Re: [心得] 租房子真的是虧錢的行為嗎？
看板home-sale (房屋交易)作者arkuma (arkuma)時間17年前 (2008/07/13 18:20)推噓23(23推 0噓 32→)留言55則, 25人參與討論串1/3 (看更多)
到底租屋好? 還是買屋好?
我想這個問題是見仁見智
我個人看法如下:
根據這數十年來的人口變化
我們可以得到一個確定的數據
倘若以5年作為間隔劃分的話
參考一下行政院主計處的資料
http://www.ris.gov.tw/ch4/static/st10-1.xls
大略以民國95年底的那一頁節錄如下
1~4歲 5~9歲 10~14歲 15~19歲 20~24歲 25~29歲 30~34歲 35~39歲 40~44歲
90萬 143萬 161萬 160萬 176萬 199萬 183萬 185萬 192萬
(0歲19萬)
上面代表什麼意思呢???
可以看到 從25歲~29歲這一組開始之後的年齡階層 人口數目都很高
直到50~54歲的164萬之後大幅滑落...
(很多人在50歲開始就逐漸陣亡 生死有命...這個不談)
而請問一下哪種年齡階層最需求迫切買房? 哪一種年齡階層開始有能力買房?
我相信本版大多數的人大約都是坐落在25~29 以及 30~34之間吧??
至於有能力買房的 扣除老子支援或者小開
我相信普通人應該得25歲以後才有能力買房 才有需求買房吧??
自從民國92年SARS過後開始 外加政府間接釋放利多
銀行紛紛以極低房貸利率跟極高貸款成數如此雙重刺激房市買氣效應之下
又加上25~之後的人口相對需求高點 造就了這幾年房市的多頭
但是有沒有人想過...
現在有很多地區的國小班級人數 一年比一年還少 (超級特例熱門學區例外)
而這些未來的主人翁 將會是牽涉到未來房市需求的數目阿...
因此 我們可以知道 居住的需求人口只會越來越少...
(這是以整體台灣來做分析 並非分區段分析)
至於房子 雖然也可以稱作是某種程度上的消耗品(會折舊)
但是房子並不會像汽車這樣 用了十多年之後就報廢讓他不見
君不見非常多熱門地段的老房子 本來一棟只有四層樓共八戶的老破公寓
建商與地主戶合作把這老破公寓敲掉後 蓋上一棟10層樓以上至少16戶的大樓
這代表什麼意思呢??
代表 全台灣的房子數量只會越來越多 只會有增無減...
結論: 1.全台灣之需求人口只會越來越少
其中台北縣 桃園縣 新竹縣市 台中縣市 四大縣市每年戶籍人口增加
然而台北縣部份區域(林口 三峽) 桃園縣 新竹縣 台中縣市
這幾個地方新成屋供給量也不斷的暴增 建商也要賺錢沒辦法
這種情況下 這四大縣市即使人口大幅增加
但是也趕不上新房屋供給的消化速度 造成新成屋餘屋一大堆
至於其他人口大幅滑落的縣市 房屋也是有持續在供給
在這種情況下 除非是特殊地段(ex:台北市) 否則是要怎麼長期看多呢?
2.房子總數量只會越來越多
房子跟汽車不同 汽車開始十多年之後損壞而可報廢
可是房子有可能感覺不太能住 就讓他報廢從眼前消失掉嗎?
不可能嘛
頂多就不住 然後空屋在那邊 也租不出去
至於熱門地段的老房子 如果到了不堪用的地步
也有可能會面臨到改建跟都更
於是又變成改建的大樓戶數大於原先戶數
同樣也是供給量大增
有人說 房子可以先買來以後大不了租人
請問目前大宗租房的潛在族群是哪些人呢??
我想應該大多數是
1.學生
2.單身老家外地上班族(包含流鶯與歪國人 但不包含外勞 因為外勞都住廠宿舍)
3.尚未買房的新婚夫妻
4.認為買不如租的族群
在人口出生率每年遞減以及房屋總數量每年遞增的推論下
請問10年過後 甚至20年過後
全台房屋的數量應該又比今年多非常多(新房子一直蓋 舊房子又不會自動消失)
而租屋需求人口卻一直減少
人口變少--> 學生變少 --> 有些學校宿舍還持續擴建 --> 剩多少學生要租?
學生變少--> 未來的單身上班族變少 --> 剩多少上班族要租?
本土人民結婚率下降 --> 剩多少新婚族要租?
人口往四都市遷移--> 四大都市房屋供給又超過人口增加 --> 房屋怎麼消化?
請問 10年後 全台將近佔房屋總數1/4的多餘房屋放在那邊要給誰住呢?
(上面租屋的租字也可以比照買字來替代思考)
至於有人說: 那就買熱門地段就好啦
請問 10年後的熱門地段 確定是現在一片看好的地區嗎?...
可以仔細想想 10年前 大家眼中一片看好的地段 是哪裡?
20年前 大家眼中一片看好的地段 是哪裡?
30年前 大家眼中一片看好的地段 是哪裡?
以上這些 會得到蠻有趣的結論...
有人可能會說: 買捷運站旁邊 只會增值不會下跌 安啦!!
請問 10年後的捷運路網 會比現在少嗎?
10年後的捷運站數目 會比現在少嗎?
10年後的捷運站周遭新房屋數目 絕對是現在的2~3倍以上甚至更多!!
目前捷運站周圍的房屋價格居高不下又抗跌
是因為捷運站周圍房屋數量有他的稀有性
可是10年後 甚至15年後
光北台灣搞不好就多了
環狀線 內湖線 信義線 松山線 桃園機場捷運 桃園藍線 民生汐止線
新莊線 蘆洲線 南港線 萬大線 搞不好連三鶯線都通車了
甚至台鐵說不定也真的搞成捷運化 (雖然現在2266)
別跟我說不可能 連蘇花替跟花東雙軌電氣都有可能臨時政策指示而加速成真了
只要牽涉到工程跟土地(地皮) 沒有不可能的事情...XD
整個北台灣城鄉距離整體縮短的情況下
台北市房價還敢漲到哪去??
漲太多那買家就會被隔壁城鎮的低房價給吸走 這就是邊際擴散效應...
除了邊際擴散效應之外 還有就是流動效應
什麼是流動效應呢?
我舉個案例好了...
話說以前北宜高還在興建過程當中
我記得還曾經有不少媒體甚至建商透過這個題材來炒作宜蘭的未來遠景
那北宜高通車了之後呢?
造成宜蘭飯店業者住宿率似乎沒有通車之前預期的高
甚至有些店家經營不善 至於房地產景氣就更不用多提了
我再舉個有趣的案例給大家思考看看:
話說新莊的輔仁大學 以前我年少學生時期有兩個友人念那邊
一個分別是家裡在台北市 另一個家裡住蘆竹鄉山腳
這兩個友人都在輔仁大學附近租房子
當時的新莊 只勉強比現在黑暗期的新莊中正路好一點點
但是還是狂塞車 車多 有從台北市搭公車到輔仁大學的人應該都能體會
如果說 新莊線 跟 機場捷運通車之後呢??
這個問題 我前陣子有跟這兩位友人討論
台北友人回答: 唉阿 要是新莊線15年前通車 那我當初就不必租屋了
山腳友人回答: 我家附近的機場捷運山腳站 若13年前就通車
當初我早就可以替父母省下房租費啦...只怪我們太老..
上面這只是冰山一腳...
我並不是要唱衰新莊 我只是提出一個角度的思考
所謂水能載舟也能覆舟 同樣的 捷運站周圍不見得"一定"是只能漲
如果這個捷運站只是把原本嫌遠而只好租這裡的人給送走
那在租屋市場上就是壞處大於好處
(因為捷運站周圍 所以買的入手價高 結果卻因為捷運
導致很多人當天捷運就往返通勤了 不需要租這裡的房子了)
不曉得有沒有人思考過這一點的??
而且未來的車站網通常都會在熱門大專院校設站
舉例而言: 中壢的中原大學未來會有中原大學台鐵站
龜山的長庚大學未來會有長庚大學機場捷運站
新莊的輔仁大學未來會有輔仁大學站
另一方面 提到了高鐵
各大高鐵站區目前只有竹北勉強有點建案向上發展
其餘的高鐵特定站區周圍未來也是房屋供給量暴增的重點
我論20年後 恐怕台灣大多數的人變成都住在交通樞紐附近
(捷運車站 台鐵車站 高鐵車站 交流道附近)
光未來的供應量對應未來的人口需求量
光這些樞紐週遭的房屋搞不好夠滿足這些人口 而且說不定還有餘屋呢
現在不要說其他地段
光台北市熱門地段很多的大樓 除了豪宅之外
普通格局甚至套房的入住率都不是很高了
一堆投資客買在那邊又不住
租金開太高又租不出去 房價開太多又賣不出去
然後買不起的買家又紛紛跑去買大量供應房屋的臺北縣區域
(但是供應的數量還是消化不完阿)
這種情況下 我真的無法想像未來全台房價還會高到哪去...
我個人來看 以長期來看 是大利空的...
以上房市跟租屋的分析
其實也可以套用在目前越多越多滯銷的公主病婚姻市場以及外籍的消長
然而滯銷公主以及puma成長率增多的狀況也會衝擊到房價
這個情況礙於篇幅有限 再加上容易踩到公主的痛處
導致會造成隱身的puma跳出來
因此有空在另闢專文分享
郊區房價-puma數量 curve 參考來源: puma心態
郊區房價 ｜ ___
｜ ＼
｜ ＼
｜ ＼
｜ ＼
｜ ＼___
_______________________ puma數量
待續...
歡迎不認同此觀點的人提出看法
或許不同人有不同角度來思考 能夠激出火花來...
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