[心得] 江翠北央北預售屋心得

看板home-sale (房屋交易)作者 (雕蟲小技)時間1月前 (), 1月前編輯推噓16(1718)
留言26則, 21人參與, 1月前最新討論串1/1
看房好一陣子了,起初也是從中古屋開始 我現在是住在原生家庭(中正區),與女友的上班地點都在東區信義區一帶 所以鎖定的區域不外乎:通勤順路、離原生家庭不要太遠 這樣以後可以寄戶口掛不錯的學區,小孩放學還能請爸媽先帶一下 但因預算有限,台北只買得起屋齡超老或地處偏遠的物件 新北蛋黃區又越來越貴,近期甚至都開到跟新成屋差不多價格 這才開始往重劃區預售屋去找 其中,江翠北和央北是我比較看好的 它們離舊城區近,而板橋、新店又是新北資源最多的地方 兩區新案子一出來,只要是好建商,我幾乎都會跑接待中心一趟 以下是看到目前為止的一點心得,供大家參考,或許也適用在其他預售屋 1. 單價與總價區間 篩選物件的第一步,還是要看是否有機會成交在預算內 江翠北最開始單價只要45~50萬/p,但這半年來已站穩5字頭 A~G各區的價差不小,如果是同期間的案子,大約是DE>F=G>AB 以DE區來說,若是一級建商,新案幾乎都開價6字頭以上 車位的話看樓層,大概在210~250萬之間 所以假設規劃買三房(36~40坪)的話,估計總價落在2300萬上下 央北又比江翠北單價平均貴個5~8萬/p 中央公園四周和靠小碧潭站是它的高價帶,不過一部分也是因為品牌加成 靠十四張站這頭的比較平價(嗯... 車位則是230~280萬都有 總價建議保守一點估算,並保留一點裝潢費,這樣預算才不會抓得太緊 2. 個人訴求 也就是每個人買房最care的東西,或者有別於一般買家的特殊需求 比方說有的人高度依賴捷運,江翠北E區離捷運站最近,比較適合 有的人開車上班,那麼央北的道路規劃是比江翠北來得好 如果要有河景的話,勢必得買在河岸第一排的高樓層 因為有時候難免被漂亮的樣品屋所迷惑,而忽略該注意的項目 盡量把個人訴求都寫下來,時時提醒自己什麼是重要的、什麼是nice to have 3. 各建案的評分表 這是我個人的習慣,把建案的優缺點量化,方便選出最合適的一間 評分表可以分成三大項:地點(35%)、產品(35%)、價格(30%) 當中又再拆細項,像地點包含交通、生活機能、是否有嫌惡設施、景觀環境 產品包含施作口碑、格局、採光(邊間、樓層和棟距等)、梯戶比、坐向、風水 依個人需求設定權重,最後加總來看誰的得分最高 當然打分數這事很主觀啦~但起碼能幫助我們更理性去做決定 畢竟沒有100分的房子,買到預算內最喜歡的就好 4. 建商與營造商風評 在這兩個重劃區內,國泰、潤泰、國美、忠泰都是知名的好建商 另外像長虹、合環也不錯 其他建商就要參考他們過去作品的評價了 另外,我會上台灣公司網去查建商跟營造商過去有過什麼樣的訴訟案 訴訟內容是什麼,是原告還是被告,勝訴還是敗訴 多少能了解這家公司是否講究品牌形象與誠信 5. 比對合約書與內政部範本 買預售跟成屋最大的不同還是在於許多看不到的風險 因此在看得到的地方更要留心,盡可能降低這些風險 如果合約條款都能比照內政部範本,那就稍微有保障一些 但現在越來越少建商會乖乖按照範本寫 不過至少以下三個地方,我認為應該合規,甚至是採取比較有利買方的方式 - 是否保有5%交屋尾款 - 履保機制是否為價金返還、價金信託或不動產開發信託 - 驗收範圍是否不受限,且瑕疵須於交屋前完成修繕 有誠意的建商基本上在這三點都不會有太大的問題 我們還可以看說是否有奇怪的磋商條款,有的話先想清楚自己能否接受 剩下就是比較細節的部分 比方說如果你是自住客,應該選擇什麼樣的社區比較好 最好的判斷方式就是從居住舒適度的角度出發 通常梯戶比越低、淨高越高、樓地板厚度越厚、採光面越多,住起來就越舒適 反之,如果產品都設計成勉強壓線的規格,多半是要賣給投資客的 那麼可想而知,這種社區建商不會花太多心力在品質把關上 之後若有機會再分享斡旋 還有很多眉眉角角也是慢慢在學,請大家鞭小力點,謝謝~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 111.243.90.70 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1606492882.A.93F.html
1月前
11/28 01:34, 1F

1月前
詳細推
11/28 01:39, 2F

1月前
推這篇
11/28 02:05, 3F

1月前
看完評分完也賣完了xddd
11/28 03:15, 4F
是不至於啦 花個一兩天整理資料就差不多了 頂多換買別層樓哈哈
1月前
央北只有6字頭嗎
11/28 03:40, 5F
三房是6字頭,兩房不一定,看樓層看建商
1月前
好奇原po最後選定了哪裡呢?還是小孩子才做選擇。
11/28 04:29, 6F
預算緊,選江翠北
1月前
央北比江翠北貴 5~8 萬??
11/28 10:13, 7F

1月前
長見識了,真是盤
11/28 10:13, 8F
開價是這樣沒錯,不過一部分也是因為央北建商整體素質更高,拉抬平均
1月前
推 大大有遇到號稱不二價的嗎 江翠現在遇到幾個都這
11/28 10:32, 9F

1月前
樣說實在很好奇真假==
11/28 10:32, 10F
有 村泉 不過也是因為現在買氣算熱,如果用開價低換不二價我可以接受,比較公平 另外像潤泰就是談的空間不大
1月前
沒預算買都是盤
11/28 10:55, 11F

1月前
分aaaaqqqaaz as as
11/28 11:13, 12F

1月前
分析完有買了嗎?
11/28 11:19, 13F

1月前
推分享
11/28 11:54, 14F

1月前
分析完後沒有買,是在做研究嗎?
11/28 12:51, 15F

1月前
好奇分析完有沒下手
11/28 13:08, 16F
※ 編輯: ericreggie (111.243.89.136 臺灣), 11/28/2020 13:50:51
1月前
江翠藍線強大 央北規劃精緻
11/28 14:50, 17F

1月前
忠泰的位置真的好
11/28 15:33, 18F

1月前
村泉江翠北第一期上上禮就是不二價了!當時買氣還不算熱,
11/28 20:01, 19F

1月前
但也是不二價慢慢賣完!國泰田也是不二價(開價打固定折數
11/28 20:01, 20F

1月前
11/28 20:01, 21F

1月前
央北貴的賣的比便宜快...
11/28 20:45, 22F

1月前
江翠北 交通方便 央北 生活愜意
11/28 20:47, 23F

1月前
央北那個地點開價我覺得不值得比江翠高...
11/29 03:25, 24F

1月前
江翠北的後勁明顯比央北高很多
11/29 10:32, 25F

1月前
央北整體明顯比江翠北優 比較貴很正常
11/29 20:26, 26F
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