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Re: [請益] 七年級還有人沒買房嗎？已刪文

看板home-sale (房屋交易)作者 (螃蟹哥)時間2年前 (2022/06/22 21:03), 2年前編輯推噓22(22推 0噓 61→)
留言83則, 19人參與, 2年前最新討論串41/81 (看更多)
※ 引述《dotdotilove (點點)》之銘言： 不知道為甚麼成為系列文.... 我是七年七班科技業工程師 買第一間房就很單純的剛需，我就是需要買一間房子來自住 算算貸款繳的利息還比我繳的房租還少，有能力的話當然要買 就有規畫存錢理財然後買房子，水到渠成 要說的話我覺得還有一個關鍵 就是父母對我的影響，從我開始工作的第一天我爸媽就要我準備買房 一開始會覺得傻眼，而且他們也沒打算要資助我 但是他們給了我釣竿 幫我分析利弊得失，而且說假如有事願意當我的後援 另外在仲介、找房、殺價、裝潢等各方面給我大力的援助 在我買房的時候，公司裡有一位跟我同時期進去的大學同學 他賺得自然跟我差不多，加上平時極度節儉，我們當時幾乎都是一起看房的 而且他是研替，所以工作時間比我長一些 當時他大概比我多存了200萬吧 可是當我下定決心all in買房的時候，他反而縮了 最近新竹地區的房價變化也不用我多說 到後來放棄竹北跑去看外圍了，雖然他大概還是買的起竹北，但心裡的檻過不去 這事讓我體認到財商真的很重要 再來提一下買房當然不是隨便亂買的 我看了前後超過50間房子，從小套房看到四房看到透天 每一間的優缺點，自己的負擔能力在哪，都仔細分析過 前後也大概看了半年吧，才挑了現在住的房子 也證明我當初挑的是對的 近半年平均成交價超過45萬了，最高價超過50萬且不只一間 在我2018年買房的時候，是一坪17.X萬，漲幅有300%上下 高於竹北地區的平均漲幅 後面的故事就是繼續錢滾錢 賺了錢就繼續投入房地產和股市，不用賺太過貿進和高風險的投資 房價漲了，就增貸出來繼續作投資 至今有五間房，沒意外年底會有六間房 總負債大概6000多萬，房租的收入一年大概300萬 一年大概有，一年繳息就要100萬，還本215萬，實際現金流-15萬 除了第一間我自己住的以外，其他有三間租金可以還本利和還有剩(第四間也會找這種型) 另外有一間是預售屋在A7，那間現在應該已經賺150-200萬了吧 一樣要說的是，買房子不是閉著眼睛亂買的 這幾間房子，我都是看了很多間，也跟家人再三討論過 來講幾個例子好了 1. 靠近某私立大學旁邊的整棟電梯宿舍22間房，有完整規劃包含洗衣停車等空間 >> 開價的投報率有5%，這一開始確實有吸引我，可是和家人再三討論過放棄 主要的問題在於未來少子化的問題，現在有不少學校陸續的關門 雖然現階段看起來還可以，但能否維持20年就要打上問號 而且實際上附近有不少類似的格套在賣，感覺似乎有不妙的氣味 2. 一間靠近竹北台元科學園區的15年透天 >> 本來也是想買來改成格套，感覺重新隔間後應該可以弄出12間 靠近台元未來20年都不用擔心租客問題，應該有利可圖 後來放棄的原因是本來的格局要做成格套工程太過浩大 預計要花費的總費用就高達700萬，這些費用未來轉賣也不會直接加在房價上 3. 靠近清大的含頂加公寓頂樓 >> 別人已經改好的格套，看以來品質不錯，有在維護 而且給出的投報率高達5.8%，貌似不錯，靠近清大也不用擔因租客問題 但這間的問題是已經5X年的公寓了!!!! 附近的環境加上建築物本身的品質，到底能不能再稱20年都不知道 都更也八字沒一撇，附近居民都老人，感覺就是都更無望，到此決定放棄 其他肯定還有其他經典的例子就不一一說明了 4.靠舊市區別人改好的，一間說可以租14K~16K，我看了看很懷疑這租金真實性 問了問附近行情和有在租屋的同事，都覺得吸引力很弱，懷疑是假租約 租金投報率有6%，前一手才剛買來半年改裝直接賣 5.靠近園區的老舊透天，兩層樓加蓋成七層樓 投報率多少我忘了，看了就毛骨悚然 大GAY是這樣啦 本來30歲的時候給自己的目標是在40歲要有3000萬的資產 這兩年過後.....發覺在我33歲前就完成了.... 40歲的目標不知道現在要改成甚麼樣的里程碑 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.227.133.238 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1655902985.A.4EC.html
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06/22 21:10, 2年前 , 1F
7年級看一堆都貸款2000-3000W 你這還6000W 大家都神了
06/22 21:10, 1F
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06/22 21:11, 2年前 , 2F
怎麼自己公司能貸款1000W的人都吃力 結果這上面都2000起
06/22 21:11, 2F
推
06/22 21:12, 2年前 , 3F
真的厲害….
06/22 21:12, 3F
推
06/22 21:14, 2年前 , 4F
太強了..我78的四間已經覺得有點硬，看來是買的不夠便
06/22 21:14, 4F
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06/22 21:14, 2年前 , 5F
宜，繼續努力向C大看齊
06/22 21:14, 5F
其實買的六間大小差很多，主要集中在三間，一間我自住 另外兩間就佔了4500萬，可是這邊滿租下還完本利和只有4.2萬的每月正現金流
推
06/22 21:14, 2年前 , 6F
猛猛的
06/22 21:14, 6F
推
06/22 21:24, 2年前 , 7F
出租物件是什麼啊，租金好高
06/22 21:24, 7F
推
06/22 21:27, 2年前 , 8F
我都三房為主拼增值，投報率都在2-3%，請問像C大這種
06/22 21:27, 8F
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06/22 21:27, 2年前 , 9F
高投報現金流物件增值空間應該比較低？當初是怎麼取捨
06/22 21:27, 9F
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06/22 21:27, 2年前 , 10F
的呢？選擇增值潛力大或現金流大的物件
06/22 21:27, 10F
你說的完全正確，增值性差很多 拼增值也是一種作法，而且現金投報率容易拉高 我這樣選擇其實原因就很單純，我的支出已經太大了 能不能自償對我來說是非常重要的，不然資金會有問題
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06/22 21:49, 2年前 , 11F
這個真的猛 第一run玩到六千多萬, 你第二run有本錢玩到好幾
06/22 21:49, 11F
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06/22 21:49, 2年前 , 12F
億了
06/22 21:49, 12F
還在跟IB大學習中，總之就繼續照著步調走，目前雖然資產多負債也多 ※ 編輯: CrabBro (36.227.133.238 臺灣), 06/22/2022 21:53:37
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06/22 21:52, 2年前 , 13F
而且你挑物件的原則感覺跟我差不多
06/22 21:52, 13F
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06/22 21:56, 2年前 , 14F
你比我勇太多了 我不敢這樣玩
06/22 21:56, 14F
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06/22 21:59, 2年前 , 15F
因為我本身年收入還有400萬，所以可以承擔滿高風險
06/22 21:59, 15F
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06/22 21:59, 2年前 , 16F
我自己 貸款/現金流 大概(n-1)/n 我從來沒有負現金流過
06/22 21:59, 16F
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06/22 22:00, 2年前 , 17F
我大概就是每個物件平均收12-15萬, 然後永遠保持 房租-房貸
06/22 22:00, 17F
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06/22 22:00, 2年前 , 18F
起碼剩一個物件的房租
06/22 22:00, 18F
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06/22 22:01, 2年前 , 19F
確實 你年收高 比較有機會承擔高風險
06/22 22:01, 19F
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06/22 22:01, 2年前 , 20F
會負現金流的主要原因是我自己本身居住的房子房貸沒還完
06/22 22:01, 20F
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06/22 22:01, 2年前 , 21F
我之前自助沒房貸也是保持這樣
06/22 22:01, 21F
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06/22 22:01, 2年前 , 22F
這部份就佔了每年60萬的負現金流
06/22 22:01, 22F
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06/22 22:02, 2年前 , 23F
房租收到夠下一個頭期 才會再買一間..
06/22 22:02, 23F
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06/22 22:02, 2年前 , 24F
我是用房租餘額在存頭期 比較少用原本的房子增貸
06/22 22:02, 24F
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06/22 22:03, 2年前 , 25F
不過你年收真的夠高
06/22 22:03, 25F
推
06/22 22:04, 2年前 , 26F
父母的影響很重要，懂得理財收入又高，超強
06/22 22:04, 26F
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06/22 22:04, 2年前 , 27F
我問一個問題 你有打算還完 還是會一直增貸買下一間？
06/22 22:04, 27F
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06/22 22:05, 2年前 , 28F
你如果這樣增貸繁殖下去 會很猛啊...
06/22 22:05, 28F
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06/22 22:17, 2年前 , 29F
高額的幾間有增值會增貸，但我已經卡第三間以上貸款
06/22 22:17, 29F
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06/22 22:18, 2年前 , 30F
後面的幾間就照進度每年還，不會無限增貸槓桿開下去
06/22 22:18, 30F
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06/22 22:20, 2年前 , 31F
跟IB大相同，等後續如果存夠頭期，銀行也評估能貸款4-5成
06/22 22:20, 31F
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06/22 22:20, 2年前 , 32F
就會再買新的，或是判斷股市比較有利可圖也會轉進股市
06/22 22:20, 32F
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06/22 22:21, 2年前 , 33F
嗯，其實一開始訂的單一物件租金，就會決定租金能到多高，
06/22 22:21, 33F
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06/22 22:21, 2年前 , 34F
有貸款問題，也有管理問題
06/22 22:21, 34F
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06/22 22:21, 2年前 , 35F
你看起來也是挑單一高租金的物件
06/22 22:21, 35F
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06/22 22:21, 2年前 , 36F
管理部份我都請代管，自己有正職實在沒時間兼顧
06/22 22:21, 36F
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06/22 22:22, 2年前 , 37F
新竹地區的代管很便宜，一間一個月才300還含收垃圾
06/22 22:22, 37F
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06/22 22:23, 2年前 , 38F
台北都是一個物件直接要給我拿走5-10%的，不過我比較閒，自
06/22 22:23, 38F
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06/22 22:23, 2年前 , 39F
己管就好
06/22 22:23, 39F
推
06/22 22:32, 2年前 , 40F
改套我會花錢給人管
06/22 22:32, 40F
→
06/22 22:32, 2年前 , 41F
有的房客一年都沒找的 這種花錢給人管太浪費了
06/22 22:32, 41F
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06/22 22:33, 2年前 , 42F
一間一個月300？ 台北10%一間就2000了
06/22 22:33, 42F
推
06/22 22:36, 2年前 , 43F
貸款6000W 年收應該至少300-400W起跳吧 不然銀行會貸款嗎
06/22 22:36, 43F
推
06/22 22:36, 2年前 , 44F
有沒有正面可以投資例子啊 距離都是負面不能買的XD
06/22 22:36, 44F
你去看IB大的文就知道了，挑法都差不多 具體來說我覺得就是 租金/總價 投報率要超過5% 最好是最佳狀況能到5.5%這樣空租或其他開銷花費出來也更輕鬆 但其實5%已經完全可以承擔銀行本利和並產生正的現金流了 但這5%要穩定的5%，可以穩定收20年以上的5% 若你要找的話，偏鄉的地方甚至10%以上都有，看你要承擔多少風險
推
06/22 22:38, 2年前 , 45F
收租300 年薪400 銀行認租金就年收700
06/22 22:38, 45F
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06/22 22:38, 2年前 , 46F
房貸極限年繳500萬 貸款極限8000萬吧
06/22 22:38, 46F
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06/22 22:38, 2年前 , 47F
所以其實是還有空間的….
06/22 22:38, 47F
→
06/22 22:41, 2年前 , 48F
應該是買竹北高鐵區
06/22 22:41, 48F
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06/22 22:43, 2年前 , 49F
縣三啦...高鐵區2018應該找不到1字尾的
06/22 22:43, 49F
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06/22 22:44, 2年前 , 50F
房租收入銀行應該不看 貸款只看本業
06/22 22:44, 50F
→
06/22 22:45, 2年前 , 51F
更正租金看銀行認定~~~
06/22 22:45, 51F
推
06/22 22:50, 2年前 , 52F
強
06/22 22:50, 52F
推
06/22 22:52, 2年前 , 53F
槓桿開到6000W真的猛
06/22 22:52, 53F
※ 編輯: CrabBro (36.227.133.238 臺灣), 06/22/2022 22:57:07
推
06/22 22:57, 2年前 , 54F
過不了檻被洗出去真的可惜。決策錯誤就被拉開。有高收
06/22 22:57, 54F
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06/22 22:57, 2年前 , 55F
入不擠進核心太傻了。蛋黃只有一顆。蛋白在四面八方都
06/22 22:57, 55F
→
06/22 22:57, 2年前 , 56F
有
06/22 22:57, 56F
推
06/22 23:03, 2年前 , 57F
好猛， 請問一下， 我看目前的房價應該無法租金>房貸
06/22 23:03, 57F
→
06/22 23:03, 2年前 , 58F
吧？這樣要如何有正向金錢流？謝謝
06/22 23:03, 58F
→
06/22 23:04, 2年前 , 59F
出租本身是可以的，會是負的原因是我自己住的房貸還在繳
06/22 23:04, 59F
推
06/22 23:06, 2年前 , 60F
說這麼多 房租有報稅嗎？？？
06/22 23:06, 60F
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06/22 23:08, 2年前 , 61F
每個都說好幾間 說到報稅每個都惦惦不敢講
06/22 23:08, 61F
推
06/22 23:11, 2年前 , 62F
感謝，後續也會朝高現金流物件著手，因為現金流也開始
06/22 23:11, 62F
→
06/22 23:11, 2年前 , 63F
覺得有壓力了
06/22 23:11, 63F
→
06/22 23:11, 2年前 , 64F
我有報我有報，找我找我
06/22 23:11, 64F
推
06/22 23:15, 2年前 , 65F
又一樁選擇比努力重要
06/22 23:15, 65F
推
06/22 23:19, 2年前 , 66F
竹北買在19年前比較能租金就達到正現金流。在新北比較
06/22 23:19, 66F
→
06/22 23:19, 2年前 , 67F
難吧。有沒有新北房神要分享的？
06/22 23:19, 67F
推
06/22 23:22, 2年前 , 68F
囤房族報稅無感 實質稅率很低 現在持有稅又優惠
06/22 23:22, 68F
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06/22 23:22, 2年前 , 69F
會怕報稅的是之後如果要賣 房地合一卡出租事實
06/22 23:22, 69F
推
06/22 23:23, 2年前 , 70F
補充一下。想請益的是。正常2-3房大樓出租
06/22 23:23, 70F
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06/22 23:24, 2年前 , 71F
同意！要拚增值的話。怕不能用自住優惠利率及重購退稅
06/22 23:24, 71F
→
06/22 23:30, 2年前 , 72F
房租收入申報57%, 你算一下就知道房租收入實質稅率最高22.8
06/22 23:30, 72F
→
06/22 23:32, 2年前 , 73F
%, 這還得扣除所有扣除額免稅額之後, 收入超過453萬才課得
06/22 23:32, 73F
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06/22 23:32, 2年前 , 74F
到, 這等於房租收入要800萬以上了
06/22 23:32, 74F
推
06/22 23:32, 2年前 , 75F
看起來大大是有投資整棟套房出租，是交給專業的代管嗎
06/22 23:32, 75F
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06/22 23:33, 2年前 , 76F
就算是30%的242萬, 也要超過424萬才開始課30%
06/22 23:33, 76F
推
06/22 23:33, 2年前 , 77F
太神了，本業收入夠高又敢開高槓桿，佩服
06/22 23:33, 77F
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06/22 23:36, 2年前 , 78F
實際計算的話, 假設其他收入剛剛好扣抵完, 所有所得都是
06/22 23:36, 78F
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06/22 23:36, 2年前 , 79F
房租收入, 500萬房租收入的稅額只有478400, 10%不到
06/22 23:36, 79F
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06/22 23:37, 2年前 , 80F
所以我一直覺得房租沒啥好逃稅的, 尤其還有一些增加房租的
06/22 23:37, 80F
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06/22 23:37, 2年前 , 81F
方法
06/22 23:37, 81F
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06/22 23:39, 2年前 , 82F
囤房族 房租報稅給銀行認所得再繼續囤 其實也是有好處
06/22 23:39, 82F
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06/22 23:39, 2年前 , 83F
不給報多半是老房東老觀念逃稅就是爽 不然就是要轉售
06/22 23:39, 83F
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