Re: [問題] 房貸繳不出來會怎樣？

看板home-sale (房屋交易)作者Matsui (紐約→香港→台北)時間16年前 (2009/05/08 02:12)推噓4(4推 0噓 4→)

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※ 引述《nengneng (黏黏)》之銘言：如果你習慣因人廢言，認為沒唸過法律系或地政系或作過貸款業務的人，就不能講法律，對法律的理解都不如你，我剛好可以告訴你，念個台北商專去作催收的妹妹都比你清楚。為了怕你再跳過內容直接攻擊回文者的適格性，我剛好唸過法律系加起來九年多，第一個碩士是美國的LLM，第二個碩士今年七月會從政大拿到，恰巧我是念財經法組，又恰巧我的論文寫的是不動產為了怕你攻擊我的實務經驗，我從94年10月執業律師至今。 : 版上很多人的觀念錯誤 : 或許是因為大家都不是念法律系或地政系 : 同時自己也沒有在操作貸款業務之故 : 以下僅就我自己對於房屋貸款的了解稍做解釋 : 第一房屋貸款是以房屋及土地設定抵押與銀行 : 所有權人變成抵押人銀行變成抵押權人 : 倘若抵押人還不出貸款而構成違約時 : 抵押權人得將抵押物聲請法院拍賣 : 以拍賣所得清償抵押人之債務 : 問題在於倘若抵押人仍積欠抵押權人三百七十五萬 : 但是拍賣所得僅有三百萬怎麼辦呢 : 民法定得很清楚就是以抵押物拍賣所得為清償的上限 ^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^^ 我不太清楚這是哪一國的民法規定，據我對中華民國民法、德國民法、日本民法以及美國契約法與財產法的理解，似乎從來沒看過這個規定。你說民法定得很清楚，可否麻煩上一下全國法規資料庫剪下貼上，讓大家看看眼界。回到法律解釋，貸款人跟銀行之間的債之關係是民法上金錢借貸契約大二的民法債編總則有教，債之消滅的原因有清償、提存、抵銷、免除跟混同（民法309條至344條）請問擔保物權因為拍定而消滅關債權本身什麼事？再請看大四通常會選修的強制執行法，強制執行法27條寫的清清楚楚「債務人無財產可供強制執行，或雖有財產經強制執行後所得之數額仍不足清償債務時，執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到期不為報告或查報無財產者，應發給憑證，交債權人收執，載明俟發見有財產時，再予強制執行。債權人聲請執行，而陳明債務人現無財產可供執行者，執行法院得逕行發給憑證。」明明拍賣完不足清償都會發給債權憑證，將來債務人有財產時得隨時再聲請執行（例如前面有板友說的執行三分之一薪資）你卻說拍賣完了就一筆勾消，看來你應該是沒修過強制執行法 : 因此少還的七十五萬就一筆勾銷 : 這是銀行在放貸時必須考量的風險 : 第二有了上述的問題銀行也不可能會全貸 : 因此一間房子倘若設定抵押五百萬銀行通常只會借四百五十萬而已 : 那抵押物是如何設定呢這是必須透過鑑價的 : 原則上大型的放貸銀行會商請專業機構進行鑑價 : 小型放貸就自己處理了 : 不過上述設定抵押五百萬的抵押品市價正常而言應該是六百萬或七百萬 : 也就是銀行一定以較為保守的方式訂定抵押品的價額 : 第三接下來討論的是雖然抵押品設定五百萬市價七百萬 : 即便抵押權人還不出錢來銀行只要把房屋賣掉就能滿足債權 : 看來似乎銀行的風險很小 : 但是房屋的市價是有波動性的七百萬的房子有可能跌到三百五十萬 : 屆時銀行再怎麼賣還是不夠還 : 這個倘若債務人仍按期給付款項銀行是無權拍賣抵押品的 : 不過銀行有可能透過提高每期還款成數等方式 : 變相壓迫債權人還款有種東西叫擔保維持率，還有種東西叫做擔保維持率不足時處分擔保品之權利這個你應該有聽過 : 第四接著第三項的討論債務人原則上也不是笨蛋 : 倘若所持房屋市價僅三百五十萬欠款卻有四百甚至四百五十萬時 : 誰會笨到繼續繳房貸呢這時候就擺爛讓房子給銀行拍賣 : 不管一次拍定二次拍定三次拍定 : 拍得三百五十萬三百萬甚至一百萬 : 債務人都不用再清償任何債務實務上真的很多這種擺爛的人，銀行也都會列呆帳，但是是因為這些人都把名下財產脫乾抹淨，銀行沒有辦法執行，今天這些人如果膽敢到銀行存個五萬十萬塊，或是去用薪轉的地方工作你再看看這個債務人「用不用清償債務」把執行無實益的例子解釋成債權消滅無請求權，又是一次大開眼界。 : 債務人損失的就是購屋的頭期款跟各期繳納的房貸 : 這種情形在日本泡沫時代的時候時常可見 : ----------------------------------------- : 簡述如上其實原po的問題很簡單 : 也相當符合經濟思維這也是市場運作的果然 : 也不違背民法關於擔保抵押的規定 : 很多推文不熟悉法律用錯誤的法律概念來批評原po : 我認為是相當不公道的 : 上述情形常不常發生事實上是相當常見的 : 不然法院也不會一天到晚在公告拍賣 : ※ 引述《cnTA (cnTA)》之銘言： : : 標題: [問題] 房貸繳不出來會怎樣？ : : 時間: Thu May 7 17:06:58 2009 : : 如果房貸一直繳不出來會怎樣呢 : : 例如我貸500萬二十年償還繳了五年房貸(假設繳了125萬) : : 我後來因為繳不出房貸不想要繳房貸了或者是房價一直跌房價跌到剩下三百萬 : : 因此我不想要在償還貸款或者是繳不出來了 : : 我可以向銀行要回125萬然後房子權給銀行嘛？ : : -- : : ◆ From: 140.112.28.136 : : 推 zz69ox:這個想也知道吧!! 05/07 17:09 : : 推 antinghsieh:房屋直接拍賣如果拍賣只有三百萬妳還欠銀行75萬 05/07 17:09 : : → cnTA:那我繳的125萬呢？ 05/07 17:15 : : 推 CKdesire:房子會被拍賣..錢全部給銀行..扣掉貸款後剩下的才是你的 05/07 17:16 : : → CKdesire:不夠的錢..你還是欠銀行..銀行會追討.. 05/07 17:16 : : → cnTA:那我的125萬呢??? 05/07 17:17 : : → CKdesire:就沒了...不過容我說句不好聽的，你的觀念很薄弱，應該再 05/07 17:20 : : → CKdesire:充實才是... 05/07 17:20 : : → hcm:貸500萬表示你跟銀行借500萬~你繳125萬+法拍所得300萬~還欠75 05/07 17:21 : : 推 seatiger:C大不是說了嗎拍賣扣掉貸款後有剩才是你的沒剩的話你不 05/07 17:21 : : 推 Timentin:你跟銀行借了500萬,現在還了125萬,所以還欠375萬 05/07 17:21 : : → seatiger:但125拿不回來還要繼續繳錢懂嗎 05/07 17:21 : : → seatiger:還有如果因為房子跌了就不想償還貸款這種觀念實在..欠噓 05/07 17:22 : : → cnTA:感謝各位orz 我大概董了 05/07 17:26 : : → cnTA:貸款繳不出來的話那我可以自己賣嘛 05/07 17:31 : : → CKdesire:在被查封之前先賣..不過賣的錢還是先給銀行..剩下的才是 05/07 17:32 : : → CKdesire:你的.. 05/07 17:32 : : 推 KCW:照原po的講法，你乾脆隨便找個人成交個中古屋，明明周遭只有 05/07 17:36 : : → KCW:500萬的價，你跟屋主串通好成交個一億，跟銀行貸款，然後不還 05/07 17:36 : : → KCW:房子給銀行賣，拿來的9500萬跟屋主分...天下有這麼好的事叫我 05/07 17:37 : : 推 luckyodi:樓上你覺得銀行會認定一個500萬的房子給你貸1億嗎? 05/07 17:37 : : → luckyodi:哈哈來試推文還沒寫完誤會誤會 ^^" 05/07 17:38 : : → KCW:一億是極端的例子啊，你總可以用個差不多的價..650萬吧? 05/07 17:38 : : → KCW:總之原po大概把銀行當成慈善事業了,科科 05/07 17:39 : : 推 seatiger:當然可以自己賣但還沒賣出之前還是要繳房貸且若跌價到 05/07 17:46 : : → seatiger:300萬也不會有人用500萬跟你買 05/07 17:46 : : → cnTA:那法拍會不會有可能一直賣不出去? 05/07 17:48 : : → cnTA:或者銀行打算自己賣房子不法拍有可能嘛 05/07 17:49 : : 推 esana:當然有可能如果賣不出去就會被打折賣再賣不掉再打折 05/07 17:49 : : 推 seatiger:不缺錢的話乖乖繳房貸才是上策等景氣恢復房子就會漲價 05/07 17:53 : : 推 Timentin:法拍的成交價一般都比市價低,所以法拍的錢可能不夠還貸款 05/07 17:53 : : → seatiger:大家都好有耐心...原po可以說一下你幾歲嗎？ 05/07 17:55 : : 推 tinnylhu:112的問這個問題...真的是..傻眼 05/07 18:23 : : 推 diwy:你可以自己在查封前賣掉~扣掉銀行房貸就是你的錢~ 05/07 18:31 : : → q8wj4:就算把房子拿去賣，買方也會要求把款項匯到你貸款的銀行 05/07 19:06 : : → q8wj4:房子設定要塗銷，買方才可能會願意買的 05/07 19:07 : : → q8wj4:還有銀行估價不是看你的成交合約，而是銀行本身的評估 05/07 19:09 : : → q8wj4:就算五百萬的成交價，如果銀行評估你的房子只有四百萬的價值 05/07 19:10 : : → q8wj4:然後現在一般大概只能貸七成，而七成還是以銀行評估的價格算 05/07 19:11 : : → q8wj4:所以別以為伍百成交可以貸三百五，銀行有可能只給你貸二百八 05/07 19:12 : : → bluecolony:當然會，先是銀拍然後法拍，一拍沒有買家，就二拍三拍 05/07 19:23 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 112.104.10.210