Re: [閒聊] 價格卡多久就算跌多久
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間3年前 (2023/05/25 17:14)推噓23(23推 0噓 12→)留言35則, 23人參與討論串2/3 (看更多)
※ 引述《abdd123413 ()》之銘言：
: 通膨2%來說 一千萬的房
: 每年就是要成長20萬
: 平均每天要550元的成長
: 看看最近哪間有在變高？
: 證實賴副說的房價再跌 對吧？
房子價值分兩部分.
1.本身的房價.
2.產值=>租金
如果房價固定,但是產值高於通膨.
這樣持有不動產還是會正收入.
當然如果房價+租金低於通膨,那就是負資產.
不過你講的這個是很長期的.
很長期你就要用很長線的方式去看.
也就是至少10年為單位.
而通膨對不動產影響最大的東西是甚麼?
現在正在進行的,大家都應該看得很明白的.
那就是營造成本!!!!
這也是為啥美國狂升息,很多建案價格還往上爬的主因.
因為營造成本上升.
(預售屋都明顯比成屋貴,尤其2021年以後才拿建照的預售屋,一個比一個貴)
而營造成本上升,你會說那關中古屋啥事情?
喔,不動產中古屋市場是自由交易市場,自由交易市場最重要的基礎就是比價.
因此當新屋價格狂飆後,中古屋必然跟上去.
因為比價原則.
所以通膨會造成新屋價格一直往上飆.
然後看到新屋價格一直往上飆,中古屋就跟上去.
你說買家不接受?
喔,建商減少推案,繼續拉升價格.
多拉個兩年擬就會吞下比今天貴更多更多的房價拉.
直到...
直到超越了不動產基本面,也就是租金低於利息.
阿你會說,那租金低於利息,營造成本又一直往上飆,這樣要怎樣回修?
喔...
回修的是土地價值.
誰跟你講土地抗通膨的...XD
是租金抗通膨,營造成本跟通膨跑....
土地更是自由市場,所以土地比房價容易漲也容易跌.
(並且漲幅和跌幅都比房價更大)
2008 2016,房價死魚盤,但土地是跌價的.當然跌幅並不多.
而跌甚麼?跌冷盤建商難賣的成本支出...
(也就是本來例如土地100可以賣24穩穩地3年收網..現在變成24要賣5年.
那多了兩年的成本和利潤大幅被壓縮怎麼辦??...土地跌了來補這一塊
所以土地跌到90)
這邊內行人很多,自己頻良心講講是不是.
但無論怎樣,你在回到最基礎的.
不動產基本面.
出租投報率 VS 持有成本+資金成本.
租金抗通膨.
因此基本面會隨著通膨不斷往上拉.
造成房價長期都是往上爬.....
and.房價大跌基本上都是短暫的.
台灣歷史最嚴重的大跌,2000~2003,後面台北很快就拉回來,中南部則是多盧了幾年.
這也是不動產最適合散戶.
因為散戶最愛死抱不放...
(啥?散戶看到跌會亂賣?...你講的是開槓桿的少年股神吧
真的廣大的散戶,中年人,那些上班族,辛辛苦苦存了錢丟入股市.
結果股票跌了怎麼辦???
涼拌阿...死抱阿,抱到他漲回來啊,抱到天長地久阿.
自己去問老人,多少人手上有1980 1990 2000年公司倒閉的壁紙股票...XD
抱....散戶最愛抱了好嗎....
少年股神開槓桿亂衝才會被斷頭或震盪+新聞掰個故事,嚇一下就賣了
但少年股神哪時候是散戶主力了??....真的少年股神有多少錢?
還不是修圖或是拿其他人的帳戶招搖撞騙...XD)
而房子抱久了,房價就是會回來.
就算你是10年屋抱成40年屋抱30年,你只要抱得住都是穩賺不賠.
喔...我說房子.講住宅好了...
店面/辦公室散退....顆顆.....
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.111.8 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1685006055.A.BDD.html
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 17:16:02
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政府如果把整個嘉南平原都重劃.
然後所有土地都1元起標.
地價就崩了.
但問題是.
政府從來都不希望房價下跌.
政府只希望長期穩定緩漲.
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住宅的是.
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https://business.591.com.tw/sale/13495840
你在想一下.
指標性摩天樓的悲慘價格.
(85其實不算多便宜....你們一直都以為85很便宜??)
辦公室和店面非必需品.
外加需求其實沒有供給那麼大.
店面懶得講了.
辦公室這種東西很多可以取代.
用透天用公寓用住宅大樓.
並且一間辦公室可以掛一大堆公司.
高雄大概4~5坪大小,可以掛4~5間公司...
(可以掛幾間跟大小也有關)
(超過的話政府會來找你聊天....你可以跟他吵架,但是到最後你還是要乖乖另外找一間)
(4~5間是玩辦公室的人測試出來的政府底線,以前都掛6~8間,後來被壓縮)
所以市場上對辦公室的需求其實並不鋼性.
因此辦公室你要注意的是炒作和實際上市場供需是否會有問題.
有問題可能會在未來某一天炸開...當你手上的辦公室被炸到,有可能你2x年都跑不掉..
(我說的跑不掉是漲不回原價)
當然你說跌到爛抄底可不可以.
其實是可以...但哪時候會起死回生很難講外.
摩天樓是特別麻煩的東西.
因為太多行業都無法進駐(消防的關係)...
老辦公室爛掉至少可以做八大,做養老院....
然後最後有一個旅館的大絕招.
(之前就開放辦公室轉旅館的出場機制,造成老商辦大漲)
你摩天樓掛掉你能做甚麼??....
所以抄底要小心,不要海底撈月撈了半天你還在海底看不到陽光.
50大樓就是典範....她崩潰到今天2x年了...還躺在海底,回不了他的成本.
為啥?.....除了摩天樓限制行業外.
管理費太貴....顆顆.(一個3x年的辦公室,管理費一坪100嚇死人...因此買家不買)
and....
商辦比住宅更吃折舊.
外觀一舊,很多企業就不喜歡
因此整天喊缺A辦....顆顆....
因此投資辦公室你真的要海底撈月.
你反而去買小型商辦.
這種至少有被財團收購變旅館的退場機制.
沒被收購至少可以租給八大,租給養老院,租給拳館...
摩天樓沒事不要碰...那個很危險..
※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 19:10:49
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他一個月給我多少?
他能給多少..
阿她給不起.
我幹嘛放棄睡到自然醒的日子?
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※ 編輯: ceca (61.227.111.8 臺灣), 05/25/2023 22:30:50
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所以現在沒事錢丟在正二等東風阿.
土地反映最早.
並且土地反映後反映到新建案都還有時間差.
新建案衝了反映到1x年屋又有時間差.
因此悠哉悠哉的躺著等東風.
不過這兩天那斯達克在長甚麼鬼.
我換屋貸款下來了,有多一些錢要買那斯達克正二.
前天本來還以為下去後可以等他回測上一個波段高點.再進場.
結果昨天又衝起來.
生氣氣!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 09:03:02
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我買的時候要便宜.
買了就要大漲的.
那斯達克正義!!!!!!!!
(之前花了一段時間才買到,買到又不知道銀行貸款要闔多少.
所以現金卡在那邊不敢動+要做銀行的財力.
戶頭裡面的現金做財力,是很威的...當然你要找對銀行...顆顆...)
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 12:51:49
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你如果在一個商圈都在成長的狀況.
喔就算不成長.
你商圈的租金有再成長.
那你的店面價格就會成長.
店面的風險不是在於巨觀的基本面.
店面的風險問題還是在商圈變化太快.
一夜致富,一夜崩潰.
※ 編輯: ceca (61.227.114.62 臺灣), 05/26/2023 13:09:43
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