Re: [閒聊] 真的積極在投資房地產的人多嗎
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間3年前 (2022/11/27 17:43)推噓50(52推 2噓 43→)留言97則, 36人參與討論串2/2 (看更多)
※ 引述《maxidogkimo (oo)》之銘言：
: 每次跟朋友們聊到房地產，幾乎大家都是對買房子有興趣
: 都會說哪邊有甚麼建案、哪邊一坪多少，
: 大家都講得頭頭是道
: 也都會想要有更多的房子~
: 不過實際積極在投資的感覺不多，
: 大部分講講居多，頂多是買一棟自住就結束這方面的投資了。
: 並不像股票是身邊的人幾乎都有比較積極在進場出場。
: 當然這個版上風氣感覺是投資族群很多
: 現實生活中大家身邊朋友有很多是積極投資路線的嗎?
: 還是其實自住還是占大宗?
一年進出一間以上的...
很少.
很少中的很少.
這也是大多數人其實對市場不是很清楚的主因.
自稱投資,但實際上可能三年才進出一間.
中間都是看著數據自high...而沒有真實的在市場買或賣.
(當然也包含被套住狀況,例如在二重買了5間,結果被套住6年,這樣他一年進出不到一間)
(因為沒有"成交"...所以還是看著數據再自high)
(自以為可以成交多少,但是沒有實際買或是賣,因此他的想法跟實際成交會有很大落差)
接下來,短線投資客有包含個人和集團兩種.
個人通常多間的人也是很少中的很少..
像我跑單幫的,基本上我猜就連版上跟我交易過的仲介,都會認為我是集團首腦..顆顆.
獨資的短線投資客很稀有...並且大多都是手上短期一兩間兩三間,長期/自住1~2間.
不過集團就相對比較多(是指投資型態裡面很少的那一群短線裡面占比很多)
當然集團也有分,封閉性集團和開放性集團.
早期都是封閉性集團,也就是集團可能人很少,就一搓固定的人.
最經典的就是仲介店...店東或是老鳥仲介,看到好投資物件,會去揪團.
然後自己店裡面大家各出多少錢插股,之後投資,賺了再分.
當然也有仲介跟自己的家人或是親朋好友同學糾的團.
也有代書團,工班團(對工人也會炒,高雄性余的投資客不就工班出身)
封閉團以前大多都是不動產相關行業才在投資,外面行業跨過來的很少.
不過後來興起開放性集團也就是之前三黃一劉時期.
雄哥勇哥算是封閉團,一般人要加入雄哥的團隊應該有點困難,他金主比較固定.
勇哥有大金主,不過他會因為人頭需求而跟仲介合作,所以...算他半開放式好了..XD
劉媽媽也是半開放團,有心想加入,你只要有足夠的錢,是可以找到線去聯繫到的.
帥過頭就是經典的開放性集團.
另外,海鮮,王派宏,方耀慶....這些都是典型.
然後這些人下面的幹部又會跑出來自立起來,又形成新的集團.
在上一次大漲的時候,這些集團衝起來變成短期市場的主力.
開放性集團吃出貨的數量就很龐大.
主要是因為"他們老師必須做業績"...所以被逼著一定要買和賣..
你的會員要投資阿,所以錢到了你就必須要買...不好賣你也必須要買.
因此短期市場就因為這些集團的興起,而開始進入混亂和激進.
在之前,其實吃貨都是比較悠哉.慢慢挑,挑到還要殺價,還要幹嘛幹嘛.
這些集團興起後,貨就必須要用搶的....因為他們很會吃很能吃..XD
有一票老投資客也因此水土不服,就退成玩中長期.
因為市場他不懂了,不知道怎麼操作,被驚呆了...甚麼鬼物件鬼價格為啥有人掃掉..顆顆.
短期也變得比較難做..
因為...集團有可能2年前買了弄好要賣但因為物件交易價格偏高所以被套.
(老師有買賣的壓力,硬吃貨很容易產生這種現象)
但是過了兩年,他價格就合理了,因此他準備賣掉.
(當然也有會員鬧翻了,要賠錢賣...XD)
而你在當下要操作一間短期...你會因為這些集團拱高了廢墟的成交價.
以及它們被套了兩年的物件在市場上掛賣...
而你找不到套利空間...
所以傳統投資客早期都固定做一種產品,公寓的就公寓,透天的就透天.
而且買入的廢墟就一定是那樣,翻修也都固定那樣.萬年不變.
甚至發生,做公寓的完全不懂透天,做透天的完全不懂公寓..XD
現在這種無腦SOP化的操作都會被集團給衝擊到.
因此像現在,我買物件,變化性很大.
外加我會同時短期和中期操作混搭.
我玩短期的時候必須同時抓價格波動.
也就是我一輪大概10個月好了,我盡量順便抓這10個月價格還會有上漲的產品.
不然利潤會因為這些投資集團打亂市場而變很薄.
外加我裝修有時候會比較大翻,但有時候又會很簡單的番.
(簡單翻例如我感覺他廁所狀況很好,就只換馬桶蓋置物架等,其他找清潔公司用洗的)
有些產品甚至我可能會放一下才出脫.
有參加過集團的人如果你在本版應該不算少.
(我上面講的集團,基本上本版都有會員(前)...XD)
當然在整個社會來講還是很少數.
不過有些人會拿集團來招搖撞騙.
例如"我在二重買了好多間".
但實際上那是整個集團的交易,或他這個"幹部"負責的物件...不是他自己的
那個集團其實誕生在五折團.
某人到五折團那邊去糾,之後成立了一個集團.
(這是很有趣的...跑到喊空團裡面湊一個炒房團出來.
你就知道一堆人喊空,只是因為他沒賺到錢...在那邊眼紅..
喔不是一堆...而是絕大多數...)
因為五折團的會員特性,所以投資地區一開始是從北部開啟的.
不過因為這個集團壯大的時間比較短,大概在2021年中到2022年初.
(成立大概在2020年底)
有點雞肋的時間點.
因此目前它們整天都在喊"回防台北".....
主要是因為下面的會員目前聽說有在靠杯沒賺錢+最近逆風吹得很兇...
(帳面上可能解釋有賺...阿你看建商賣80,所以我們買65賺翻了)
所以喊起來也許影響不了市場,但是多少可以拉抬會員的信心.
因為他們會員有些也會看本版.
以及它們很期待"回防台北"可以被記者抄去寫新聞.
這樣就可以在拿新聞去安撫會員.
顆顆....
投資集團本質上來講沒有不好.
不過我是只建議你真的要參加,要參加那種封閉性集團.
開放性集團牽扯到老師的收益問題,幹部的收益問題.
人心的險惡問題,意見太多問題,彼此合約沒有法律效應問題.
(投資集團的合約,大多數都無法律效應...XD...
所以老師都必須有一個防禦性的策略以免被學生反坑一把)
因此開放性集團很多會有很多糾紛糾葛.
封閉性集團才會夠乾淨.
當然啦,當你有能力跑單幫,基本上必然是跑單幫優先.
跑單幫靈活性最好,你做甚麼不需要跟別人解釋,你改變策略不需要開會或討論.
當然同時跑單幫你需要的知識量和經驗也最龐大..
不過如果你有本事成為開放性炒房集團的首腦.
那通常我都會祝福你發大財...
有認識封閉性集團的首腦有跟我聊過成為開放性集團的可能性.
我都麻完全支持他....他一定可以賺更多錢.是更多當中的更多.
差異是,賺錢方式會有所不同,算盤打法完全不一樣...顆顆.
其實這跟公司為啥要上市上櫃有87%像.
記得,有錢人發財的方式.
是用別人的錢來賺錢.
有錢人的錢.
是變出來的,不是賺來的.
當然如果你搞錯這兩件事情真正的涵義.
你被抓去關或是賠了一屁股..
你死好....
國文能力不足,愛亂解釋意思,又愛亂腦補,不死你死誰....XD
你要知道,商學院為啥是"文組"...理論上他用到數學很多啊.
因為...文字麻,你看錯一個字,或解讀錯作者的一個意思.
你就完蛋了..比你算錯還慘.
懂嗎!!!!
當然啦,炒房集團也有分,炒中古屋還是炒預售屋.
炒預售屋的,他們實際上會很清楚每個案子的成交.
以及紅單買賣的行情和狀況.
炒中古屋的會了解中古屋市場目前的狀況.
目前集團,炒預售屋的還是偏多.
這除了跟一般人(會員)的個性有關外.
這跟集團的組織架構,以及"老師和幹部的獲利"有關
中古屋,對老師來講比較難操作,無論制度還是資金還是會員的心態面.
這也是為啥講到投資,你會收到預售屋的資訊比中古屋多的原因.
外面的風,很多都是投資集團在吹的....他們做甚麼就吹甚麼風.
and..以上是在講短期買賣.
物件左手來右手就去的型態.
--
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泛指.
單人,小本,貿易...
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帥過頭最近要轉向作建商.
就是因為他發現單純操作預售屋會有問題.
因此如果是合資做建商,那很多問題都可以解決.
(集資,法規,利潤空間,稅金)
而且會跟金主或是學員之間的合約以及資金往來,全部合法+合約都有法律效力..!!
確實.
如果今天我要出來搞集團,我也會直接當建商.
(但就算我搞集團我也不會搞開放式的...因為我不想處理一大群菜鳥的心態問題)
(我喜歡大家都有法律上的保障..XD)
不過當然我搞建商的前提必然是.
房價崩盤,倒一堆建商,市況慘烈,我才要跳出來做.
因為這種長期上漲的局面,最大問題就是.
"長期屯地的建商,他們手上有很多低成本的土地"
所以大炒做的時候也許還有點糖吃.
只要風向一個轉彎,新興建商就會很慘.
大建商則是手上資金和資源和土地那麼多,他跟你慢慢玩就好.
更不用說,大炒作政府就會打壓,你看這一波土建融資和審核怎樣打壓的.
所以只要沒有災情m我就不會跳下去當建商..
商場第一個要素是你要注意"競爭對手"...而不是市場本身.
而如果大災情跳下去當建商就是另一個故事.
大建商手上土地因為崩盤而都被套牢.
中小型建商早就死光了或推案都被套到媽都不認得.
這時候市場上土地價格必然便宜(土地比房子容易跌很多)
我只要找的到資金...開始進貨土地,吃進去的成本就成為一個優勢..
而大建商必然會在時間內想辦法把房價炒回他的成本線上.
不然他就有大麻煩了.
那我就搭順風車...XD
唯一的困擾就是,在這種真實大崩盤所有人恐慌的時候.
資金可能就沒那麼好募集....
(例如如果我現在要炒虛擬貨幣...你們幾個敢跟)
(更不用說不動產崩盤的時候,整個金融市場的慘烈狀況)
但沒關係,我自己就差不多玩得動小規模透天案...XD
所以我就邊玩邊看,有多少資金玩多大案子.
因此....我投資很有耐心,包含等機會..XD
機會不到就不往前走.
反正窩在原地還是可以睡到自然醒後爽爽數鈔票.
不會整天買了600台積電被套後,就在那邊嗆別人那斯達克正二進場點位一萬二得解套沒.
※ 編輯: ceca (61.227.122.184 臺灣), 11/27/2022 19:19:36
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