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[閒聊] 房地產漲幅為何可以延續多年

看板home-sale (房屋交易)作者 (menace)時間2年前 (2024/03/07 23:31), 編輯推噓14(17推 3噓 131→)
留言151則, 25人參與, 最新討論串1/3 (看更多)
繼上一篇提到 貸款=創造貨幣 很多人心裡會有疑問 為什麼房地產漲幅可以延續多年 幾乎沒什麼回調？ 股票漲多不是要修正嗎？ 房地產憑什麼不用 當然從人的損失厭惡來看也行 跌了就放著等漲回來才想賣 不過這邊主要以金融貨幣和其他層面來看 在房地產緩漲格局下 下一個買家都是用更高的價錢來買 所以貸款餘額不斷上升 貸款上升造成貨幣增加 又進一步導致貨幣貶值 只要有新的買家加入 就會不斷循環下去 加上賣家拿到錢也可能會繼續買房 或是消費 讓貨幣流入經濟中 進一步帶動景氣繁榮 造成物價房租上升 很多剛需自住客觀望多年 也都可能後悔幾年前沒買 （目前板上就不少這種文章） 緩漲格局會吸引更多剛需自住客進入市場 深怕晚一年買又要多花幾百萬 到哪可能停止呢 1. 政府進一步緊縮貨幣 限制貸款 比如新青安直接取消 或是進一步信用管制 限制貸款 就是限制貨幣繼續產出 不過目前看來政府不太可能這麼做 2. 利息+持有成本 大於 租金 此時買房對大多數人來說已經不划算了 買房單純只是期待未來漲幅 變成價格投機 缺乏基本面支撐 目前雖已接近 但租金仍在緩漲格局 價格雖可能無法大幅拉升 但也很難看到大崩跌 未來一旦降息 甚至有可能迎來房價飆漲 所以房價常常一漲好多年 漲到末期也不見得會跌 反而是在等待下一波的大浪潮 ---- Sent from BePTT on my iPhone16,2 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 220.135.199.156 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1709825496.A.21F.html
推
03/07 23:43, 2年前 , 1F
阿不就通膨。通膨30-50%，房價就100%漲幅很合理
03/07 23:43, 1F
→
03/07 23:43, 2年前 , 2F
台灣的房屋是金融商品，不是民生必需品。會跟著通膨
03/07 23:43, 2F
→
03/07 23:43, 2年前 , 3F
太正常不過
03/07 23:43, 3F
推
03/07 23:48, 2年前 , 4F
可以延一輩子
03/07 23:48, 4F
推
03/07 23:53, 2年前 , 5F
個人看法，以台灣來說，目前市面上大部份的房子都
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03/07 23:53, 2年前 , 6F
是民國50到80年之間興建的，當時因為台灣尚處經濟
03/07 23:53, 6F
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03/07 23:53, 2年前 , 7F
成長期，當時的房子只是蓋來讓大家遮風避雨用的，
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03/07 23:53, 2年前 , 8F
所使用的材料與工法乃至於投注的人力附加價值（aka
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03/07 23:53, 2年前 , 9F
建築師設計費），大都處於堪用但非常不考究的階段
03/07 23:53, 9F
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03/07 23:53, 2年前 , 10F
。但今日興建的建築大都在各方面，包含工法規劃用
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03/07 23:53, 2年前 , 11F
料乃至於造型，都有大幅度的升級，並不單純只是「
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03/07 23:53, 2年前 , 12F
更新」而已，所以縱使不計金錢的通膨，光是以製造
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03/07 23:53, 2年前 , 13F
成本來說就算年化回算到3、50年前，也是造價完全不
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03/07 23:53, 2年前 , 14F
同等級的商品，相對的賣價變貴也是正常現象，不是
03/07 23:53, 14F
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03/07 23:53, 2年前 , 15F
嗎？
03/07 23:53, 15F
推
03/07 23:55, 2年前 , 16F
樓上你說的看樂居有統計的屋齡價差就有了
03/07 23:55, 16F
噓
03/08 00:11, 2年前 , 17F
下一個買家 沒提人口失敗
03/08 00:11, 17F
推
03/08 00:16, 2年前 , 18F
是呀，那個價差包含了建築的新舊與建築的水準差異
03/08 00:16, 18F
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03/08 00:16, 2年前 , 19F
，但我想表達的是，如果你用跟30年或50年前一樣的
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03/08 00:16, 2年前 , 20F
技術與用料蓋房子，其實蓋出來的產品並不會這麼貴
03/08 00:16, 20F
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03/08 00:16, 2年前 , 21F
。其實同樣的道理也可以套用在汽車這類有很多附加
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03/08 00:16, 2年前 , 22F
設備的商品上……
03/08 00:16, 22F
推
03/08 00:20, 2年前 , 23F
因為有政府好安心
03/08 00:20, 23F
推
03/08 00:23, 2年前 , 24F
因為你沒買
03/08 00:23, 24F
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03/08 00:25, 2年前 , 25F
土地才是最主要的成本
03/08 00:25, 25F
推
03/08 00:29, 2年前 , 26F
假設我基本上擁有的總房地產市值資產價值是我的淨資產
03/08 00:29, 26F
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03/08 00:29, 2年前 , 27F
的5倍的話
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03/08 00:29, 2年前 , 28F
也就是假設拿100萬並借了500萬買了600萬的房地產
03/08 00:29, 28F
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03/08 00:29, 2年前 , 29F
當這世界的鈔票每貶值10%
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03/08 00:29, 2年前 , 30F
這600萬的資產正常理論上會增值成660萬
03/08 00:29, 30F
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03/08 00:29, 2年前 , 31F
就是實際原本100萬現金的價值只等於過去的90萬的價值
03/08 00:29, 31F
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03/08 00:29, 2年前 , 32F
而借來的500萬也只等於過去的450萬的價值
03/08 00:29, 32F
→
03/08 00:29, 2年前 , 33F
比起過去原本持有100萬現金現在貶值成過去90萬的價值
03/08 00:29, 33F
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03/08 00:29, 2年前 , 34F
我的部位則變成660-500=160萬
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03/08 00:29, 2年前 , 35F
然後160萬*90%=144萬
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03/08 00:29, 2年前 , 36F
因實際是使用100萬的本金
03/08 00:29, 36F
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03/08 00:29, 2年前 , 37F
故帳面本金投報率是60/100=60%
03/08 00:29, 37F
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03/08 00:29, 2年前 , 38F
而回歸過去的本金則是當初的100萬變成當初的144萬
03/08 00:29, 38F
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03/08 00:29, 2年前 , 39F
本金報酬率為44%
03/08 00:29, 39F
還有 72 則推文
推
03/08 11:04, 2年前 , 112F
原本每年要漲15趴，結果去年只漲8趴，不就等於跌7
03/08 11:04, 112F
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03/08 11:04, 2年前 , 113F
趴了嗎
03/08 11:04, 113F
推
03/08 11:59, 2年前 , 114F
有哪國的房屋不是金融商品的？
03/08 11:59, 114F
推
03/08 12:00, 2年前 , 115F
不用拿淡水這個特例來討論 買房地產九成都是上漲的
03/08 12:00, 115F
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03/08 12:01, 2年前 , 116F
至於台灣房地產為什麼是緩漲格局 如果我說除了台北外基本還沒
03/08 12:01, 116F
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03/08 12:01, 2年前 , 117F
漲到基本面你信嗎
03/08 12:01, 117F
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03/08 12:01, 2年前 , 118F
租金=持有成本+房貸利息 看看還差多少
03/08 12:01, 118F
推
03/08 12:20, 2年前 , 119F
股票都2萬了，跌回8千，房價也會回檔的
03/08 12:20, 119F
推
03/08 15:10, 2年前 , 120F
是的 y大說的比較有道理 但也不是說文章是錯的 而是一種
03/08 15:10, 120F
→
03/08 15:10, 2年前 , 121F
資產的增值貶值如何 有很多變因 貨幣只是其中一種
03/08 15:10, 121F
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03/08 16:47, 2年前 , 122F
資金堆積跟需求都有
03/08 16:47, 122F
推
03/08 16:49, 2年前 , 123F
股市旺的時候房子應該還是有撐，等公司獲利都上來
03/08 16:49, 123F
→
03/08 16:49, 2年前 , 124F
資金退場時，本益比就會修正到正常水位。
03/08 16:49, 124F
→
03/08 18:12, 2年前 , 125F
房地產還低於基本面的狀況之下
03/08 18:12, 125F
→
03/08 18:12, 2年前 , 126F
倘若股市因本益比過高的疑慮造成的資金退場
03/08 18:12, 126F
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03/08 18:12, 2年前 , 127F
退場不外乎選擇匯出台灣或購買美債
03/08 18:12, 127F
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03/08 18:12, 2年前 , 128F
或是內資繼續在台灣裡面尋找好的投資標的
03/08 18:12, 128F
→
03/08 18:12, 2年前 , 129F
如果排除了高本益比的股票之後
03/08 18:12, 129F
→
03/08 18:12, 2年前 , 130F
保守防禦性投資就屬房地產了
03/08 18:12, 130F
→
03/08 18:12, 2年前 , 131F
結果就是基於基本面的房地產繼續上漲
03/08 18:12, 131F
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03/08 18:20, 2年前 , 132F
你如果要期待股市資金退場然後造成房地產下跌
03/08 18:20, 132F
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03/08 18:20, 2年前 , 133F
那你可能真的要失望了
03/08 18:20, 133F
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03/08 18:20, 2年前 , 134F
畢竟台灣人目前總存款56兆起跳
03/08 18:20, 134F
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03/08 18:20, 2年前 , 135F
全部的房貸卻10兆而已
03/08 18:20, 135F
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03/08 18:20, 2年前 , 136F
簡單的數學邏輯問題
03/08 18:20, 136F
→
03/08 18:20, 2年前 , 137F
無限的金錢去追逐有限的資產
03/08 18:20, 137F
→
03/08 18:20, 2年前 , 138F
你告訴我會出現什麼事？
03/08 18:20, 138F
→
03/08 18:20, 2年前 , 139F
只有人們覺得認知價格落差太大
03/08 18:20, 139F
→
03/08 18:20, 2年前 , 140F
才有可能造成資金退場時無量下跌（如西台灣）
03/08 18:20, 140F
→
03/08 18:20, 2年前 , 141F
但現在台灣中南部房產
03/08 18:20, 141F
→
03/08 18:20, 2年前 , 142F
租金大於房貸利息+持有成本
03/08 18:20, 142F
→
03/08 18:20, 2年前 , 143F
這就是被低估，屬於低本益比的商品
03/08 18:20, 143F
→
03/08 18:20, 2年前 , 144F
你想要他跌到蔥價讓你買得起？
03/08 18:20, 144F
→
03/08 18:20, 2年前 , 145F
那你也要看排在你前面的人願不願意讓你買啊
03/08 18:20, 145F
→
03/08 18:20, 2年前 , 146F
只有那些條件都比你好的人都放棄了
03/08 18:20, 146F
→
03/08 18:20, 2年前 , 147F
才可能輪到你呢…你覺得…
03/08 18:20, 147F
→
03/08 18:20, 2年前 , 148F
蔥價買到帝寶的機率對你來說有多高？
03/08 18:20, 148F
推
03/08 21:23, 2年前 , 149F
永動機
03/08 21:23, 149F
噓
03/11 11:57, , 150F
我不認為台灣房價算低本益比，另外比起通膨，重點
03/11 11:57, 150F
→
03/11 11:57, , 151F
是相對購買力在影響著房價繼續向上。
03/11 11:57, 151F
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