Re: [請益] 合建契約疑問?

看板home-sale (房屋交易)作者gerychen (邪惡肥宅)時間3年前 (2023/05/21 20:29)推噓5(5推 0噓 0→)

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※ 引述《chuchuchi (小仙喵(｡･ω･｡))》之銘言： : 近期有建商來談土地合建(沒有地上物) : 有關於合建契約的問題 : 想請問各位大大 : 乙方：上櫃公司 : 甲方土地：商業區容積300%，建蔽率80% : 契約內容：依合建標的基準容積及開放空間獎勵核准之房屋面積， : 甲方分配：XX，乙方分配XX。 : 建商口頭說明：分回坪數＝土地坪數 * 基準容積 * 銷坪係數(1.6左右) * 開放空間獎 : 勵 * 分配比例XX : 內政部營建署公告： : 基準容積：指都市計畫法令規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。 : 問題點： : 1. 銷坪係數沒有寫在合約裡面，這樣是否有問題? : 2. 建商的說法：這個銷坪係數沒辦法寫在合約裡(因為還不確定)，但是一定會給(口頭?) : 3. 是否有法規可參考?這個銷坪係數一定會給? 不用寫在合約裡(建商這樣說..) : 4. 如果沒寫，到時候他們不承認這60%的坪數，也沒辦法是嗎? : 有辦法解套嗎? 錄音錄影?或代書公證? : 建商不願意更改合約，也查不到有其他合建契約是這樣的分配原則... : 有些親戚已經簽了...也沒有落日條款...這些地應該也被建商綁住了.... : 以上再麻煩業界朋友幫忙解答....真心感謝! 騙個P幣合建要注意分配、選配分配法定容積率(法定) 就都市計畫規定的容積率只要合約寫得不比最高容積率低就好如果比最高容積率低那就要去了解為什麼這麼低可能是因為面前道路寬度、鄰路面寬、基地大小等容積獎勵(設計) 綠建築、開放空間獎勵等透過設計可以爭取到的獎勵當然有部分可能造成營造費用略微上升或是要付保證金有利息等但總體來說，這就是免費的容積在談合建時通常會與法容相同分配比容積移轉獎勵(另購容積) 買容積所以建商不可能照法容分配比與地主分配因為容積是建商自己花錢買的如果要分給地主等於是容積跟營建都送給地主可想而知分配比會非常低但地主也可以不同意因為這會造成土地強度被拉到太高簡單說就是土地被稀釋、鄰居又變多 *注意有時候會有建商絕口不提這塊只跟地主把分配銷坪寫死然後再另外把容移買滿地主不可不慎分配比(建物、車位) 綜合上述合理的分配內容應該是法容與獎勵容積由地主分得X；建方分得Y 若有因容移而增加容積，由建方回饋Z予地主建物算式 [(土地面積*容積率+土地面積*容積率*獎勵值)*分配比 + (土地面積*容積率*容移獎勵值*回饋比)] *銷坪係數車位算式地主分得容積佔全案容積比例乘上實設車位數 *注意有些建商會把實設車位數很賤的寫成法定車位數地主不可不慎選配水平分地主從1F往上選至容積分完垂直分地主從1F到頂樓都可以選但避免地主把有最有價值的一樓跟高樓層選完通常會規定可選配哪幾棟車位規定地主可以選那些樓層的車位依價值分類似權利變換那樣把地主可分配的面積與車位數價值化然後地主照定價選屋 *注意有時候住戶價值會被有技巧的算低回到前面的分配建物面積建商會再把這面積乘上建物單價來計算你的價值正常來說住戶應該要以全部建物(1F-頂樓)均價計算但有些建商會偷偷把這個均價改成2-7F之類的地主不可不慎然後合建契約特約如果沒寫合約期限也只有建商「得」單方面解除契約不是在某段時間後甲乙雙方得解除契約代表確實已經被建商用0成本綁住囉這時候就就這樣吧幫小孩洗澡前一時興起打的然後也沒時間排版校稿所以打得有點亂如果有打錯或沒講清楚的地方那你會是對的 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.176.211.90 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1684672198.A.636.html