[心得] 全面起床,最簡單的方法帶你搞懂實價登錄已回收

看板home-sale (房屋交易)作者YOUHAVE (YOU HAVE I HAVE)時間13年前 (2012/10/30 02:09)推噓2(6推 4噓 16→)

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Hi,各位前輩大家好, 這一兩天花了時間研究了一下實價登錄, 有一些心得不確定大家是不是都知道, 於是想和你們分享... 原文轉貼部落格, 中間有些有圖, 建議聯回blog 看原文感謝..... =====以下原文轉貼=====http://bit.ly/YeDtOb 開始之前，有急事趕飛機的朋友，可以直接拉到最下面看「快速結論」 Part0.你是不是跟我一樣，對於實價登錄愛理不理，似懂非懂呢？自從實價登錄在2012年1016日正式上線後…, 台灣的房地產進入了一個新的世界… 就是 : 「向下比價」的世界, 所有人都希望藉由實價登錄的系統, 買到想要且便宜的物件(sorry~ 在投資客眼中, 很少會叫它房子XD)。又沒有頻繁買賣的我，原本想說，你實價登錄，要登錄就登錄阿，跟我也沒關係，反正我不是賺價差的投機客…(我認為當包租公才算是投資客, 就像投資一家公司一樣, 我們長期經營, 從需求市場中賺取穩定的租金, 所以是投「資」客, 其他是投「機」客, 低買拉皮加高賣, 只在乎價差所得的，就是投機客, 就像當沖一樣….) 所以對這個實價登錄心不在焉，應該說是根本沒在管，想說，我目前又沒有要買賣房子，關我X事! 直到這幾天，大家在吵勞保要倒，政府缺錢，等等話題，我才發現，我錯了……你知道嗎？沒有賣房子，「才」關你的事。而我認為，這個實價登錄根本不是為了打房，什麼居住正義，而是主力慢慢伸出的鹹豬手，講白一點，是要在大白天搶你口袋裡的錢了…! 這邊會分兩個部分跟大家討論 Part1: 實價登錄和你想的不一樣 Part2: 偷偷揭露政府不想讓你知道的「實價登錄」。 Part1: 實價登錄和你想的不一樣好，這裡開始講大家心目中的實價登錄「比價系統」有什麼根你想像不一樣的地方呢？開始之前，先附上這個措施的重要規則 1. 買方負責登錄 1.a 透過仲介或代書, 就要由仲介或是代書登錄 1.b 自行買賣，買方負責 2. 在完成"權力移轉(交屋時)"後起算30天之內需要完成 3.不實登錄，最高罰15萬，七日內補登，有錯再罰好～主要規則就是這三點～，簡單吧那有這個實價登錄系統有什麼好處好處 (現在筆數還太少, 全台北市只揭露不到30%, 再等半年吧) 1. 確切知道成交價，不用再管亂開的訂價，交易時間縮短 2. 讓豪宅回歸豪宅，人家貴有他的道理，但是可以杜絕，同個路段，不同配備想搭順風車的"路人甲" 3. 買賣資訊更透明，新手買房更安全。 4. 更有籌碼跟賣家談判，不過對於特殊物件，稀有物件，一樣無效，因為那些就是稀有。那…..，現下這個系統會有什麼問題呢？問題 1. 你查到的價格是 : 三個月前的！怎麼說呢？ a.目前 0801 號到 08月底的交易–> 1016 上網 (已經延遲1.5個月) b.買家看屋談判，過程又花1個月 c.申報最多又可以等成交之後一個月在報所以 a+b+c 約 3.5 個月的時間, 剛剛這筆交易才會被你在網路上查到, 所以如果剛好位於景氣反轉處，有可能失真，不過我覺得還好，畢竟不是股票，起伏應該還可以接受。 2. 你查到的價格是: 兩年前的！如果你現在買預售屋, 成交, 每坪25萬, 兩年之後他終於完工, 不過可惜的事這時候因為景氣不好，房價只剩下每坪21萬，完成移轉證明後，請問，代書要做實價登錄，他應該要…. a. 登錄 25萬 b. 登錄 21萬 c. 看他心情登錄 ==> 答案是 a. 25萬, 因為那是照你當時簽約實的賣價, 不過勒, 現在在網路上查到其他人就會覺得很奇怪明明附近是21萬，為什麼會有一筆25萬的跑出來@@"" 所以預售屋可能不準！ 3. 實價登錄如果是低於市價, 一般人當然會開心, 不過如果你手上有房子，你應該會哭，因為不只你房價下跌(就是你當初買貴了) 再者, 你能跟銀行借到的錢也將變少….sorry摟 XD 4. 有一天你真的發現，你想要的社區竟然有幾戶在實價登錄網站超便宜… 你可能忘了… 價格要先排除車位, 頂加, 和無法使用的範圍才是真正的一坪多少錢 5. 同上, 還有可能是他的窗戶面對醫院，他樓下是瓦斯行, 不同樓層不同價格, 海景第一排或第二排唯一有view, 前面小巷, 旁邊矮房… ==> 講到底, 還是要現勘！ Part1 快速結論再等半年筆數多了以後，在配合現勘，可以合理推出物件價格，所以現在買方再等等，多看看，且可以預期，房市的量會持續下降。 Part2: 偷偷揭露政府不想讓你知道的「實價登錄」實價登錄到底在登陸什麼？一般大家都只想到，或是聽到約莫好像似乎是…. 有人賣了房子->有一個系統->有記錄可查->用記錄來殺價->殺到了->拍手->殺不到->再上網查->結束好吧，也許你不是，但這就是我遇到的大部分朋友腦中的實價登錄…(不過這也是大家最期待的XD) 實際上, 它是由內政部主導的「不動產成交案件實際資訊申報登錄」當中包含了: 動產經紀業管理條例，地政士法和平均地權條例。所以嚴格說起來，應該要簡稱它：實價登錄地政三法。而另外一位主角，土地徵收條例修正案，這裡要稍微介紹一下，它是在今年1月4號更改後，已經由立法院三讀通過(就是確定了啦！) 其中一個重點就是, 以後政府的土地徵收價格，由之前大家知道的 “公告土地現值+X成的補償" -> 改成->"公告土地現值配合市價補償" 目的是為了落實土地正義, 讓被徵收的人, 不會再被政府用低到哭出來的價格拿去改高架橋, 而現在會用市價貼近的價格補償你，所以類似你賣給政府土地，被徵收者損失較少(因為徵收金額較貼近市價)。接著，介紹一下，房地產投資裡面，一定遇到的四種成本和土地價格區分土地價格分為 1.公告地價(是政府收 “地價稅" 的依據) =>目前是大部分縣市為市價的3~4成(台北市比較準, 已經接近市價九成), 僅是公告現值的固定成數 2.公告現值(買賣房子後，"土地增值稅的依據") =>1,2 有連動 3.市價(嗯….就是市價, 大家外面交易的成交價) 房地產四大稅王 A.地價稅(持有房屋者都要繳，三年調一次，政府要調高不用打電話給你) B.房屋稅(持有房屋者都要繳，三年調一次，政府要調高不用打電話給你) C.土地增值稅(賣出要繳，一年調一次，政府要調高不用打電話給你) D.財產交易所得稅 => 大家現在在講，實價登錄以後會不會變成實價課稅, 就是在講這條！還記得嗎，剛剛說新的"土地徵收條例修正案"：公告土地現值配合市價補償其實就是=>公告現值會慢慢貼近市價！好那問題來了～！慢慢貼近市價，那什麼是市價？對啦！就是實價登錄，大家幫政府開開心心歡歡喜喜的把台灣資料庫建檔完畢，這樣政府就有較精確的 “市價" 可以參考了。請看! => 內政部訂出在2015之前調整公告現值到市價的九成沒錯吧～內政部也是規劃好了，三年之內它相信，實價登錄的資料數和可信度應該夠了，到時候就可以精準的調到市價附近了。所以, 公告現值和公告地價會越來越高, (因為兩者連動, 且現在僅是市價的3~5成) 那就意味著, 你的 A, C 會越繳越多，地價稅和土增稅三年後會是現在的3倍！接著，房屋稅，也因為實價登錄擁有對所有物件的資料，和成交價格，那個區段是豪宅區，哪裡是肥羊，政府一清二楚，所以，他們可以藉由提高"路段調整率"，去提高你的房屋稅，把它做成正的讓你房屋稅越繳越多(這是已經發生的事實，帝寶就是) ps. 地段調整率 “理論上" 是由地方政府的評議委員會招開由他們來討論要不要調…（放心～他絕對不會問你意見）成員有 1. 議會推派 2. 產業代表: 士商會, 工商會 3. 國防部代表: 後備軍人指揮部 4. 仲介業代表 5. 大學教授最後一個就是 D, 財產交易所得稅，如果真的擁有「全台灣每個房子交易的價格」的政府，不會因為缺錢，勞保要倒，國債太高怕大家繳太多稅，體民所苦，最後沒有開徵 “實價課稅" 的話，那倒是不用單心….頂多根現在一樣不過稍有閃神，開徵的話，會變成房屋與土地交易差價全部納入所得計算，有機會提高30%的稅收…XD 簡單說，有了實價登錄的系統之後，市價很好抓，稅就很好收…(所有有房子的人都要繳) 那之前為什麼不調公告現值呢？現在才調高靠近市價？因為以前公告現值是拿來徵收土地用的，當然越低越好，政府少花錢，現在既然法條已經改了，是靠近市價徵收，那就不用再繼續打壓公告現值了，讓他慢慢靠近市價可以增加稅收…. Part2 Summary: 實價登錄慢慢健全之後，稅收大家都跑不掉，屋主負擔都變大，你覺得他要賣房子的時候不會把稅加到賣價裡嗎？ =>房價續漲! 全文結論 Summary: 1. 實價登錄有助於抑制誇張的開價，民眾觀望期之間房價下跌。 2.同時間，隨著擁有房屋者繳的稅越來越多，將轉嫁到房價上，房價將緩步上升結論: 等到登錄有一定的筆數之後，成交量才會慢慢回升，而量出來之後，慢慢房價會反應屋主成本，而回升。好啦～講了那麼久，有沒有對現在房地產市場的詭異氣氛有點參與感呢？如果你覺得有些幫助的話，來個「讚」給我支持摟～也請轉分享給最近再看房或是對房地產有興趣的朋友，也許他正需要這方面的資訊呢～！此外，我們正在製作一份「10個讓你輕鬆擁有正現金流的房地產投資秘訣!」的免費贈品，您將能得到許多房地產投資的關鍵細節與投資報告，您可以點選部落格右上方的圖示連結，或是 http://www.iampjchen.com/gqlp/ 我們將盡全力提供一份對您有幫助的免費報告！謝謝啦下次再跟大家繼續分享摟～祝順心 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 118.161.24.75

噓

IBIZA

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