關於法拍屋我的心得

看板money (賺錢)作者mygardon (大四的生活)時間16年前 (2009/09/19 14:26)推噓3(3推 0噓 0→)

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最近看媽媽的朋友從事法拍屋投資，因此對法拍屋產生了興趣，法拍屋是一項利潤高的投資，但高利潤的背後往往也隱藏了高風險跟繁雜且不透明的程序，最近小小摸索了這塊領域，在此跟大家分享我的法拍屋五步曲！步驟1:尋找標的物件以前的法拍屋市場很不透明，往往要到法院的佈告欄或是報紙的分類廣告上，才能得到相關的訊息，但自從資訊E化以後，有很多資訊其實都可以輕易的在網路上取得，這也使得法拍的市場變的更加的熱絡，以下有幾個很不錯的網站，都可以幫大家搜尋到有那些法拍中的物件! 1.法院網站 http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp 2.代標經紀人網站 http://blog.udn.com/a97112929/2995313 3.房仲網站(好宅網) http://www.home7-11.com.tw/jsearch.asp 以上我把它轉換在高雄頁面，不過其實全省都可以查，非常便利!房子外觀的照片、底價、拍賣狀況，也都一清二楚，可以依照自己的需求來做挑選。步驟2:挑選標的有了物件名單後，接下來就是要選適合自己的標的了，這是法拍屋投資中最重要的部份，如果有中意的標的，最好白天、夜晚、晴天、雨天都去鑑賞，晚上時看看都有沒有亮，舉例來說法拍屋是被查封的物件，是不會有人居住的，如果有亮燈，就表示有人在裡面居住，有人居住的狀況很多，比方說有特殊使用權，或租賃契約甚或是有海蟑螂侵占等等都有可能，其中如果物件上有租約，那麼對於得標人來說，物件移轉程序就會比較複雜，因為根據民法425-1條*買賣不破租賃*規定，在租約到期以前，你是無權趕走房客的，因此也無法進行正規的點交程序，形成*不點交*的狀況，對於一般小市民的產權就更沒保障了，因此建議:新手還是以買有點交的房子比較安心，不過不點交的法拍屋往往底價低，利潤高，更能吸引投資客的目光！步驟3.準備投標很多人對於進行這一類的手續搞到非常頭大，所以才會有*代標經紀人*的出現，代標手續費一般大約得標價3%，說起來也不是小數目，如果三百萬的得標價，就要先付出近10萬元代價，這還不包括契稅、增值稅、地政規費等費用，所以如果能夠自己進行投標，當然比較省，投標其實沒有想像中困難，首先要先準備保證金，這部分大約是底價兩成，通常以支票方式支付，所以沒有支存戶的人要先攜帶身分證及印鑑去銀行開立支存戶，如此一來才能開立保證票據，準備好保證金以後，還要去法院花10元買投標書，填寫以後在投標日截止之前投標，才算是完成投標手續。步驟4.恭喜你!得標了喔! 得標以後要在七日內把八成的尾款付清進行點交，因此籌措資金的壓力是大的，這也是以前一般老百姓比較難進行操作的原因，BUT!自從銀行推出了法拍屋貸款以後，一切都變簡單了喔!!! 以下是有提供法拍屋貸款銀行的一些資訊，幫助你解決資金籌措麻煩! http://cfbu.firstbank.com.tw/2005/inside_house_memo7.asp 第一銀行法拍屋貸款 http://www.chb.com.tw/wps/wcm/connect/web/pBanking/pPrd/pLoan/pLnIntro/pLIntroH/pLIntroH2/ 彰化銀行法拍屋貸款 http://www.tcb-bank.com.tw/tcb/home/frame_product.htm 合作金庫法拍屋貸款其他銀行的網站因為沒有寫的很確定，不過搞不好也有相關服務喔!大家可以問問看，不然的話如果自己本身有不動產，就可以先用這棟不動產貸款也是OK的，但缺點是如果以後想更換擔保品，擔保品品質沒有原本好的話，銀行的核准率比較低，所以這部份可以自行斟酌! 步驟5:點交! 首先你會拿到法院的權利移轉證書，之後就可以自行前往房屋所在地的稅捐稽徵處進行契稅申報(30天內沒有報會被罰喔)，然後去地政機關登記，最後就是開鎖進門拆禮物囉!買法拍屋通常會另外有整修跟裝潢的開銷，這也是要自行考量的!另外如果不幸裡面竟然有人佔用，那麼就還有具狀請法院強制執行趕人，進行二次點交，這可麻煩多了!所以投標之前都要多多注意! 以上只是一些簡單的常識!最近會開始看房子，有心得再跟大家分享! http://www.wretch.cc/blog/mygardening/22005582 (更多內容...) -- -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 219.69.107.242