Re: [問題] 永和獨棟住宅行情?已回收

看板home-sale (房屋交易)作者lulalla (股票解套好爽)時間13年前 (2012/08/21 10:18)推噓6(8推 2噓 42→)

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※ 引述《michigan1217 (I love )》之銘言： : 家裡的人打算長住國外 : 因此考慮處理台灣的房子 : 由於房子是位於永和的獨棟住宅 : 因此可供參考的benchmark較少 : 鑒於以下房屋的各項條件 : 想問問各位對於該房價格的意見： : 1、房屋地點：新北市永和區中正路福和路口附近 : 2、房屋屋齡：40年，十年前約有花五百萬元裝潢更新 : 3、房屋類型：獨棟住宅(四面有圍牆) : 4、所在樓層：NA : 5、房屋坪數：房屋為兩層建築，共一百坪，土地面積約一百坪 : 6、房屋格局：六房四衛 : 7、房屋座向：不明 : 8、屋前巷(路)寬：不明 : 9、購屋預算 :這就是我要請教各位的 : 10、有無陽台：有 : 11、有無停車位：院子大約可以停三到四輛車 : 12、交通：離頂溪捷運站走路約12~15分鐘 : 謝謝各位! 首先，先查清楚你家土地權狀的大小。這種物件基本上沒人在看建物大小的，所以說建物價值可以暫時不論。除非你這間有很大的店面價值，不然建物可以忽略不算，只算土地就好。既然要算土地的價值，基地條件就非常重要，以下幾點要非常注意：一、土地使用分區假設這間是永和區的住宅區，那容積率300%；假設是商業區，那容積率是440%。這牽涉到你一坪地可以蓋幾坪房子非常重要！如果你這塊地裡面含有都市計畫的道路或公園之類的，那這部份就不能蓋房子了，若是整塊都是公園預定地，那只能舊房子整修繼續住，等政府來徵收，整個評價方式就完全不同。所以說，要先查好你家所在的土地使用分區，你可以拿你土地權狀上面的地號下去查詢，網路上都查得到你家所在的分區。二、你基地前方的巷寬這非常重要，關係到你家土地翻建時可以蓋多高，甚至會影響你家土地的容積率！台北縣規定，屋前巷寬不足八米時，住宅區容積率不得超過200%、商業區不得超過320%，路在八米以上時，你家的住宅區土地才可以蓋滿應得的容積率300%。另外，巷寬還有牽涉到高度比限制、停獎限制，不過這比較複雜，地主找建築師時自然會去弄，你不必懂太多。總之，你家前面的路有八米以上時，土地價值與不足八米的不同。三、基地臨路面寬你家前院都能停好幾台車了，這個問題應該不大。臨路面寬太小時會變成畸零地，要請建照會很麻煩，也蓋不大。四、其他條件這個主要就是離捷運站出口的距離，在某一個距離以內時，可以請到特殊的獎勵容積，這塊土地的價值也會因此增加。你家走路到頂溪要十幾分鐘，應該是不用考慮了。你的土地價值，我會這樣推算：先假設你基地巷寬有達到八米，故容積率有到300%，再假設永和預售屋單價為45萬好了。若小建商每建坪的營造成本加上建商利潤為20萬，可容許的土地成本為每建坪25萬。 300% x 1.6 = 4.8 每地坪大約可以蓋可售建坪4.8坪，所以土地成本可以達到 25 x 4.8 = 120萬，一坪地開價120萬應該對建商來說還可以。不過該基地太小，建商不一定會想要做就是了。如果你家土地分區不同、或是巷寬不夠大、或是永和房價沒到45萬那麼多，再去自行增減上面的算式推算土地合理價值，不過，實際成交價還是要看買賣雙方的談判結果就是了。 -- 幫億萬富翁算他家多有錢，還蠻無聊的。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 112.104.90.19 ※ 編輯: lulalla 來自: 112.104.90.19 (08/21 10:23)

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fategg

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lulalla

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