[新聞] 房屋漏水修復後是否會影響房價？

看板home-sale (房屋交易)作者benitolin (以訟止謗之我沒炒房)時間11年前 (2012/12/01 11:32)推噓3(3推 0噓 2→)

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1.來源連結: http://tw.house.yahoo.com/news/房屋漏水修復後-是否會影響房價-035615729.html 2.內容: 房屋漏水修復後是否會影響房價？住展房屋網 – 2012年11月28日上午11:56寄給朋友0Plurk!列印【文/蘇儀攝影/邱添榮】房屋發生漏水情事，勢必影響居住品質，依通常交易觀念，構成物之瑕疵。然而房屋之漏水瑕疵於修復後，是否會造成交易價格貶損呢？台北地方法院審理一件房屋漏水官司，林姓買方於民國九十九年十二月向韓姓賣方購買新店的一間房子，韓稱房子經建商重新整修過，屋況良好。但林搬進去後發現房子漏水，除了要求賣方給付漏水修繕費用外，還認為他當初購屋時，如果早知道買的是「漏水屋」，交易價格應有貶損，要求賣方也應給付貶損金額十九萬七二○○元。房屋漏水後來才發現林向法院指出，房屋是否「曾經」因漏水進行過修繕是購屋者關切的重點，本件房屋漏水瑕疵是在買賣完成後才發現，此時房屋在買方心中之價值已低於原本雙方約定之價格，雖然買方發現漏水瑕疵後願意負責修繕，但此時原本雙方約定之價格已然高於買方在知悉真實狀況後所願意付出之價格，故交易價格應有貶損。法院囑託一家估價師事務所就房屋之漏水瑕疵於修復後，是否造成交易價格貶損進行鑑定，這家事務所以問卷調查方式，向臺北市、新北市不動產估價師公會會員進行調查，共發出28份問卷，問卷調查結果，在買方未知悉房屋曾因漏水而維修過之前提下，認為交易價格無貶損者為最多，達百分之六十七‧九，但在買方知悉房屋曾因漏水而維修過之前提下，有百分之五○認為交易價格會有貶損，合理之交易價格貶損率為百分之二。但法官認為這份鑑定以問卷調查之平均值判定房屋之交易價格貶損率，不符合客觀之標準，因此不予採信。賣方不用告知修繕過法官指出，房屋漏水瑕疵並非不能補正，且未影響標的建物之建築安全，與海砂屋、輻射屋等不可復原之情況不同，漏水如經修繕完畢仍可維持房屋原有價值，不會造成交易價格貶損。且現今房地產交易之規範與慣例，賣方僅需對房屋現況是否有漏水瑕疵進行告知，並無主動告知房屋是否「曾經」因漏水進行過修繕之義務，因此，無漏水房屋與曾因漏水進行過修繕房屋，在市場上並無價差，房屋漏水之瑕疵修復後，不會因曾有漏水狀況而貶損交易價格。法官將買方要求賣方應給付交易貶損金額十九萬七二○○元部分駁回，但判決韓姓賣方應給付林漏水修繕費用五十九萬多元。 3.心得或感想: (請勿轉載非新聞網站之新聞，否則視為該網站廣告處理) 臺灣臺北地方法院裁判書 -- 民事類【裁判字號】 100,訴,2651 【裁判日期】 1010710 【裁判案由】減少價金【裁判全文】臺灣臺北地方法院民事判決　　　　　　 100年度訴字第2651號原　　　告　林芸霈訴訟代理人　劉國斯律師被　　　告　韓裕生訴訟代理人　王泓鑫律師複代理人　　張明宏律師參　加　人　柏德建設股份有限公司法定代理人　林國義訴訟代理人　廖振洲律師複代理人　　袁恩律師上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國101年6月8日言詞辯論終結，判決如下：主文被告應給付原告新臺幣伍拾玖萬壹仟元，及自民國一００年七月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。本判決第一項於原告以新臺幣壹拾玖萬柒仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾玖萬壹仟元為原告預供擔保，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由壹、程序方面：一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，但以關於由一定法律關係而生之訴訟為限；前項合意，應以文書證之，民事訴訟法第24條定有明文。經查，依兩造簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭契約）第11條約定，雙方合意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院，是依前揭法條規定，本院自應有管轄權，合先敘明。二、次按就兩造之訴訟有法律上利害關係之第三人，為輔助一造起見，於該訴訟繫屬中得為參加，民事訴訟法第58條第1項定有明文。又所謂「法律上利害關係」，係指兩造裁判之效力依法及於該第三人或兩造裁判效力雖不及之，但參加人之法律上地位，將因當事人一造之敗訴，依該判決之內容（包括法院就訴訟標的之判斷，及判決理由中對某事實或法律關係存否之判斷）直接或間接受有不利益，反之，若該當事人勝訴，即可免受此不利益者而言。經查，被告曾向參加人購買坐落新北市○○區○○段292地號土地及其上同小段4473 建號建物即門牌號碼新北市○○區○○路499號7樓之3房屋（下稱系爭房屋），嗣後再轉賣予原告，原告主張系爭房屋有漏水之情事，而起訴請求被告減少價金及損害賠償，若被告於本件訴訟受敗訴判決，恐向參加人求償，參加人將因此受有遭受求償之法律上不利益，故參加人於兩造之訴訟有法律上之利害關係，其為輔助一造被告而聲明參加訴訟，核無不合，應予准許。三、再按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；他造於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第2項及第256條分別定有明文。經查，原告起訴聲明原為：「(一)被告應給付原告新臺幣（下同）53萬9155元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(二)被告應給付原告15萬5455元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」，嗣於本院審理中具狀更正為：「被告應給付原告69萬4610元，及自起訴狀繕本之翌日起至清償日止按年利率5％計算之利息」（見本院卷(一)第130頁），係將聲明第1、2項之金額加總，未變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，此部分非為訴之變更或追加，又原告於民國101年3月15日具狀變更聲明為：「被告應給付原告109萬6200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息」（見本院卷(二)第4頁），核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，尚無不合，應予准許。貳、實體方面：一、原告起訴主張：（一）原告經由訴外人即參加人員工沈美瑤介紹向被告購買系爭房屋，簽約前被告告知系爭房屋於98年由建商重新整修出售，且室外帷幕牆及室內管線皆為新的帷幕牆及管線等資訊，使原告誤認屋況良好，雙方遂於99年12月11 日簽訂系爭契約，約定買賣總價為986萬元，並以原告交付第2期備證款之日即99年12月24日為立契約日，於 100年1月25日交屋，嗣交屋後原告發現該系爭房屋窗戶上方用矽酸鈣板將樑裝潢起來的板子，有漏水的狀況，經拆除該木板後發現漏水情況甚為嚴重，翌日原告以電話通知被告，復於100年1月31日、100年2月2日寄發兩次存證信函通知被告上開情事並表明解除契約、撤銷契約之意，經原告多次與被告協調，被告堅持不同意系爭房屋解除契約及返還價金，並要求原告由參加人進行修繕，並承諾保證是將漏水狀況修繕到好，恢復完全沒有漏水屋況及將漏水根本的問題徹底解決，惟於100年3月 1日，參加人有派人處理室外帷幕牆用速力康（Silicon ）填補縫隙後，適逢該週剛好下雨，室內仍然有漏水之狀況，顯見漏水難已完全修補至無瑕疵之狀態，又於10 0年3月31日拆除該系爭房屋室外帷幕牆，施作的專業廠商告知原告漏水位置為樓上8樓管線漏水所致，原告並於4月1日請新北市土木技師公會鑑定，鑑定結果主要漏水原因為帷幕牆漏水及樓上8樓管線漏水，現僅暫時完成抓漏工作，樓上8樓之2及8樓之3的漏水管線並未修復，仍於外牆內側（上方）裝置接水盤，顯見日後仍有滲漏水之虞，並無法將漏水的水源徹底解決，已喪失房屋通常使用之效用，且屢次修繕仍不能完善，應屬重大瑕疵。（二）又南瑪都颱風於100年6月25日及100年8月28日侵襲臺灣時，系爭房屋仍有漏水現象，依臺北土木技師公會文號北土技字第10130122號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第4頁(八)指出：「會勘期間藉由下雨時段試水並勘查外牆漏水狀況，發現陽台上緣金屬帷幕牆之弧形鑲板內側均有積水現象…」，可知系爭房屋仍有漏水之情事，足以影響居住之效用及安全，已減少房屋通常效用，應認為構成物之瑕疵，另依系爭鑑定報告結果，可知本件由原告提供之照片及現場會勘結果，系爭房屋於8樓樓板（即7樓平頂）、陽台上方沿外牆梁下塑膠管、陽台上方金屬帷幕外牆有漏水現象，而系爭房屋陽台上方金屬帷幕外牆漏（滲）水涉及8樓金屬帷幕牆構造，經勘查研判該構造之組裝現況呈不穩定以及不正常排水設施等原因導致外牆漏水下滲至7樓陽台上緣，評估修復費用為59萬1000元。另依宏邦不動產估價師聯合事務所（下稱宏邦估價師事務所）案號HA100331報告書，評估本案漏水瑕疵之修繕係買賣完成後才進行，使買方知悉房屋漏水之瑕疵，與交易時預期不同之屋況已於買方心理造成疑慮，此時標的房屋在買方心中之價值已低於原本雙方約定之價格，且若賣方在漏水瑕疵尚未修繕之情況下，將房屋售予認為房屋無漏水瑕疵之買方，雖在買方發現漏水瑕疵後賣方願意負責修繕，但此時原本雙方約定之價格已然高於買方在知悉真實狀況後所願意付出之價格，故交易價格應有貶損，交易價格貶損金額為19萬 7200元，綜上，系爭房屋因漏水瑕疵而導致之技術性貶值及交易性貶值，即系爭房屋價值減損合計為78萬8200 元（計算式：59萬1000元+19萬7200元=78萬8200元），爰依民法第354條第1項前段、第359條請求減少價金78 萬8200元，另依民法第179條不當得利之規定請求被告返還78萬8200元。（三）此外，系爭房屋嚴重漏水，被告給付不符債之本旨，被告應對原告負不完全給付之責，而原告為保全證據及確定系爭房屋所減損之價值而支付之總費用，應係屬被告不完全給付所受之損害，依民法第227條第1項之規定請求被告給付原告因系爭房屋漏水，致原告於99年1月26 日至101年2月29日期間無法入住，額外產生之租屋費用 17萬1080元（計算式：3萬2500元+1萬3000元X10.66 月 =17萬1080元）、房屋簽約金2萬6000元、管理費1萬724 0元（計算式：1310元X13.16月=1萬7240元）、工務局申請竣工圖費480元、土木技師工會漏水鑑定費3萬元、不動產估價師估價費5萬元及原告之配偶因處理系爭房屋漏水修繕事宜向公司請假造成薪資減損1萬3200元、 10 0年4月11日至101年2月29日管理費1萬3965元（計算式：每月1310元X10.66月=1萬3965元，元以下四捨五入），共計30萬8000元（計算式：17萬1080元+2萬6000元 +1萬7240元+480元+3萬元+5萬元+1萬3200元=30萬8000 元），為此，爰依民法第第359條、第179條及第227條第1項規定提起本件訴訟等語。並聲明：(一)被告應給付原告109萬6200元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。(二)願供擔保請准宣告假執行。二、被告則以：（一）系爭房屋於交屋時，並未存在漏水之瑕疵，即便有瑕疵，也已於100年4月7日修復： 1.系爭房屋先前係被告向參加人購買後，之後再轉售予原告，原告雖主張系爭房屋漏水嚴重云云，惟被告於向參加人購買系爭房屋後，雖未實際入住，但也從未曾發現房屋有漏水之瑕疵，被告否認系爭房屋存有漏水之瑕疵，依據舉證責任之分配，應由原告證明99年12月間交屋時已有漏水之瑕疵，另無論是原告自行委託之新北市土木技師公會及冠昱不動產估價師事務所（下稱冠昱估價師事務所），或鈞院委託之臺北市土木技師公會及宏邦估價師事務所，所作成之鑑定報告及鑑價報告，均無法證明99年12月間交屋時，系爭房屋即存在上開漏水瑕疵。 2.縱使系爭房屋有漏水之瑕疵，也已於100年4月7日修復完畢，原告並無損害可言：原告自承系爭房屋經參加人派員於100年4月7日修復完畢完成抓漏，依原告所提出之新北市土木技師公會鑑定報告第3點鑑定標的物座落位置、用途及現況欄明確記載：「…該施工廠商於100年4月7日完成修復（抓漏）工作」，第6.5點現場調查之研判分析欄記載：「鑑定技師於100年4月13日下午2：00時進行現場會勘，由於會勘當時前述施工廠商已完成抓漏工作且為晴天，外牆乾燥未見任何滲水現象…」，顯見系爭房屋縱曾有漏水瑕疵，惟已經修復，上開鑑定報告既明確表示系爭房屋現已無任何漏水現象，原告若主張在4月13日之後有滲漏水現象，應由原告舉證。又原告雖主張100年6月15日又有漏水，被告否認之，蓋當日被告雖有前去查看，但被告對於漏水與否無法判斷，被告也請原告能讓參加人入內再勘查檢修，然原告始終拒絕，因此，原告所主張 6 月15日是否為確實為滲漏水情形，仍應由專業人員判斷。（二）原告雖以冠昱估價師事務所出具之估價報告書為依據，主張應減少價金云云，惟依新北市土木技師公會鑑定報告第3點鑑定標的物座落位置、用途及現況欄既明確記載：「…該施工廠商於100年4月7日完成修復（抓漏）工作」，第6.5點現場調查之研判分析欄記載：「鑑定技師於100年4月13 日下午2：00時進行現場會勘，由於會勘當時前述施工廠商已完成抓漏工作且為晴天，外牆乾燥未見任何滲水現象…」，足證系爭房屋現已無漏水之瑕疵，而依社會之通念，房屋縱曾漏水，如已修復，顯不至於影響房屋之交易價格，則上開估價報告在系爭房屋現已無漏水之瑕疵，仍認為有53萬9155元之價值減損顯有不當，自不得作為減少價金之依據，況上開估價報告，乃原告單方自行送請估價，未經被告同意，其估價結果不得拘束被告，且上開估價報告其估價依據、前提等，乃原告單方提供，其估價結果更不得拘束被告，此觀諸上開估價報告摘要三估價前提之第5項價格條件欄記載：「其中參考新北市土木技師公會之鑑定報告書內容、委託者之估價單內容（欲修復本案之漏水瑕疵內容-外牆側之滲水瑕疵）等…」等語即明。又系爭房屋現已無漏水，自無需再修復之費用，則冠昱估價師事務所出具之上開估價報告估價前提竟仍有委託者之估價單內容（欲修復本案之漏水瑕疵內容-外牆側之滲水瑕疵），其估價報告自顯有不當，而不得採為減少價金之依據甚明。（三）依據臺北市土木技師公會出具之系爭鑑定報告，可證系爭房屋並無瑕疵，乃因8樓之金屬外牆幃幕產生滲水（且據悉8樓乃違建），與被告無關： 1.依據系爭鑑定報告第8項第(三)點可知，系爭房屋產生漏水部位有三：1.8樓樓板（即7樓平頂）滲水、2.陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水、3.陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏）水。 2.第1處漏水「8樓樓板(即7樓平頂)滲水」，據系爭鑑定報告第8項第(六)點：「8樓樓板滲水部位詳如附件5照片 2、3、4 、5、11、12，照片中顯示其滲水表面已呈黑褐色，依經驗研判該等滲水係長久不通風所累積而成，且與8樓（直上層之該戶）地板長久積水有關，惟現今該滲水瑕疵已由柏德公司（即參加人）修復，鑑定會勘期間亦無滲漏現象，研判該等修復效果尚屬合宜」，第 (七)點第2處「陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水」，「陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水部位詳如附件6照片3、4 ，該等管路研判係屬8樓地板排（廢）水明管，且前經柏德公司修復並另裝設排水立管及排氣孔，會勘期間並在可視範圍內（本戶內）詳查管路接頭接續狀況並無發現滲漏位置，因此研判改裝後之管路構路造尚屬正常」，是第1、2處漏水已經修復。 3.至於第3處滲漏水部分為「陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏）水」，依據系爭鑑定報告第8項第(八)、(九)點，其原因為「會勘期間藉由下雨時段試水並勘查外牆漏水狀況，發現陽台上緣金屬帷幕牆之狐形鑲板內側均有積水現象，如附件6照片5、6、7、8，而該積水水源研判係金屬帷幕牆濇面滲漏所引起。為了解金屬帷幕牆吊掛構造情形，鑑定人復至8樓頂上勘查，得知8樓加建之各戶大部分屋面均採輕鋼架構造組裝而成，而金屬帷幕牆頂端並無支點（以一般正常構造而言，金屬帷幕牆應吊掛固定在大樓主結構體上）；且從整理大樓立面觀之，8樓屋頂面排水卻另裝設排水立管直接排向金屬帷幕牆之平面鑲板上，導致洩排水漫流於牆面之不正常現象」、「另由大樓整理立面觀之，1至7樓外牆係為玻璃鑲板帷幕牆構造（經得知係柏德公司改裝施工），8樓外牆則係保留原有金屬鑲板帷幕牆構造，而由前述勘查現場研判 8樓金屬鑲板構造頂端並無主結構體當作支撐，加以8樓與7樓外牆構造不同造成構架不連續，依學理研判此會導致8樓金屬帷幕牆構造呈不隱定狀態，且8樓之該外牆位處大樓突出頂面，易受外力（颱風）侵襲而加大變位，加上8樓屋面排水又直接排向金屬鑲板面而漫流，因此合理研判7樓陽台上方金屬帷幕牆之漏水瑕疵係因前述8樓金屬帷幕牆構造不良及不正常排水所致」，可知第3處之漏水原因乃因8樓之金屬帷幕外牆構造有問題所致，與系爭房屋本身結構無關，因此，系爭房屋並無瑕疵可言。 4.公寓大廈之外牆屬於共用部分，其修繕應由管委會或區分所有權人會議為之，與被告無關：系爭鑑定報告認定漏水原因乃上方8樓金屬圍幕牆結構問題，屬於外牆的問題，應由管委會或全體區分所有權人決議行之，而系爭鑑定報告內所載修復費用乃建議「將金屬帷幕牆予以拆換」而計算費用為59萬1000元，然此項施工方式依法仍須由管委會或全體區分所有權人決議為之，在管委會或區分所有權人同意前，根本無法施作而屬違法，此類外牆滲漏案件，均由住戶請求管委會進行維修，而非找前手負責，原告訴請被告賠償，顯然找錯對象。（四）有關減少價金78萬8200元部分： 1.有關系爭房屋交易價格貶損19萬7200元： (1)原告起訴時主張減少價金數額即為系爭房屋漏水價值減損53萬9155元云云，所憑無非以冠昱估價師事務所出具之估價報告為據，然上開估價報告乃原告單方自行送請估價，未經被告同意，其估價結果不得拘束被告，且該估價報告就系爭房屋因漏水而貶損之價格計算依據，竟以「問卷調查」為依據（見原證8號估價報告書第41-43 頁），顯然將問題訴諸「非專業」人員，明顯謬誤，且卷內亦缺乏所謂「問卷」可供檢驗，即便依據該問卷調查，也有34％受訪者認為在漏水瑕疵修復之後，並不會造成價格貶損；就修復費用部分，估價報告援用原告所提出之廠商估價單為依據，而原告提供給估價單位之廠商修復估價單之真正性已屬可疑，且費用均高達30多萬，顯然過高，因為依據新北市土木技師公會余烈技師於 4月13日勘驗現場時曾表示，漏水之修復費用應不超過5 萬元，況且上開估價報告其估價依據、前提等，乃係原告單方提供，其估價結果更不得拘束被告，此觀該估價報告報告摘要三估價前提第5項價格條件記載：「其中參考社團法人新北市土木技師公會之鑑定報告書內容、委託者之估價單內容（欲修復本案之漏水瑕疵內容-外牆側之滲水瑕疵）等…」即明。 (2)至於鈞院送請鑑定價格減損之估價報告，雖仍謂房屋交易價格貶損19萬7200元，然依社會之通念，房屋縱曾漏水，如已修復，顯不致於影響房屋之交易價格，則上開 2份估價報告無論認為有53萬9155元之價值減損，或19 萬7200元之貶損，均顯有不當，自不得作為減少價金之依據，縱使系爭房屋有減少價金之情形，其減少之價金頂多即為漏水瑕疵之修復費用。 2.有關系爭房屋漏水修復59萬1000元部分：由臺北市土木技師公會出具之系爭鑑定報告可知，漏水原因乃因上方8樓之金屬帷幕外牆構造有問題所致，與系爭房屋本身結構無關，因此，系爭房屋並無瑕疵可言，更無修復費用之問題，另本件漏水之8樓金屬帷幕乃屬公寓大廈之外牆，屬於共用部分，其修繕應由管委會或區分所有權人會議為之，鑑定報告內所載修復費用乃建議「將金屬帷幕牆予以拆換」而計算費用為59萬1000 元，然而，此項施工方式依法仍須由管委會或全體區分所有權人決議為之，在管委會或區分所有權人同意前，根本無法施作而屬違法。（五）原告主張依不完全給付之規定，請求損害賠償云云，惟查： 1.原告主張系爭房屋於契約成立前即存有瑕疵（惟被告否認之）而主張瑕疵擔保云云，然物之瑕疵擔保責任為不完全給付之特別規定，原告依據不完全給付之規定，請求損害賠償30萬8000元已無理由，再者，原告請求100 年1月26日至同年4月10日無法入住系爭房屋額外產生費用，租屋費3萬2500元、房屋簽約金2萬6000元、管理費 3275元、竣工圖費480元、土木技師工會漏水鑑定費3萬元、不動產估價師估價費5萬元、薪資1萬3200元等，原告均未證明該等支出與系爭房屋漏水存有因果關係，另竣工圖費、第三人請假薪資1萬3200元更明顯與漏水無關，原告自均不得向被告請求賠償，又系爭房屋主要用途既為辦公室並非住宅，原告請求100年1月26日至同年 4月10日無法入住系爭房屋額外產生費用，租屋費、管理費等等自無理由，況原證14號租賃契約早在99 年3月即已簽具，而系爭房屋簽約交屋乃在99年12月間，租屋行為根本不是房屋漏水才去租的，且租屋並非原告去租屋的，而是原告之配偶去租屋，此項花費並非原告支付，自非原告之損害，因此，租屋花費與本件無關。 2.原告主張因系爭房屋漏水而於100（起訴狀誤寫為99 年）年1月26日至4月10日無法入住，導致有另行租屋之支出云云，然被告於接獲原告通知有漏水後，立即表示要幫原告修復，但原告均不願讓被告修復，一直主張要解除契約，直至後來才同意由被告委由參加人進入抓漏，並隨即於100年4月7日修復完畢完成抓漏，而於4月13日現場勘查當日，已無滲漏水現象，因此，本件原本可以早日修復完畢，但因原告自己拖延時間，造成須外在外租屋，乃原告自己造成損害擴大，與有過失，不應由被告負擔賠償責任，而應由原告自己負擔吸收。 3.有關原證10編號2，請假損失7.5天工資，呈案薪資單、請假證明單與請假卡之真正不爭執，但上開資料無法證明與本件有何因果關係；編號3額外支出房租3萬2500元部分，原告並未提供單據以實其說，且系爭房屋為商業辦公室使用，並非作為住家使用，縱使原告有另行租屋，也與本件無關；編號4，漏水額外支出房屋簽約金2萬 6000元部分，原告並未提供單據，亦與本案無關；編號 5、8，有關管委會收據2620元及工務局收據，支出均與本件損害並無因果關係；編號6、7，新北市土木技師公會及冠昱估價師事務所估價費單據部分，因非兩造合意選任，該鑑定報告對於被告並無拘束力，且勘驗現場當日被告僅受通知到場，被告並不同意此項費用等語置辯。並聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。三、參加人陳述：（一）針對新北市土木技師公會鑑定報告表示意見如下： 1.上開鑑定報告之結論與系爭鑑定報告之內容，有所矛盾：依新北市土木技師公會出具之鑑定報告第6.5點現場調查之研判分析欄記載「由於會勘當時前述施工廠商已完成抓漏工作且為晴天，外牆乾燥未見任何滲漏水現象」，顯見鑑定當時，外牆未有漏水之情事，系爭房屋漏水之瑕疵經被告及參加人為修補後，已無漏水之瑕疵存在，又自上開鑑定報告書第6.5.1點可知，系爭房屋有漏水之瑕疵，係本於被告未修補前之照片，然該瑕疵已經被告及參加人為修補，足證該漏水之瑕疵現已不存在，惟上開鑑定報告之結論卻認定系爭房屋有漏水之瑕疵，並要求被告修復該已不存在之瑕疵，故上開鑑定報告之結論與內容，有所矛盾。 2.上開鑑定報告無法明確判定漏水發生之原因：依前述可知，系爭房屋現已無漏水之瑕疵，因此上開鑑定報告僅能以原告所提供之修補前之照片，猜測修補前可能造成漏水之原因，故上開鑑定報告並無法明確判定被告或參加人未修補前漏水發生之原因。 3.上開鑑定報告認定責任歸屬有所違誤：上開鑑定報告之專業判斷，在鑑定系爭房屋有無漏水之瑕疵、該瑕疵發生之原因及若有瑕疵應如何為修補，至於責任歸屬之判斷，涉及法律上權利義務之歸屬，並非其專業認定之範圍，惟上開鑑定報告第6.5.3點卻逕認該不存在之瑕疵及猜測漏水之原因應由被告負責，有所違誤。 4.上開鑑定報告係原告自行委託鑑定，被告及參加人並未參與，並經被告及參加人為否認，且內容顯有偏頗，故上開鑑定報告不足採： (1)上開鑑定報告係原告於訴訟外自行委託所作，因相關之鑑定過程被告未曾參與，對被告實有不公，故該鑑定報告若經未參與之一方為否認，則法院無須審酌該鑑定報告，亦不得逕以該鑑定報告為事實之認定，故上開鑑定報告不得作為認定系爭房屋有漏水之證據。 (2)原告雖主張被告之代理人於鑑定時在場，惟被告之代理人在場並不表示同意事後做出的鑑定報告無偏頗之虞，且鑑定事項具有高度專業性，被告之代理人未有相關領域之背景，難以表示足以影響鑑定結果之意見，此外觀諸系爭鑑定報告1之結論，完全未提及被告之代理人曾參與之會勘紀錄，足徵被告之代理人於鑑定時在場，並無檢驗上開鑑定報告是否公正客觀之可能，故參加人主張上開鑑定報告內容有所偏頗，不得作為認定系爭房屋現有漏水之證據，原告須另行舉證系爭房屋現有漏水之情事，原告雖提出原證11主張系爭房屋現有漏水之情事云云，惟該證物模糊不清，是否為系爭房屋並非無疑，且縱照片為真，拍攝日期是否為100年4月7日參加人修復後之100年6月25日所拍攝，亦非無疑，故原證11尚不足以證明系爭房屋現有漏水之情事。（二）針對冠昱估價師事務所估價報告，表示意見如下： 1.系爭房屋經被告及參加人為修復後，已無漏水之瑕疵，故未有減損價值之情事：上開估價報告表示系爭房屋價值因漏水瑕疵所致價值減損金額為53萬9155元，由此可知系爭房屋價值之減損，係以有漏水之瑕疵存在為前提，又上開估價報告表示「本次評估作業係鑑定勘估標的因漏水瑕疵原因產生之不動產價值減損金額，其中參考社團法人新北市土木技師公會之鑑定報告書內容、委託者提供之估價單內容等，藉以了解本次估價案漏水瑕疵之嚴重程度」，由此可知，上開估價報告係以新北市土木技師公會鑑定報告做基礎為價值減損之估算，然上開鑑定報告之內容與結論有所矛盾，且漏水原因難以判定，而不足採，已如前述，，故上開鑑定報告估價之基礎已屬有誤，減損之價值自難以正確，且系爭房屋經被告及參加人為修復後，已無漏水之瑕疵，是以，系爭房屋現已無價值減損之情事，上開估價報告認定系爭房屋減損53萬9155元顯然有誤。 2.上開估價報告認定之減損價值有違常情，顯不合理：縱系爭房屋有漏水之情事（非自認），該漏水之瑕疵亦僅須為修復即告消滅，是以，減損之價值應為修復漏水情事所需之費用為是，又修復系爭房屋漏水之費用，依常情判斷僅數萬元，而非系爭估價報告所述之53萬9155 元，故上開估價報告認定之減損價值有違常情，顯不合理，實不足採，此外，余烈技師亦曾於鑑定時表明，系爭房屋漏水之修繕費用約5萬元，縱有差異亦不至於達 30餘萬元，故參加人否認上開估價報告所述之修繕費用須30餘萬元之陳述。 3.上開估價報告以問卷之方式認定價值減損之數額，而非以客觀之交易價格或修復費用為認定標準，顯然流於主觀，實不足採：上開估價報告係以問卷之方式認定漏水造成之瑕疵減損數額，然該方式一來樣本數僅53份，顯然過於稀少難以做通案之判定，二來價值減損之數額應由市場上之交易價格或修復之價格為認定，而非特定人士主觀上之想法，且不動產交易市場上一般買家就漏水一事所關注者，係承買之不動產於買受後是否無漏水之瑕疵，之前是否有漏水之瑕疵非其關注之點，足徵該問卷之題目顯然與常情有違，故上開估價報告認定價值減損之數額，顯然流於主觀，實不足採。 4.上開估價報告係由原告單方所委託估價，估價報告之結果顯有偏頗之虞，實不足採取：上開估價報告係由原告單方所委託估價，僅原告單方得與冠昱估價師事務所聯繫，被告全無置喙之餘地，且上開估價報告之相關基礎資料均由原告所提供，所提供者亦屬對原告有利之資料，是以，為估價之基礎亦有所偏頗，綜上可知上開估價報告之結果顯難無偏頗之虞，實不足採納，若逕以該估價報告之結果作為價值減損之認定，對被告而言實屬不公。（三）依據臺北市土木技師公會出具之系爭鑑定報告第3頁可知，系爭房屋於先前漏水之部位，有8樓樓板（即7樓平頂）滲水、陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水及陽台上方金屬帷幕外牆滲水，惟就上開之瑕疵，系爭鑑定報告第 4至第6頁記載「8樓樓板滲水部位…唯現今該等滲水瑕疵已由參加人柏德公司修復…，鑑定會勘期間亦無滲漏現象，研判該等修復效果尚屬合宜」、「陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水部位…詳查管路接頭接續狀況並無發現滲漏位置，因此研判改裝後之管線構造尚屬正常」、「合理研判7樓陽台上方金屬帷幕牆之漏水瑕疵係因前述8樓金屬帷幕牆構造不良及不正常排水所致」及「其中1、2兩項經由柏德公司負責修復後至今尚無滲漏，研判其修復方式尚屬合宜。第3項之滲漏現象涉及8樓金屬帷幕牆構造，並經勘查研判該構造之組裝現況呈不穩定以及不正常排水設施等原因導致外牆漏水下滲至7樓陽台上緣」，顯見系爭房屋經參加人為修復後，已無8樓樓板滲水及陽台上方沿外牆梁下塑膠管漏水之瑕疵，而陽台上方金屬帷幕外牆滲水則係因「8樓」金屬帷幕牆構造不良及不正常排水所致，而非系爭房屋本身之瑕疵，換言之，系爭房屋經參加人修復完畢後已無瑕疵，故原告向被告主張瑕疵擔保責任顯未合於民法第354條物之瑕疵擔保之規定，於法無據。（四）原告主張被告應負擔不完全給付之損害賠償責任，顯屬無據： 1.瑕疵擔保責任既為不完全給付之特別規定，買受人應優先適用瑕疵擔保之規定，則本案原告向被告主張瑕疵擔保責任後，復依不完全給付之規定向被告為損害賠償之請求，則該不完全給付之請求顯背於特別法優先普通法適用之原則，而認原告主張被告應負擔不完全給付之損害賠償責任，顯屬無據。 2.縱系爭房屋現有漏水之情事，該漏水之原因亦非可歸責於被告之事由，原告應向他人主張損害賠償之責：系爭房屋雖曾有漏水之情事，惟被告及參加人於100 年 4月7日時即修復完畢，是以，系爭房屋即無漏水之情事，因此原告於100年4月13日委託他人為鑑定時，系爭房屋外牆乾燥並無漏水之情事，其次，被告及參加人對系爭房屋為修復之行為後，他人若對系爭房屋為侵權行為造成系爭房屋漏水，則依法原告應向該侵權行為之第三人主張損害賠償為是，而非向被告主張瑕疵擔保之責，新北市土木技師公會鑑定報告上載明漏水發生之可能原因，係系爭房屋上方即8樓之管線、接頭滲漏水或地坪防水不良所致，顯見被告及參加人對系爭房屋為修復後，系爭房屋再發生漏水之情事，係因8樓房屋之所有權人未善盡修復8樓管線、接頭之侵權行為所致。再者，依系爭鑑定報告2第5至第6頁可知，系爭房屋現今漏水之情事，係因8樓金屬帷幕牆構造不良及不正常排水，始導致外牆漏水下滲至7樓陽台上緣，是以，就該漏水之情事，係緣於系爭房屋8樓住戶就其帷幕牆維護不當，始導致原告之財產權受有侵害，而非可歸責於被告之事由所致，故原告依不完全給付之規定請求被告負損害賠償責任，顯於法不合，反之，原告應依侵權行為之相關規定向8樓住戶主張權利為是等語。四、兩造不爭執之事項：（一）原告與被告於99年12月11日簽訂系爭契約，由原告向被告買受系爭房屋，雙方約定買賣總價為986萬元，被告於100年1月25日交屋。（二）系爭房屋於98年間由參加人重新整修後出售予被告。五、本件之爭點為：（一）系爭房屋於交屋時是否有漏水之瑕疵？如有，被告是否已完全修復？（二）被告是否應負出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付之責任？原告得否請求減少價金及損害賠償？金額為若干？六、得心證之理由：（一）系爭房屋於交屋時是否有漏水之瑕疵？如有，被告是否已完全修復？ 1.按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；又買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，民法第354條第1項及第373條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。 2.經查，被告於99年12月11日出售系爭房屋予原告，並於 100年1月25日將系爭房屋交付予原告，原告旋即於100 年1月31日、2月22日寄發存證信函通知被告系爭房屋之樑木因長期潮濕，有嚴重漏水之現象，並表示解除契約，請求返還價金之意思表示，雙方復於100年3月1日在新北市新店區公所調解不成立，嗣被告通知參加人修繕，參加人於100年3月1日、4月7日到場進行修繕等情，有系爭契約、永和永貞郵局100年1月31日第000039號存證信函、100年2月22日第000053號存證信函、新北市新店區調解委員會調解通知書及現場照片等件在卷可稽（見本院卷(一)第10至30頁），且為被告所不爭執（見本院卷(一)第71頁），堪認系爭房屋於交屋時確有漏水之情形，又系爭房屋之通常效用係供人居住使用，其發生漏水情事，必影響居住品質，依通常交易觀念，自屬物之瑕疵。 3.經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定結果認為：「八鑑定會勘經過與結果：....(三)由原告提供標的房屋先前漏水相片及由參加人柏德公司修復後之相片比對現場，研判標的房屋先前產生漏水房屋部位計有下列3處：1.8樓樓板（即7樓平頂）滲水。2.陽台上方沿外牆樑下塑膠管漏水。3.陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏）水。....(六) 8樓樓板滲水表面已呈黑褐色，依經驗判斷該等滲水係長久不通風所累積而成，且與8樓（直上層之該戶）地板長久積水有關。唯現今該等滲水瑕疵已由參加人柏德公司修復，鑑定會勘期間亦無滲漏現象，研判該等修復效果尚屬合宜。(七)陽台上方沿外牆樑下塑膠管漏水... ，該等管路研判係屬8樓地板排（廢）水明管，且前經柏德公司修復並另裝設排水立管及排氣孔，會勘期間並在可視範圍內（本戶內）詳查管路接頭接續狀況並無發現滲漏位置，因此研判改裝後之管路構造尚屬正常。(八) 會勘期間藉由下雨時段試水並勘查外牆漏水狀況，而該積水水源研判係金屬帷幕牆牆面滲漏所引起。為了解金屬帷幕牆吊掛構造情形，鑑定人復至8樓頂上勘查，得知8樓加建之各戶大部分屋面均採輕鋼架構造組裝而成，而金屬帷幕牆頂端並無支點（以一般正常構造而言，金屬帷幕牆應吊掛固定在大樓主結構體上），且從整體大樓立面觀之，8樓屋頂面排水卻另裝設排水立管直接排向金屬帷幕牆之平面鑲板上（共6支立管），導致洩排水漫流於牆面之不正常現象。....九結論與建議：(一) 由原告提供之相片及現場會勘結果，標的房屋漏水現象有下列部位：1.8樓樓板（即7樓平頂）滲水。2.陽台上方沿外牆樑下塑膠管漏水。3.陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏）水。其中1、2兩項經由柏德公司負責修復至今尚無滲漏，研判其修復方式尚屬合宜。第3項之滲漏現象涉及8樓金屬帷幕牆構造，並經勘查研判該構造之組裝現況呈不穩定以及不正常排水設施等原因導致外牆漏水下滲至7樓陽台上緣」（見系爭鑑定報告第5、6頁），足見系爭房屋漏水現象分別為8樓樓板（即7樓平頂）滲水、陽台上方沿外牆樑下塑膠管漏水及陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏）水，其中8樓樓板（即7樓平頂）滲水及陽台上方沿外牆樑下塑膠管漏水部分，雖經參加人修復完畢，惟陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏）水之瑕疵部分則尚未修復，是以，被告抗辯系爭房屋漏水之瑕疵業經參加人完全修復完畢，已無漏水現象云云，並非可採。（二）被告是否應負出賣人物之瑕疵擔保責任及不完全給付之責任？原告得否請求減少價金及損害賠償？金額為若干？ 1.按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項及第359條分別定有明文。而出賣人應負之物之瑕疵擔保責任，乃係法定無過失責任，故無論出賣人是否有過失，均應對買受人負責。又出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任（最高法院77年度第7 次民事庭會議決議參照），此決議係就出賣人交付之買賣標的物瑕疵，其瑕疵係於契約成立後發生，且因可歸責於出賣人之事由所致之情形為設題，討論出賣人所應負之債務不履行責任，惟就該瑕疵於契約成立前發生之情形，並非屬該次決議之範疇，自難據前開決議逕為相反之解釋，而認物之瑕疵於契約成立前發生，出賣人即無須負不完全給付之債務不履行責任，蓋物之瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法律性質、構成要件及規範功能各不相同，出賣人負有依債之本旨交付買賣標的予買受人之義務，買賣標的物如係特定物，於契約成立前已發生瑕疵，而出賣人於締約時，因故意或過失未告知該瑕疵於買受人，致買受人不知有瑕疵仍為購買者，則出賣人所為給付之內容不符合債務本旨，即應負不完全給付之債務不履行責任（最高法院94年度臺上字第1112號判決意旨參照）。準此，出賣人於訂立契約時，疏於注意未發現特定物既存之瑕疵而出售並為交付，在解釋上亦可認為係違反契約上之義務，應成立不完全給付，是被告抗辯：原告既主張系爭房屋於契約成立前即存有漏水瑕疵，並非於契約成立後始生之瑕疵，自無不完全給付之適用云云，洵非可採。 2.經查，系爭房屋於交屋時既有漏水之瑕疵，且其中陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏）水之瑕疵部分尚未修復，顯有減少通常效用之瑕疵存在乙節，業如前述，則依民法第354條規定，無論被告是否有過失，均對原告負有擔保系爭房屋並未有減少通常效用之瑕疵責任，原告據此主張被告應負物之瑕疵擔保責任，並依民法第359條規定請求減少價金，核屬有據。茲就原告請求之金額分述如下： (1)原告依物之瑕疵擔保規定請求減少價金78萬8200元（含修復費用59萬1000元、交易價格貶損19萬7200元）部分：修復費用59萬1000元部分：查系爭房屋漏水情況經本院囑託臺北市土木技師公會鑑定結果，認為：「由大樓整體立面觀之，1至7樓外牆係為玻璃鑲板帷幕牆構造（經得知係柏德公司改裝施工），8樓外牆則係保留原有金屬鑲板帷幕牆構造，而由前述勘查現場研判8樓金屬鑲板構造頂端並無主結構體當作支撐，加以8樓與7樓外牆構造不同造成構架不連續，依學理研判此會導致8樓金屬帷幕牆構造呈不穩定狀態，且8樓之該外牆位處大樓突出頂面，易受外力（颱風）侵襲而加大變位，加上８樓屋面排水又直接排向金屬鑲板面而漫流，因此合理研判7樓陽台上方金屬帷幕牆之漏水瑕疵係因前述8樓金屬帷幕牆構造不良及不正常排水所致。而其修復方式，則以拆換金屬帷幕牆加強其吊掛結構以避免其變形之原則，並考慮大樓外牆施工之吊裝機械作業，估列其修復費用包含原有金屬鑲板拆除費用3萬5100元、支架製作及結構補強費用7萬2000元、金屬鑲板定作安裝（含新舊鑲板接續整修）費用18萬7200元、排水管路整修移設3 萬2000元、室內平頂刷水泥漆費用1萬5000元、室內梁側包板施作費用2萬2000元、其他零星整修3萬元、吊裝機台作業14萬4000元、稅捐及管理費5萬3700元，合計 59萬1000元」（見系爭鑑定報告第5頁），堪認此項修復費用係系爭房屋因存有漏水瑕疵所減損之價值，原告主張依此費用減少價金，尚屬有據。被告雖抗辯：系爭房屋漏水原因係8樓金屬帷幕牆構造有問題所致，依公寓大廈管理條例第8條及第11條規定，外牆之修繕應由管委會或區分所有權人會議為之，與被告無關，原告應請求管委會進行維修云云，惟債權債務之主體應以締結契約之當事人為準，系爭房屋之買賣契約既存在於兩造之間，且被告所交付之系爭房屋存在原告所主張之漏水瑕疵，則原告自得向被告主張物之瑕疵擔保責任，此係兩造間個別之民事債務不履行爭議，核與公寓大廈之管理維護工作無涉，非屬公寓大廈管理委員會權能範圍內之事項，而系爭房屋所屬之大樓管理委員會，既非買賣契約之當事人，自無庸負物之瑕疵擔保責任，又公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，應依區分所有權人會議之決議為之，公寓大廈管理條例第8條第1項及第11 條第1項固有明定，然依系爭鑑定報告之記載，系爭房屋陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏水）之修復方式，係以拆換金屬帷幕牆加強其吊掛結構以避免其變形，施工項目包含原有金屬鑲板拆除、支架製作及結構補強、金屬鑲板定作安裝（含新舊鑲板接續整修）、排水管路整修移設、室內平頂刷水泥漆、室內梁側包板施作、其他零星整修、吊裝機台作業、稅捐及管理費等（見系爭鑑定報告第5頁），非屬公寓大廈管理條例第8條第1項之「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備之變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗」等行為，況且，縱被告之上開修復行為須經公寓大廈區分所有權人會議之決議始得為之，亦不能解免被告應負之物之瑕疵擔保責任，是被告前開抗辯為不可採。系爭房屋交易價格貶損19萬7200元部分：查本件經本院囑託宏邦估價師事務所就系爭房屋之漏水瑕疵於修復後，是否造成交易價格貶損乙節鑑定結果，雖認為交易價格應有貶損，交易價格合理之貶損率為2％，合計貶損金額為19萬7200元（見系爭估價報告第3頁），然系爭估價報告同時表示標的之漏水瑕疵並非不能補正，且未影響標的建物之建築安全，與海砂屋、輻射屋等不可復原之情況不同，如經修繕完畢可維持原有價值，本次係以問卷調查方式，向臺北市、新北市不動產估價師公會會員進行調查，共發出28份問卷，由問卷調查結果，在買方未知悉房屋曾因漏水而維修過之前提下，認為交易價格無貶損者為最多，達67.9％，在買方知悉房屋曾因漏水而維修過之前提下，交易價格貶損率落在0-5％之區間為最多，達50％，綜合觀之0-5％區間之偏低值2％應為在買方知悉房屋曾因漏水而維修過之前提下合理之貶損率，故決定交易價格合理之貶損率為2％，貶損金額為19萬7200元；另訪查標的周邊中永和區域之房屋仲介共9位，其中8位認為房屋之漏水瑕疵於修復後，並不會造成交易價格貶損，1位認為將情形告知買方，買方會有修繕不完全之可能作為議價之理由，並認為縱有價差，實難以量化等語（見系爭估價報告第16至20頁），可知系爭估價報告認定系爭房屋因漏水瑕疵導致交易價格貶損率為買賣總價2％，僅係根據對臺北市、新北市不動產估價師公會會員發出28份問卷，而以問卷調查之平均值判定系爭房屋之交易價格貶損率，並非就系爭房屋鄰近地區之房屋交易狀況加以調查比較，難認符合客觀之標準，況經宏邦估價師事務所估價師訪查系爭房屋附近地區仲介人員之結果，均認房屋之漏水瑕疵於修復後，不會造成交易價格貶損，且系爭估價報告亦認為現今房地產交易之規範與慣例，賣方僅需對房屋現況是否有漏水瑕疵進行告知，並無主動告知房屋是否曾因漏水進行過修繕之義務，故可判斷無漏水房屋與曾因漏水進行過修繕房屋在市場上並無價差，房屋漏水之瑕疵修復後，不會因曾有漏水狀況而貶損交易價格（見系爭估價報告第18頁），是以，系爭估價定報告調查既欠缺客觀標準，自不足採為原告請求減少價金之依據。本院審酌減少價金之數額多寡，應斟酌系爭房屋符合通常效用之狀態，與有前開瑕疵存在之狀態，二者間之價值作為減少價金之計算基準，及買受人因買賣標的存有物之瑕疵而請求減少價金者，其本質亦為不完全給付損害賠償之一種（最高法院89年度臺上字第30號裁判參照）等情，認系爭房屋之漏水瑕疵經修復後，依通常情形既不因而貶損其交易價格，則原告自不得另行請求被告賠償交易價格之貶損，故原告主張減少價金之數額應加上系爭房屋漏水瑕疵修復後之交易價格貶損率2％即19萬7200元云云，並非可採。 (2)原告依不完全給付之規定請求損害賠償30萬8000元（含 100年1月26日至4月10日租屋費3萬2500元、管理費3275 元、簽約金2萬6000元、100年4月11日至101年2月29 日租屋費13萬8580元、管理費1萬3965元、申請竣工圖費 480元、新北市土木技師公會鑑定費3萬元、冠昱估價師事務所估價費5萬元、原告配偶薪資損失1萬3200元）部分： 100年1月26日至4月10日租屋費3萬2500元及管理費3275 元、簽約金2萬6000元、100年4月11日至101年2月29日租屋費13萬8580元、管理費1萬3965元部分：原告主張其因系爭房屋漏水無法入住，需另行租屋居住，致額外支出100年1月26日至4月10日之租屋費用3萬2500元、管理費3275元、房屋簽約金2萬6000元及100年4月11日至 101年2月29日租屋費13萬8580元、管理費1萬3965元等語，固據提出管理費收據及房屋租賃契約書2份為證（見本院卷(一)第47、111至120頁、卷(二)第11、12頁），惟其上載明承租人為「游俊豪」，並非原告，不能證明原告受有此部分損害，且第1份租賃契約之簽訂日期為99 年2 月26日，而兩造係於99年12月11日簽訂系爭契約，難認與系爭房屋之漏水有何因果關係，又第2份租賃契約之簽訂日期雖係交屋後之100年2月24日，然承租人仍係「游俊豪」，並非原告，難認原告受有此部分租金損失，況系爭房屋關於8樓樓板（即7樓平頂）滲水及陽台上方沿外牆樑下塑膠管漏水之部分，業經參加人修復完畢，僅陽台上方金屬帷幕外牆滲（漏）水之瑕疵部分尚未修復，業如前述，惟該瑕疵尚未達無法居住使用之程度，是原告主張其因系爭房屋有漏水瑕疵致無法居住使用致另承租房屋支出租金、管理費、簽約金云云，洵非可採，不應准許。申請竣工圖費480元、新北市土木技師公會鑑定費3萬元、冠昱估價師事務所估價費5萬元部分：原告雖主張其因系爭房屋漏水，致支付申請竣工圖費480元、新北市土木技師公會鑑定費3萬元、冠昱估價師事務所估價費5 萬元等語，並提出臺北市政府工務局規費繳款書、新北市土木技師公會收據、統一發票、冠昱估價師事務所收據等件為證（見本院卷(一)第48至51頁），惟原告於起訴前自行委請新北市土木技師公會及冠昱估價師事務所進行鑑定、估價，並非本院囑託鑑定，亦非經兩造合意選任，難認有必要，而原告向臺北市政府工務局申請竣工圖所支付之規費480元，係其為訴訟上舉證所支付之費用，非因系爭房屋存有漏水瑕疵而直接致生之損害，亦不得請求被告賠償。從而，原告請求被告賠償申請竣工圖費480元、新北市土木技師公會鑑定費3萬元、冠昱估價師事務所估價費5萬元部分，洵屬無據，不應准許。原告配偶薪資損失1萬3200元：原告主張其配偶游俊豪因處理系爭房屋漏水修繕問題向公司請假，致薪資減損 1萬3200元等語，固據提出薪資單及請假證明為證（見本院卷(一)第52至54頁），惟此部分薪資損失並非原告所受之損害，亦非因系爭房屋存有漏水瑕疵而直接致生之損害，是原告此部分請求，尚乏依據，不應准許。綜上，縱系爭房屋存有漏水瑕疵係因可歸責於被告之事由所致，然原告請求被告賠償100年1月26日至4月10日租屋費3萬2500元、管理費32 75元、簽約金2萬6000元、100年4月11日至101年2月29日租屋費13萬8580元、管理費1萬3965元、申請竣工圖費480元、新北市土木技師公會鑑定費3萬元、冠昱估價師事務所估價費5萬元、原告配偶薪資損失1萬3200元，合計30萬8000元等損害，或不能證明係原告所受之損害，或非因系爭房屋存有漏水瑕疵而直接致生之損害，均難認有據，不應准許。 (3)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。本件原告主張系爭房屋存有漏水瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金59萬1000 元部分，為有理由，已如前述，則被告依系爭契約受領此部分價金，即屬法律上之原因其後已不存在，是以，原告依不當得利返還請求權，請求被告返還59萬1000元，自屬有據，至逾此部分之請求，洵屬無據，不應准許。七、綜上所述，原告主張系爭房屋於交付時存有漏水之瑕疵，依民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條之規定，請求被告給付59萬1000元，及自起訴狀繕本送達之翌日即10 0年7月2日（見本院卷(一)第62頁）起至清償日止，按年息5％計算之利息部分，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，及其依民法第227條第1項規定請求給付部分，則為無理由，應予駁回。八、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，附此敘明。十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。中華民國 101 年 7 月 10 日民事第二庭法官鍾素鳳以上正本係照原本作成。如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國 101 年 7 月 10 日書記官林玗倩 -- 請捐款支持真正的居住正義 https://w5.mso.taipei.gov.tw/ 華廈@4280元套房@750元老有所終才是正義 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ◆ From: 140.122.53.2 ※ 編輯: benitolin 來自: 140.122.53.2 (12/01 11:40)

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