Re: [請益] 與屋主購買預售屋的注意事項與議價?

看板home-sale (房屋交易)作者wegary (wegary)時間9年前 (2015/06/19 23:17)推噓2(2推 0噓 19→)

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※ 引述《awesomemale (歐昇)》之銘言： : 最近看上一間約40坪三房屋主自售的預售屋， : 查網路上的資料後發現之前買家與代銷的成交價約 20w/坪，也就是總價約800w左右 : 買家目前開價878w，有先探聽買家底價約850w，請問還有什麼方法可以跟買家議價嗎? : 還有跟買家換約前需先跟買家取得什麼文件或注意什麼事情呢? : 謝謝! 這個單價...如果是桃園市的話...請問是八德擴大or大竹嗎題外話.... 最近常常遇到很多買方...很多都喜歡比照新聞專家上面講的實價登錄打8折打9折出價想當然爾常常不會成交因為內政部實價登錄都是中古屋/新成屋/2年前預售屋後來交屋的數據拿這些數據來殺還沒交屋還在換約階段的預售屋假設地段品牌都差不多那真的還不會成交回到原Po的問題要觀察這個賣方是甚麼樣的賣方 1.假設這個賣方當初是高點買的接待中心散客...搞不好它就買到830~840萬 2.假設這個買方當初是廣告公司的VIP或親友....搞不好它就買到770~780萬 3.假設這個賣方當初是建商股東or關係戶.......搞不好它可買到730~750萬如果這個賣方的背景是1,如果不急...那可能就真的會死守850 (因為有利息成本跟換約還有當初一堆有的沒得隱形精神時間成本) 如果很急...那有機會800.認賠個40萬..但是機率不會太高如果這個賣方的背景是3...當然議價空間又更大... 原則上還是回歸到下面兩點... 1.這個賣方的背景 2.這個賣方怕不怕交屋...急不急人有百百款...所以賣方想賣多少...沒人可以知道... 搞不好賣方的親友自己都不見得知道了個人建議您先探聽或想辦法了解這賣方到底急不急如果這個賣方可以放交屋... 那如果您出價低於它總成本價格(預售屋契約價+利息+換約費+隱形成本+...) 通常這場談判馬上就破局...而且不會回頭了因為這種不怕交屋的賣方... 大多數會因為買方第一刀就擺明要讓他賠會因為這樣而起賭爛...覺得買方不識相如果這賣方怕交屋...著急了... 通常這種狀況...賣方會主動跟買方說願意賠多少就一口價賣方也不是傻仔...會評估要賠多少就是上限很多買方以為可以趁這個機會再補賣方好幾刀這觀念是錯誤的因為預售屋若賣方賠超過5%~10%以上...其實可以直接跟建商違約通常內政部定型化契約規定違約上限就15% 若已經繳的款項低於總價15% ...就是已經繳的款項全部.... 所以千萬不要聽TV上的專家說啥實價登錄打幾折之類真的別鬧了預售屋的行情跟成屋的實價登錄是不一樣的不可混為一談我是不知道哪個區域哪個建商啦但是如果是那種不太缺錢又注重客戶服務形象的建商我知道桃園有些重劃區的建商面臨到當初買方在交屋之前違約通常是可以談... 如果建商本身資金還充足而且對自己產品也有自信的時候好好談頂多罰個5%或者更低的違約金就把預售契約權利收回來我身邊聽過實際的案例最常見的就是違約罰5% 當然也有少數建商真的就開罰10%~15% 但是沒有很多我也聽過只罰個現金10萬... 所以一個買方如果喜歡一個建案最好也打聽一下這建商對於違約的處理因為假設這個建商之前的紀錄就是頂多對違約的客戶罰5% 那今天若買方要殺一個斷頭的賣方要是出價低於成本超過5% 這場交易肯定破局因為賣方直接丟回去給建商就好了如果這個賣方又委託了仲介中間卡了6%的服務費那麼這個賣方就算賠了5% 買方為了買這個最後花的錢還比當初接待中心價格還貴 EX: ( 賣方契約價 - 5%賣方認賠 ) + 買賣雙方服務費6%成本 = 買方買這間花的價格我個人的經驗是.... 如果一個建商通常針對違約只罰5%的話那麼遇到很急很急的屋主....差不多砍個契約價3%就是上限了如果要再補刀那屋主起賭爛寧可違約若建商不缺錢收回去變成成屋就是加價賣至於一堆專家或者建盤網路專家說的甚麼七折八折九折....都是在嘴砲... 實務上如果一個好地段規劃不差的預售案... 如果樓層跟車位不錯...能買到當初案場價行情就是萬幸了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.224.167.46 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1434727072.A.4AB.html

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epenpal

06/19 23:30, , 1^F

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