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Fw: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？

看板home-sale (房屋交易)作者時間4月前 (2024/07/02 21:11), 編輯推噓10(14推 4噓 30→)
留言48則, 14人參與, 4月前最新討論串1/1
※ [本文轉錄自 Stock 看板 #1cW_nBMZ ] 作者: promised987 () 看板: Stock 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？ 時間: Tue Jul 2 21:10:33 2024 回頭看一下四年前的看法 發現了許多有趣的地方，這個推算方式顯著的預測了中國的房市泡沫 相當值得我們用相同方式現在再檢驗一次 1. 房貸/GDP 台灣GDP 2020 = 18兆, 2024 = 23兆，同比成長27% 台灣總房貸 2020 = 9兆, 2024 = 10.5兆，同比成長16.7% 房貸總額佔GPD = 45.6% 同比四年前下降約4.5% 很殘念的說，這四年台灣人民平均所得增長的速度是大於房地產貸款的成長速度 以授信的角度來看，房地產仍然有很多信用空間... 2. 台灣房屋總市值 房屋總數目前約900萬戶，四年內成長一百萬戶，(人口約2400萬人) 平均一戶2.67人 有房貸總戶數約200萬戶 因應2020年後的資產大漲 這邊對於平均房屋價格的低 中 高標我們需要對應做出調整 根據信義房價指數-台灣 取得2020年到2024年的指數從108上漲至159 漲幅47.2% 假設性房屋平均售價 低 500萬 x1.47 約 750萬 中 1000萬 x1.47 約 1500萬 高 1500萬 x1.47 約 2200萬 全台灣900萬戶房屋的總市值 低 900w x 750w = 67.5兆 中 900w x 1500w = 135兆 高 900w x 2200w = 200兆 這邊代表的是，台灣房貸總額與房價總額的比例落在 低 10.5 / 67.5 = 15.5% 中 10.5 / 135 = 7.77% 高 10.5 / 200 = 5.25% 取中間值來討論，與四年前(11.25%)相比，房貸占房屋總市值比例下降約 11.25/7.77 = - 44.7% 比例減少的幅度幾乎與房價上漲的幅度相同 推測結論是少數房屋交易推升坪價 使總體沽值因為最近低額度&低單價的成交價為底，相對推升總市值 但整體使用貸款額度成長率相對於經濟成長並不高，甚至還偏低 其實還是有許多房地產信用向上放寬的機會 而房地產總市值上漲，反映出這四年真正的資產膨脹主要都灌入既有房產階級 但暫時無法以此判斷此膨脹的虛實 2020-2024 真正進入房地產的實際金流約是 10.5兆 - 9兆 = 1.5兆 貸款總額 1.5 x 30%(三成首付) = 4500億台幣 神奇的是幾乎等於新青安核貸總額? 有趣 3. 其他指標 與國際上不同的市場比較\ 巴菲特指標 股市總市值/GDP GDP.USD 台灣 = 304%, 0.8兆 美國 = 193%, 27.4兆 中國 = 58%, 10.5兆 3.1 房價總市值/GDP 台灣 = 5.625 (取中間房價1500W，900W戶總市值135兆/24兆台幣GDP) 美國 = 1.71 (47兆/27.4兆) 中國 = 3.61 (65/18兆)(無法取得明確資料，就大概猜自2020 65兆持平吧) 這個值的世界概數大概是2.7 相比2020，台灣對房地產總市值的PE上升1.2倍至5.6 美國微幅上漲0.1倍 中國則是下跌1.2倍 中國房地產下跌是因為GDP的崩潰不足以支撐 台灣的情況以GDP的角度來看房地產沽值相當高，不過台灣貸款比例相當低 這個虛胖顯然是紙上富貴，除非大量無房貸者拋售房產才有暴跌危機 但就算從帳上減去這些虛幻的沽值，可能也不會對台灣經濟造成重大傷害 (原因是無貸款持總有數相當高) 3.2 房市總市值/股市總市值 台灣 = 2.36, 135/57 兆 NTD 美國 = 0.88, 47/53 兆 USD 中國 = 6.20, 65/10.5 兆 USD 同場加映 3.3 房價總市值+股市總市值 / GDP 可以想像成總體經濟 PE 值 台灣 = 8.0, (135+57)/24 NTD 美國 = 3.6, (47+53)/27.4 USD 中國 = 4.2, (65+10.5)/18 USD 結論的結論 台灣的資產價值泡泡有一點大，PE值達到前所未有的高度而且股市>房市 雖不至於像當年的日本，但走向同一條路 以及相較於2020年要十個，現在只需要5.4個台積電就可以把全台灣所有的房子買下來瞜 那麼你會選哪個呢? 資料僅是網路隨意找找，僅供參考 ※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言： : ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ] : 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping : 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？ : 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020 : 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面 : 可以發現一些當有趣的數值。 : 這些數值推論都不會很精確 : 但我們都認為大概猜對，比很準的算錯要有用的多 : 1. 房貸/GDP : 首先房貸是 9兆(NTD)，台灣的GPD約18兆，佔GDP的比重約 50%。 : 過去資料顯示 : 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升 : 到了 2008年後，持續穩定維持在 50%上下，直到今日。 : 某種程度來說是一件好事，代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲" : 人民所得某種程度上升，房子相對沒漲價，是件好事。 : 2. 台灣房屋總市值 : 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。 : 以一戶取NTD 低標 500萬，中標 1000萬，高標 1500萬來說。 : 台灣房市可能的總市值 : 低標 40兆 NTD : 中標 80兆 NTD : 高標 160兆 NTD : 這裡代表出來的意思是，台灣房貸與房價比約落在 : 高 9/40 = 22.5% : 中 9/80 = 11.25% : 低 9/160 = 5.625% : 取中標來討論，這個指標代表的是。 : 台灣九間房子裡面，就有八間房子是沒有房貸的 : 在白話一點的說法，無論你領多少薪水 : 如果你有在繳房貸，就很有可能稱不上有錢人。 : 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。 : 3. 其他指標 : 最後，把這個指標拉到不同的市場與國際比較 : 首先我們討論一下隔壁棚的數值，股市與GPD的關係 : 也就是股市總市值/GDP，俗稱巴菲特指標 : 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值 : 相對穩定值 : 國家 指標 股市總市值 : 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD : 美國 = 120% = 24兆 USD : 中國 = 70% = 9.5兆 USD : 今日 : 台灣 = 203% : 美國 = 174% : 中國 = 75% : 意義是，相較於這兩國人，台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待 : 3.1 房價總市值/GDP : 再把這個算法套上房屋總市值，房屋總值/GDP : 這就是這整篇文章最有趣的地方了 : 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD : 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD : 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD : 這個值的世界概數約是 2.7倍 : 短暫結論，華人愛炒房。與土地大小無關。 : 中國的房價，還比台灣瘋狂 : 會有這種結果，與土地大小無關，可能與政策有關。 : 3.2 : 房價總市值/股市總市值 : 台灣 = 2.77 <- 80/28.8 : 美國 = 1.33 <- 32/24 : 中國 = 6.8 <- 65/9.5 : 最後簡單的結論，如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說 : 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中 : 只有 25% 投入相對比較有產值的股市 : 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比) : 美國這個人把 57% 的財產放在房屋，43% 放在股市 : 中國這個人把 87% 的財產放在房屋，13% 放在股市 : 這樣看來，中國房市泡沫很大一顆，核彈那種等級 : 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。 : 可能是制度導致中國的這種結果。 : 但中國也許經濟改革之後，股市會有很高的成長潛力。 : 人們都說華人的錢都死在房子裡，還真的不是沒有道理。 : 最簡單來說 : : 十個台積電的價值，才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢? ※ 引述《promised987 (龍貓)》之銘言： : ※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1VN7gLyF ] : 作者: promised987 (龍貓) 看板: Gossiping : 標題: Re: [問卦] 台灣房屋貸款餘額高達九兆台幣 代表？ : 時間: Sat Sep 12 15:36:51 2020 : 從台灣房貸總值 9兆這個新聞裡面 : 可以發現一些當有趣的數值。 : 這些數值推論都不會很精確 : 但我們都認為大概猜對，比很準的算錯要有用的多 : 1. 房貸/GDP : 首先房貸是 9兆(NTD)，台灣的GPD約18兆，佔GDP的比重約 50%。 : 過去資料顯示 : 2002年這個比重是 37% 維持緩步上升 : 到了 2008年後，持續穩定維持在 50%上下，直到今日。 : 某種程度來說是一件好事，代表自 08年海嘯之後台灣房價相對"凍漲" : 人民所得某種程度上升，房子相對沒漲價，是件好事。 : 2. 台灣房屋總市值 : 台灣房屋總共約 800萬戶 ( 2400萬人) 平均一戶三人。 : 以一戶取NTD 低標 500萬，中標 1000萬，高標 1500萬來說。 : 台灣房市可能的總市值 : 低標 40兆 NTD : 中標 80兆 NTD : 高標 160兆 NTD : 這裡代表出來的意思是，台灣房貸與房價比約落在 : 高 9/40 = 22.5% : 中 9/80 = 11.25% : 低 9/160 = 5.625% : 取中標來討論，這個指標代表的是。 : 台灣九間房子裡面，就有八間房子是沒有房貸的 : 在白話一點的說法，無論你領多少薪水 : 如果你有在繳房貸，就很有可能稱不上有錢人。 : 因為會有 8位已擁有固有資產 1000萬左右的人排在你前方。 : 3. 其他指標 : 最後，把這個指標拉到不同的市場與國際比較 : 首先我們討論一下隔壁棚的數值，股市與GPD的關係 : 也就是股市總市值/GDP，俗稱巴菲特指標 : 我們約略算出這三個國家對這個指數的容忍度/期望值 : 相對穩定值 : 國家 指標 股市總市值 : 台灣 = 160% = 28.8兆 NTD : 美國 = 120% = 24兆 USD : 中國 = 70% = 9.5兆 USD : 今日 : 台灣 = 203% : 美國 = 174% : 中國 = 75% : 意義是，相較於這兩國人，台灣人普遍對股市抱有相對更大的期待 : 3.1 房價總市值/GDP : 再把這個算法套上房屋總市值，房屋總值/GDP : 這就是這整篇文章最有趣的地方了 : 台灣 = 4.44 (取中標) <- 80兆/18兆 NTD : 美國 = 1.6 <- 32兆/20兆 USD : 中國 = 4.8 <- 65/13.5兆 USD : 這個值的世界概數約是 2.7倍 : 短暫結論，華人愛炒房。與土地大小無關。 : 中國的房價，還比台灣瘋狂 : 會有這種結果，與土地大小無關，可能與政策有關。 : 3.2 : 房價總市值/股市總市值 : 台灣 = 2.77 <- 80/28.8 : 美國 = 1.33 <- 32/24 : 中國 = 6.8 <- 65/9.5 : 最後簡單的結論，如果把台灣、美國、中國都當成一個人來說 : 台灣這個人人會把 75% 的財產投入沒有產值的房屋中 : 只有 25% 投入相對比較有產值的股市 : 即使是在台灣人對股市的價值容忍度相對很高的份上。(PE值or本益比) : 美國這個人把 57% 的財產放在房屋，43% 放在股市 : 中國這個人把 87% 的財產放在房屋，13% 放在股市 : 這樣看來，中國房市泡沫很大一顆，核彈那種等級 : 土地這麼大還是可以炒房炒的可以這麼兇猛。 : 可能是制度導致中國的這種結果。 : 但中國也許經濟改革之後，股市會有很高的成長潛力。 : 人們都說華人的錢都死在房子裡，還真的不是沒有道理。 : 最簡單來說 : : 十個台積電的價值，才夠買下台灣所有的房子。那麼你會選哪個呢? -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 147.161.250.123 (德國) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/Stock/M.1719925835.A.5A3.html ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc) ※ 轉錄者: promised987 (147.161.250.123 德國), 07/02/2024 21:11:44
推
07/02 21:14, 4月前 , 1F
五年後低接！！！！！！！！！
07/02 21:14, 1F
推
07/02 21:20, 4月前 , 2F
07/02 21:20, 2F
→
07/02 21:20, 4月前 , 3F
九百萬戶房產價值的平均不會是1500萬
07/02 21:20, 3F
→
07/02 21:20, 4月前 , 4F
全台中位數可能在台南的蛋白，以2023來說大概台南中位數77
07/02 21:20, 4F
→
07/02 21:20, 4月前 , 5F
0，假設平均數是中位數的1.2倍，估950-1000萬可能比較合理
07/02 21:20, 5F
推
07/02 21:20, 4月前 , 6F
全台灣預售的成交價平均都不一定有15M，用這個當全台灣九
07/02 21:20, 6F
→
07/02 21:20, 4月前 , 7F
百萬戶的均價也偏離太多了...
07/02 21:20, 7F
→
07/02 21:28, 4月前 , 8F
主要是多戶跟高價貸款管制讓房貸變房屋抵押的週轉金
07/02 21:28, 8F
→
07/02 21:29, 4月前 , 9F
台灣企業獲利高 貢獻GDP純獲利
07/02 21:29, 9F
→
07/02 21:29, 4月前 , 10F
台灣要衝高GDP其實很簡單 漲租金漲工資漲物價漲水電
07/02 21:29, 10F
推
07/02 21:41, 4月前 , 11F
台灣的房子太便宜才會大家一直進場套利
07/02 21:41, 11F
→
07/02 21:42, 4月前 , 12F
大概再漲兩倍就均衡了
07/02 21:42, 12F
推
07/02 21:52, 4月前 , 13F
等漲足
07/02 21:52, 13F
噓
07/02 21:56, 4月前 , 14F
北七計算 台灣2020年存款餘額51兆 現在大概快70兆了
07/02 21:56, 14F
→
07/02 21:56, 4月前 , 15F
拿一大堆沒路用的數字射箭畫靶 就是不找存款總額
07/02 21:56, 15F
→
07/02 21:57, 4月前 , 16F
每年超額存款都3-4兆在增加 銀行錢多到只能低利競爭
07/02 21:57, 16F
→
07/02 21:58, 4月前 , 17F
老師說要考ab 整天在那cdef 然後再來靠北念很多都不考?
07/02 21:58, 17F
噓
07/02 22:01, 4月前 , 18F
房價一直背離你的預期 你應該去檢討你的參數拿錯了什麼
07/02 22:01, 18F
→
07/02 22:01, 4月前 , 19F
不是一直拿著錯的參數在那跳腳 覺得你很對 是這世界錯了
07/02 22:01, 19F
推
07/02 22:05, 4月前 , 20F
拿房地產總市值算總經PE?請問全部人房地產能拿來變現嗎
07/02 22:05, 20F
→
07/02 22:05, 4月前 , 21F
？不用過央行那關了嗎？
07/02 22:05, 21F
噓
07/02 22:06, 4月前 , 22F
我念書的時 寫報告是過去5年XX經濟情況如何 試論述理由
07/02 22:06, 22F
→
07/02 22:07, 4月前 , 23F
現在變成你覺得應該如何 所以到處湊資料想辦法寫一篇了阿
07/02 22:07, 23F
推
07/02 22:11, 4月前 , 24F
確認房價與gdp有無背離即可
07/02 22:11, 24F
推
07/02 22:13, 4月前 , 25F
還是回歸到基本面供與需，是誰耍智障打供給？後來誰又在
07/02 22:13, 25F
→
07/02 22:13, 4月前 , 26F
經濟復甦時期刺激需求？
07/02 22:13, 26F
推
07/02 22:19, 4月前 , 27F
唉
07/02 22:19, 27F
推
07/02 22:30, 4月前 , 28F
認真想想 這要系統性寫到底要從何下手呢...
07/02 22:30, 28F
推
07/02 22:42, 4月前 , 29F
期待Kris 大大的分享哈哈
07/02 22:42, 29F
推
07/03 02:08, 4月前 , 30F
寫得不錯
07/03 02:08, 30F
噓
07/03 06:31, 4月前 , 31F
低能沒邏輯
07/03 06:31, 31F
推
07/03 07:05, 4月前 , 32F
期待Kris的大作
07/03 07:05, 32F
→
07/03 16:16, 4月前 , 33F
亂比一通,中國跟美國的量體跟台灣大小落差這麼大
07/03 16:16, 33F
→
07/03 16:16, 4月前 , 34F
怎麼會放在同一個基準上去比較?如果你用中華民國憲法
07/03 16:16, 34F
→
07/03 16:17, 4月前 , 35F
去看,台灣你應該比的是中國的一個省的規模
07/03 16:17, 35F
推
07/03 16:27, 4月前 , 36F
超額儲蓄是房貸餘額的五倍怎麼不說
07/03 16:27, 36F
→
07/03 17:13, 4月前 , 37F
我按你的房價總市值/gdp算,上海這個數字現在還有8.44
07/03 17:13, 37F
→
07/03 17:18, 4月前 , 38F
剛好有找到中國自己就有人做了住房市值/gdp的數字
07/03 17:18, 38F
→
07/03 17:21, 4月前 , 39F
07/03 17:21, 39F
→
07/03 17:21, 4月前 , 40F
先不管你估算台灣的房價總市值數字準確度,就算照你講的
07/03 17:21, 40F
→
07/03 17:22, 4月前 , 41F
台灣總市值在GDP不增加的情形下先再漲個一倍才能跟上海
07/03 17:22, 41F
→
07/03 17:23, 4月前 , 42F
互相比較,你覺得這樣比較有意義嗎?
07/03 17:23, 42F
→
07/03 19:32, 4月前 , 43F
用城市對比一個國家量體的東西似乎不妥
07/03 19:32, 43F
→
07/03 23:40, 4月前 , 44F
你都知道城市比國家不妥,那你怎麼會認為台灣大小狀況
07/03 23:40, 44F
→
07/03 23:40, 4月前 , 45F
可以直接拿去跟中國跟美國這種人口十倍以上,幅員大更多
07/03 23:40, 45F
→
07/03 23:41, 4月前 , 46F
的量體去直接比較,你就是已經先找好了你想設定的標的
07/03 23:41, 46F
→
07/03 23:42, 4月前 , 47F
然後試圖證明你的比較合理而已呀,不然你要不要把所有
07/03 23:42, 47F
→
07/03 23:42, 4月前 , 48F
各種不同大大小小的經濟體全部比較一遍看看?
07/03 23:42, 48F
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