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[心得] 新北市一堆屋主都在亂開價已回收

看板home-sale (房屋交易)作者 (同天內只計一次)時間13年前 (2012/09/25 12:15), 編輯推噓9(9推 0噓 20→)
留言29則, 16人參與, 最新討論串1/1
昨晚我耗到11點多才睡, 只為了去看一個永和的房子. 對方開價四千多萬, 獨棟三層, 40年以上屋. 土地坪數約27P. 房仲一直說這是都更房. 房子面寬約5.5米, 深度約16米. 看完後我覺得根本是白爛房. 面前道路路寬8米(其實我實測只有7.5米, 我懶得去掉都市計畫圖) 離大馬路有段距離, 是巷弄內的房子. 附近通通是六~八米巷. 坪數因過小都更勢必需要與鄰地合作, 只能走一般合建. 我當場略為計算一下, 重蓋的話, 依永和區細部計畫, 前院退縮3米. 3.6:1之後總建築高度最多10層(11層以上要消防, 故不考慮). 6層以上住宅需設置電梯. 光樓電梯需要吃掉9P. 永和區住宅區建蔽率60%, 換言之最大27x0.6=16.2P. 再扣掉樓電梯9P, 每層樓最後剩下7.2P 讓他蓋到最滿好了, 也頂多讓我蓋到80P, 算下來4000萬/80P=50萬. 也就是即使重建每坪等於是50萬的價錢. 這還不包含建築成本.建築成本算下來我等於是反虧800~900萬. 我看到報價後整個傻眼, 即使這房子跟鄰地合作整塊都更, 4000多萬的開價也幾乎沒賺頭. 更何況周圍巷弄根本不寬, 即使都更能放寬高度比, 3.6:1也一樣閃不掉. 換言之都更難度也很高. 我想說的是.. 一堆老房子屋主根本亂開價, 我換算下來他這種價錢等於原建物每坪102萬. 永和耶~~天阿. 一堆人以為都更是寶, 但也沒寶到這種程度阿. 害我浪費了一晚..昏. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.168.25.72
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09/25 12:16, , 1F
那你也可以拒絕看啊= =.........
09/25 12:16, 1F
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09/25 12:19, , 2F
很多屋主根本不會也不懂怎麼算，只是開一個他爽的價錢
09/25 12:19, 2F
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09/25 12:23, , 3F
屋主亂開價 以後你也可以警惕自己別變成那種討厭的屋主
09/25 12:23, 3F
推
09/25 12:28, , 4F
不看也好 讓仲介多點時間上PTT這版才有趣
09/25 12:28, 4F
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09/25 12:39, , 5F
你這算法問題也是很大
09/25 12:39, 5F
請問問題哪裡很大呢? 可以指點一下嗎?
推
09/25 12:49, , 6F
看到"都更房"就別想了 ... B級貨要賣A價錢??
09/25 12:49, 6F
推
09/25 12:52, , 7F
自我感覺良好的屋主沒少過啊.....
09/25 12:52, 7F
推
09/25 13:00, , 8F
現在都更比中樂透還難XD
09/25 13:00, 8F
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09/25 13:14, , 9F
會去買等都更的人，都很怪
09/25 13:14, 9F
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09/25 13:15, , 10F
如果等20年都沒動工呢？40年房變60年房
09/25 13:15, 10F
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09/25 13:47, , 11F
這土地的大小蓋成這樣是不好賣沒錯
09/25 13:47, 11F
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09/25 13:47, , 12F
但是成本不能都算到實坪上 電梯跟樓梯間都是可以拿來攤成
09/25 13:47, 12F
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09/25 13:47, , 13F
本的
09/25 13:47, 13F
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09/25 13:48, , 14F
這房子真蓋起來 銷坪應該有120左右
09/25 13:48, 14F
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09/25 13:50, , 15F
我不知道這房子在哪 不過如果1.能跟鄰近土地合建 2.周圍新
09/25 13:50, 15F
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09/25 13:51, , 16F
房價有50萬 這土地可以買
09/25 13:51, 16F
大哥 本案最主要卡是卡在建蔽. 一般建築物會成以某一係數做為銷坪,那是因為公設、機電、外皮、停車等等沒有計入. 故將室內坪數乘上一定係數(1.5~1.8)來當作銷售坪數. 這係數當中包含了15%的機電空間、15%的陽台+梯廳、外皮、雨遮(現在不能賣錢但能登記) 然而, 建物能夠不計入建蔽率檢討建築面積的僅有陽台、雨遮、外皮. 門廳、梯廳、機電空間、地下室法定停車..等等僅能不計入容積而非建蔽. 以永和細部計畫來說本案建蔽率60%. 換算下來基地無論如何就是不能超過16.2P.哪怕是有容積免計的梯廳或機電. 一樣是不能超過16.2P! 換言之, 本案建築完後會產生樓電梯吃容積的問題. 因為最小的樓電梯一組每層樓就要吃9P, 已經遠大於法定免計入的容許範圍. 也就是.... 這些公設會真正吃掉容積樓地板面積. 這才是最大的問題. 在這種情況下, 仿間常用的室內坪數x1.65=銷售坪數的準繩就不能依靠了. 因為這些公設是真正的吃掉了室內坪數,而非是付價上去. 這樣知道我意思嗎?
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09/25 14:14, , 17F
I大果然專業！
09/25 14:14, 17F
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09/25 14:28, , 18F
所以我才說 要找鄰近土地作合建
09/25 14:28, 18F
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09/25 14:49, , 19F
請問原po你這些是從哪學來的 或是看哪本書學到的
09/25 14:49, 19F
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09/25 14:49, , 20F
可以介紹給我嗎 謝謝
09/25 14:49, 20F
推
09/25 15:04, , 21F
其實這些跟地政,建築,都市計畫等都有關係
09/25 15:04, 21F
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09/25 15:17, , 22F
但這樣太廣泛了 我根本不知道要從哪裡入門
09/25 15:17, 22F
這些東西要搞懂真的不容易, 書倒是很多. 比方最近有兩本, 集合住宅規劃設計 與 看懂集合住宅規劃設計法令 但是說真的, 非真正科系出身的看完這兩本未必能實際操作. 我自己是相關科系又幹過建設公司總監,也跟人合開過事務所. 所以投報跟坪效過去常常在算. 要分析一塊地, 最一開始要查細部計畫、各縣市土管(土地使用分區管制). 因為每一筆地的區位不同. 規定也就會不一樣. 查的東西有:建蔽、容積、退縮規定(前院、側院、後院..)、停車設置標準、高度限制 如果細部計畫內沒有規定，就依照縣市土管. 土管內沒有規定，就依照技術規則. 另外，如果涉及都更，就要另外看各縣市都更規定。 我打個比方, 例如土管內規定住宅區高度比1:1.5 (道路對側) 而都更條例中述明都更高度比可放寬1:5 (路中心線) 而技術規則中又說建築物高度1:3.6 (道路對側) 那麼, 檢討時就是用1:5跟1:3.6兩條線來檢討. 如果不是都更, 就要用1:5跟1:3.6來檢討. 換言之, 每塊地, 每種情況都不一樣. 例如台北市有後院深度比這種東西，桃園就沒有。而桃園在後龍等地區又有.. 所以..很難一語蓋之要怎檢討, 只能從細項的法令開始查起. ※ 編輯: MUENFENG 來自: 118.168.25.72 (09/25 15:38)
推
09/25 16:39, , 23F
真的感謝~~~ M大 如此詳細解說 謝謝
09/25 16:39, 23F
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09/25 16:44, , 24F
看來我要自行了解 是不太可能了 我還是尋找專業人士吧
09/25 16:44, 24F
推
09/25 17:47, , 25F
好艱深...
09/25 17:47, 25F
推
09/25 20:26, , 26F
大大不說~還真不懂~屋主亂開大概是想說土地持分高~蓋得大間
09/25 20:26, 26F
推
09/25 20:53, , 27F
就是...除中央法規外，還要看各地(地方)土管規定..
09/25 20:53, 27F
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09/25 20:59, , 28F
話說這篇可以M起來吧 至少真要找資料 看這篇知道怎麼找
09/25 20:59, 28F
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09/26 02:18, , 29F
的確，有3000萬都不見得買永和了........
09/26 02:18, 29F
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