[新聞] 日圓貶、利率低買台北不如買東京？全球瘋日本台灣人視訊看房就下訂

看板home-sale (房屋交易)作者anti87 (888)時間4年前 (2022/08/11 13:06)推噓-5(8推 13噓 14→)

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https://www.wealth.com.tw/articles/d90ff3b7-3102-41e0-bf66-1484ca3b2084 日圓貶、利率低買台北不如買東京？全球瘋日本台灣人視訊看房就下訂日圓貶值使得台灣人去日本置產重現熱潮。事實上由於日圓趨貶，加上低利率，全球資金都看好不動產市場，東京都地區仍是首選標的，其他地區的投資就要看功力了。台灣人疫後最想去的國家，非日本莫屬。近來日圓貶值，不少人換了許多日圓，就等國門開放，立刻衝去日本報復性消費。但其實台灣許多高資產人士從去年開始，已經慢慢在日本買進不動產。高價物件交易　6月爆大量信義房屋日本事業部經理柳政億指出，信義房屋去年在日本的成交量和金額，未受疫情影響，創2009年在日本設點以來第2高的紀錄。今年仍維持不墜，上半年成交戶數，比去年同期增加4成以上；第2季平均每戶成交價為7148萬日圓（約1595萬元台幣），比第1季成長7%。值得注意的是，今年以來成交超過1億日圓的物件，已經和去年全年相當，而第2季1億日圓以上物件的占比，比第1季幾乎增加1倍以上，而且1/3集中在6月成交；預估今年全年業績可望超越最佳銷售紀錄的2015年。儘管疫情無法去日本，客戶也會透過視訊看房就下訂。 2020年疫情剛爆發時，的確對台灣人購買日本房地產造成衝擊，一些中小型的房仲業者也因此停業。不過去年開始情勢改變，有些台商從中國撤出時，為了資產配置的需求，直接投資日本的房地產。另一方面，日本一些企業受疫情衝擊經營不下去而求售。例如淺草旁商店街一間獨棟的商鋪，原本經營的燒烤店收攤後賣給了台灣人。在景氣好的時候，這樣的物件幾乎不可能求售，疫情反而讓外國投資人有機可乘。儘管這時買下這棟商業不動產也無法立刻出租，但買家仍決定先入手，等待日本重新開放觀光。近來台灣人瘋日本買房，主要受兩股力量的推動。日圓走貶，形成了拉力。柳政億分析，東京都中心蛋黃區1戶10年內、電梯兩房的物件，大約1億日圓，1年前折合台幣約2600萬元，現在則只要2200萬元左右。推力則是台灣房價太貴，在台北市中心很難找到同樣條件的房子。根據信義房屋分析，會去日本置產的客戶，主要是超過45歲以上的族群，在日本購屋的目的包括小孩求學時居住、自己去日本時住、資產配置等。也有企業主自己先在日本買1戶住家「試水溫」，接下來就用公司的名義買進商業設施等房地產來分散資產，總金額已超過40億日圓。由於客戶多半是高資產人士，日本通常不是他們的第1間房子，他們追求的是穩定獲利。一般來說，扣完大樓的管理費、維護保養費、報稅等費用後，近期日本的淨投報率大約3% 。日本房產夯　淨投報率3% 若要追求更高的報酬率，這些物件的風險也會比較高，例如屋齡老、地點偏遠等。腦筋動得快的台灣投資人，會摸索自己的獲利模式。例如有位投資人買下1棟9層樓的中古大樓，雖然屋況不佳，但他自己有工班，重新裝潢，加值後出售再回租，把這棟樓打造成幾間民宿、幾間長租房，以及健身房等。對不熟悉日本的外國人來說，投資東京附近仍是最保險的作法。日本不動產經濟研究所指出，2021年首都圈（東京、神奈川、埼玉、千葉）新建公寓，平均每戶價格是6260萬日圓，比前1年上漲2.9%，超過泡沫經濟時期1990年的6123萬日圓，創1973年開始調查以來新高。如果單看東京都23區，平均售價是8293萬日圓，年增率為7.5%。銷售戶數則比2020年增加23.5%，達3.4萬戶左右。日本房仲業者分析，東京的「多樣性」仍無可取代。這裡的平均薪資較高、工作機會較多、通勤也方便，另外購物和娛樂設施也很多，魅力十足。2021年4月東京總人口比1年前減少2.5萬人，但如果限定為「日本人」，則增加了7440人，表示其實東京減少的是外國人。另外以疫情嚴重的2020年為例，東京移入的15~29歲人口淨移入7.4萬人，顯示年輕人真的很喜歡東京，而這些人潛藏租屋需求。事實上，不只台灣人，全世界都瞄準日本的不動產。東京不動產業者透露，韓國、美國等地投資人，最近紛紛詢問價位在1億到3億日圓的公寓。《朝鮮日報》報導，以1億日圓的公寓為例，2019年需要11.16億韓元，現在只要9.46億韓元，將近打8折。同時2019年首都圈新建公寓平均價格5980萬日圓，今年5月已經漲到6088萬日圓。如果以美元計價，2019 年54.6萬美元，今年5月只要47.6萬美元，吸引力十足。除了散戶之外，外國的年金基金、大學基金、壽險、富豪資產管理公司等，更是看好日本不動產，主因是利率寬鬆。對法人投資人來說，光靠股票、債券等傳統的資產不足以應付需求，必須有一定比率的資產放在不動產上。《東洋經濟週刊》指出，和其他國家比較，日本不動產的市場區域很廣，不只有東京，還有大阪等許多有特色的城市，而且交易制度健全，也遵守約定，政局穩定，也不容易有過度大膽的政策轉換；當然，最重要的還是維持超低利率政策，投資人用低利率就能得到高報酬。投資客注意　地點不宜偏遠不動產業者CBRE公司指出，去年日本來自海外的不動產投資額就達到103億美元，其中美洲占48億美元，亞太地區占25億美元。這兩年來投資額最高的外國公司是香港基匯資本公司，總額2820億日圓，2014年投資大阪凱悅飯店後，即陸續收購日本物件。第2、3名則分別是美國德州教職員退休年金（2690億日圓）和美國黑石集團（2210億日圓）。不可諱言的是，對散戶來說，投資海外不動產畢竟不在自己的國家，有時鞭長莫及。疫情就打亂了很多人的計畫，柳政億說：「這兩年我們做最多的售後服務，就是幫客戶去沖馬桶、開窗戶；一位客戶因為小孩匆忙回台灣，我們還幫他進屋裡去清冰箱裡的食物」。另外匯率是這一波台灣人投資日本房地產的重要因素，但未來走勢是未知數，先前投資日本不動產失敗的案例中，原因除了找不到房客、地點偏遠外，購屋時日圓匯率太高，也侵蝕了獲利。雖然一般認為日本短期內不會調高利率，但匯價波動難免。房仲業者也只能建議客戶盡量分批換匯，看到有合適的物件時，才能快速簽約。因此，先做足功課再買房，是投資海外房地產的第一課。心得：日圓大幅貶值 + 利率低 + 房價低，吸引大批房地產投資客至日本置產在遲疑的話，日本房子就要被中國人買光了 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.38.14.241 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1660194389.A.9C2.html

噓

junior020486

08/11 13:08, 4年前 , 1^F

08/11 13:08, 1^F

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junior020486

08/11 13:08, 4年前 , 2^F

08/11 13:08, 2^F

噓

DwyaneWade

08/11 13:09, 4年前 , 3^F

08/11 13:09, 3^F