[轉錄]良心投資客給年輕人的買房建議已回收
看板home-sale (房屋交易)作者changkurt (累到爆)時間13年前 (2013/05/19 01:30)推噓20(20推 0噓 37→)留言57則, 21人參與討論串1/2 (看更多)
蠻有趣的文章，大家可以看一看
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原文出處 http://www.wetalk.tw/forum.php?mod=viewthread&tid=1712
原文內容
首先，先跟大家說清楚，我是個專業投資客，在這市場超過十年的經驗了。
在 SARS 最低點買了南港的國宅，之後 06 年買了新莊，07 年買了新店，
09 年進軍高雄，靠著時運，過去幾年真的賺了不少錢。
目前我手頭的部位，大概都清空了，只留著台北市一兩處精華地段的公寓等都更。
在這個討論版，常常看到有人拿著很多理論唱空房市，認為房價接下來會崩盤，
也會有我的同行投資客，告訴大家房地產只漲不跌，過去幾年沒買的都虧大了。
我想，如果我是剛入社會，想要買房的年輕人，
一定不知道該聽誰的，好像兩邊都蠻有道理的。
因為我過去在房地產真的也賺了些錢，我想這也是我該回饋社會的時候了，
所以我會在這篇文章，提供我的看法，讓想買房的年輕人做個參考。
首先就先來回答一個大問題，到底是那些說人口紅利理論的看空者正確，
還是說台灣有錢人很多的房市看多者正確呢?
以良心投資客的個人看法與經驗來說，其實兩邊都有正確的部分，
但也都故意忽視另一邊的看法也有合理之處。
簡單來說，一邊就是故意要看空，另一邊就是故意要看漲。
只聽信兩邊任一邊的說法，都是錯誤的。
簡單來說，房價會漲會跌，並不是一兩個指標可以輕鬆判斷的。
要考慮的因素非常多，任何告訴你因為某某原因房價就會漲或跌的人，
通常沒有告訴你事實的全貌。
良心投資客我，對於北部的房市比較熟悉
(雖然投資過高雄也賺了，但畢竟不住在那邊，不敢說是專家)，
所以接下來我會針對看多看空者的論點，告訴大家什麼才是正確的答案。
1. 看空者的第一個理論，就是台北房價已經漲得太高了，處於泡沫階段。
無論從房價租金比、或是從房價所得比，台北的房價似乎都是全世界最誇張的地區。
所以，台北憑什麼有這麼高的房價呢? 未來一定會下跌
正確的看法: 台北房價真的很高，無庸置疑。
那些建商告訴你台北的房價其實不貴，都是在唬爛你的。
但是，房價已經太貴，就一定會跌嗎? 這要看你要從什麼角度來看了，
如果你看很長期的，對，泡沫一定會破，但是到底什麼時候破?
一兩年內破，那或許想買房的人可以等一等，但如果是 10 年後才破呢?
買房的要等十年嗎?
所以，簡單來說，台北房價的確過高，但永遠不會有人知道什麼時候會跌。
黃金漲到每盎司 1000 美金的時候，就有人說價格太高，未來會泡沫，
結果黃金一直漲到每盎司 1900 美金之後，才開始反轉趨勢。
2. 看空者的第二個理論，就是告訴你，台灣的人口紅利快沒了，
未來要買房的人越來越少，所以房價一定不會有支撐。
正確的看法: 因為看了這個論點，
良心投資客就花了些時間好好研究網路上關於人口紅利的文章，
畢竟我不是學經濟學的。在看了很多篇文章之後，
良心投資客下了這個結論:
人口紅利下滑，的確會對於房屋的需求造成影響，
但這部分主要會是自住客的需求，
也就是說，是有可能發生自住客的房屋需求減少，
但這是不是一定會讓房市崩盤，
那卻未必，自住客對於房市的影響大概是三四成左右，
市場上還有其他非自住客需求的力量。
所以人口紅利減少會對房市造成影響，
但別的因素有可能可以中和這個影響。
3. 接下來來看看認為房價還會漲的人的理論。
首先就是，台灣有錢人太多，這些人的籌碼很安定，不會賣，但未來還會持續買，
因為錢沒有地方去。
正確的看法: 台灣有錢人的確很多，良心投資客在過去幾年見過的有錢人真的很多，
隨便身家都幾十億在算的。
這些人或多或少都有好幾個房地產在手中，
有些人多的甚至一二十個物件長期持有。
的確，這些人手頭的房子，不賣就不會跌，會成為市場穩定的力量。
但是，他們未來還會不會繼續買?
以良心投資客認識的有錢人為例，
其實大部分的這些有錢炒房族，現在都很縮手，
可能手癢去楊梅或南部小小買一下，但其實都很小心，
有錢人都不是笨蛋，已經漲了一大段的房地產，
特別是台北房市，是不會增加持有的。
4. 看多房市的另一個理論，就是未來會持續都市化，就算人口紅利降低，
但人口會集中到台北市，所以就算台灣其他區域跌，但台北還是不會跌。
正確的看法: 都市化的確是台北房價不可能跌多少的主要原因。
台灣未來的人口絕對會更加地集中在大都會區，
所以這會讓台灣的大都會區的房價有強烈的支撐，特別是台北。
這個支撐，雖然不能保證台北房市還能續漲，
但卻能保證台北房市未來萬一下跌時有強烈的支撐
5. 看漲者的第三個理論，就是政府做多與陸資買房。雖然馬政府多次宣示要打房，
但都只是作作樣子，不會真的打。而大陸的資金充裕，大陸有錢人都會想在台灣置產，
所以台灣房市未來還是會漲。
正確的看法: 政府的確是想強力作多的，至少現在是。馬政府的第一季 GDP 這麼難看，
不靠房地產業幫他衝點數字，還能靠誰。
開放壽險資金重新可以進房地產更是一大利多，
所以政府的表態也算很明顯了。至於陸資到底會不會買台灣房地產呢?
如果未來真的開放，那肯定會有不少大陸有錢人來置產。
但他們只會買台北市最精華的地段，所以台北的大安區信義區會是主要的標的，
其他的地區，大陸有錢人是不會想買的。
看完以上五點，如果你還看不出未來的房市趨勢，那就要打屁股了
但送佛就送上西天，良心投資客我今天就講得明白點
未來的北部房市
1. 長期來看必跌，但 2~3 年內可能還會維持在目前價位。
而且未來就算跌了，不同區域也會差異很大
2. 台北市的最精華地段，未來應該不會跌，而且還有上漲的空間
3. 台北市的二線地段與新北的精華地段，如士林、內湖、板橋等，未來就算跌，
也只會跌一點點 (預計跌 5~10%)
4. 新莊新店淡水林口會跌比較多，但隨著交通建設的完成，還算有點小支撐
(預計跌 10~20%)
5. 桃園基本上會崩盤，雖然人口夠多，但購買力差，陸資也不會有興趣幫忙撐
所以，要買房，如果買不起北市精華段，至少可以買北市二線或是新北精華
可以保證你未來就算遇到房價大修正，也只會受到輕傷
至於想當投資客賺錢，良心投資客在這裡跟你保證，現在絕對不是個好時間點。
除非你是有好幾千萬的現金，想買台北市精華段，否則就別想靠投資房地產賺價差了
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心得: 蠻有趣的文章，大家可以看一看。
這於這個人的說法是對是錯，留給時間來檢驗了
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