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[心得] 房地合一沒告訴您的事(二)時間認定眉角

看板home-sale (房屋交易)作者 (Doremi)時間9年前 (2015/07/22 18:55), 9年前編輯推噓8(8推 0噓 43→)
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此文同步發表於BLOG，有圖有表格歡迎參考。 http://saletwhouse.blogspot.tw/2015/07/blog-post_22.html 房地合一沒告訴您的事(二)持有時間的學問-實務上的影響 先說明， 如果您還是不了解房地合一稅與舊制的差別，小廖有做了一張簡表，歡迎參考。 或看 http://i.imgur.com/ocjn5Em.jpg
(歡迎轉貼) 今天是系列文的第二篇，我想要談的是關於房地合一持有期間(取得日)的認定 還有關於繼承贈與的眉角。 一、前情提要： 首先，我們必須先說明，為什麼取得日會重要， 根據房地合一稅的規定， 所謂的取得日會在幾個地方用到， (1) 在認定您是否符合新舊制 (2) 如適用新制房地合一稅，用來認定您的持有期間 簡單來說，只要您了解什麼是取得日， 未來您再也不用擔心自己適用哪種制度或對自己的狀況不了解。 二、法理與細節說明： 我們先來回顧舊制，所謂奢侈稅的持有期間為『自取得日(過戶移轉日)到 交易日(契約簽約日)』，照財政部的說法由於此稅是懲罰性賦稅，故『從嚴認定』。 接著我們來討論新的房地合一稅， 首先是關於取得認定，根據房地合一稅的規定， 自2016年1月1日『起』，取得所有權者，便適用房地合一稅。 其次是關於持有期間，由於房地合一稅已非奢侈稅為懲罰性稅賦，故根據財政部在2015年 7月21日發布的房地合一課徵所得稅申報作業要點，已明確指出，房屋、土地「交易日」 及「取得日」之認定，原則以完成所有權移轉登記日為準。 (例外請參考財政部網址) 參考網址：http://www.mof.gov.tw/Pages/Detail.aspx?nodeid=137&pid=66336 詳細資料：http://www.mof.gov.tw/File/Attach/66336/File_4944.pdf 三、對實務上的影響： 實務上我分成兩部分做分析-是不是今年買就一定適用舊制？遺贈、贈與取得分析 (1) 我想省新稅，是不是今年買就一定適用舊制？ 這點是很多買方現在的想法，大家可能會想，房地合一是明年才實行， 所以我慢慢看屋，今年以前買就安全了。 這一點，小廖一定要特別強調：不一定！ 為什麼呢？ 這時必須提出一種狀況。 舉例某甲，在2015年12月簽訂買賣契約，買了某屋， 不過某甲的貸款條件有問題或貸款銀行猶豫不定或是因為其他因素， 導致最後完成過戶日已經是2016年1月的事情了。 這時我們要回到上面關於取得日的認定， 根據房地合一稅的規定， 只要您是在2016年1月1起後『取得』者，就適用新制。 也因此，某甲雖然按照他心中所想，順利在2016前買到屋(簽約)， 但是取得日(過戶移轉日)拖到了2016以後， 故某甲未來出售還是要以房地合一的制度認定。 實務上來說，買賣一間房屋，自簽約起算，代書那邊會抓約40天完成過戶(實際天數依每 人的狀況與銀行核貸款速度、地政過戶速度不同，而有落差，公司最快紀錄約10天，最慢 到60天以上的都有)，故如果您是打算要在今年買房，小廖誠心的建議您，為了保障您的 權益，請在11月中之前簽訂買賣契約，以免因後續流程時間控管問題造成稅制負擔加重。 (2) 關於贈與、遺贈的取得新舊制的差別 這一點，其實R版主已經在版聚有提過，小廖在這邊細部多做一些補充， 舊制贈與、遺贈取得者，交易時(以2年不用課奢侈稅論)課稅必以核實課稅法認定(因為有 稅基可查，故可認定取得價為取得時房屋+土地評定現值) 故舊制算法為：(售出價-取得價-成本)X房地比，之後併入隔年度的個人綜合所得。 房地合一新制， 贈與的取得日為『移轉過戶日』(視同買賣)，持有期間重新計算。 但遺贈的取得日是『繼承發生日』（即被繼承人死亡日期或經死亡宣告確定死亡日期）， 持有期間與被繼承人合併計算。 (請注意! 贈與和遺贈持有與取得時間認定不同喔!)， 取得價一樣為取得時房屋+土地評定現值 新制算法為：(售出價-取得價-成本)X依取得與持有期間適用稅率 因為遺贈是不可預期的，因此小廖這邊用贈與的狀況做說明 (遺贈差別在持有期間合併原持有人計算 ) 舉例：(直接舉公司最近成交的案子來說明) 某甲在2014年初買了市價550萬的一間房屋，打算在2015年底或2016後贈與給女兒(贈與時 建物現值為631800，土地現值為719200-此為現在交易的資料，各案子與年度會略有不同) ，女兒事後(假設2018年以後)以600萬賣出，則某甲在2015年底贈與比起2016才贈與，舊 制與新制的差別為何呢？ 此為表格，請參考我的圖片說明 http://i.imgur.com/nqSPGMv.jpg
PS:各案與個人繳稅條件都不盡相同，以上計算僅供參考。 四、本篇綜合結論(給END的您參考) (1) 分辨新舊制的取得時間是以『過戶移轉日』認定，故想節稅朋友請務必衡量自己買屋 的時間點，千萬別讓跑流程期間影響您的權益(建議有貸款需求的朋友在11月中之前就簽 約跑流程，比較保險) (2) 贈與、遺贈繼承不動產，如果未來有賣屋，且不打算使用自用住宅的前提下，今年年 底前跑完流程相對來說會比較優惠(若打算用自用住宅，則新制在大部分狀況下會更有利- 須評估獲利超過400萬多少，因涉及到所得稅率與扣抵額等變動因素，故須精算才能確定) ●轉貼請註明出處● 本文為個人心得文，詳情請以財政部公告實施內容為準 -- 敝人為21世紀桃園寶慶加盟店的仲介營業員 小廖 名片：http://i.imgur.com/9jhvb3n.jpg
LINE ID：smiledoremi 此為個人售屋BLOG：http://saletwhouse.blogspot.tw/　(持續更新中) 　 591售屋網：http://www.591.com.tw/broker16923 (不斷變動中) 歡迎鄉民的委託，敝人必全力以赴，不負所託。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.228.37.202 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1437562518.A.0EF.html ※ 編輯: smiledoremi (36.228.37.202), 07/22/2015 18:57:35
推
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土增稅有簽約日30日內登記申報即可的寬限期,房地合一稅會
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不一樣嗎?
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比如說12/15日簽約,1/14日以前去辦登記,可以登記產權移轉
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日期為12/15
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我個人認為不會，目前沒寫寬限期，詳情請以財政部
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為準，這篇只是我的心得與分析。
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推
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那個30日是寫死在土地稅法裡面的,我覺得應該是會有
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有興趣看一下土地稅法30條,裡面對登記日期認定寫了很多
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很多爛買方都會玩這招故意拖過30日,偷轉嫁1年的土增稅
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s大您提的是土增稅，跟目前房地合一稅無關，房地合一
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其實已經很清楚，就是以完成所有權移轉登記日為準。
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故跟申報日無關。 當然未來還是有土增稅，所以還是
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有可能會出現您上面提到的問題，不過土增稅是賣方申
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報，故只要不配合買方就不會出現您上面提到的例子。
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PS:剛跟代書討論完，才做正式回應。
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另房地合一稅的申報，是以交易日(移轉登記日)之次日
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起算30日內申報繳納，因此非常清楚。沒有疑問。
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整篇最重要的就是登記日期幾時來判定 結果自己也不知道
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還要問代書專業0分
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明明自己老闆是投資客 還說本公司不做投資客案子 這種
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把客戶當白痴的房仲 我覺得 還是別來發這種不專業文秀下
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限好點
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推
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我想請教「自住」的認定問題，他上面是寫個人或其配
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偶、子女
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那如果夫妻的戶籍是分開的，各自擁有一戶
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這樣子兩戶都可以算是自住嗎，還是可以任選一戶享有
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自住優惠？
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目前要未成年子女 父母 要在同地方設籍才算 不過 未來會
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不會放寬不知道
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推
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所以規定父母和未成年，通通都要在同一個戶籍才算自
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住？
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因為我在這篇文章裡面看到的是，本人或其配偶，而不
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是本人和配偶
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推
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按照文章說，今年買明年賣還是奢侈稅耶
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推
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所以結論是? 12/15日簽約,1/3去辦移轉,移轉登記日是12/15
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還是1/03 ????
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我用圖片回答http://m.imgur.com/YM75ut9
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是1/03以後
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用圖片不就好了 不知道落落常打兩篇幹嘛
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Kimi大可以參考我上一篇文章
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S大，移轉日就是登記日暨交易日
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S大的問題，答案就是1/3
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回r大，圖很好用，我只是針對一般客戶看完圖仍會有
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的問題作討論
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討論一堆你還要問代書的 討論幹嘛問代書就好了…
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推
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文中有說明實務上有不確定性,樓上不需在此連續人身攻擊
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謝指教,我再研究看看...
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推
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你今年買未來售出還是一樣實價課稅，而且是併所得稅
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實價登錄實施後，有沒有房地合一根本沒差，有差的只有
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短進短出的投資客，他們明年買比較划算
07/23 17:52, 51F
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