[合約] 閒聊兩種用過的租賃合約，文長慎入

看板rent-exp (租屋經驗)作者arctw (雅客)時間10年前 (2015/12/22 12:52)推噓2(2推 0噓 0→)

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如前篇說的，之前遇到的房東都很好，要嘛認識的，要嘛便宜到不需要跟房東爭所以之前簽約都是雙方填完基本資料就結束了，也沒有需要拿出來用的時候之前住的頂加獨立套房還是每年房東提醒我要換約廢話不多說，就我所知的契約有兩個版本，照片我不太會弄，總之封面一橫一直原則上下列的觀點我也以身為一個房客進行撰寫，畢竟我並沒有出租過房子所以如果有身為房東願意討論也很好橫式是用的最久的，也是看起來篇幅最大的, 分列優缺點如下：優點(未註明者表示直式完全無該項目)： 1. 房屋標示最明確：除地址外，可註記房屋所有權資訊，租賃範圍，如共用或　　車位等等 2. 獨立條目標示附屬設備，可勾選，可撰寫 3. 獨立條目標示簽約時已付之租／押金 4. 註明各類稅費之負擔依載明或勾選由承租人或出租人負擔 5. 載明出租目的 6. 修繕與改裝分別之責任 7. 房屋部份滅失得視情況請求減少租金或終止租約（這次我有使用這條） 8. 規定租期屆滿與通知義務(請注意，這裡只有義務，與是否違約或扣押金並　　無對價關係) 9. 可載明租約終止時，必須如期交屋，超過則可依約定支付違約金 10.房屋所有權轉讓之規定（買賣不破租賃，這條應該來自民法，因此有無應不　　影響） 11.通知送達義務（以避免房東或房客裝死） 12.出租人得徑行終止租約之事項（即承租人違約） 13.承租人得徑行終止租約之事項（即出租人違約，這次我有使用這條） 14.提供應複本或留存之項目 15.提供應記載之簽約的雙方，仲介及保證人等事項 16.提供租賃主要之條文解說（簽約注意事項）缺點： 1. 未記載雙方提前終止租約之協議簡單的說，這份寫的最完整，但也很容易被誤用，因為很多都可以用勾的，承租的人如果不仔細確認勾選，那麼吃虧就真的有苦說不出比如說民法427條，租賃物應納之一切稅捐，由出租人負擔，也就是如果前面稅費都不勾或根本沒有這條的話，即使你要入戶籍要報稅房東都不能耐你何當然，如果連這種事雙方都不能好好商量，這關係也維持不了太久至於承租人不得報稅在崔媽媽的網站上也提到，其實是無效的，這只能作君子協定因為這是出租與承租雙方的義務，而不是可放棄的權利而民法421條所稱之租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他人使用、收益、他方支付租金之契約。這句話對房東的重點就是，收不到錢就是違約的開始，對房客的重點就是，不得有任何原因拒絕支付租金，但在影響”使用”及”收益”的情況發生時得”要求”減少或中止租賃，重點就是”要求”而不是直接的執行。關於轉租、分租及住戶公約其實在民法上也有規定，這個可能是簽約的時候值得注意的部份民法第429條第1項，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。這也表示如果契約未註明者，其修繕義務都在房東。大部份的爭議大概會是落在所謂的"消秏品" ，也就是燈泡還有之前討論過的鑰匙之類的，但其實如果承租人沒有損壞之故意( 民法第432條規定承租人應負善良管理人之注意保管租賃物)，且契約未載明承租人應負擔，其實都應該由出租人負擔。但合約不仔細看勾了哪一個的話......... 民法425條關於不定期租賃對房客有利之解釋出租人因承租人欠繳(房租/管理費等)，違反使用約定，未經允許轉租者，得依民法規定中止租約而440條的第2項應該就是大家常拿來說的，能不能欠一個月就立即解約的母法，崔媽媽的說法也是不行，至於契約為什麼不得違反此項，可能要請懂民法的人解釋一下直式：優點： 1. 記載雙方得於契約期間內，經預告對方且支付一個月租金的前提下得徑行解約，在無此條的前提下，對方可不同意並要求繼續履約。因為民法453條第3項也是" 如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止租約者"，也就表示沒有事先約定者，契約就是在保障雙万都有履約責任，不然何必簽約？ 2. 直接規定修繕責任歸於甲方缺點：(坦白說我很不喜歡直式這一版) 1. 契約期間內承租方若欲搬遷，不得向出租方以任何名義主張租金償還等費用：因為這條完全無任何前提，也就表示甲方今天即使拖延修繕使其難以居住，也不得向甲方求償 2. 承租方如有違約或損害租賃物時，保證人需負賠償責任，並願拋棄先訴抗辨權：其實前半沒問題，最有問題的是先訴抗辨權，意思是甲方得不經訴訟，不需在乙方無償還能力下，就直接要求丙方履行債務 3. 規定乙方若有違約之情事致甲方涉訟時，乙方需負責相關之賠償及訴訟費用：這段話真的讓我直接想到張淑晶... 4. 甲乙雙方應遵守合約規定，如有違背任何條件，甲方得隨時解約，乙方不得請求賠償：意思是就算甲方違約，乙方也不能要求甲方賠償？ 5. 租賃物之房屋稅與綜所稅若較出租前增加，則應由乙方負責：這根本是變相漲價？崔媽媽網站上也可以找到類似的範本，只是看起來資訊很少，我就不再另外寫了以上的資訊來自崔媽媽的網站跟橫式契約的租賃契約事項，有部份可以算是我的臆測，因此如果有不正確或不妥的地方還請各位指教這次簽新約我也跟房東逐條解釋，並修改成對雙方較公平的樣子，崔媽媽說他們也在努力修改目前的定型化契約其實就如同一開始講的，遇到好房東，契約根本就不重要，只是一但出問題的時候，這範合約就是大家的最後一道防線 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.63.1 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1450759924.A.C9B.html