Re: [心得] 租房子真的是虧錢的行為嗎？

看板home-sale (房屋交易)作者arkuma (arkuma)時間17年前 (2008/07/20 20:34)推噓10(10推 0噓 8→)

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節錄這則跟房地產無關的新聞 http://mag.udn.com/mag/campus/storypage.jsp?f_ART_ID=137309 零分上大學錄取機會100% 2008/07/20 【聯合報╱記者張錦弘／台北報導】 ......................................... ........大考分發會指出，大考只限定校系採計的科目沒報名，不能填志願，但只要報名，即使缺考算零分，也能填志願。去年十萬人報名，九萬人填志願，錄取率近九成六三，只有三千多人落榜，另有卅五校系招生不足，空出五百多個缺額。今年指考報名人數只剩九萬三千多人，招生八萬五千多人，若依去年九成考生填 ^^^^^^^^^^^^^^^^^ 志願的比率，預估只有八萬四千多人填志願，錄取機會超過百分之百，即使零分 ^^^^^^^^^^^^^^^^^^ ，也可能錄取沒設門檻的校系。分發會組長郭?煌說，根據理論，今年的確有可能出現零分上大學的情況，但他認為機率不高，也不樂見這種情況。................................... 心得: 1.這幾年許多學校不斷的擴增不斷的改制不斷的成立新學校 => 總錄取名額不斷增加 2.出生率不斷的持續減少結婚年齡層逐漸往上爬頂客族增加 => 總學齡人數不斷減少根據這兩點原因任何人都能推論到許多後段的學校將會面臨越來越難招生而臺政清交...等等頂尖學校(僅舉例) 並不會受到招生的影響但是......仍舊得面臨學生平均素質與招生門檻下滑的窘境以上都看起來跟房地產完全無關乍看之下這篇文章好像廢文一樣... 如果換個角度來思考 1.把學校招生門檻最低錄取分數想像成最低房價 2.把學校錄取名額想像成房屋數量 3.把報考的人想像成購屋部分人數者這樣的話........... 我知道這樣不能完全類比因為房屋跟學校招生差很多考生很大比例都是年輕學子而購屋則是人人有錢就能買但是... 少子化除了對學校產生衝擊以外個人認為也還是會間接衝擊未來的房地產... 學校科系錄取人數只要跟教育部申請隨時都可以減招但是.... 房屋蓋了就沒辦法減少 ( 會有建商有錢到把蓋好的一整棟房子因為銷售狀況不佳而打掉嗎? ) 以上的新聞跟個人想法給各位另一個角度的思考跟批評討論 ===== 再來講到了房價上漲的觀念... 我發現到很多對房地產熱衷的人往往有一個我個人認為這不是很正確的觀念常常許多人從小到大都根深蒂固有一種 " 買房可以保值抗通膨甚至可以上漲 " 我覺得這樣的說法並不是非常的恰當... 所謂的房價上漲絕對不是那個地上建築物上漲而是土地上漲阿!!! 所謂 " 地段地段還是地段 " 就已經說明了一切土地之上的建築物(指狹義的房屋包含鋼筋水泥衛浴廚房設備...等等統稱) 絕對是百分之百隨著時間而折舊因為這些跟汽車一樣絕對絕對是消耗品絕對沒有所謂的上漲因此我個人也提出一個本人對房地產的概念與各位分享買了房子一定要有個觀念跟心理準備就是: "買下去住之後保證每年折舊耗損 " 那麼所謂房價上漲是哪裡漲呢? 答案就是底下的土地上漲如果週遭公告土地現值的增幅大於您地上房屋折舊耗損的幅度那當然就是您的"房地產"上漲...反之亦然看一下台北市很多熱門地區老破公寓的房價為何會這麼貴呢? 其實這些成交價仔細去分析之後往往會發現到這些30~40年以上的老破公寓它們的成交價幾乎都快要是土地的價格而土地上面的建築物講難聽一點幾乎價值都快要=0了(甚至是個累贅) 說到累贅這個字眼或許有人人為好像太偏激了可能有人不是很認同會說到: ㄟ房地產不是保值抗通膨嗎怎麼還是累贅?? 肖ㄝ我在這裡順便舉個例來打破這種迷思好了假設老王在某熱門地段擁有雙併四層樓共八戶之45年公寓總地坪為100坪之房地產所有權然而老張也在老王相同價位地段旁邊擁有空地100坪之土地所有權... 你們認為老王跟老張比較之下老王擁有八戶房子真的會強過老張嗎? 你們認為如果您是建商您會想找老王還是老張? 文筆不是很好請多見諒最後我要強調一件事情我發現近年有些熱門地段新蓋的漂亮華麗大樓雖然新穎又漂亮擁有華麗的迎賓大廳美麗的公設精美的DM 但是大樓建築結構不見得會比30年前的房子還耐用用料不見得會比以前的建商老實而且都把容積率用到最滿之外甚至還光明正大建商帶頭外推陽台機房搞成廚房...etc 我真的替這些購買這種建築結構與用料欠佳的住戶買家們擔心這種房子真的幾乎是消耗品如果哪天天災人禍出現可能會比40年公寓還更容易倒塌連改建都別想改建土地持分這麼少改建個鳥在這裡也不是鼓吹要買老公寓只是要提醒一下許多買屋的人與其注重華麗的外表到不如多多觀察房子的建築結構會比較好... ※ 引述《arkuma (arkuma)》之銘言： : 到底租屋好? 還是買屋好? : 我想這個問題是見仁見智 : 我個人看法如下: : 根據這數十年來的人口變化 : 我們可以得到一個確定的數據 : 倘若以5年作為間隔劃分的話 : 參考一下行政院主計處的資料 : http://www.ris.gov.tw/ch4/static/st10-1.xls : 大略以民國95年底的那一頁節錄如下 : 1~4歲 5~9歲 10~14歲 15~19歲 20~24歲 25~29歲 30~34歲 35~39歲 40~44歲 : 90萬 143萬 161萬 160萬 176萬 199萬 183萬 185萬 192萬 : (0歲19萬) : 上面代表什麼意思呢??? : 可以看到從25歲~29歲這一組開始之後的年齡階層人口數目都很高 : 直到50~54歲的164萬之後大幅滑落... : (很多人在50歲開始就逐漸陣亡生死有命...這個不談) : 而請問一下哪種年齡階層最需求迫切買房? 哪一種年齡階層開始有能力買房? : 我相信本版大多數的人大約都是坐落在25~29 以及 30~34之間吧?? : 至於有能力買房的扣除老子支援或者小開 : 我相信普通人應該得25歲以後才有能力買房才有需求買房吧?? : 自從民國92年SARS過後開始外加政府間接釋放利多 : 銀行紛紛以極低房貸利率跟極高貸款成數如此雙重刺激房市買氣效應之下 : 又加上25~之後的人口相對需求高點造就了這幾年房市的多頭 : 但是有沒有人想過... : 現在有很多地區的國小班級人數一年比一年還少 (超級特例熱門學區例外) : 而這些未來的主人翁將會是牽涉到未來房市需求的數目阿... : 因此我們可以知道居住的需求人口只會越來越少... : (這是以整體台灣來做分析並非分區段分析) : 至於房子雖然也可以稱作是某種程度上的消耗品(會折舊) : 但是房子並不會像汽車這樣用了十多年之後就報廢讓他不見 : 君不見非常多熱門地段的老房子本來一棟只有四層樓共八戶的老破公寓 : 建商與地主戶合作把這老破公寓敲掉後蓋上一棟10層樓以上至少16戶的大樓 : 這代表什麼意思呢?? : 代表全台灣的房子數量只會越來越多只會有增無減... : 結論: 1.全台灣之需求人口只會越來越少 : 其中台北縣桃園縣新竹縣市台中縣市四大縣市每年戶籍人口增加 : 然而台北縣部份區域(林口三峽) 桃園縣新竹縣台中縣市 : 這幾個地方新成屋供給量也不斷的暴增建商也要賺錢沒辦法 : 這種情況下這四大縣市即使人口大幅增加 : 但是也趕不上新房屋供給的消化速度造成新成屋餘屋一大堆 : 至於其他人口大幅滑落的縣市房屋也是有持續在供給 : 在這種情況下除非是特殊地段(ex:台北市) 否則是要怎麼長期看多呢? : 2.房子總數量只會越來越多 : 房子跟汽車不同汽車開始十多年之後損壞而可報廢 : 可是房子有可能感覺不太能住就讓他報廢從眼前消失掉嗎? : 不可能嘛 : 頂多就不住然後空屋在那邊也租不出去 : 至於熱門地段的老房子如果到了不堪用的地步 : 也有可能會面臨到改建跟都更 : 於是又變成改建的大樓戶數大於原先戶數 : 同樣也是供給量大增 : 有人說房子可以先買來以後大不了租人 : 請問目前大宗租房的潛在族群是哪些人呢?? : 我想應該大多數是 : 1.學生 : 2.單身老家外地上班族(包含流鶯與歪國人但不包含外勞因為外勞都住廠宿舍) : 3.尚未買房的新婚夫妻 : 4.認為買不如租的族群 : 在人口出生率每年遞減以及房屋總數量每年遞增的推論下 : 請問10年過後甚至20年過後 : 全台房屋的數量應該又比今年多非常多(新房子一直蓋舊房子又不會自動消失) : 而租屋需求人口卻一直減少 : 人口變少--> 學生變少 --> 有些學校宿舍還持續擴建 --> 剩多少學生要租? : 學生變少--> 未來的單身上班族變少 --> 剩多少上班族要租? : 本土人民結婚率下降 --> 剩多少新婚族要租? : 人口往四都市遷移--> 四大都市房屋供給又超過人口增加 --> 房屋怎麼消化? : 請問 10年後全台將近佔房屋總數1/4的多餘房屋放在那邊要給誰住呢? : (上面租屋的租字也可以比照買字來替代思考) : 至於有人說: 那就買熱門地段就好啦 : 請問 10年後的熱門地段確定是現在一片看好的地區嗎?... : 可以仔細想想 10年前大家眼中一片看好的地段是哪裡? : 20年前大家眼中一片看好的地段是哪裡? : 30年前大家眼中一片看好的地段是哪裡? : 以上這些會得到蠻有趣的結論... : 有人可能會說: 買捷運站旁邊只會增值不會下跌安啦!! : 請問 10年後的捷運路網會比現在少嗎? : 10年後的捷運站數目會比現在少嗎? : 10年後的捷運站周遭新房屋數目絕對是現在的2~3倍以上甚至更多!! : 目前捷運站周圍的房屋價格居高不下又抗跌 : 是因為捷運站周圍房屋數量有他的稀有性 : 可是10年後甚至15年後 : 光北台灣搞不好就多了 : 環狀線內湖線信義線松山線桃園機場捷運桃園藍線民生汐止線 : 新莊線蘆洲線南港線萬大線搞不好連三鶯線都通車了 : 甚至台鐵說不定也真的搞成捷運化 (雖然現在2266) : 別跟我說不可能連蘇花替跟花東雙軌電氣都有可能臨時政策指示而加速成真了 : 只要牽涉到工程跟土地(地皮) 沒有不可能的事情...XD : 整個北台灣城鄉距離整體縮短的情況下 : 台北市房價還敢漲到哪去?? : 漲太多那買家就會被隔壁城鎮的低房價給吸走這就是邊際擴散效應... : 除了邊際擴散效應之外還有就是流動效應 : 什麼是流動效應呢? : 我舉個案例好了... : 話說以前北宜高還在興建過程當中 : 我記得還曾經有不少媒體甚至建商透過這個題材來炒作宜蘭的未來遠景 : 那北宜高通車了之後呢? : 造成宜蘭飯店業者住宿率似乎沒有通車之前預期的高 : 甚至有些店家經營不善至於房地產景氣就更不用多提了 : 我再舉個有趣的案例給大家思考看看: : 話說新莊的輔仁大學以前我年少學生時期有兩個友人念那邊 : 一個分別是家裡在台北市另一個家裡住蘆竹鄉山腳 : 這兩個友人都在輔仁大學附近租房子 : 當時的新莊只勉強比現在黑暗期的新莊中正路好一點點 : 但是還是狂塞車車多有從台北市搭公車到輔仁大學的人應該都能體會 : 如果說新莊線跟機場捷運通車之後呢?? : 這個問題我前陣子有跟這兩位友人討論 : 台北友人回答: 唉阿要是新莊線15年前通車那我當初就不必租屋了 : 山腳友人回答: 我家附近的機場捷運山腳站若13年前就通車 : 當初我早就可以替父母省下房租費啦...只怪我們太老.. : 上面這只是冰山一腳... : 我並不是要唱衰新莊我只是提出一個角度的思考 : 所謂水能載舟也能覆舟同樣的捷運站周圍不見得"一定"是只能漲 : 如果這個捷運站只是把原本嫌遠而只好租這裡的人給送走 : 那在租屋市場上就是壞處大於好處 : (因為捷運站周圍所以買的入手價高結果卻因為捷運 : 導致很多人當天捷運就往返通勤了不需要租這裡的房子了) : 不曉得有沒有人思考過這一點的?? : 而且未來的車站網通常都會在熱門大專院校設站 : 舉例而言: 中壢的中原大學未來會有中原大學台鐵站 : 龜山的長庚大學未來會有長庚大學機場捷運站 : 新莊的輔仁大學未來會有輔仁大學站 : 另一方面提到了高鐵 : 各大高鐵站區目前只有竹北勉強有點建案向上發展 : 其餘的高鐵特定站區周圍未來也是房屋供給量暴增的重點 : 我論20年後恐怕台灣大多數的人變成都住在交通樞紐附近 : (捷運車站台鐵車站高鐵車站交流道附近) : 光未來的供應量對應未來的人口需求量 : 光這些樞紐週遭的房屋搞不好夠滿足這些人口而且說不定還有餘屋呢 : 現在不要說其他地段 : 光台北市熱門地段很多的大樓除了豪宅之外 : 普通格局甚至套房的入住率都不是很高了 : 一堆投資客買在那邊又不住 : 租金開太高又租不出去房價開太多又賣不出去 : 然後買不起的買家又紛紛跑去買大量供應房屋的臺北縣區域 : (但是供應的數量還是消化不完阿) : 這種情況下我真的無法想像未來全台房價還會高到哪去... : 我個人來看以長期來看是大利空的... : 以上房市跟租屋的分析 : 其實也可以套用在目前越多越多滯銷的公主病婚姻市場以及外籍的消長 : 然而滯銷公主以及puma成長率增多的狀況也會衝擊到房價 : 這個情況礙於篇幅有限再加上容易踩到公主的痛處 : 導致會造成隱身的puma跳出來 : 因此有空在另闢專文分享 : 郊區房價-puma數量 curve 參考來源: puma心態 : 郊區房價｜ ___ : 　　　　　　　｜　　＼　　　 : ｜　　　＼　　　 : 　　　　　　｜　　　　＼　 : 　　　　　　｜　　＼ : 　　　　　　｜＼___ : _______________________ puma數量 : 待續... : 歡迎不認同此觀點的人提出看法 : 或許不同人有不同角度來思考能夠激出火花來... -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 220.138.15.225 ※ 編輯: arkuma 來自: 220.138.15.225 (07/20 20:42)

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