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Re: [新聞] 追不上房價！台南買老屋占比4成刷新紀錄

看板home-sale (房屋交易)作者 (生活藝術大師 ￾ N)時間1年前 (2023/03/31 02:59), 1年前編輯推噓29(30推 1噓 41→)
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哀... 我發現這世界上,被坑的人真的很多..XD 就像水晶店老闆,翻個透天,包商看他有錢,給他報價800萬一樣. 嚇死寶寶. 真的翻修,沒在看總坪一坪多少的拉. 哪有這樣看的. 你如果房子很大,但是都是大空間 那你翻修基本上大多數空間都只是在鋪地板. 鋪個地板拋光石英磚6000塊,阿包商算你翻修一坪7~10萬? 你是世界級大盤子嗎? 反而小物件尤其像套房那種. 單坪會比大坪數貴. 為啥? 因為房子最貴的單位就是廁所. 套房廁所占總面積比率最高. 所以翻套房用總面積去算價格會最高. 廁所最陽春版最近大約10萬(想當年我翻過5萬多的....哭哭) 其他的就看東西升級,你甚麼凱薩和成衛浴要換成toto,你要做乾濕分離,你要加浴缸等等. 貴的其實不用到20萬就很不錯了,當然如果你用黃金馬桶,大理石壁面,按摩浴缸,當我沒說. 然後其他就是門阿窗戶阿,廚房阿,壁癌處理阿... 而透天就再加上拉皮阿,樓梯阿,化糞池要不要重做啊,鐵捲門阿.頂樓防水/鐵皮阿. 當然如果又扯到改隔間,就牽扯到築牆你要用矽酸鈣板,白磚,紅磚?? 老透天會有一個特殊狀況,就是要是有夾層你要打掉,這個很花錢,可能要多花50萬. 為啥那麼貴,因為他要把夾層和上面的地板都拆掉之外,還要把樓梯拆掉. 所以他要做一條樓梯+一個樓地板的結構出來....要做板模綁鋼筋,這邊花到錢. 但是無論你怎樣搞. 通常來講,透天我們投資客翻修都在一百多萬,狀況好的可以壓在一百萬內. 包含前後搭鷹架做防水和拉皮喔... 當然你說你要自住,甚麼東西都要用比較好. 理論上來講兩百多就不錯了. 硬要當大爺,每一層都獨立配電找甲級電匠去配還做電錶.廁所都用高級品牌.拉皮大理石 每一層都額外做陽台出來+落地窗OOXX....你硬是要花到300也是有理. https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13015170.html 8~10米路,購入價14xx應該可以,算你1500好了. 屋況看起來也還ok,理論翻修費不會超過150...但給你算300. 這樣你這一棟弄得讓別人看不出來你是中古屋,還以為你是新蓋的. 大概最終成本1800.... 但是新的,先不用說你可能會買不到的問題之外. 8~10米路,基本上成交價4xxx可能還是我低估. 六米路的都要賣你3xxx了.還3年屋..XD https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13137349.html 你看到真的新屋到時候跟你要5字頭也不要太意外. 當然新的通常面寬會比較大.地坪也比較大. 但是無論怎樣,價位絕對不只你老屋翻新後總成本的兩倍. 為啥? 因為這種單獨蓋一棟的. 如果是蓋得很陽春,也就是一樣是連棟透天,長得跟隔壁老屋一模一樣. 你去找建築師畫圖,請照,請拆除,然後蓋,然後審核,然後發使照. 弄下來7xx萬跑不掉. (當然你全都違法拆除又蓋起來,現在應該500弄得起來..想當年3xx就可以弄起來..遠目) 而如果是建商要賣的,通常會蓋到一千萬.因為還要做陽台,還要做造型,內部格局也不一樣. (因為單一棟,所以會很貴... 如果連五棟以上可以打七折.... 因此外圍你看透天最便宜可以買到一千多一點. 一次叫工會有規模經濟,工人來無論他做一個小時還是8小時,都是收一樣的工錢的概念 而你單蓋一棟,當然很貴阿....) 因此建商成本就兩千多快三千,再加上他要的利潤等等等. 你自然就乖乖買2.5~3倍的價格. 不然建商會嗆你不會自己蓋喔...XD 阿你自己去蓋.. 靠邀.你翻修個透天都被別人坑殺一坪要收你7~10萬了. 你去自己蓋透天. 到時候營造成本1800萬,你看你怎麼辦..XD 你先付了500萬拆掉不夠,再付到1000萬,蓋到2樓地板跟你說不夠. 你怎麼辦?...自己綁鋼筋挑水泥收尾?? so...你上鉤了,,哈哈...繼續再付800萬完工 你以為建商蓋1000萬,你自己蓋也是1000萬? 喔不....連菜鳥建商也天天都在被營造坑這種...顆顆. 我都不想講,南台八德路那一區有被營造坑的魔咒. 那邊好幾組人不同的案子都被出問題... 包含角落那個爛尾樓,被營造坑到金主超不爽退出. 負責人沒錢還被法拍.連這兩年大漲都救不起來. 旁邊電玩店拆除還搞到砸爛鄰居的房子上新聞,幹,還兩次....營造負責人被起訴.. 重蓋透天先是違法拆除被檢舉勒令停工,之後請照又出問題,拖了一年多才繼續動工. 那邊我看真的有土木魔咒....各位沒事不要在那邊動土.... (還好我那邊的房子買入都沒翻修就轉賣了...顆顆) 因此... 老屋翻修很貴? 捏一下就可以直上新屋? 你再做夢嗎? 你知道新屋多少錢嗎? 直上??? 顆顆...直上... 可以直上的話. 我們投資客早就把所有的老屋都買來拆掉重蓋,然後賣新屋了. 還在那邊跟你翻修轉賣? 為啥我們投資客要翻修轉賣? 阿同樣六米巷. 你是覺得4xxx好賣,還是我翻一翻開架1300好賣? (六米巷目前進貨價應該可以壓在8字頭,貴一點也不過9字頭,不會吃到破千) 你4xxx好處就是建商稅金是吃8%..我是房地合一吃的遠高於建商的稅率. 但是我可能"連續"賣了4~5棟,你那棟4xxx才出的去..XD 我們投資客都嘛做過市場調查,並且詳細的用計算機算過的好嗎. 好賺我幹嘛不轉行去當小型建商蓋透天賣? 阿就不好賣阿...要賣很久阿...並且還要不斷的做廣告支出+要窩在代銷處. (通常是用1F...小建商通常要自己去窩.賣1~3棟還請人不划算 因此如果我是小建商在那邊蓋零星的透天賣,你就可以看到我在房子1F玩暗黑四..顆顆) so.... 吃米要知米價. 買老屋翻修好貴,不如捏一下買新屋?? 哀... 這已經不是把懶趴都捏爆的差異了好嗎.. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.106.247 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1680202781.A.C8D.html
推
03/31 03:03, 1年前 , 1F
第一次投推
03/31 03:03, 1F
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03/31 03:27, 1年前 , 2F
請教一下ceca大，如果是老公寓三房兩廳，兩間廁所+廚房
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03/31 03:27, 1年前 , 3F
門窗天花板水電地板這樣弄到好 全都用最陽春的估價大
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03/31 03:27, 1年前 , 4F
概多少，要到50嗎
03/31 03:27, 4F
陽春作法可以壓在4x...包含一套廚具看起來比較漂亮而非拼裝式的. 不過通常要賣的話會把東西弄好一點,多花點錢可以賣更貴很多. 除非你的公寓是外圍,翻好後賣價沒破三字頭.那陽春走廉價路線ok...
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03/31 03:33, 1年前 , 5F
前幾天在DIABLO板看到ceca大發文
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※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 03:45:25
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03/31 03:44, 1年前 , 6F
最近拿到兩間衛浴翻新的報價共28萬,地板SCP一坪3000抓
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03/31 03:45, 1年前 , 7F
室內25坪75000,電線重拉3房2廳25坪可能4萬上下
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03/31 03:46, 1年前 , 8F
剩下約略10萬扣打要弄廚房門窗天花板,如果全換氣密窗
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03/31 03:46, 1年前 , 9F
廚房重弄感覺有點緊
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03/31 03:47, 1年前 , 10F
另外公寓若要爬樓梯的話好像工錢也會貴一些
03/31 03:47, 10F
公寓高樓層會貴一點. and..北部價格也會貴一些. 另外太外圍例如山上也會貴一些. 外島則是貴很多..XD ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 03:53:02
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03/31 06:11, 1年前 , 11F
請問ceca大 高屏連棟老屋 40年 壁癌 2樓高 3樓搭頂棚 地坪
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03/31 06:11, 1年前 , 12F
有30 照你這樣算 翻修300內 重建要700了 不過不是很清楚
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03/31 06:11, 1年前 , 13F
翻修與重建整個差異的部份？
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推
03/31 06:15, 1年前 , 14F
比方說 化糞池大概多少 如果一樓有前庭上面沒蓋 現在想把前
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03/31 06:15, 1年前 , 15F
庭加蓋讓二樓延伸更大面積 廚房也是只有一樓 現在上面要加
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03/31 06:15, 1年前 , 16F
蓋二樓 這種是不是算重建要花比較多了？ 等於要多做地板與
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03/31 06:15, 1年前 , 17F
天花板 還要隔間
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03/31 07:03, 1年前 , 18F
之前舊家30年透天建坪60坪翻修，主要花費的就是
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03/31 07:03, 1年前 , 19F
鐵皮屋頂、三間廁所、太陽能熱水器跟水塔、一層
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03/31 07:03, 1年前 , 20F
樓地板重鋪、三層樓的木工，大概150萬
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03/31 07:14, 1年前 , 21F
看ceca大回這篇文，
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03/31 07:14, 1年前 , 22F
突然想到最近看到的新聞，
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03/31 07:14, 1年前 , 23F
一般人真的不要隨便搞，
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03/31 07:14, 1年前 , 24F
請個專業的建議，不然被坑死而已。
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03/31 07:14, 1年前 , 25F
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推
03/31 07:16, 1年前 , 26F
我現在在估買室內約20p中古的預算 最苦惱的就是裝潢家電到
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03/31 07:16, 1年前 , 27F
底要怎麼抓
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噓
03/31 07:34, 1年前 , 28F
坪數差很多吧
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03/31 07:43, 1年前 , 29F
台北老公寓整修 一坪抓 10萬部過分現在的行情
03/31 07:43, 29F
推
03/31 08:13, 1年前 , 30F
農地的那種小木屋，蓋在市郊區有什麼缺點嗎？
03/31 08:13, 30F
颱風來了,你要小心你家變綠野仙蹤... 有興趣可以參考佛羅里達的颱風事件. 另外木屋比較不防蚊蟲,尤其白蟻之類的. 當然以上也不是不能克服. 科技始終來至於人性. 但是很多很多$$$$$$$$$$$$$$$$$ 日本和美國都有用木頭做結構的大樓. 只要有$$,很多事情還是辦的到的!!! ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 08:22:39
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03/31 08:26, 1年前 , 31F
感謝C大，所以一般人要怎樣才不會被坑。
03/31 08:26, 31F
工程這邊你要花很多心思在裡面. 這比買房子麻煩. 因為這是人的問題. 外加,人性本賤. 你看我們投資客的工班,很多人也沒在一組用長久. 因為會爛掉. (看你躺著賺錢,他就會爛掉....這就是人性) 爛掉就要換掉. 因此通常手上會保持2~3組工班. 哪一組出問題可以cover. 而翻修的時候. 你跟包商的溝通,對方就會知道你有多少概念. 你有概念他就不會坑你,除非他不想做你的工程. 畢竟你不容易被坑,那在你身上的利潤就很低... 有些包商就不想做,那他就會給你照樣開凱子價. 因此你可以換到想做的工班. 當然你也可以自己發包. 不過這樣工種之間的配合你要自己去處理. 它們會吵架,推卸責任...你要有辦法搞定. 人性本賤. 不過通常你有一定的概念. 找到的包商不太會大坑你. 而且他有狀況的時候. 你也可以把他踢掉,然後自己再發包把工程完工. 畢竟,一開始打除,之後水電進場.... 在之後泥作進場才可能開始吵架,出包的包商才會開始出包. 那時候工程大概已經進展到一半左右. 你照理講就可以順順的找其他下包去把工程完成. 因此通常你也要儲備一些下包商. 打除,水電,泥做,窗戶,門,油漆... 另外,磁磚,燈具,壁紙,地板也要有儲備廠商. (這些廠商通常很穩定,它們是建材批發商,工人要嘛自己有養要嘛是介紹. 但收入主要還是賣建材而不是包工程. 所以通常你自己發包給他們,價格都很穩定,工程品質也很穩定) 當工程有一些問題,你都可以找到廠商去支援. (不過好油漆真的難找,之前那個太老不幹了.... 7x歲,住五年前就兩千多萬的別墅..做工發大財喔) ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 08:39:55
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03/31 08:53, 1年前 , 32F
我家透天前年整個打掉重建三樓層花四百耶。我家被盤了
03/31 08:53, 32F
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03/31 08:53, 1年前 , 33F
嗎XD
03/31 08:53, 33F
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03/31 08:55, 1年前 , 34F
C大說的是真的！普通人真的翻修就好....打掉重建太不
03/31 08:55, 34F
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03/31 08:55, 1年前 , 35F
實際惹，光畫建築圖、請建照就超麻煩 然後根本無法估
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03/31 08:55, 1年前 , 36F
計成本 只會叫你一直加價...沒有一整排規模經濟蓋起
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03/31 08:55, 1年前 , 37F
來根本都不划算！
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03/31 08:56, 1年前 , 38F
樓上前年打掉重建花4百應該蠻便宜的（？
03/31 08:56, 38F
推
03/31 09:15, 1年前 , 39F
推，看c大跟s26大的文章好過買課程的
03/31 09:15, 39F
營建外勞好像快要加大開放了. 營建外勞開放後. 我相信工人的品質會穩定很多. 有時候齁. 工人齁. 實在是毛很多. 這也是為啥工廠很愛外勞的主因之一. 大家活在中高階的世界太久了,對底層有很多錯誤的認知. 低層的人,爛得太多了. 吸毒賭博亂花錢亂搞男女關係的滿地都是. 然後情緒控制有問題,偷竊,暴力頃向,愛擺爛,甚至神經病的一堆. 這麼多毛.... 你都會在工人身上看到. 這也造成營造或是工班的不穩定. 有時候甚至不是老闆/包商願意讓你的工程出問題. 而是下面的工人不受控制,能怎麼辦. 阿通常這種情況,我們業主會體諒,反正你老闆把事情收尾收起來就ok. 但是如果是你自己發包...你遇到,擬就幹你娘老機掰. 這也是沒事我不點工點料的主因. 不然你會很想賣房子花錢把某些人扛到山上去把她牙齒都拔光. 而未來如果營造外勞進場. 其實對底層工作來講. 外勞在工作的時候大多數比較安分. so...反而工程可以照SOP流程穩定完成. and....現在是有一些高學歷的人跑來做工. 大學生?..大學生滿地跑了....哪個不是大學生.神經病也是大學生阿... 碩士生跑來做工的都有.. (因為做工的薪水還是輾壓他碩士在外面找工作) 不過這有一個問題是. 碩士生跑來做工,白白淨淨很討人喜歡. 這種工,他的生意通常都很好..XD... 所以他會去接"利潤"比較高的工作...例如,翻修費是我3倍以上的設計師的工. 設計師的工地可以讓業主看到斯斯文文一臉書生樣的水電工,油漆工,木工. (泥作好像比較少,奇怪....是認為泥作技術性比較低??...高學歷覺得沒挑戰性?? 不要有錯覺好嗎...泥作技術性一點都不低) 業主會很開心....XD 因此目前就是這種高學歷的工人還是太少...所以它們目前無法影響到整個營造業界. 還無法達到良幣驅逐劣幣的現象. (如果這種工人變多,那些垃圾和神經病就會被產業淘汰) 所以目前大家比較期待營造外勞的開放. 這就可以非常快速的淘汰掉那些垃圾人渣. 把那些垃圾人渣踢去做垃圾分類資源回收和撿大便,讓它們物以類聚!!!! ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 09:29:45 ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 09:30:24
推
03/31 09:38, 1年前 , 40F
請問c大，台北室內坪數大概30坪，要打牆拆隔間改格局
03/31 09:38, 40F
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03/31 09:38, 1年前 , 41F
，其中一間廁所改位置，市價大概要多少？謝謝c大
03/31 09:38, 41F
台北價格可以問台北投資客阿. 或是問版上的骷髏怪.
推
03/31 09:39, 1年前 , 42F
立面其實滿貴的….獨棟的四面外牆防水+磁磚就嚇死
03/31 09:39, 42F
推
03/31 09:40, 1年前 , 43F
C大文章真的佛心 YT網紅課程根本是盤子
03/31 09:40, 43F
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03/31 09:46, 1年前 , 44F
Kazami, 大哉問 不過動到隔間移位浴 120萬起跳吧
03/31 09:46, 44F
獨棟的防水開銷會多很多. 另外鷹架要搭四面. ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:07:57
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03/31 10:10, 1年前 , 45F
原來投資客也會遇到爛工班，我一直以為不會
03/31 10:10, 45F
怎麼可能沒遇到. 只是投資客應變能力很多+很容易看到狀況有問題止損. 所以通常損失不大. 只是勞心勞力會很不爽. ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:12:03
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03/31 10:21, 1年前 , 46F
認同現在劣質工人真的製造一堆問題
03/31 10:21, 46F
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03/31 10:22, 1年前 , 47F
以前裝潢工人都跟他們說 要抽菸可以去休息外面抽
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03/31 10:22, 1年前 , 48F
馬的死不要 一定要在浴室房間抽才爽...
03/31 10:22, 48F
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03/31 10:23, 1年前 , 49F
然後菸頭四處牆角丟阿 藏阿....真的很有病
03/31 10:23, 49F
推
03/31 10:27, 1年前 , 50F
推
03/31 10:27, 50F
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03/31 10:34, 1年前 , 51F
請問ceca大 投資客翻修老公寓基本款大約抓房價的幾%？ 1
03/31 10:34, 51F
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03/31 10:34, 1年前 , 52F
0～15%嗎？
03/31 10:34, 52F
你無論房價買多少. 翻修費就是那樣. 就像你翻公寓還是翻電梯大樓. 你的地板,你的廁所,價格還不是一樣...XD ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:36:28
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03/31 10:40, 1年前 , 53F
舊公寓基礎現在差不多快70起跳，有木工再另加
03/31 10:40, 53F
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03/31 10:53, 1年前 , 54F
求教ceca，如果想要學做工的話，除了跑去工地當學
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03/31 10:53, 1年前 , 55F
徒，有沒有什麼
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03/31 10:53, 1年前 , 56F
課程或是資源之類的，感激不盡
03/31 10:53, 56F
做工就是跳下去工地學嚕. 你也可以讓包商養,不過這種學起來比較雜但是不精. 精的話就要"決定科系"然後"跟對教授". 工人不需要樣樣行,但是需要你一樣很行. ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 10:54:38
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03/31 11:00, 1年前 , 57F
越窮其實花費CP 越低
03/31 11:00, 57F
推
03/31 11:02, 1年前 , 58F
很困難的事真的要學很多才不會被盤，當初第一間房子自己
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03/31 11:02, 1年前 , 59F
發包真的搞得心很累，就像c大講到工人會互相吵架踢皮球，
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03/31 11:03, 1年前 , 60F
要找到信任的工班真的很難…另外對於工法、行情自己也要
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03/31 11:03, 1年前 , 61F
知道實在不容易
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推
03/31 11:03, 1年前 , 62F
https://bit.ly/3Vqs5kS 高級組合屋 不知道會有什麼問題
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03/31 11:03, 1年前 , 63F
這應該算是區 不知道蓋這種要花多少錢 不過土地應該很貴
03/31 11:03, 63F
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03/31 11:03, 1年前 , 64F
　　　　市
03/31 11:03, 64F
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03/31 11:06, 1年前 , 65F
不過這種地方被左右鄰居包圍看光光 感覺沒什麼隱私
03/31 11:06, 65F
你請建照搞起來貴很多. 但是如果你是例如貨櫃屋的名義去弄. 建材展有裝修好的貨櫃屋(含內裝喔),一個貨櫃屋基本款60萬,好一點的120萬. 弄起來跟你照片的看起來差不多...XD (只是照片這種大小可能2~3個貨櫃屋並排切割後一起做) 你可以參考看看... 另外這種其實實際上都是鐵皮屋而已吧. 一坪現在比較貴應該1x萬. 隱私甚麼的辦法很多啦. 窗簾,或是通電會透明的玻璃等等都可以解.
推
03/31 11:16, 1年前 , 66F
每次看到底層的人很純樸 做工的老實 都很想笑
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※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 11:20:06
推
03/31 14:36, 1年前 , 67F
長知識
03/31 14:36, 67F
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03/31 16:52, 1年前 , 68F
推! C大出品必屬精品
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03/31 16:53, 1年前 , 69F
底層、做工、鄉下人不老實的比例才高
03/31 16:53, 69F
推
03/31 17:35, 1年前 , 70F
所以誰才是老實人？
03/31 17:35, 70F
沒有利益衝突的人. 比較多老實人. 但是會有反社會人格. 眼紅酸民. 連自己都騙的騙子. 和外星人. ※ 編輯: ceca (61.227.106.247 臺灣), 03/31/2023 17:55:40
推
04/01 15:31, 1年前 , 71F
請問ceca大，可否私訊問一下包商的聯絡方式？不是要找便
04/01 15:31, 71F
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04/01 15:31, 1年前 , 72F
宜的，但想找不是當盤子敲的
04/01 15:31, 72F
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