Re: [心得] 林口新市鎮&機捷A9站

看板home-sale (房屋交易)作者DarkAlex (毎日感謝の正拳突き1万回)時間3年前 (2022/07/06 15:50)推噓0(12推 12噓 102→)

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f860506: 生活品質的關鍵就是離台北近省通勤時間啊XD 不然你怎麼 07/06 14:34

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我來回答這一題三重仁義重劃區 vs. 林口A9重劃區先來看這篇全台首季平均購屋面積三重最小、林口最大 https://tinyurl.com/msecet42 購屋坪數最大的是新北市林口區，平均購屋59坪，購屋總價約1489萬元，平均購屋總價比三重區多了約333萬元，但建物面積卻多買27坪。重點來了 1.論總價 : 林口 > 三重 -> 總價相對於單價，更能展現該地區族群財力事實上，林口也是新北所得第一、雙北第六 https://tinyurl.com/37jsxvuc https://www.nownews.com/news/5262435 https://money.udn.com/money/story/5621/5605067 2.論坪數大小 : 林口 > 三重 -> 室內 25 + 陽台 3 舒服的正三房格局，權狀含車位差不多要 52~57 坪上下三重新房總價要超過 4000 萬這個總價我會考慮買北市中古或是再加一點錢、坪數再小一點，買正北市林口 A9 前段最貴的區域，也只要 3000 萬如果選中段，2000多萬就可達成、財務沒任何負擔加上原文Nova大提到一堆建設發展，躺著享增值空間太小，是自住一大硬傷、而且無解潮濕這種問題，除濕機就可以解決更靠北的是，我住過之後，才發現根本沒想像中潮濕今年上半年北台灣都陰雨天我林口房子濕度最高70 最近都是5X 這房子本來買來投資打算拿來租人去年交屋以後裝潢後本來想說自爽住一陣子再出租住一住就不想租了反手把本來自住房子租人 3.論單價 : 三重 > 林口 -> 推文說，仁義還是溫的單價比較高，這是事實但如果拆回去看上述 1/2 兩點林口總價高、坪數大，除下來單坪 30~50萬之間三重總價相對林口低、坪數小，除下來單坪 48~70萬之間怎麼樣我都是覺得單價低坪數大住起來爽你說三重離台北市近恩...對不缺錢的人來說，那我直接買台北市就好啦只是如果是受薪階級公司又在台北市那買三重是有道理的因為時間是公司的不是你的離公司近代表你有更多時間可以貢獻給公司如果時間是你自己的上班時間很彈性我認為買林口空間大+單價低+街廓新 = 超划算這大概也能解釋為什麼一堆 yt 買林口這些人都有一個特點時間是自己的工時彈性結論 -> 希望大家不要買林口，買的人越來越多，代表建商會漲價(供需法則) 單價越來越高，會讓林口坪數大的房子會越蓋越少，小坪數變多，越來越擠、不是好事 ※ 引述《NovaShin (揮文！沒有人啊！)》之銘言： : 林口我待的時間是2012,2016,2021這三年 : 雖然說只待了這三個時段 : 但代銷最大的功能就是要分析區域，地段，產品 : 以下就把A9這幾年為什麼會大漲做判斷分析 : https://imgur.com/PqUcShq

: https://imgur.com/jkcw4f3

: 我們先把鏡頭拉回1957年的林口 : 由於林口地勢高聳 : 美軍曾經在這裡設立美軍基地與雷達站 : 從這張照片可以看出林口大多為紅土 : 由於紅土的土質偏強酸性且肥沃度較低 : 再加上臺地礫石層地下水位較深，取水較不便 : 所以不利種植傳統水稻田，但卻適合種植茶樹。 : https://imgur.com/59lFaEQ

: 2002年，林口新市鎮尚未開發 : 可以看到林口的地質都以紅土為主 : 雖然說不適合種植稻米糧食，但地質相當穩固 : 不若台北盆地的土壤鬆軟 : 林口的地質相當的優異，且因為臺地關係 : 土壤下無液化區 : https://imgur.com/7vhbyRg

: 2006年，遠雄聯手家樂福進駐林口新市鎮 : 當時就有一句話，政府造路，遠雄造鎮 : 對於政府而言，市中心人口過於密集 : 需要透過大眾運輸將人口向外遷徙 : 而外圍廣大的素地，就需要建設公司整體規劃 : https://imgur.com/w5WjyIk

: 2012年，林口新市鎮成型，並且興建選手村 : 機場捷運，還有當初的中商36，也就是三井Outlet : 在當時，林口還是屬於媒體中的鬼城林三淡 : https://imgur.com/qkbmYbp

: 到了2017年，機場捷運通車，三井Outlet開幕 : 就算林口的建設到位了 : 就算林口的起霧時間變短了 : 就算林口的房價開始進入起漲點了 : 媒體網友還是不放過林口 : 把鬼城之首的帽子扣在林口身上不放 : https://imgur.com/SmYW1Pr

: 經過2015年打房，2017的崩潰期後 : 2022年林口的大霧退去，國際酒店開幕 : Outlet生意太好準備興建二期 : 影視媒體工業商業產業前仆後繼湧入林口 : 林口A9旁房價甚至翻了兩倍 : 究竟為什麼會有這樣子現象級的表現 : https://imgur.com/5fixQjF

: https://imgur.com/8XHnVA0

: 我們先翻回2006年 : 2006年遠雄率先開發林口新市鎮 : 台灣早期的新市鎮 : 是為了要紓緩市中心的人口壓力 : 所以雙北兩大新市鎮，淡海以及林口 : 都有優惠契稅減免，新成屋使照取得後 : 第一年購屋契稅減免，第二年打二折，第三年打四折 : 直到第六年才恢復100%契稅 : 當年還是有非常多的消費者 : 抗拒遙遠且氣候寒冷 : 濕度霧氣較高的林口 : 但也有許多當時因為雙北市房價壓力高 : 或是在林口上班的人，因緣際會買了林口 : 林口的低房價，吸引了第一代的脫北潮 : https://imgur.com/4PQ905R

: 遠雄未來城的3D透視圖 : https://imgur.com/QXdLrcH

: 遠雄當年的造鎮計畫，大基地，大量體 : 豪華的公設，泳池烤箱三溫暖 : 甚至把商圈都帶去了 : 透過高速公路，紓緩市中心人口 : 這就是都市計畫中所謂 : "縮小城鄉差異","市中心解壓" : https://imgur.com/8X6k87e

: https://imgur.com/8wXW0iu

: 2012年林口家樂福入駐未來之丘 : 這篇新聞也提到，重大建設未到位 : 生活機能仍不足 : 但街廓筆直方正，道路偌大寬敞 : 又有明星額滿學校 : 這不就是現在PTT常說的地產送分題嗎？ : https://imgur.com/BCdbQcr

: 很多人一直沒辦法了解 : 為什麼林口可以在短短這幾年 : 人口與房價成長的這麼快 : 我們需要先把國道一號與國道三號的交流道攤開來看 : 屬於十大建設的國道一號較早完工 : 經過的行政區較早開發，人口密度也較高 : 重點是內湖交流道可以吸納內湖與南港的消費者 : 圓山交流道可以吸納建國北路與中山區附近住戶 : 台北交流道則可吸納台灣最早的貴族蛋黃大同區 : 北市消費者若要搬離台北市 : 就會逐高速公路交流道遷徙 : 在80~90年代，三重與五股街廓與市區較為老舊 : 且三重與五股交流道銜接的地方大多為舊市區 : 對於北市消費者較無吸引力 : https://imgur.com/CDsQiBt

: 而林口交流道一下來 : 就是筆直寬敞的文化一路 : 加上後來的延伸匝道可以連接到文化二路 : 對於台北市的消費者來說 : 就像回到建國交流道接松江路的寬敞路感 : 加上價格又比三重五股便宜 : 所以林口從90年代開始大量的接納北市遷徙人口 : 目前也開始規劃立體匝道 : 而後期興建的國道三號 : 銜接的路段為早期未開發的木柵與南港 : 以及新北市的新店，安坑，中和 : 因為上述房價並沒有造成擠壓效應 : 所以屬性較為國道一號不同 : 這也顯示當政府把公共路網設計好 : 成功的吸引人口入駐後 : 為了要照顧當地的(選票)國民 : 政府就會對該區域持續的建設(固樁) : 媽媽說人多的地方不要去 : 房地產跟選舉則是要反過來看 : 人與票越多的地方就越要去 : https://imgur.com/DUC6Iv2

: 也因為有國道一號，也因為有了立體匝道 : 所以新北市政府順勢在outlet與捷運站旁 : 設計了大型公車轉運站，未來可值上高速公路 : 直達台北車站，捷運圓山站 : 敦化仁愛圓環以及板橋府中站 : https://imgur.com/UTH6b63

: 這篇新聞有兩個重點 : 在雙北市，有大型公車轉運站的區域 : 只有台北市的交九轉運站，板橋火車站旁的客運站 : 其中也僅有台北市的交九轉運站 : 可以直接開上市民大道 : 但林口的公車轉運站，卻可以直接開上國道 : 而新聞中提到的北車，圓山，圓環跟府中 : 都是人口密度高，開發完成的成熟區域 : https://imgur.com/dCjAIVz

: https://imgur.com/yrSheHK

: https://imgur.com/NlsIR8q

: https://imgur.com/UBB1dMx

: https://imgur.com/9rSEFs2

: https://imgur.com/BVvNOaT

: 財團花了很多錢，買很多地，蓋很多企業 : 區域要有產業才會有人上班 : 有人上班才會有薪水繳房貸 : 很多人會嘲諷說不一定做得起來 : 但我們看的角度是 : 這些財團都敢花錢買地蓋大樓了 : 那消費者幹嘛怕買小小的一間房子 : https://imgur.com/7D1i7wE

: https://imgur.com/hUQRnab

: 這篇新聞相當的有趣 : 台灣是把民以食為天 : 這五個字貫徹的最徹底的國家 : 對於斤斤計較的日本人在短短的5年 : 願意開設第二間outlet : 就是因為廣大的業績量 : 林口是目前業績最好的分店 : 所以一個原則，只要附近有富爸爸 : 那就採取寄生上流戰術 : 蹭就對了！ : https://imgur.com/8vjLFoo

: https://imgur.com/MaDIpoq

: https://imgur.com/zbvavQr

: 林口的工一工業區 : 製造業還是一個國家的骨幹 : 先不預測該區域進駐的產業 : 但如果一個行政區有商業區，媒體影視區，還有工業區 : 雖然我不是都市規劃專家 : 但聽起來是不是很不錯呢 : https://imgur.com/Z46B4Xu

: https://imgur.com/7l7oUV5

: 學校更不用講了，北市持續縮校 : 林口持續增校，重點是還額滿 : https://imgur.com/n6MjAW1

: 除此之外，林口雖然緯度高，濕氣重 : 但相對的空氣品質非常的良好 : 這也是林口的優勢之一 : https://imgur.com/rTpPKpE

: https://imgur.com/8SDPqQz

: 最後我想把林口與內湖的地圖攤開來看 : 成功複製成功，聽起來就很像直銷 : 但都市計畫就是要把成功的案例持續強化 : 把舊有失敗的部份排除 : 這樣才能創造出更宜居的區域 : 所有成功的新興重劃區 : 旁邊必然有工業與科技製造業 : 有相對的收入，才會有相對應的房價與支撐 : 當這個區域不需要外地客 : 而是能自成一格的發展 : 這個區域才會有堅挺的房價支撐 : 講到後面想跟各位報告一下 : 會在這邊發文的原因，並不是想導什麼流量 : 基本上房地產就是一篇冷門學科 : 你這輩子買一次，最多買兩次 : 至於投資客那不在討論的範疇 : 也就是說這輩子你也只會一頭熱那麼一兩次 : 會拍片的唯一原因 : 就是用講的比較詳細 : 有被我帶過的客戶都知道 : 這些就是我的銷售內容 : 在PTT上面打字，純文字表達很容易有誤解 : 光是前面講一個林口超越新莊 : 就不知道多少人咬到現在 : 預售屋交屋時間，內湖容積，預售屋擔保方式 : 我幾乎每天都在搞這些東西 : 但就是有人要咬著文字在那邊吵半天 : 第二個會寫文的原因 : 這幾年我碰過太多人講一樣的話 : "如果早點聽你說就好了" : 2019賣江北49萬，有很多客戶沒買 : 現在只能買土城，甚至買到頂埔去了 : 就因為台灣一些知名學者還有不做功課的網紅 : 有話語權確沒有傳達正確的觀念給消費者 : 這邊也有許多前輩如Cesa分享房地產的實務經驗 : 我們一年大概可以接200組客戶 : 但如果只有200個人知道是不是太少了？ : 而且一樣的事情我要重複一直講 : 比方定型化契約，信託種類，瑕疵擔保方式 : 建築技術法規，消防法規，貸款差額，交屋流程 : 甚至公寓大廈管理法，區分所有權人應注意事項 : 這些東西在我跑江北的時候講到爆炸了 : 那九個月我一個人總銷應該就有7e多 : 接了上百戶，賣了快50戶 : 每天回客戶回到一兩點回到自律神經失調 : "如果我能錄成影片讓你們會去看" : "是不是看完就可以乖乖來簽約了" : 這就是我發文唯一的想法 : 後來有團隊找上我拍片～一拍即合 : 但我真正的目的其實只有一個 : 不想再解釋合約解釋到看醫生而已 : 感謝各位有空看完這麼多幹話 : 我是先當鄉民才當代銷 : 所以前面吵吵鬧鬧也跟各位抱歉，未來會極力避免 : 懶得看文字的可以g一下 : "EP03 林口新市鎮與A9機場捷運站" : 之後還有一篇A7 : 未來會去Feat各地的同事 : 新五泰 : 淡海新市鎮 : 青埔，小檜溪，甚至基隆都會有 : 我會用代銷的角度，給消費者正確的"遊戲規則" : 喜歡的再看就好～感恩 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.124.112.150 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1657093849.A.EC3.html ※ 編輯: DarkAlex (59.124.112.150 臺灣), 07/06/2022 15:58:21

推

NovaShin

07/06 16:23, 3年前 , 1^F

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Sam27

07/06 16:25, 3年前 , 2^F

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推

dan520

07/06 16:27, 3年前 , 3^F

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