Re: [新聞] 張金鶚擬調漲公告價值 趙藤雄轟稅又要已回收
※ 引述《Dracunculus (醉肯庫辣絲)》之銘言：
: 1.原文連結：
: http://news.housefun.com.tw/news/article/16955426667.html
: 2.內容：
: 胡智凱／台北報導
: 趁著走馬上任前的最後悠閒機會，張金鶚帶著太太到桃園山上散心，想不到還是被記者堵
: 到，並透露他即將出手的第一步。
: 這第一步就是要調高土地公告地價跟房屋公告現值，使兩者加在一起的公告價值
: 能夠趨近於市價，以逼使投資客撐不住稅金壓力，進而開始降價拋售土地。
1.這並不是創新見解，而是台北市自2005年起就逐步拉公告現值的策略
http://www.land.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=46058399&CtNode=56898&mp=111001
以天龍國信義區來說，這三年公告現值就已經調高了34%。而這是北市府一貫性策略
他上台只是宣示這個策略不會改變而已。
2.此外是央行、金管會、國銀打出的小套房限貸令。這代表中央和地方打房投機的政策
是一致的。這對營建業來說並不是件好事。
對營建業來說，土地公告現值提高→土增稅增加→營建業和地主在土地移轉成本增加
房屋公告現值提高→持有房屋轉賣成本增加
土地公告現值提高是從土地供應的原頭增加購置成本。對已經未開發土地稀少的台北市
來說，這是一個具體的殺傷力。
房屋公告現值提高則是從市場面來打擊營建業銷售客戶，因為持有房屋轉賣成本增加，
但是北市並沒有相應更多的土地讓營建業蓋房，所以在北市供給將會減少，但高單價也使
成交量下滑，呈現類似股票價量背離的現象。
然而長期來看專門購置房產囤屋準備售出/改裝租屋的置產客來說，現值提高也增加脫手
成本。長期在這樣增加下去只會讓自己越來越難脫手獲利，所以也不太想再購新物件。
有些換屋拿小房貸換大房吹大交易浮額的投機者也可能住進高點套房，但還是期望市價
會再提高而有傻子接下高成交價，所以還是硬撐硬凹。他們也沒錢再買新建案。
至於自用者不一定要拼北市的房屋，有錢的可選板橋、新莊、中永和，沒錢可選淡水
林口、三峽、安坑、土城。
所以需求要自住或囤屋投機者都會趨近不買北市房產，成交量再萎縮房價自然會下修。
那置屋者要怎麼樣避免陷入完封於高點呢？答案是將自有建案改裝成套房收租金慢慢攤平
然而這個在現在也不太靈光了
2.央行、金管會、國銀聯手限縮房貸，小套房禁貸。
這代表置屋者最後攤平的手段也沒了。這個政策一執行會讓一群完封高點的投機客
被迫斷頭。
: 對此，則有人表示不大苟同。遠雄建設董事長趙藤雄就對東森新聞表示：
: 「你一拉高公告價值，拉到市價，稅就會又往上跳嘛！但羊毛出在羊身上，
: 就是轉嫁給客戶。」換句話說，客戶要買房可能又得付更多錢了。
在台北市來說它說的是錯的，有人會以『成交量低但成交價高，轉嫁成功』說房價不跌論
這只是看到表面而已。價量背離就是代表越高的價格越少人承接，就像汽車快沒油你要它
再拼更高速，只會在加速後不久沒油而往下掉。這樣死多頭論點，就像看到3月初3131猛漲
往上飆到322元，但量背離到517，還認為他還可以飆到330元一樣..
沒人接手就算沒人可以融券空它，又怎可再飆到330以上？所以他還是回檔修正嘛...
但在其他近北市但沒有拉高現值，購屋需求亦高的新北市、桃園縣、高雄市來說
遠雄建設要搞建案搞話題炒房，還是有利潤的。所以他的話精確解讀的話就是
『台北市不讓我炒，我炒其他地方！』除非全台縣市都調高公告現值到市價
否則對營建類股傷害有限。
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1.北市房價不可能一直跌，他地段還是比其他縣市好。他價格下修到一個有人願意大接
的點後，成交價量自然會停穩──然後再緩步上升成另一個M頭。
2.新北的仲介和持屋主也會預期同樣的事情，認為北市萬一房價跌只是短期修正
那他們反而不會跌價而鐵板一塊硬撐。即使你說的真的對買家來說是"神經病"
但賣家並不是這樣想。他們大多是用一種本夢比的憧憬硬撐和惜售，期待北市標竿再起
故我認為新北房價還是會脫鉤...
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