[請益] 用心請教 ceca 大神

看板home-sale (房屋交易)作者 ( PTT使用中 )時間2周前 (2024/02/13 10:27), 2周前編輯推噓12(221042)
留言74則, 29人參與, 2周前最新討論串1/1
各路神祇,大家好。 小弟是買了房之後,才知道 home-sale 版, 也是現在才認識 ceca 高雄神,增加了我許多的知識面,很感謝。 現在小友,有個問題, 看到 C 大提到,台灣房價,還在低估,不到基本面(在半山腰), 想請問下,台灣房價的基本面怎麼看?現在又走到山腰的哪個位階? 謝謝各路英雄好漢。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.141.25.119 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1707791245.A.3F9.html

02/13 10:29, 2周前 , 1F
持有成本 vs 租金
02/13 10:29, 1F
再請益下,持有成本跟利率要幾%才到頂?我知道租金抓 2%。 以自己舉例,2000 的房子,頭期 400,出租可以抓幾%?

02/13 10:30, 2周前 , 2F
三代薪水才夠供養一間房時就是頂了
02/13 10:30, 2F
明白。那確實距離很遠,我也是自己買的。

02/13 10:32, 2周前 , 3F
等那些魯蛇不哀嚎就是頂了
02/13 10:32, 3F

02/13 10:32, 2周前 , 4F
問這什麼空泛的爛問題,自己的功課自己做
02/13 10:32, 4F
哥,消氣,因為許多概念還沒有,很難問尖澀的問題。

02/13 10:46, 2周前 , 5F
.
02/13 10:46, 5F

02/13 10:48, 2周前 , 6F
當不再提買房正義而是租房正義時
02/13 10:48, 6F

02/13 10:48, 2周前 , 7F
呵呵~
02/13 10:48, 7F

02/13 10:49, 2周前 , 8F
不噓不行
02/13 10:49, 8F
哥。噓,沒關係。可否多說點,不懂就是不懂,能多問就多問。還在建立概念。

02/13 10:53, 2周前 , 9F
來房版不認識ㄚ巴,我只能給你祝福
02/13 10:53, 9F
請問,阿爸是哪位專家?感謝祝福。

02/13 10:58, 2周前 , 10F
安捏喔~
02/13 10:58, 10F

02/13 11:01, 2周前 , 11F
持有成本=房貸利率+持有稅 目前約等於2-2.5% 前幾
02/13 11:01, 11F

02/13 11:01, 2周前 , 12F
年中南部租金投報大多都是3%以上 收租特化型甚至有
02/13 11:01, 12F

02/13 11:01, 2周前 , 13F
5-6%以上 近幾年暴漲 但投報應該大多都還是有2-3%
02/13 11:01, 13F

02/13 11:01, 2周前 , 14F
而且租金也在提升中 租金投報-持有成本就是利差 只
02/13 11:01, 14F

02/13 11:01, 2周前 , 15F
要利差大於0 房地產基本面就是好的 也就是房價不漲
02/13 11:01, 15F

02/13 11:01, 2周前 , 16F
都沒壓力 更何況一般情況租金和房價都會跟隨通膨上
02/13 11:01, 16F

02/13 11:01, 2周前 , 17F
02/13 11:01, 17F
哥。感謝。結論是,只要租金大於持有成本,基本面就是好的。

02/13 11:01, 2周前 , 18F
房子才1 2千萬 但人民收入2 3百萬 用屁眼想都知道
02/13 11:01, 18F
確實,身邊最差的也有 160。買房沒什壓力。

02/13 11:01, 2周前 , 19F
你問這個要幹嘛?無腦買不需要問
02/13 11:01, 19F
多吸收一些知識。只是買 0050,買到有點無聊。才去買房的。

02/13 11:05, 2周前 , 20F
而且目前降息預期很高 升息機率已經近乎為零 一旦
02/13 11:05, 20F

02/13 11:05, 2周前 , 21F
降息 利差就會擴大 基本面就會更好 像2020年 房貸1
02/13 11:05, 21F

02/13 11:05, 2周前 , 22F
.31% 隨便買個3%產品都有1.69%的利差 單利計算假設
02/13 11:05, 22F

02/13 11:05, 2周前 , 23F
房價不變光房租就可以賺3+(1.69*4)=9.76 漲幅都
02/13 11:05, 23F
哥。請教下,3+(1.69*4)=9.76 這條算式,我不懂,能否再解釋下。謝謝。

02/13 11:05, 2周前 , 24F
是額外多賺到的
02/13 11:05, 24F

02/13 11:16, 2周前 , 25F
因為房貸八成 = 槓桿四倍 報酬率= 租金投報率+(租
02/13 11:16, 25F

02/13 11:16, 2周前 , 26F
金投報率-利息)當然這是忽略房價漲幅 持有稅 也用
02/13 11:16, 26F

02/13 11:16, 2周前 , 27F
寬限期不還本金來計算 實際上每次還本金都是增加投
02/13 11:16, 27F

02/13 11:16, 2周前 , 28F
入資金 就會降低報酬率
02/13 11:16, 28F

02/13 11:17, 2周前 , 29F
打錯 投報率=租金投報+(租金投報-利息*槓桿倍數)
02/13 11:17, 29F

02/13 11:18, 2周前 , 30F
報酬率=租金投報率+(租金投報率-利息)*4
02/13 11:18, 30F

02/13 11:19, 2周前 , 31F
報酬率=租金投報率+利差*槓桿倍數
02/13 11:19, 31F

02/13 11:21, 2周前 , 32F
哥。感謝。難怪大家一直說開 5 倍槓桿,光 1.69*4,就比買 0056 好。

02/13 11:27, 2周前 , 33F

02/13 11:32, 2周前 , 34F
租金報酬那來的5%,可以不要亂教嗎
02/13 11:32, 34F
這位小友,可否說下你的看法,上述除了租金 5%,算式,看起來沒毛病啊。

02/13 11:34, 2周前 , 35F
離香港人的程度一半都還不到 還早得很
02/13 11:34, 35F

02/13 11:38, 2周前 , 36F
「若」 看來有人看不懂什麼是假設 而且我上面也是
02/13 11:38, 36F

02/13 11:38, 2周前 , 37F
舉3%
02/13 11:38, 37F

02/13 11:38, 2周前 , 38F
利率也不是1.8%啊
02/13 11:38, 38F

02/13 11:43, 2周前 , 39F
看成調教
02/13 11:43, 39F

02/13 11:52, 2周前 , 40F
過年來房板問事、求籤就對了
02/13 11:52, 40F
獲益良多,可能過年後,就去買第二間。我看之前的文章,能貸到七成。

02/13 11:53, 2周前 , 41F
台灣到處都是建地、農地,跟香港不能比
02/13 11:53, 41F

02/13 13:23, 2周前 , 42F
換個名字買 每個人都可以掛1 一間 ;掛4數間
02/13 13:23, 42F

02/13 13:24, 2周前 , 43F
掛1第二間 七成 利率上調;掛1第三間 4成 再上調,皆
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02/13 13:24, 2周前 , 44F
無寬限期。
02/13 13:24, 44F
可能只能掛自己了,我爸、我媽、我哥,都有一間收租。 這幾天看了文章,等裝潢完後,我想我也出租好了, 本來有想說自住,但還是家裡舒服些(透天),活動空間大。 至於第二間,就直接走出租,貸七成,對我來說,沒有問題。過完年,就去看。

02/13 13:25, 2周前 , 45F
算式沒問題,但數字很有問題,跟現實不符:1. 投報5%,2. 每
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02/13 13:25, 2周前 , 46F
間都可以貸到75%,以致這個結果推算有問題:投資1000萬可獲
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02/13 13:25, 2周前 , 47F
利146萬。
02/13 13:25, 47F

02/13 13:26, 2周前 , 48F
這不是亂教是什麼
02/13 13:26, 48F
明白。這樣我也知道問題在哪了。感謝。

02/13 13:28, 2周前 , 49F
我都直接買土地,跟建商爭鋒你參考看看
02/13 13:28, 49F
兇悍,這就是狼性吧。

02/13 13:46, 2周前 , 50F
沒所謂的半山腰,不然大家就不要賣房子等山頂就好,每個區
02/13 13:46, 50F

02/13 13:46, 2周前 , 51F
域跟波段自己要能辨識
02/13 13:46, 51F

02/13 14:02, 2周前 , 52F
小友是這樣用的嗎?聽起來有夠怪
02/13 14:02, 52F
可以啦。PTT 上都是一家人。

02/13 14:33, 2周前 , 53F
人人4000萬買房的時候
02/13 14:33, 53F

02/13 15:05, 2周前 , 54F
……
02/13 15:05, 54F

02/13 16:06, 2周前 , 55F
你想這麼多幹嘛?
02/13 16:06, 55F

02/13 16:06, 2周前 , 56F
我告訴你 全台灣只有台北市
02/13 16:06, 56F

02/13 16:06, 2周前 , 57F
符合市區跟地很小面積
02/13 16:06, 57F

02/13 16:06, 2周前 , 58F
其他地區 呵呵 不能說太多 哈哈哈哈
02/13 16:06, 58F

02/13 17:17, 2周前 , 59F
......你真的不是來反串的嗎
02/13 17:17, 59F
哥。真不。是過年前買了房,現在才來補課。

02/13 17:18, 2周前 , 60F
何必想這麼多? 想幹嘛呢?
02/13 17:18, 60F
呵呵,想變成多多龍。你看看他的文章,多麼幸福。

02/13 19:25, 2周前 , 61F
土地是死的,人是活的到處流動
02/13 19:25, 61F
明白。但我覺得雙北,上班族群,真的夠龐大。 我上班日搭藍線,都覺得人擠得跟豬圈一樣,所以我只會買捷運線周圍。

02/13 20:07, 2周前 , 62F
真要補課先去把西卡的文章爬完。新手友善
02/13 20:07, 62F
有的,這幾天看了快 50 篇。其中收獲最大的就是槓杆的力量 & 借貸的想法。 在以前,我是不會去借貸開槓杆投資的,存股的想法就是用閒錢。 但現在我的觀念變了,借貸才是對的,重點在現金流嗄不嗄的過來。 對房子的想法也一點一點的在改變,想不到跟 ETF 一樣,勝率百分百。

02/13 21:50, 2周前 , 63F
房子波動還比etf更低
02/13 21:50, 63F
這種金融商品,難怪每個都想買房。我才接觸房版一個月,就打算買 3 間了。 不過也替年輕人莫哀(小友現在 42),300、400 不是想拿就拿得出來。 進錯行,基本上就跟買房絕緣,阿門。

02/14 05:48, 2周前 , 64F
提升本業收入才是王道
02/14 05:48, 64F
是的。不過本業也講求 CP 值。我目前本業 CP 值非常高,可以說是做身體健康的。 大概會一路做到退休,薪水大概也就這樣了。

02/14 07:58, 2周前 , 65F
相信CECA大神是沒啥問題,但風險控管要自己做好
02/14 07:58, 65F

02/14 07:58, 2周前 , 66F
槓桿開好也要注意背後面的風險~~~
02/14 07:58, 66F

02/14 07:59, 2周前 , 67F
另外你的問題,搜一下CECA大的文章大多有提到吧
02/14 07:59, 67F
營收自付,成年人了,會對自己的選擇負責。感謝。

02/14 08:53, 2周前 , 68F
西卡至少有五百篇可爬吧XDDDDD我爬到當小說在看了
02/14 08:53, 68F

02/14 08:53, 2周前 , 69F
看完你很多問題就懂了
02/14 08:53, 69F
我追 C 大,順便追一些有意思的題材,滿有趣的。

02/14 13:52, 2周前 , 70F
房版真是每天必追好劇,謝謝各路高手^^
02/14 13:52, 70F

02/14 16:47, 2周前 , 71F
想問cp高的職業是哪方面xddd
02/14 16:47, 71F
這位小弟兄。我在雙北,工作是軟韌(內容是寫 Code),科技業的外商,CP 值很高, 雖然上下班要打卡,但不用加班,2023 年,我一天班都沒加過,然後月薪 18(13個月)。 尤其現在有 ChatGPT & Github Copliot,造輪子的事,我都交給 AI, 我只負責 review 邏輯是否正確。現在一天,專心在工作上只有四小時, 你可以算算看時薪有多高,CP 值真的沒話說。 不過我也只待過 2 間公司(都是外商),第 1 間,剛畢業起薪 12(也是 13個月), 這間就有壓力,剛畢業什麼都不會,就只能下班自己補課,但撐過 2 年就倒吃甘蔗, 跟買房有異曲同工之妙,就是要撐過前期,後面就可以享受果實,共勉之。 ※ 編輯: usingPTT (220.141.25.119 臺灣), 02/14/2024 18:10:45

02/14 22:40, 2周前 , 72F
ceca也沒多神啦 他看其他縣市也不見得會比那些在地人
02/14 22:40, 72F

02/14 22:40, 2周前 , 73F
準 自己多去市場走跳最準
02/14 22:40, 73F

02/15 00:31, 2周前 , 74F
高雄薪水買不起台北房子
02/15 00:31, 74F
文章代碼(AID): #1bojEDFv (home-sale)
文章代碼(AID): #1bojEDFv (home-sale)