[閒聊] 下人生第一間小宅 新潤青峰
大家好，小弟從2013就開始看房。
不知不覺也養成了每天定時爬home-sale版的習慣。
四年下來在這個版上吸取各位前輩的經驗，
不管看多、看空的論述都讓我對房地產有更深刻的認識。
因此抱持著回饋的心情來分享我購屋的心得。
我也認為台灣的房價貴的不合理，
小弟是剛性需求自住客，考量到現實生活，我沒有等太久的本錢。
因此就請各位大大高抬貴手，不必在這邊討論房市的多與空了。
先說我的背景
小弟不到三十歲，就算經過幾年社會的摧殘身體還算可以，算是還有本錢背30年的房貸。
大學畢業後就到台北租屋討生活，跟未來的女朋友一直想要有自己的房子，不想要再幫別
人繳房租。
加上也與女友論及婚嫁，也願意一起背房貸當屋奴，所以就開始周末看屋的行程，從2013
年到現在也快四年。
(一)如何決定預算與區域?
由於口袋不深，家裡也無法再支援銀彈。
根據我與女友的收入推估，可負擔的總價在一千萬以下，
我們預計要住十年以上，並等小孩上小學後再換房，所以目標就是至少要兩房
由於工作是業務性質，個人又很愛開車，所以車位就變成是必須品 。
但考量到台北車位夭壽貴，所以若車位好租就打算不買。
區域的部分則鎖定新北第一圈，目標是交通方便/開車不會塞車的地方，更重要的是房價
負擔的起。
因此幾個區域就出來了:
新莊頭前副都心:
交通方便、三捷運環繞交會、發展有想像空間，房價40~50/P
汐止:
離東區近，坐火車到台北車站其實很快、雙高速公路交會，到東區走環東也很快，
缺點就是潮濕(對我來說還好)+大同路會塞車
因為租屋處地緣的關係，汐止是我第一個看房區域
這幾年汐止房價跌的蠻有感的，我一直認為汐止是雙北CP值很高的區域
可惜未來老婆不愛汐止，只好跟汐止忍痛說再見。
林口:
除了outlet那區外 ，房價還算合理，道路規劃很整齊，是個欣欣向榮的區域。
尤其是文化北路CP值超高，走路還可以到捷運，當初差點下單富堡晶棧。
很多人會擔心文化北路大卡車 砂石車帶來的噪音，但我想應該可以透過氣密窗解決
由於未來老婆上班在內湖上班，我們還特地去林口住一晚實測通勤時間。
實測的結論就是: 開車走高速公路太耗時間，也只好跟林口說掰掰
板橋江翠北側重劃區:
2016年以前根本沒考慮這區，因為看了也買不起，
感謝茂德機構在江翠one推出時打低價策略。
後續在這個區域看了江翠ONE、江翠一號(PARK)、聯上涵翠、新潤青峰
這幾個建案將在文章後半段作比較。
土城重劃區:
離捷運站近，也在我認為最值錢的藍線捷運上。
腹地不算小，且重劃區與日月光的商場應有望成為獨立的生活圈。
缺點是未來附近有醫院，擔心生活品質受到影響，
且那區還是有不知名的臭味(似乎是養豬的臭味)
這區域有看了馥華城安，可能代銷看我年紀輕，並沒有很認真跟我介紹
當時代銷也堅持成交價一定會在40萬/坪以上，價格覺得與板橋江翠北無異
也就沒繼續詢價了。
(後來得知實際成交價在40萬以下，替接待我的業務感到可惜XD)
最後選擇江翠北重劃區， 因為未來老婆是半個板橋人，夢想就是在板橋買自己的房子。
我則是喜歡重劃區的規劃、連外道路方便、價格又相對有優勢 (土城都要40萬了、新莊
迴龍也要35左右，板橋江翠北40萬我覺得進可攻退可守)
(二)選屋偏好:
1.十年內新房 :
減少修繕房屋的隱含成本，且都要貸款當屋奴了，
我不希望我重金扛債買下的房子外表破破爛爛。
2.重劃區尤佳 :
我是鄉下來的孩子，一直很討厭都市叢林的感覺，例如擁擠雜亂的街道
，紛亂的市容，我認為這些會影響我的情緒與心境。
3.要安靜:
回到家就是睡覺，對我而言生活機能等於吵雜與髒亂。
若生活機能與寧靜的環境只能二擇一，我會毫不考慮選擇後者。
，我可以接受騎車去買消夜、生活所需(在家鄉就是這樣)
4.不可明顯嫌惡設施:
如前面所述，只會住十年，必須考量到轉手性。
若有重大風水瑕疵或是嫌惡設施，住的不舒服且轉手不易
5.總價一千萬以內:
我相信一千萬是普通上班受薪雙薪家庭所能負擔的上限，
就算可以負擔一千萬以上的人，也不會看上我小坪數的房子。
也就是說，我認為十年後接手我房子的人，也是跟十年前的我一樣，
所以盡量將總價壓在普通人可以負擔的範圍(千萬以內)
考量到上面所述，我就在火力鎖定在江翠北側重劃區了，
以下是該區目前推出各個建案的心得:
1.江翠萬 :
格局差、棟距近、住商混和、戶數多，總體而言適住性差。
一定要買車位
考量到目前市況投資客不
會出來買房，後續會接我房子的人應該是首購自住族，應該跟我一樣注意生活品質，未來
轉手應該也無好價錢，PASS!
2.江翠park:
外觀江翠萬很像，但離捷運預定站近(也是700公尺)，旁邊有舊巨蛋會很有壓
迫感(個人主觀)、格局不優、價格貴(明明就離殯儀館近) PASS!
一定要買車位
3.聯上涵翠:
我覺得地點是江翠北測最好的，附近土地有國泰/國美等高價建商在旁邊，
與長江路的新成屋大樓隔著一個公園，我估計未來這區市容會很雅致
(現在已經很不錯了，但可惜公園中有間廟)
原本屬意17坪1+1格局，但可惜沒獨立廚房，空間太小；而20坪以上房型又超
出我價格預算。
但整體而言建材不差，格局也方正坪效高，建蔽率低使得不會太過壅擠
一定要買車位
4.新潤青峰:
優點:
價格優勢:板橋最便宜新建案 (對不起，我不認為SUPER系列是板橋)
建商規矩:新潤算是較年輕的建商，但網路上幾乎無負面評價
我特地到淡水與新莊觀察新潤蓋好的新成屋，品質可以接受
格局方正:雖然雨遮還是計價，但多數戶別格局方正，室內無柱，可使用空間大
20坪產品可以弄成1+1房+獨立廚房，已經將空間規畫到極致了。
生活機能:離中正路商圈近，算是有生活機能的重劃區
環境 :附近是435藝文特區，但老實說這對我來說無感，
我反而喜歡那區離塵不離城的感覺
低首付方案:適合口袋不深的小資族
缺點與不確定性:
附近有新型態的果菜市場(建商說不會髒亂)、
附近有環保用地(目前據說租給公車停靠)、
基地前面有自助洗車廠(建商說是違建以後會拆)
一層九戶/單面採逛 (小坪數建案無解)、
離台北較遠:雖然代銷強調AB區是江翠重劃區龍首，但離台北市距離是最遠的一區
總評幾個建案:
格局: 聯上>青峰>>>>>>>>>茂德江翠系列
地點: 聯上>茂德江翠系列>青峰
建商 :聯上=新潤>>>>>>茂德江翠系列
價格 :茂德=聯上>青峰 (這很難比較，請各位自行走訪查證)
最後選擇青峰，雖然我知道房地產除了地點還是地點，但考量到口袋深度就忍痛剔除聯上
；考量到適住性就毫不考慮剃掉茂德系列。
因此青峰雖然有些小缺點與不確定因素，卻是我可以負擔的範圍下最實際的選擇。
格局與環境適住性不差，請可以兼顧我與未來老婆的需求 (安靜與生活機能兼顧)
然後在未來老婆的堅持下買了車位 (該案戶數比車位多，我認為車位也挺保值，至少一定
好出租)
若有板友對新潤青峰有興趣，歡迎來信詢問。
另外我也看了以下建案，各位有興趣歡迎私訊討論
汐止 : 綠意皇意/敦美苑/新捷都=Icity=超級花園(就在水泥廠旁邊唷)
新莊 :皇翔御花園/合康新世代
林口:富堡晶都/富堡晶棧/藝樹家/南方木林/玄泰V park
土城: 馥華城安/湛然龍邸/利舟和悅
P.S.
現在資訊很發達，請自己多做功課了解行情。
千萬不要相信自住沒差這句話，同樣的價格，2014年只能買汐止，現在可以買板橋了 。
(沒有要貶低汐止，只是反映區域行情)
希望有幫助到大家~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.171.98.229
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1503760917.A.BC3.html
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過獎了，是因為未來老婆願意一起付房貸，我才有LP可以捏
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謝謝p大指教，其實下單前也是掙扎很久，只能安慰自己我買的沒高40/坪太多
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買C棟...九戶兩部電梯真的是缺點，但若要買到四併的物件，幾乎都是大坪數
我口袋太淺...
※ 編輯: lijibala (1.171.98.229), 08/26/2017 23:45:53
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※ 編輯: lijibala (1.171.98.229), 08/26/2017 23:47:46
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筆誤XD
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請問這是新成屋的價格嗎? 單價不高，但總價應該都暴預算了
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※ 編輯: lijibala (1.171.98.229), 08/26/2017 23:51:25
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謝謝L大， 不娶的話還不起房貸XD
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大大說的是新花開嗎? 覺得離學校太近...怕吵
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謝謝，車位真的貴就是了
※ 編輯: lijibala (114.136.196.191), 08/27/2017 12:42:58
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我覺得看區域哦 板橋我覺得往下空間有限了
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下單前有去新潤的新成屋仔細看...品質算是可以接受
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個人是認為江翠重劃區是已經落底了 所以才願意在此區買預售屋
另外是財務的問題，購買一千萬左右的新成屋至少要準備個250萬，小弟目前是無法一下
子拿出這麼多的錢。目前是便宜租親戚的空房，所以預計先買預售屋讓兩人有個明確的目
標（也好跟岳父母談婚事）
小弟先前在汐止看房 ，深深體會到晚買享折扣這件事，許多建商出清餘屋折扣都很深，
但往往格局與座向都不是我想要的。因此才會在一個我預估跌幅不深的區域，用預售的形
式先買到我滿意的物件。
※ 編輯: lijibala (114.136.196.191), 08/27/2017 15:45:52
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※ 編輯: lijibala (114.136.196.191), 08/27/2017 17:18:10
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土城很大 要看土城哪裡或是否工業宅，如果是頂埔那邊好像就二字頭三字頭。
我看湛然龍邸最便宜真的要40萬 還是不二價
※ 編輯: lijibala (114.136.196.191), 08/27/2017 18:04:45
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確實有考慮過頭前 新舊案子也看了快十間
可惜就是小坪數物件不多，看上眼的幾乎都爆預算。
另外我覺得頭前房子蓋的太密集，有點可惜。
不過整體而言真的是很有潛力的區域
※ 編輯: lijibala (223.137.223.244), 08/28/2017 14:09:23
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※ 編輯: lijibala (223.136.139.79), 02/01/2018 23:34:06
※ 編輯: lijibala (223.136.139.79), 02/01/2018 23:54:44
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