[心得] 槓桿指數化與買房

看板Stock (股票)作者cookiesweets (3m)時間4小時前 (2025/04/24 23:10)推噓7(9推 2噓 18→)

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這篇文章主要是分享我在買房和指數投資之間的看法和選擇買房是個非常困難且爭議大的問題，且因為不同市場已經牽涉到近鄉謬誤跟貸款，幾乎不可能如指數投資那樣有「明確實證」的答案簡而言之，在指數投資、life cycle investment 等等，我能確定我是對的，但在房地產的購買，我也只是分享我自己的看法，無法提供很正確的答案。只能拋磚引玉分享一個年輕人的看法前言：life cycle investment & coast fired 這篇主要接續我之前的一篇文 #1dfT6vou(Stock) 在這篇文裡面，以一個年輕人角度分享了所謂life cycle investment & coast fired 這是計算機：https://walletburst.com/tools/coast-fire-calc/ 我們能輕易計算出coast fired所需的金額。或者說，VT數量（這樣的說法通常能讓我們更有動力和目標）以月收4萬退休生活而言，考慮進通膨，抓1000股VT很寬裕這也是我反覆提及的，儘早存到1000股VT，就可以coast fired，「賺多少花多少」，心態上自由的重要而要達成1000股VT，貸款/槓桿是必不可少的背後的邏輯正如上一篇所說。你未來30年勞務所得=超長期債券，你已經曝險大量資產在債券上了，勢必拉高股票佔比。因此上篇文我給出的結論是：不買債、信貸投資指數基金、槓桿控制至少2x 大致複習完畢。而實行過程，最大的問題想必是買房跟這套邏輯的取捨因此此篇分享我個人對買房/指數投資的理解，並計算兩者回報探討族群&前提：在討論之前，還是要先計算一下報酬率雖然已經太多人算過了XD 然後討論要定義人群。我定義的是「45歲以前，未買房或房產很少者」如果你已經大於45歲，開始進入股債分配的環節；又或者你早已經有>3棟房那不是主要要探討的對象 (畢竟當買三件以上房產時，要嘛你是很忠實的房產投資客不愛股票，要嘛你就是資產遠超我的大戶，無論哪種我想你都不會想聽一個年輕的指數化信仰者侃侃而談XD) 房地產報酬採用國泰房地產/住宅價格指數當台灣平均回報率指數化投資採用全市場股票ETF：VT，不考慮匯率波動，採用FTSE Global All Cap Index ，忽略追蹤誤差回測20年（2003-2023）租金回報率採用2% 裝潢等軟性費用基本上以我個人心證為主（基本都採較低）另外，盡量不考慮資產波動情緒價值的部分。所以什麼「股票上沖下洗你抱不住，房產跌了感覺不到，才能穩穩持有」這種言論不被考慮畢竟會點進來的人都是堅定的指數者，一言不合就刪app不看盤的，我們不會被什麼上沖下洗影響：），希望啦報酬比較：全球指數過去20年的年化報酬為10%左右房價指數過去20年為4.5%-5% 以上都是我抓FTSE 報告跟國泰的結果去回測的，大致上應該相去不遠以買1500萬房子為例，頭期款20%，房貸利率2%，仲介買房2%賣房4%，裝潢費30萬，30年後賣出。租金2% 年化報酬是多少呢？8.1% 相較之下，VT的年化回報是10% （1500萬房子，每年5%漲幅+2%租金回報率，30年後約1億1000萬相對應，一開始不買房，省下頭期款+仲介+裝潢350萬，2%房貸利率=每月多4.4萬房貸投資VT，30年後約1億5000萬）且還未考慮房產折舊，但也未考慮房貸利率應該可以低於2%，跟房產實際報酬有人認為高於4.5% 有點反直覺，開五倍槓桿還輸指數化，這原因是因為在你不斷還款的時候，本質上是一直在去槓桿化。討論：可以看到結果，基本上買房和買股，擁有相差不遠的年化報酬，但在考慮槓桿後指數化投資的報酬仍然高於買房甚至考慮進房產折舊，兩者差異應該更大但這絕對不代表買房的報酬比較低！因為要注意的是，這是長達30年不斷還房貸去槓桿的結果。但你不需要去槓桿啊。實務上，理財型房貸的出現讓這件事變的愚不可及，不該有人傻傻的還房貸30年回到life cycle 的本質，在年輕時努力開槓桿是正確的方向照這邏輯，反而買房是正確的選擇。因為房產能夠開很大的槓桿所以此時已經很清楚分成三個類別 1. 指數化投資 2. 買房，但呆呆還款30年 3. 買房，但努力讓自己槓桿維持以報酬率來說3>1>2 也就是，以過去的投資報酬率來回測，買房但不斷維持高槓桿是回報最高的方法這也是清流君之前影片算出買房差於投資的原因。因為他不考慮房貸可以維持槓桿但是，回到指數化投資的本質當你把5倍槓桿，押注在亞洲一個小島、一個城市上的一個物件，風險是低的嗎？買房永遠不能逃避的就是他無法規避非系統性風險我自己認為，比起2倍槓桿買VT，五倍槓桿壓在一棟房子上，無疑是非常高風險的金融操作身為指數投資者，很難無法認同這種無法規避非系統性風險的投資問題是，如果有第4條路呢？也就是4. ：利用信貸開槓桿投資指數化投資，也就是長久以來我推薦的如果以一個理性、客觀、且對房地產單一風險有趨避的人來討論，我認為2-3倍槓桿的指數化投資是優於房地產的投資方式他有著幾乎不輸房地產高槓桿的報酬，且規避了大部分的風險因此我個人理性的結論是，如果願意且能夠以近似房貸的利率貸款到信貸，那信貸買股優於買房然後，這只是理論上的方案事實上隨著你資產的增加，信貸不太可能無止盡維持2-3倍槓桿此外，自住房的好處，情緒價值無法估算譬如裝潢風格、寵物、社會觀感、女友要求、父母期望…… 買房無疑可以提供很多很多的情緒價值。光是租房不能自己弄裝潢跟寵物就差非常多了所以，考慮進情緒價值，或許買房仍然是一個選擇我認為，事實上，3&4完全可以併行，但也會互相影響這已經牽扯到每個人信貸、房貸的條件甚至業務員的不同也影響很大。我不能ㄧ概而論去計算，因為無法考慮信貸會影響房貸的利率、成數因此我個人、完全主觀、很可能沒辦法推廣給多數人、且不負責任的建議是：在現金流足以支撐1.5-2倍槓桿的指數化投資時，以信貸模式走路線4。實務上，隨著資產增加，理論上你的槓桿也必須持續加倉，但我們不能無止盡加倉下去，也就是抓一個平衡點。再次強調，純粹主觀台灣信貸對年輕人的友善程度&利率，大約介在100-300之間。也就是，當你貸款到2-300萬左右、槓桿兩倍總資產5-600萬元後，剩餘的錢可以「考慮」拿來準備走路線3，也就是買房這些錢也差不多一千多股VT，這可以給你更安穩的情緒價值。代表你已經coast fired了這完全是個人觀點，如果你現金流能cover 400萬信貸，且買房對你情緒價值不大，那你信貸400萬總資產800萬再開始存款也未有不可亦即，一個陳腔濫調的結論 24歲畢業後，開槓桿信貸後總計約300-400萬資產，1000股VT後，剩餘錢當頭期款準備買房。實務上，按照每個人月薪不同，在26-28歲達到股票上的coast fired 開始把剩餘錢一樣投入VT，並在33-35歲左右賣掉1000股vt以外的金額買房我個人認為這是可行的方式買房後，除非已經達到你預設life cycle的槓桿倍數（上篇文有教過計算），否則永遠記得理財房貸。而理財房貸出來的錢呢？當然all in VT！結論：懶人包 1. 一拿到頭期款就買房，後用理財房貸維持高槓桿，為過去20年收益最高的投資方式 2. 考慮進避險，信貸2-3x買VT是優於上述的選擇，且報酬相差無幾 3. 考慮進情感因素，可在600-1000股VT後開始存頭期款，為折衷方案 4. 買房後傻傻還款30年，期間不增貸，為最蠢最蠢的方法。其效果甚至低於無槓桿之指數投資 5. 綜上所述，建議槓桿買VT當租屋股神or 存到一定股數VT後買房。直接買房後維持高槓桿，適合對台灣房產有信心或自認有主動選房能力的人，我個人完全不推薦。啊買房後一直還房貸沒維持槓桿的人，就別來亂了，最爛 6. 買房盡量貸40年貸款 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 91.223.100.103 (英國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1745507423.A.8BD.html

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Moneytaker

04/24 23:11, 4小時前 , 1^F

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噓

Moneytaker

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hectorhsu

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