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Re: [心得] 平轉換約給弟弟-二等親交易流程

看板home-sale (房屋交易)作者 (衝衝 衝衝衝衝)時間4周前 (2024/03/28 19:03), 4周前編輯推噓22(22推 0噓 30→)
留言52則, 13人參與, 4周前最新討論串2/4 (看更多)
先感謝原PO的案例分享 我的狀況也是預售屋的二等親換約（平轉） 在一月底因為建商要集體對保，決定從妹妹的名下換成我 原先根本不知道要申報房地合一稅 也不知道二等親內的財產轉移需要特別注意 所以非常感恩C大的分享 讓我在兩個星期前才意識到需要處理這件事 簡單說 二等親內的預售屋換名字雖然只是在建商那邊換約 賣方（以我的例子就是我妹）需要申報房地合一稅 如果就只是去房地合一稅那邊申報 國稅局就會認定買方（以我的例子就是我）是受贈與取得 往後要賣房的時候，取得成本就會是現在的公告現值 為了讓取得成本就是跟建商購買的價格 就必須去遺贈稅那邊主張是買賣 我也是連續三天跑國稅局 一直補資料才完成 1200萬的預售屋，換約時只付了頭款120萬 遺贈稅那邊需要的資料： 一、妹妹當時購買120萬的金流 翻出當時存摺的金流是自備20萬+我姊匯了100萬（要另外申報贈與現金100萬） 二、建商開的發票 三、原始合約跟換約後的合約 四、我匯款給妹妹的120萬金流（我和妹妹的存摺都要附上） 房地合一稅需要的資料： 一、建商開的發票 二、原始合約跟換約後的合約 三、私契（自己打的契約，目的是證明平轉） 四、遺贈稅那邊拿到的證明文件（藍色的「非屬贈與財產同意移轉證明書」） 國稅局每一筆款項都會問的很清楚 包括資金來源、錢的流向要層層確認 資料要準備齊全才會受理 房地合一稅要30天內申報 我是延遲申報 但因為平轉，承辦人員很好也就沒有罰錢 另外，我在查資料的時候 有看到一些案例說以為房地合一稅委託代書處理就沒問題 結果代書便宜行事就用贈與 賣房子的時候想要主張買賣都不行 真的得繳一堆稅 即使請代書還是要注意 自己的荷包自己顧 再一次感謝房版 ※ 引述《CIIIO (郭+)》之銘言： : 1000萬的預售屋換約 : 已付給建商200萬頭款 : 想說換約不就是約建商跟弟弟來簽一簽 : 繳個潤筆費幾千幾萬給建商 : 名字換過去就好了嗎？ : 你以為這樣就結束了嗎？ : 錯 : 林北放三天假 三天都跑國稅局 不斷補資料 : 二等親交易房產 你要先確定是走贈與或是買賣 : 兩者都必須跑國稅局 : A.走贈與流程 : 報贈與稅 : 想說一年有244萬贈與免稅額 : 200萬應該免稅吧 : 錯 : 走贈與最不推薦 : 因為受贈者房屋的取得成本會最低 : 之後要賣掉會補超級多稅 : 假設弟弟五年之後賣1200萬好了 : 你以為是繳(1200-1000)*20%的稅嗎？ : 錯 : 因為是贈與 : 房屋成本是“受贈時房屋評定現值及公告土地現值” : 政府說他是500萬好了 : 是繳(1200-500)*20%的稅! : 聽起來很坑 : 但研究一下發現之後給小孩房子用贈與方式的 : 也是一樣道理 : 那我們改走買賣流程好了 : 二.走買賣流程 (房地合一) : 想說走買賣流程房地合一稅 : 反正賺錢才繳稅 平轉沒賺錢不用繳稅 : 跑去國稅局 : 房地合一櫃檯說 : 請提供 : 1.買賣的金流 : 2.因為你是二等親交易，必須去贈遺科拿藍色的 : “非屬贈與財產同意移轉證明書” : 3.建商讓予合約書(換約時就拿到) : 好我就開始做金流 : 因為弟弟只有50萬現金 : 所以跟媽媽拿錢20萬現金+30萬匯款 : 剩下100由我老婆匯給媽媽 媽媽再給弟弟 : 跑去贈遺科 : 把弟弟給我200萬的金流給他看 : 國稅局看了看本子說 : 你弟原本只有50萬 是不足以支付的 : 請提供： : Q1.這筆20萬現金怎麼來的 : A1.我說我媽給我弟的 : Q.你媽怎麼有現金？ 現金從哪來的？ : 補上我媽的近半年的提款證明才過 : Q2.這筆130萬轉帳,你母親原本只有30萬,那這筆100是誰給的 : A2.是我老婆給我媽的 : 補上我老婆&我媽的存摺才過 : 然後一次寫三張贈與稅申報 : 我：房子買賣非贈與 : 我老婆：贈與現金100 : 我媽：贈與現金150 : 隔天拿到藍色證明 代表贈與問題解決了 : 才去房地合一櫃檯 : 只是簡單看一下我弟給我200的金流 : 十分鐘就搞定 : Take Away : 1.房子給親人不要用贈與,要用買賣(房地合一) : 2.金流要經得起檢驗, 國稅局不是吃素的 : ----- : Sent from JPTT on my Samsung SM-S9180. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 125.228.75.230 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1711623837.A.6E5.html
推
03/28 19:05, 4周前 , 1F
推分享
03/28 19:05, 1F
推
03/28 19:07, 4周前 , 2F
其實不是她人好，是照規定你已經補申報她不能罰你
03/28 19:07, 2F
按照所得稅法第108條之2第1項 沒有在30天內申報屬於行為罰 可以罰3,000～30,000 我在網路上有看到賠售但還是被罰延遲申報的案例 所以不敢不去申報
推
03/28 19:10, 4周前 , 3F
好奇問一下夫妻買賣是不是也是一樣流程
03/28 19:10, 3F
→
03/28 19:11, 4周前 , 4F
共有想要轉單獨持有
03/28 19:11, 4F
推
03/28 19:15, 4周前 , 5F
夫妻贈與就好不一樣，贈與後可以用原始取得成本算
03/28 19:15, 5F
推
03/28 19:36, 4周前 , 6F
請教樓上大大，夫妻用贈與還需特別去做申報動作嗎
03/28 19:36, 6F
推
03/28 19:50, 4周前 , 7F
不用報房地合一要去報贈與稅那邊再跑地政還要繳契稅
03/28 19:50, 7F
→
03/28 19:51, 4周前 , 8F
嫌麻煩也可以請代書跑就是
03/28 19:51, 8F
推
03/28 19:59, 4周前 , 9F
推分享
03/28 19:59, 9F
推
03/28 20:09, 4周前 , 10F
又一位雲轉約高手再亂講0.0
03/28 20:09, 10F
→
03/28 20:09, 4周前 , 11F
夫妻預售轉約免贈與稅, 轉約亦無契稅
03/28 20:09, 11F
推
03/28 20:13, 4周前 , 12F
借這題尋問買的時候是夫妻共同，交屋前如想改為太太，也
03/28 20:13, 12F
→
03/28 20:13, 4周前 , 13F
是要這樣辦理嗎? 需要申報房地合一稅嗎
03/28 20:13, 13F
推
03/28 20:44, 4周前 , 14F
夫妻贈與免稅，但會不會因為贈與關係，到時候賣出的時候
03/28 20:44, 14F
→
03/28 20:44, 4周前 , 15F
有取得成本較低的問題?
03/28 20:44, 15F
推
03/28 21:15, 4周前 , 16F
這個案子一樣是贈與預售屋權利（換約），並非贈與房屋，
03/28 21:15, 16F
→
03/28 21:15, 4周前 , 17F
所以基本上頭期款在244萬內應該都免課贈與稅，而且後續貸
03/28 21:15, 17F
→
03/28 21:15, 4周前 , 18F
款也是被贈與人承擔，所以其實用贈與後續買賣也是合約價才
03/28 21:15, 18F
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03/28 21:15, 4周前 , 19F
03/28 21:15, 19F
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03/28 21:15, 4周前 , 20F
f69b47753ce08188516?cntId=2aa0b3c981a64edd8aebcef5a271
03/28 21:15, 20F
→
03/28 21:15, 4周前 , 21F
2452 這個案例有提到是權利的轉換
03/28 21:15, 21F
推
03/28 21:37, 4周前 , 22F
某人才是雲，夫妻共同持有預售合約根本不用做什麼事交屋
03/28 21:37, 22F
→
03/28 21:37, 4周前 , 23F
登記給一人就好
03/28 21:37, 23F
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03/28 21:38, 4周前 , 24F
預售屋轉給配偶脫褲子放屁
03/28 21:38, 24F
→
03/28 21:38, 4周前 , 25F
就是成屋會被信用管制才需要登記給配偶
03/28 21:38, 25F
推
03/28 21:57, 4周前 , 26F
年初用協議轉讓書 姊妹間就換完名字 也沒有其他流程耶
03/28 21:57, 26F
最好去了解一下 建商跟代銷不管這一塊 預售屋換約我覺得根本就是一個漏洞 沒有仲介沒有代書，完全不知道要申報 我當初就是看到原Po C大的分享才趕快去處理
推
03/28 22:07, 4周前 , 27F
某高手又在唬爛了 預售.成屋傻傻搞不清楚
03/28 22:07, 27F
→
03/28 22:07, 4周前 , 28F
預售假設簽約寫1/2夫 1/2妻
03/28 22:07, 28F
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03/28 22:07, 4周前 , 29F
你無視白字黑字合約, 放到對保登記才通知建商改登記在
03/28 22:07, 29F
→
03/28 22:07, 4周前 , 30F
其中一方名下
03/28 22:07, 30F
→
03/28 22:07, 4周前 , 31F
建商有權利拒絕, 這就是風險懂嗎？
03/28 22:07, 31F
→
03/28 22:07, 4周前 , 32F
在這邊問的, 沒意外都是多屋.可能有限制貸款考量
03/28 22:07, 32F
→
03/28 22:07, 4周前 , 33F
安全作法就是按合約走, 該換約就換約
03/28 22:07, 33F
→
03/28 22:07, 4周前 , 34F
扯什麼脫褲子放屁
03/28 22:07, 34F
→
03/28 22:07, 4周前 , 35F
鄉民貸款卡住, 請這位高手來補錢囉 笑爛~
03/28 22:07, 35F
推
03/28 22:18, 4周前 , 36F
推好人分享
03/28 22:18, 36F
推
03/28 22:20, 4周前 , 37F
謝謝X大的提醒，當初不懂就各半，考量將來會有二屋，所以
03/28 22:20, 37F
→
03/28 22:20, 4周前 , 38F
轉讓的話現在要提早辦理嗎? 還是交屋前再辦就好? 謝謝您
03/28 22:20, 38F
※ 編輯: turtletung (1.34.123.71 臺灣), 03/28/2024 22:30:58 ※ 編輯: turtletung (1.34.123.71 臺灣), 03/28/2024 22:36:00
推
03/28 22:52, 4周前 , 39F
恭喜 我的金流比你複雜許多
03/28 22:52, 39F
→
03/28 22:52, 4周前 , 40F
一開始自己想太多XD
03/28 22:52, 40F
上面的回文簡化了我的金流 最後在遺贈稅那邊是辦了2筆現金贈與+1筆非贈與證明才搞定 搞金流證明跟說明真的是累死人 感謝你的想太多，我才知道得處理阿！
推
03/28 23:43, 4周前 , 41F
去年底也是跟哥哥那邊平轉預售屋，代書讓我們簽的是
03/28 23:43, 41F
→
03/28 23:43, 4周前 , 42F
不動產贈與權利讓渡書，前面工程款走贈與稅，後面
03/28 23:43, 42F
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03/28 23:43, 4周前 , 43F
款項自行繳納，我的理解不會產生你說的取得成本是政
03/28 23:43, 43F
→
03/28 23:43, 4周前 , 44F
府公告現值@@“
03/28 23:43, 44F
不動產贈與權利讓渡書應該是申報房地合一稅需要的私契 我又研究了一番，轉約前的工程款走贈與，這個部分就會以公告現值計算取得成本 後面還沒付的部分，應該就不會用公告現值計算
推
03/28 23:55, 4周前 , 45F
樓上的自行繳納意思是被轉讓人繳嗎
03/28 23:55, 45F
推
03/28 23:55, 4周前 , 46F
因為並沒有贈與房子（房子產權還不是簽約人的）只是
03/28 23:55, 46F
→
03/28 23:55, 4周前 , 47F
贈與前面工程款的現金，以及讓渡權利（換約），現在
03/28 23:55, 47F
→
03/28 23:55, 4周前 , 48F
我也開始覺得好亂啊@@ 到底代書說的是對的，還是原p
03/28 23:55, 48F
→
03/28 23:55, 4周前 , 49F
o。
03/28 23:55, 49F
推
03/28 23:59, 4周前 , 50F
感謝分享
03/28 23:59, 50F
推
03/29 00:05, 4周前 , 51F
我跟A大狀況一樣 況且房子也是未繳納完這樣會全部以公
03/29 00:05, 51F
→
03/29 00:05, 4周前 , 52F
告現值看嗎？
03/29 00:05, 52F
我有找到一篇案例 轉約前的款項以贈與申報的話，這部分就會以交易當時的公告現值計算 後面還沒繳的款項就不會 ※ 編輯: turtletung (125.228.75.230 臺灣), 03/29/2024 17:00:51
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