[情報] 補課 ceca 09/23 最新課程

看板home-sale (房屋交易)作者a45601236qq (QQ)時間2小時前 (2024/09/30 11:45)推噓-16(4推 20噓 11→)

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上次ceca被桶後就比較少在這邊發文不過有發在他自己社群歡迎舊雨新知補課簡單來說不要熱盤的時候哭說代銷囂張冷盤的時候又不布局最後兩頭空 - 7/1號的文章. 你看,鄉民都有幾個人預測到"第二戶五成" (當然有人預測第二戶禁止貸款...喔...這太猛了拉) 當然這一次節奏比較快,在九月就推. 但是主要也跟FED一次降兩碼有關. 不然在這個時候(7/1)預期應該都是一碼一碼的降. 並且那時候預期應該是到年底FED降3碼. 也因此美國突然一次大幅降兩碼,讓央行突然緊張起來... 這裡在重訴一次. "冷盤布局"的重要性. 不動產不如股票,股票一跌,一代還有一代低..喔... 所以你股票說你要抄底? 我講一個最簡單的. 現在有個講法是,美國降息資金會回新興市場和亞洲. 那請問...陸股港股,你敢不敢抄底? 哀..你不敢啦. 股票市場就是這樣,很多東西,唱高調很簡單,真的你在局中你根本不敢做. 而等你敢買的時候,都是他已經漲到老高以後才敢進去追. 這是股票. 但不動產通常墬落很快,他會有一個臨界壓力線. 過去就跌...但是很快到谷底. 甚至回檔也是,例如2016,也是一過臨界點就大回檔. 但是沒多久就到底了. 之後進入冷盤. 當然你說中國,中國那個比較特例. 他泡沫壓力太大,開跌的時候我不是在講,他跌6成就去上海抄底. 結果她政府硬扛,造成下跌20%就一直扛. 那會產生該跌不跌的狀況,又加上他的產業問題和資金繼續被美國吸走. 所以她到目前應該還有緩跌的趨勢,雖然主跌段已經過了. (不過跌幅太少沒有抄底的意義外,這種硬扛,他要在熱起來要很久了. 真正以盤代跌的概念...那泡沫壓力這麼大,這一盤不知道要盤多少年) 不過人家中國是威權政體妳台灣又學不來. 因此1980 1990 2000都是一次跌到谷底. 2000則是盤了三年才起來,另外兩個大概盤1年左右. 美國2008也是跌到谷底,QE上膛,之後就緩慢復甦. 外加不動產的動作是很線性的. 跌,平,漲,都很明確. 所以其實整個盤是很容易觀察的. 再加上你的動作都是很緩慢的. 你光簽訂過戶就要兩個月. 妳七月簽訂,現在剛好才過戶....你看多緩慢. 因此,為啥冷盤布局很重要. 冷盤的時候,你貸款阿,買賣房子阿,不但不會受到限制,甚至會吃到很多"政策寬鬆"的好處. 我們先不要講太遠2003~2005那段時間,房貸可以辦125%...對你沒看錯,合法超貸25%.. 因為阿扁要刺激房價,不然2000低迷到2003,火車頭熄火了,其他無論金融市場還是實業,要錢復甦怎麼半? 台股2000年泡沫後走勢你去看一下,到2006都還在下面震盪...阿市場缺錢啊...沒火車頭哪來的錢? 所以阿扁刺激房市,三黃一劉發家,一堆今天有頭有臉的建商起家或是壯大. 就在那個時候. 因此冷盤你還可以吃到政策的紅利. 就像我2022年買"第二戶",貸款兩千萬,總價的八成直接就過了,還在那邊跟你甚麼額度還是第二戶限制甚麼. (我沒工作喔...也沒做薪資還是收入,直接資產負債比+在銀行存現金當VIP去貸) 而等到盤市開始熱. 你也看到,我的動作越來越少. 貸款方面都是小金額(因為第三戶以上),到後面甚至都不用購屋貸款. 隨著繼續漲,甚至開始連短期都收起來不做全都買了出租養屋躺平. 因為上漲的時候你操作會浪費交易時間成本. (瘋狂的時候,每一個月價格都在跳...你買兩個月賣兩個月不就浪費四個月....這四個月都不用錢?!?!?) 另一方面就是. 只要看到大漲,瘋狂的漲. 老投資客下一件事情一定想到"政府要打房了" 當然打房手段百百種,因此通常我們會優先觀察第一波打房怎樣打,和政府講話的時候的態度. 就像到現在我們都沒看到內政部打房,打房都是央行打房. 外加之前72-2緊繃的輿論的嘴砲打房. 因此就會開始預測打房方向會朝這些方向為主軸. 除非更壓不住的瘋狂漲幅,才會逼內政部都跳下來打. 這也是你看,7/1就有鄉民不只一人猜第二戶限制5成. 阿你說他只是順著第二戶六成的方向隨便講講. 對阿,隨便講講都可以講中,你就知道這多直覺. 至於我們布局好躺平的飛天豬. 是不是繼續處於看戲 "喔,你算對了,準喔" "喔..第二戶禁止貸款你太狠了拉" 反而你現在才要買房的. 就會提心吊膽. 更不論如果你剛需要買房的. 你現在應該頭很痛. 要投資的操作也很綁手綁腳. 剩下那些大資金或是有其他手段的. (當然這一次政府神主牌新青安和第一戶沒被打到,它們還在市場上活躍) 不過當然,降息循環開始. 資金狂潮要來了. 要是後面房價還是繼續甚麼都不怕的大漲. (中國香港以前就是這樣,怎麼打都不怕,越打越不怕因為中國香港並沒有台灣2000年崩盤的那種慘況經驗所以他們人民相信房價只漲不跌,跌了很快就漲回來直到這一次遇到震撼教育..) (不過台灣也因為離2000年太久,外加市場上目前大多買盤並沒經歷過. 所以市場也很皮了...XD) 那政府對第一戶或是新青安動手也是可能的. 這時候... 這時候還沒買房子的你就糟糕了. 本來新青安和第一戶開了人道走廊給你走. 阿開那麼久你就是硬不走. 直到最後人道走廊關閉,還是沒有等到你期待的房地產大跌. 甚至他就算不是大漲,小小漲就好,甚麼給你漲1%這種. 你也完蛋了...因為就算漲一塊,你買房子就是要多花一塊. 但是你本來可以有很好政策優勢的購買機會,全都被拔掉. 更可能你本來準備200萬要買1000萬的房子. 結果第一戶被打或是新青安被打,你變成只能貸款7成. 你只能買6xx萬的房子...阿靠夭結果6xx萬的房子如果你早點買他只要500萬. 你就死定了. 這也是大漲的時候我都很閒懶的廢話. 沒看到這一年中間大漲的時候,我都在遊山玩水,講一些五四三的. 阿之前告訴你要上車你不上車. 那只好等到沒車上了我再回頭對著你講古.. 講古早時候雄蓋用的古. 股票可以等到確定上漲了再進場. 但是不動產..... 不動產有時候一波瘋狂來的是很快的. 再加上你們的資訊時間延遲問題. (一般人跟我們的資訊時間落差大概三個月到半年) (因為你們是看媒體看名嘴才知道大漲,而我們是盯著市場看到他漲了我們比媒體還要提早一兩個月就看到明顯的漲價事實) 等你知道大漲的消息的時候政府已經開始打房了. 並且,這個年代,隨著房價總價越來越高. 買房子已經漸漸地脫離了一般薪資族可以純靠自己購買的能力範圍. 這也造成我講的東西漸漸也開始不適用一般人. 因為就算你有看進去,你知道要買房子. 但你現在月薪四萬,存款0,組屋租金一個月一萬.沒爸媽可以金援. 你告訴我你存到頭期款要多久? 我之前還可以跟你講台北快去買基隆,中南部快買公寓. 要是等到中南部公寓都漲到不要說台北價. 台北現在地8折就好,台北市區最便宜的那一批大概在15xx~16xx成交價. 八折就是1200萬,也就是240萬現金. 你要存多久...你要存多久麻.你告訴我你要存多久. 阿你說嘞緊褲帶一個月存1.5萬,存13年. 阿,13年後房價還是1200萬嗎?...到時候變成2000萬. 頭期款變成400萬. 阿你要存多久拉... 所以我講的東西漸漸的一般人也不是用了. 以前"極限買房法"讓薪水四萬的人上車的方式. 也漸漸的隨著門檻越來越高,所以必須薪水五萬,六萬,七萬才有辦法用. 沒辦法啊,不動產是內資,而台灣那麼會賺錢,內資資金瘋狂的膨脹. 你看到的房價,才是真正台灣的實力....你太小看台灣了!!! 當然你要怪罪貧富差距...也是拉...但這不是我的問題,我又不是總統.. 最後,新青安這個東西有一個陰毛論. 當然照慣例陰毛論你都當樂子看就好,不代表本台立場. 政府有意利用新青安去排擠第二戶以上的購屋. 立意就是"開人道走廊給沒有房子的人上車" 這態度也很明顯. 金管會,內政部,都跳出來說沒有額度問題,新青安一定保你正常貸款. 當然到底有沒有正常貸款我不知道,因為我又不能用,外加我周邊的人幾乎沒人可以用. (我周邊和認識的人其實數量真的不少...雖然我很自閉都不接觸網友... 但...我好像也沒那麼自閉...哈哈哈....) 因此實際新青安跑一趟購屋流程狀況真的不是很清楚. 但無論怎樣,政府上頭都跳出來喊話了. 這態勢很明顯. 阿就是要"讓沒有房子的人有人道走廊" 而結果論就是,真的排擠到第二戶以上的購屋. 那這樣,政府都做這麼明顯了. 你有機會用新青安上車你不上車. 你又要錯過這一班列車....那.... 好自為之!! 至於我們飛天豬. 該躺平的快躺平. 這一波打房之後還有下一波的. 沒躺平好的到時候被風紀股長抓到要到門口半蹲喔!!! 而後面一年市場就會進入政府跟熱錢搏鬥的狀況. 怎麼搏鬥,之後會從解決問題變成政治問題!! 央行總裁已經在立院被辣正. 你以為我們是威權國家...??? 我們是民主國家. 民主國家,民意代表很悍的. 隨著打房政策一直緊縮,民意代表就會越來越多跑去立院辣正政府. 因為會有民怨,會友滿地的陳情外. 你打壓政策一定有龐大的誤殺,這些誤殺都會反彈到你身上去. 因此打房後面都是政治問題. 十大惡人之首張盛和從2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016. 連打七年房,打成台灣十大惡人之首,連媒體都在攻擊他. 因為它引起的民怨極度的大. 這一段歷史才剛過去,這倒是我相信滿地的鄉民都經歷過那段時間. 因此政府後面打房基本上都成了政治問題. 打房等於打選票是多少人說過的?不要說藍營說過綠營說過. 白營有沒有說過...各位自己知道. 所以三黨的人都很清楚,打房就是打選票. 甚至後來政府都不講要打房價,是"打投機" 打投機拉,我們在打萬惡投資克拉,我們不是打房價拉. 但是解釋有用的話,就不需要選舉了....XD 反過來,我們也很清楚,降息循環資金狂潮你不打房,房價就失控. 那到底資金狂潮和政府打房中間的愛恨鳩葛會怎樣? 我怎麼知道....扯到政治問題誰能判斷? 因此飛天豬就是躺平看戲就好. 你已經早早進場,只有賺多少以及之後還可以再賺多少的煩惱. 不過這一波政府學會了"嘴砲打房"大法. 用輿論和媒體瘋狂的放負面消息.炒作份圍. 這還令我感到滿新鮮的..XD 新招上路果然有一定的收效. 畢竟聖鬥士沒挨過這拳... 當然聖鬥士多久以後可以聽到雅典娜的經典"你不是還有生命嗎" 而再度燃燒小宇宙站起來... 這...反正我們飛天豬就是看戲並且詳細記錄每一個不動產歷史在小本本. 不過反正講那麼多. 投資市場就是. 永遠把自己放在最有利和最安全的位置上. 想想這時候,你要上車有很多壓力. 你沒上車....啥?你還沒上車? 至於早早在車上的,就是躺平看戲. 你...為啥不跟我們飛天豬一起走呢? 對喔房子哪時候要賣? 恩,,等真正平盤後再賣吧. 進入冷盤才是最好調整大物件的時候. 就算吃回檔.大多時候也比你自己在那邊觀星看茶葉當算仙算糕點的價格還高. 一大堆人愛當算仙在那邊算,結果太早下車... 哀,又不是股票震盪很大,不動產僵固性沒聽過? 外加目前又還沒看到會崩盤的跡象.最多就是漲太兇的地方回檔5~10%. 那一點回檔你就當成本就好...但是太早出場之後房價繼續衝,你就搥心肝..因為你沒在車上. (當然啦我現在要出售一間主要是重購退稅的之前自住屋. 阿那間可能約有一千萬的增值...靠邀...就算用20%也遠比交易成本還高. 然後先買後賣被限制只有兩年的時間,而裝修就他媽的給我花了一年還沒好. 當然如果再最後期限內沒賣到我想要的價格,那也是直接轉成中期持有不會繼續賣因此這時候主要是貪重購退稅的龐大稅金折抵問題.賣掉也會再去買一間這是特殊狀況操作...有特殊狀況的時候物件自然就另外專案處理. 至於其他十幾間就是躺平看戲...短期全都縮起來不做全都轉中期. 直到冷盤才開始賣房子然後回去重新開始做短期爛屋翻新) so...中期來講,冷盤布局...之後躺平...之後冷盤調整...之後躺平. 大概會是這樣. 至於比較有規模的例如手上五六七八間. 你應該就會開始配置短期操作. 這時候就是冷盤布局,短期一直滾滾滾滾滾. 直到房市開始加溫...溫溫溫到熱.. 而在加溫到熱的時候很可能會有"強勢話題區"出現. 例如高雄台積電從天而降. 這時候就把短期轉向去布局強勢話題區,抓第一時間進場. 例如我去年八月就進場兩間. 然後先卡位,之後把短期出掉,把短期的錢拿來做這些強勢話題區的預備金. 也就是等同把短期收起來不做,布局好躺平的狀態. (之前在賣短期就說,我先買後賣,再不賣就要賣屁股就是指這個,可惜很多人沒看懂) 而預備金一般我會抓比較多畢竟我是資產負債比貸款. 因此像這種第二戶打房,怎麼打都跟我無關,我準備的很充裕,並且是上半年就準備好了. 所以對於多屋族來講. 這邊的布局手段大概也是這樣. 在房市很明顯要轉熱並且有強勢話題的時候. 你就要準備當一隻躺平的飛天豬. 而因為你中長期或是長期物件都是之前都布局好,那個不會動. 那能動的通常就是短期的物件,那邊轉過來做中長期的強勢話題區布局. 之後. 就遊山玩水吃喝玩樂.上網發廢文. 你看多開心. 而房市火熱後政府一連串的打房. 你.. 繼續遊山玩水吃喝玩樂.上網發廢文. 當你資產到一個數字以後. 布局就變得很重要. 布局的節奏抓得好. 你就可以擁有快樂健康每天睡到自然醒都沒壓力的人生!! 很多人都還沒進入布局這一個階段的規畫. 稱這一次大漲波和政府打房. 你仔細的觀察,紀錄,寫小本本. 等到這一輪結束後...在下一輪開始前. 你就會更清楚你該怎麼做才會開心快樂健康. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 156.59.34.88 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1727667959.A.9E5.html

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