[標的] 9946三發地產 (原金革)已回收

看板Stock (股票)作者Tashigi (sunny day)時間12年前 (2013/01/12 00:53)推噓6(6推 0噓 4→)

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1. 標的：三發地產 2. 進場理由 a.基本面：要看大環境整體房地產狀況，以及需要張金鶚持續看衰房地產(誤) b.技術面：緩步向上，並且量縮沒跌破上升曲線 c.籌碼面：這幾天當沖客居多，短線炒手出現，但大股東持有超過75%以上股票 d.消息面：新聞偶爾報報未來大利多 3. 進場價格：19.7 4. 停損價格：跌破19 今天抽空來打這篇文章，打文章好累，但是來賺賺P幣也不錯好久沒來發文了，小弟我之前看多這隻很久了，在101/12/21日留了一根上影線後，並觀察倒沒有跌破上升趨勢，故這禮拜選擇進場，目前成本就是跟今天收盤價格一樣說說這隻，以前為唱片業由高雄建商名發建設入股，並先在新莊推出幸福系列試試水溫市場反應不錯，一二期都熱銷完畢，故老闆決定擴大自己事業版圖，增資並且在發可轉債來籌資，目前三發股本20億，有很大一部分為近期增加的，在除在台北推出建案，並持續深耕南部地區，在台南及高雄推出大型透天社區，比較有名的為總裁系列，總裁系列銷售狀況不錯，今天打電話詢問建案服務中心，透露今年三月交屋，故三月份可望有大筆收益，我整理三發即將推出或即將完工的建案給各位參考。整理如下: 1.高雄總裁行館，推案地點為高雄鳳山，大型造鎮透天，參考別間建商類似案件約有淨利率約25%左右，相關資料可參考 http://ppt.cc/7r0Q 本建案預計推出110戶住宅及40戶店面，住宅預售價格約為1700萬以上，店面價格約2500萬以上，非實際成交價，僅單純為電話詢問建案中心得知，手頭上獲得資料為可銷地板坪數約9959坪，預計可售金額為26億成本約在17億左右，可售金額我會調低，避免高估，故我估計約銷售24億，令電話中得知已銷售約七成，預計交屋日期不變，且銷售七成狀況下，可一次認列約5億的收益，約EPS 2.5元。 2.新莊幸福三期，住宅大樓，台北推出的建案淨利率約20%，可銷售地板坪數約2457坪，銷售金額約11億，成本為8.5億，預計為今年七月完工交屋，目前銷售狀況接近九成，故尚未認列銷售利億，七月交屋同時約可認列2.25億，約EPS1元。建案資料如下 http://ppt.cc/CYIK 3.台北奇岩段，目前大型建商在此插旗，預計推出相當多的建案，三發也在山坡地推出五樓住宅，可銷戶數34戶，相當漂亮，手邊資料預計今年年底可完工，目前三發尚未正式推案，我估計想要等其他建商先炒，再慢慢賣，可銷售金額約12.5E，成本約10E，大約可貢獻EPS約1元相關建案資料如下 http://ppt.cc/KiME 4.NY璞緻，為三發推出建案的最高總銷金額，可銷金額約48E，成本約39億，目前為預售案件，可銷戶數約270戶，這項建案約在2014年才有辦法完工入帳，上禮拜去建案看屋，房子還不錯，但銷售進度不確定，口風有點緊，推出中小坪數讓購屋門檻降低，本建案或許有機會為三發帶來最獲利最高峰，約如可達10億，EPS可貢獻約5元，相關資料如下 http://ppt.cc/u4dZ 5.台南永康段，台南預計推出兩個大型透天造鎮計畫，橋北段13，總戶數167戶，可銷金額約11億，成本約8.5億，此建案預計與橋北段15一同推出，橋北段15總戶數約260戶，可銷金額約23億，成本約18億，兩件案合計約帶來7.5億的淨利，EPS約3.5左右，目前尚未推出，估計最快約到2014年底才有望入帳。 ---------------------------------分隔一下------------------ 打的超多越打越懶，總結就是2013年約可以入帳金額為1+2+3，大約可望認列淨利約9.75 億，不過保守點，淨利別估太高，抓個9億就可以了，EPS約4.5元 2014年約可以入帳金額為4+5，如全數完銷約可入帳17億左右，估計銷售八成可望有14億淨利可以認列，小弟我估的比較保守，台南永康段我不敢保證2014年可以完工入帳，所以 2014年參考就好。依據今年IFRS對建設公司的影響就是收入認列的問題，三發建案早已都採用全部完工法，除非預售時已完銷，才使用完工比利法，未來建設公司淨利波動會很大，如沒持續推案會導致獲利能力中斷，現金流就是很重要的一個判斷指標，以上估列金額並未加入其他參數，所有的前提都建立在 1.未來房地產市場維持現況未有金融海嘯的產生，建設公司存貨水位很高，負債比也很高如景氣一反轉，死第一個的一定是建設公司，這是一個大風險 2.三發之前發行可轉債，切特定人士購買，我猜測應該是內部人買走，以上估列EPS未加入這一塊可轉債，此可轉債如全數轉換完畢會稀釋淨利，股本會達25億左右 3.最近籌碼比較亂，當沖客居多，但是千張大戶持有75%，算是非常穩定跟集中，唯一需注意，如某大戶周轉不靈申報轉讓賣出，對三發股價也是有重大影響 ------------------------------------------------------------------- 十一點多下班打到現在有夠累的，有錯字煩請各位別見怪!! 這禮拜分批五天慢慢買，買了約40張，成本剛好等於今天收盤價，目前進場一半，還會再投入，以三發來說，股本於建設公司中算是偏低，故可望帶來較高的EPS，但相對的，負債比過高也是各位要判斷的點，如果要跟單進場的也請三思，小弟我上班比較忙，可能沒辦法一直跟著喊，也不能回水球跟回信，剩餘的不足部分還望各位互相討論。附上對帳單 http://imgur.com/nmvFJ