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Re: [問題]台北都更的我見(別以為沒公設，就是沒公設)已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (骷髏怪)時間13年前 (2012/05/19 23:33), 編輯推噓6(6推 0噓 37→)
留言43則, 9人參與, 最新討論串1/1
很多人說 都更室內沒變大也要一樣面積 老實說這不公平...... 早期的公寓 由其30年以上的老公寓 根本是亂登記一通 越老的越亂 最基本的 公設併主建 樓梯間為公設 往往老公寓梯間沒獨立登記 通通並到主建物去 梯間不論幾坪的房子 梯間約在5~7坪 雙拼的都要分攤2~3坪，不等的坪數 30坪的公寓=10%的公設 15坪的公寓=20%的公設 這你要跟建商，算主建物坪數??? (屋頂凸出物，地下室都是未登記) ---- 再來就是早期公寓..... 有些陽台未登.... 這部分要怎麼算??? ---- 還有些房子有登記公設 不過主建物坪數還有一部分是梯廳歐(也是公設併主建一種) ---- 早期有些地鄭登記人員素質不好 還有早期的計算沒有像現在電腦軟體精準 有人亂量一通 有人根本沒去量用大約的 你看到的坪數部一定是真的 常常有發生 登記20坪 結果實際測量多20%少20%的都有 甚至地號登記整個位移 通通互告鄰居拆屋還地(由其邊間被徵收的) ---- 怎麼算??? 沒有所謂公平與正義 簡單說~~~~ 你分回來的部分筆員先有價值的幅度 增值了多少~~~~ 你能接受就是公平與正義 用坪數不公平...... ※ 引述《cofepupu (看透真相幻化人生)》之銘言： : ※ 引述《landagent (帥過頭)》之銘言： : : 台北都更的我見，歡迎討論。 : : 這幾年，網友家被都更來問我的不計其數，我也學到一些東西；以下是我的心得 : : 王家的貢獻很大，讓大家更懂都更 : : 士林王家那一個都更案，權狀是舊有的乘上1.1-1.2而已，這是很標準的案子。 : 舊有權狀要x1.45左右才會接近新室內面積=原室內面積 : 所以文林苑這案子本身就不是多優的案子 : 要很優的地段 還有一些容積率加成的條件 才能夠原住戶比較分的多 : : 公寓大家喊一坪120，若成交過100就很難了，理由如下 : : 因為，一部份的人還是要搬回去住，因為，原住戶不是全部身價兩億元以上。 : : 所以，新案子的賣價極限值不會超過120萬元一坪，一來坪數不大，若權狀60坪。 : : 總價7200萬元，買這種新房子的人，管理費付的起一個月7200元，原住戶付不起。 : : 買7200的人，身價至少兩億元，原住戶約2000萬元．差太遠，身價不同不會住在一起。 : : 買7200的人家裡請的起佣人，原住戶可能當別人的佣人。或工作是幫佣。 : : 所以，都更案能推出7200的案子很困難，把坪數降低了，5000萬元以下就可能了， : : 如何上攻一坪120萬元以上，很簡單．原住戶把房子全賣了，大家說好全部不進住； : 繳不起管理費的人 其實有一招可以轉換 那就是降低選擇的房型(ex.本來選90坪換80坪) : 因為都更走權利變換的方式 : 如果你選的房型計算價值低於你本身該拿到的價值 會有差額可以領補 : 假設你要住20年 那就計算一下管理費x20年約繳多少錢 : 假設一年9W 20年就是約200W : 你90坪換成80坪房型 中間拿到的差額金錢 再怎樣也會大於200W吧 : (實際室內面積為約 63坪vs56坪 差七坪 看你有沒有這七坪的需求) : 建商在都更的設計房型的時候 : 有的會考慮這種狀況 : 像我剛剛提到的東西匯這案子 就分AB棟 B棟就是原地主戶居多 : 甚至特地為他們設計某個樓層單層六戶 然後房子坪數自然就低了 : 這種設計算是建商有考量到原住戶的身價 (畢竟有人土地本來持分坪數就不多) : : 全部賣給建商，若地坪能到1000坪以上，地點又好，建商自然能賣到一坪250萬元， : : 買進來的人身價全部一樣，他們就會買250萬元。 : : 第一條我們學到公寓都更，新大樓的坪數是公寓乘上1.1+車位。 : : 若新大樓賣100萬元，33坪就賣3300+車位350，總價就是3650萬元 : : 舊公寓喊價100萬元，30坪3000萬元， : : 我買3000等都更，若成功就從3000變成3650。 : : 這種投報率我絕對不玩， : : 一來等很久，二來都更成功率不到十分之一。 : : 若日後成功有3650可拿，我猜一部份的鄉民能認同目前進價是六成，也就是3650乘上0.6 : : 等於2190。公寓30坪2190等於一坪70.3萬元， : : 若我的推論合理，你要買公寓一坪70萬元嗎。日後都更成功有3650價值。 : : 以上心得拿來跟鄉民討論。歡迎討論批評 : : 帥過頭 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 180.176.1.217
推
05/19 23:35, , 1F
你也提到重點了
05/19 23:35, 1F
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05/19 23:37, , 2F
都更別把重點放在坪數上
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05/19 23:37, , 3F
應該是更新後價值
05/19 23:37, 3F
推
05/19 23:37, , 4F
舊的老公寓很多死老百姓不懂 還真以為權狀就100%=室內
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05/19 23:39, , 5F
如果要給大家詳細計算的話 舊公寓都得重新丈量然後登記
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05/19 23:39, , 6F
把標準(陽台 公設梯間 主建物)登記成一致的模式
05/19 23:39, 6F
是壓 早期都是公設梯間併主建 不過屋頂突出物，頂樓與地下室水塔，都是未登記產權 真的都重新測量登記 30坪以下公寓，至少會有15%以上的公設比 不信可以找人來量 越大的公設會越小 因為沒有公共使用設施(建商房 閱覽室) 都是梯間跟房子本身的維生設備 這些不會因為房子大小有變化
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05/19 23:39, , 7F
房子價值最後也是要用坪數算啊@@
05/19 23:39, 7F
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05/19 23:40, , 8F
其實老房子超過30年以上 房子都沒啥價值了 計算土地價值
05/19 23:40, 8F
※ 編輯: a386036 來自: 180.176.1.217 (05/19 23:46)
推
05/20 00:15, , 9F
其實這也是我一直以來的問題
05/20 00:15, 9F
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05/20 00:15, , 10F
為什麼只有大樓會被強調會被吃公設
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05/20 00:16, , 11F
難道你們住公寓，或自己住透天都不用樓梯嗎。
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05/20 00:17, , 12F
都更與房屋坪數關係不大,買公寓是買土地持分
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05/20 00:19, , 13F
公寓價格高低主要在持有土地大小,不是主建物面積
05/20 00:19, 13F
推
05/20 00:21, , 14F
估價都在看你土地 如果容積率沒用完 價更高 建物都捨棄
05/20 00:21, 14F
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05/20 00:22, , 15F
公寓房子老舊最後就是廢墟=0,剩餘價值就是土地
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05/20 00:25, , 16F
蓋房子依法律是 [土地]x容積率 不是[原建物]x容積率
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05/20 00:29, , 17F
有些公寓坪數雖少價格卻很高原因在土地大持分多
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05/20 00:31, , 18F
買公寓 注意看公寓[前面院子][後面防火巷]大不大
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前院後巷越大 這公寓共同持有土地面積越大,價格越高
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如果是40年的老公寓 以前再蓋的時候有的都會蓋到滿
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05/20 00:40, , 21F
如果你有注意房仲業公寓定價,基本上都是以土地在計算
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05/20 00:48, , 22F
因為仲介都懂基本建築法法律,買方也知舊房子能撐多久
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05/20 00:51, , 23F
原來如此, 推
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05/20 00:52, , 24F
看來公寓也未必划算呀
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05/20 00:53, , 25F
40年前沒有容積管制法,住宅環境等問題下開始容積管制
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05/20 00:58, , 26F
只要新蓋都要依照現行建築法 建蔽率 容積率規定
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05/20 01:02, , 27F
記得容積管制法實施前曾有一波建商搶建,造成房價大跌
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05/20 01:07, , 28F
越新建物公設越高,因為消防法規一直在改善(人命第一)
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40年前人命不值錢 那有什麼安全梯防火巷寬有的沒的
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重不重視安全,40年前全看建商觀念有沒有 好不好
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公設比與屋齡成反比,屋齡越高公設越低,屋齡約輕越高
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05/20 01:23, , 32F
買公寓或買大樓各有優缺點,多問多看多比較準沒錯
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市場價格不是任何人能決定,它自然會產生平衡點
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05/20 01:29, , 34F
公寓或大樓,當屋齡到了,房屋價值就是歸0,剩土地價值
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三十年公寓, 銀行肯貸幾年呢??
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05/20 01:38, , 36F
1.看你的收入 2.公寓成數都很低(舊房子),大概20最多
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若看土地還要看地段好不好,(看都更可能性有無)
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其實很多公寓都更可能性都不高,街廓不夠大,零散
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又不在精華區,最後命運就是變廢墟,等政府強制拆除
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等到60年老舊變危樓了,政府不拆都不行
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推
05/20 06:40, , 41F
你能接受就是公平與正義
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有市府顧問的建商 才不管你願不願意
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推
05/20 09:27, , 43F
40年的老公寓我都能借30年, 其實主要看你收入和物件
05/20 09:27, 43F
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