Re: [問題]車位二工轉大公??已回收

看板home-sale (房屋交易)作者jerry3235 (風的影子)時間13年前 (2012/08/31 07:51)推噓0(0推 0噓 1→)

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※ 引述《kerorov8 (keroro)》之銘言： : 一個很蠢的問題 : 建商通常在1樓或B1的停車位列為公設 : 假設面積有200坪 : 大約15個車位 : 一個車位賣110萬 : 110*15=1650萬 : 但若攤成大公(假設一坪單價30萬) : 200坪*30萬=6000萬 : 這兩個價格差很多耶 : 車位一般含車公大概12~14坪好了 : 14坪*15=210坪 : 其實面積都差不多 : 賣車位反而不賺 : 就算賣到300萬一個車位*15=4500萬 : 還是小於6000萬 : 可是車位改公設又是二工 : 有風險 : 民眾為何會同意建商把車位換成大公 : 買車位比較划算阿 : 當然有公共設施活動空間也不錯 : 有沒有人遇過消費者問這樣的問題過啊~ 仔細了解後，發現停車位相關的問題真複雜阿!! 我的推論如下，非專業人士，有錯請大力糾正。先轉錄內政部營建署住宅e化網，對停車位的說明 http://ehi.cpami.gov.tw/(S(zwcia5ziwl3gm255f4wkdt55)) /Net/Wiki/%e5%81%9c%e8%bb%8a%e4%bd%8d%e8%b2%b7%e8%b3% a3%e6%b3%a8%e6%84%8f%e4%ba%8b%e9%a0%85.ashx 孫長豐文章 http://tw.myblog.yahoo.com/wei12327/article?mid=1099&sc=1 一個建案有多少停車位有法定規範參考建築技術規則第2章第14節 http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-2/b-rule.htm 樓地板面積超過500平方米，每150平方米增設1個車位即超過151.25坪，每45.375坪要增設一個車位。舉例:某建案，共76戶，平均每戶實內25坪，則該建案至少要配置39個 "法定車位" 只按照法規標準其實很多住戶是配不到車位的。別怕!建商懂消費者的心，多數會希望在預算內能夠買房+車位，所以在設計規劃上為了讓房子好賣，通常會在法定車位數量以外，再增加 "增設停車位" !! 來滿足住戶需求，建商會評估建案所屬區域的停車難易度來決定要增設幾個車位。有去過案場的就知道，停車位是用加購的，消費者只在乎車位的位置是否離電梯口近，或是好不好停車而已，沒人去注意屬性是法定或增設車位但是建商會希望宣稱本建案"公設比"是28~30%、或越低越好，市場接受度才高(豪宅型產品例外)，因為消費者普遍認為時下社區型新建案公設比在30%以內是合理的，也願意接受這些公設等同室內坪價值的觀念。所以建商在設計一般常用的公設之餘，會偷偷的把一些"增設停車位"給列入大公裡(這點是我猜的)，就如同原PO所說的道理一樣，以建商角度來看當然是賣公設比車位好賺啦 (在北市一個6坪的車位賣200萬，若算成公設每坪50萬行情值300萬!) 反正公設比盡量別超過30%就好。假設我是建商，希望在推案的時候讓9成的預售屋主都能買到車位，那我會這樣設計: 法定車位39各(列大公)+增設車位8各(列大公，為賺足大公30%)+增設車位22各(列小公) 共計69各不料完銷後，總計購買車位的屋主只有7成，所以多出來15個車位，這時候就要看多的是哪種車位，會有不同處理結果: 1.多的是，法定車位，就移交給管委會，看是要出租或是改成停車場管理室之類的。 2.多的是，列大公的增設車位，同上處理 3.多的是，列小公的增設車位，那所有權仍屬建商。所以原PO說的當建商提出要把車位二工成別的空間使用時，其實那些"車位"本來就是大公拉，改不改對住戶來講只是，多些出租車位或是多個XX使用空間的二選一而已，所以也不太會有住戶反對將法定車位二工成有用的公設這種問題。值得一提的是軍宅，有買過軍宅的人就知道車位一律列入大公。但是消費者有個習慣，在計算房屋公設比時一定都是先扣除車位坪數來算，所以仲介在推銷軍宅產品的時候，在解釋公設比時會很尷尬我舉個軍宅實例: 按照權狀的"公設比"看是38%無誤，可是扣掉車位後再計算變成21%。那到底公設比是21還是38%咧，請自行斟酌吧。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 123.193.98.125