[閒聊] 委託仲介賣房心得
大約快一年前開始大量的接觸房仲，後來也是透過房仲的介紹下成交買入了物件
但買完才發現房仲真的是各種話術為了要達成"成交"這個目的
雖然買賣本來就是一個願打一個願挨，但事後發現被騙了還是有點不舒服XD
這段期間接觸的房仲沒有100也應該有80位了
來說說最近生平第一次賣房成交的心得吧~!!
手上剛好有一間以前自己住了好幾年的30年老套房要賣出
原先是想要自己賣，但看到IG的好友剛好有房仲，想說賣個人情給他，就簽了一般委託
同時也在591上PO屋主自賣，想當然就每天有接不完的房仲積極的要開發啦XD
打電話來的有分幾種
1.禮貌型：知道屋主都不喜歡被打擾，打來非常客氣，跟他說個1~2次沒有意願委託
他們就會祝你賣房順利，以後若有需求再聯繫。這個算是最不打擾的了
2.分手要有理由型：同上，很有禮貌，但是會補上一句：「可以知道為什麼您不願意委託
房仲嗎？是因為服務費嗎？還是有什麼特別因素呢？」
微煩，但我會解釋，剛好有仲介朋友要幫我賣，答應他只給他賣了，如果兩週後沒賣出再
開放讓其他仲介來簽約（事實也是如此）
聽到2週後有案子開發，通常都會問我加line，於是就加了傳個貼圖擺著
3.閉俗型：會從591上直接+我line，打一大堆文字毛遂自薦，動之以情，說之以理，希望
可以跟他們簽委託。這種蠻好的，就放著等到以後需要大量曝光可以找他們。
4.無禮型：打來被我一句：抱歉目前沒有考慮委託哦！直接掛我電話連掰掰都不說
大概有2~3個這種的...不知道怎麼生存下去的....
5.大魔王型：打來一直講、一直講、一直講，不管怎麼拒絕他一定要找到話題跟你延續下
去，在我快要掛電話的時候，時間還算的很準，說：再聽我說一句就好！真的真的！
然後我就又多浪費了5分鐘...後來還是受不了掛了電話了QQ
不知道總共接了幾通，但第一個禮拜我覺得自己像個成功人士
幾乎每個鐘頭都有電話，PO上591那個夜晚，還有11點多打給我的...嗯就是無禮型之一
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賣房的過程：
一開始我先讓一個不是很熟的房仲朋友簽了委託，他人蠻客氣的，聊的也還愉快
不免俗的會各種引導你簽下專簽，後來在磁場還算合拍的前提下
口頭就答應他先讓他賣，大約兩週後我可能會再委託其他房仲。
後來有一組仲介打來，說有客人在找套房，能不能介紹我的物件給他，讓他們帶過來看，
隔天他們就帶了客人來，也一併帶來的委託書要我簽。
看在人家那麼有誠意，連客人都準備好了，我就答應他多簽了一份一般委託
但同時也說明，我有答應先讓朋友賣2週，雖然不是專約，但也希望他先不要上架，免得讓
我失信於朋友，請他們先私下讓有在關注套房的客人先看就好
然後隔天我的物件在他們公司各大網站上架曝光那又是另一個故事了XD
第三組跟我簽委託的房仲，一開始沒有表明自己是房仲，穿著便服來
後來看完屋表明自己是房仲後，我有點不開心，雖然他們聲稱是要自住使用
不是為了要開發我的物件來的，當然我也是聽聽，畢竟後來還是簽了委託阿XD
跟他們簽委託的原因是因為一開始聊天其實蠻愉快的，簽委託時也不是很制式的用房仲公
司的委託書，而是自己在line上打了一份委託契約，我表示同意，就完成了
簡單乾脆的做事方式我還蠻喜歡的，談話中也感覺他們還蠻平常心，不會咄咄逼人
也因為前兩組仲介帶看的次數真的有點少，我想說那多一組賣好像也不錯
(鑰匙在我這，他們要帶看都要先跟我約時間，所以我很清楚知道多少人看過)
不過開給第三組房仲的底價也比較高，因為到這時候(物件曝光後2週)
我已經有點意興闌珊不太想賣了
對!就是賣不出去加價賣啦!!!(握拳
畢竟這期間完全沒有人透過仲介下斡旋，都只有口頭喊喊說說
我自己接洽的客人也沒超過5組，還有一個出了比銀行鑑價都還低的芭樂價
(先前為了確認買家的購屋貸款成數，我自己先問了將近30間銀行，南部的套房要貸款真的
好難)
銀行的鑑價我都快吐血了，他還能出的比大多銀行鑑價都低，我也是醉了Orz
接下來就發生了很不幸的事，第一組簽委託的房仲朋友帶來的客人發現我的天花板有水痕
(先前我完全不知，雖然我住在裡面，但因為他沒滴下來我也沒注意到)
找來抓漏確定是樓上的浴室漏水下來，跟屋主溝通了好久，後來幫他出了8000元他才願意
處理...這屋主也是魔人，聊天過程得知他名下有兩間市區的透天不動產
但對著我這年輕人哭窮說45K他付不出來，說他兒子要賺兩個月...嗯..
跟屋主溝通大概花了我4~5個小時，為了跟他搏感情，連他兒子女兒在做什麼都聊過了
因為這個滲水問題，讓我萌生了乾脆不要賣的想法，想說先租出去
一方面可以一邊處理滲水問題，一方面這幾天想一想也又有點捨不得賣(78屋主惜售啦)
而且有了滲水問題，肯定沒辦法賣到我心中的目標價了
後來PO了出租文，選好租客後發現租金比我想像中高好多，投報率其實蠻好的
意思就是說，房子賣了的這筆錢，我也沒把握能產出比年租金還高的收益
篤定不賣了後，我就打電話告訴各仲介我不賣了，也順便告知他們漏水的情形
得知這個消息後，第三組仲介很積極的表示，他們還是會繼續媒合客人，
或許會遇到一些不介意滲水的，就算租出去了，也有可能會遇到不用看房就簽約的買家
(關於不看房就買屋的，我一直覺得是都市傳說)
聽完他的說法我也是笑笑回他：好哦！那你加油，我已經約定好房客下週要簽租賃約了
沒想到過兩天，第三組仲介就打來問我
他們有找到誠意買家，願不願意降個底價，畢竟買家也知道有滲水問題
我反問：那通常滲水你們覺得扣個多少錢合理呢？
我心裡原本想說抓個10萬，畢竟開給這組仲介的底價比較高，感覺也不好達成
沒想到仲介的答案是：5萬
我開給他的這個價格，比給其他人的都高，就算降5萬，我實拿還是比我預期的多
於是這個物件就賀成交啦！總共花了5天
還真的讓他找到了一位不需要看房，看照片就傳真斡旋單過來的買主
房仲也拿滿了該拿的服務費(收我4%)，我賣到了滿意的價格！
前後跟這組仲介談話個過程也挺愉快的，我也稱讚他們真的是憑實力成交！
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心得後記：
完全可以體會房仲這行業有多競爭，但也真的有很多老鼠屎在裡面
我自己要賣這間房做了好多功課，包括購屋貸款的部分
畢竟套房很難貸款，如果能問到好的條件，在售屋上一定也會加很多分
期間第二組房仲有傳訊息說我的物件很難貸款，要我在底價上面考慮降低
結果他提供來的資訊比我自己問的爛一半以上
他問到的只能貸15年，利率恨天高，鑑價我以為是法拍第三拍
我自己問都還能問到30年8成的條件，只是鑑價稍微低了些(還比他高一點點)
後來他才又改口目前只有兩間銀行回報，他還會繼續問其他間
簽越多組仲介絕對曝光率越高，每組仲介都有自己經營的人脈跟客群
感覺很多人是不會天天開591或上網看物件，還蠻依賴房仲用line餵食
所以要能賣的好賣的快，肯定是要多簽委託的
591的吸引率比我想像中低很多，我自己買房都是看591跟樂居地圖
沒想到我花了1500大洋上591的VIP後，吸引來的客人這麼少，3週左右的時間只有4組
買房賣房遇到好多仲介都讓人覺得好心累，常常交叉比對後就會發現有人在說謊
當然不否認這也是業務能力的一種，只是覺得在促使成交的過程中
能多一點專業的分析，多點誠懇，少點欺騙跟謊言
那才能真的顯現出仲介不同於一般人的專業跟必要性阿~~~
一點點心得分享，最後就祝大家買賣順利囉！
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是這樣沒錯...不過遇到一些很瞎的還是會覺得很累XDD
就真的也還蠻吃人跟人相處的磁場的
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我是扣掉仲介費拿355，30年套房能賣到這價格真的是蠻滿意了
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應該也要看物件~不過現在真的一堆屋主掛高高...姜太公釣魚的概念
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真的每家打來都說有客戶要看XD 我都說歡迎帶過來~我再順便跟你簽委託
然後就開始一堆藉口說一定要先簽委託才能帶客人來
我又不是要他們不簽委託就幫我推銷
只是如果真的有客人要看，帶來我順便跟他簽委託，這樣不行嗎
※ 編輯: Eastdoor298 (114.40.34.175 臺灣), 05/26/2022 22:25:58
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如果是誠意買家，價錢有出到，我相信屋主都會很開心的吧
如果是突然不想賣了，那簽了委託也沒用不是嗎? 屋主在簽斡旋之前還是有權利喊停
如果是怕買賣私下成交沒賺到服務費那還比較能理解一點@@
也不知道這種勾心鬥角的起源是有屋主先被仲介騙還是有仲介先被買賣雙方玩弄才開始的
XD
※ 編輯: Eastdoor298 (114.40.34.175 臺灣), 05/27/2022 13:50:36
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