[閒聊]台中南北邊海嘯過後的新案趨勢觀察
最近跟幾個代銷專案或從業人士聊天
剛好不少朋友手上的案子都是醞釀已久準備推出
建商大小和地點分布在熱門和冷門地段都有
這剛好讓我可以看看金龍海嘯過後台中新案行情的變化到底如何
我個人覺得目前預售建商都還是很守住價格
並且依舊按照過去的步調隨著銷售慢慢調價
但接待中心的人是明顯是減少的
這個兩家O宇建商的不同朋友都有分別跟我提過XD
不過這並不意味著預售屋會出現大幅下修求銷量的狀況
雖然崩跌是網路上最熱衷的話題
但認識的所有業內人士和投資朋朋真的沒人有這樣的想法XD
崩這個話題甚至不曾出現在我們的談資中，大家都只是在講客人很少而已
話說在討論單價的時候一定要把坪數這個因素納入考量
因為他對單價有直接顯著的影響
只講單價不提坪數是沒意義的，兩個要同時討論才能全面理解價格走勢
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台中機捷 - 登陽華境
這倒是已經開案一段時間了
北屯登陽真的是老朋友，一直以來也跟不少鄉民私信聊過機捷登陽好幾案
真心推薦朋友們來看看這案
在這個近年一直在講破60萬的機捷G0，實際上三房也就50初頭萬
現在這案實登均價52萬
對比北屯舊市區寶佳櫻花均價也是52萬(那寶佳以上等級應該會再加上去)
上74快、11~12分鐘步行到捷運、重劃
我認為剛需沒有什麼好選的了，這作為74內家庭首購很合適
這價格只能說穩到不行大概不會受海嘯影響
畢竟登陽自己的案子上清宇現在三房也是成交50萬以上
再往前推前一案林映道已經是3年前的案子了
如果三年前買了那個價格要自住，我想少有人捨得拿出來賣只為了價差的XD
我當然也不認為房地產還可以投資賺到什麼大錢，但不想付房租的話
這價格長遠來看是很甜的
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松竹車站 - 鴻邑松崨境
台中少數的雙鐵共構，就機捷再往南一點點，小建商
朋友是跟我說投資案可以衝，因為超低總
實際上來看規劃確實也是
我是也覺得不用強調投資，其實就是年輕人首購，整案幾乎都是23坪全兩房規劃
90戶左右，還行
成交應該就55上下。靠單價為什麼比機捷還貴？因為坪數小很多，機捷兩房都見6了
(23*55)+185=1450萬(車位可選機械，上135下85)
這總價就是74內舊台中市門牌現在電梯大樓預售最便宜的首購價
很難再看到更低
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十期 - 高綺建設軍福段案
醞釀中，消息極少
74內首購很難1400以下，但74外北屯門牌可以
完全沒聽過的建商，聊了一下是建材起家，基地原本是他們建材公司的辦公室XD
22坪兩房兩衛廁所開窗，25坪「三房兩衛」都開窗
台中終於也出現了這種產品了嗎？！
25坪三房極致了，我自己好奇到想馬上衝去找朋友看圖XD
當然便宜必有因
朋友有說這案不是全部都可以配到車位
另一方面建案規劃蓋七樓、地下一層，總價預計「1000~1300」
我個人覺得能把總價壓到這樣的最大原因還是因為建築成本有壓低(七樓和B1)
建築成本上升這件事情絕對是事實，也是我覺得房價最大的支撐
這後面我會再稍微提到
回到這案來說，極致壓縮三房雙衛浴開窗加上低總
這位置有十期機能+近74
如果真的不超過1300萬，便宜是硬道理
話說蓋七樓都是這個價，那這個區域若蓋成15樓大樓，可以預期大概也是接近50萬的
--
八期 - 寶樺境溪行
小建商，案量不多，但前一案寶樺境美術剛好有朋友朋友有買
小精品質感+植栽，雖然植栽爭議多，但我是認為植栽多很氣派漂亮派的
話說雖然大家都說北屯才有話題啥的
從市場上看我認為南屯的市場認同度還是非常高的
這案對我來說戶數太少(30戶左右)
我自己喜歡戶數再略多一點的社區
但少也有朋友愛，就是喜歡單純
植栽+南屯八期=貴啦，40坪三房雙車，3000萬，一坪65上下吧
如果北屯櫻花均價52，那高於寶佳的再北屯舊市區大概就是55~60
如果是這樣，那八期你願意給多少呢？我認為這就是現在八期行情價
戶數少沒辦法有太多的策略性調價，感覺也很難再壓了
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十三期 - 育堂
醞釀中，但可靠消息11月中放一般客人進場
我自己也是最期待這一案開案狀況如何，因為這只要賣的順
大概台中就可以100%確定完全不用擔心
也安排朋友們要第一波衝進去看看了
10分鐘步行到捷運、南屯十三期門牌、近百貨；近文心路
地點上來講對我來說沒有什麼好挑剔的了
所以重點還是，在金龍海嘯下，他可以賣多少才會順
旁邊順天也是大家都在等，放話說要75萬以上
兩者都是三房以上的規劃，價格能壓低就是用坪數
直白點說，順天確實地點更好，但我不認為順天在坪數偏大的狀況下
可以開75萬以上
我認為順天最後實際成交價是在70上下，部分戶型樓層甚至有可能見6
育堂一定會開比順天低，品牌力問題
賣房子這種事，一鼓作氣再而衰，第一波沒衝起來，後面都難
但現在買氣確實不好，要衝買氣一定在價格上有點彈性
但旁邊寶樺賣65左右
我認為育堂第一波價格也是在65左右徘徊
而部分戶別加上現在的買氣和品牌力問題，我甚至認為可能把部分較差條件的
壓在65以下來衝成交量
金龍海嘯來要撿是要撿這種東西，不是期待13期打八折50萬想買這個
我之前有發過一篇文獎13、14期現在只要60幾可以進去就都是太便宜
這意思不是說要買這邊賺錢
而是當你要自住、市區南屯、近捷運、有重劃、近高鐵、新屋
這些條件下60萬不衝，以後同價格絕對是買不到這種位置了
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這幾個地區看下來，我認為台中的價格帶切的很明顯，這表示各區的支撐是很足夠的
雖然建案價格多少會因為建商水平而略有調整，但大致上來說
梧棲海線：30~40
74外熱區：40~50(烏日、太平、沙鹿)
74內機捷及部份舊市區：50~60
74內13、14期及部份舊市區：60~80
水湳經貿特區、7期：80以上甚至破100
房子蓋在哪個位置大概就已經決定會是哪個價格區間
假設真的有跌幅14期跌回50萬，那機捷怎麼辦？
還是機捷跟跌回40萬，但這樣那沙鹿怎辦？
沙鹿跌回30萬以下，那梧棲怎麼辦？
梧棲沒辦法跌阿
因為建築成本就是在這，梧棲跌不下去，頂多套
那反向推回來，因為每一區背後都有後面一區支撐
整體來說是很難有什麼有感跌福的，建商會逼你退一區買而不是逼自己降價
--
我的看法一直都是建商會通過調整推案速度和產品規劃來場空市場節奏
2014到2016年那段大坪數房型價格崩跌的情況未來已經不太可能再出現
其他地區沒這麼熟悉，不好說
但台中在建商和但銷的精心調控下，台中的預售市場大概還是會保持穩定緩慢往上
的價格調整步調，跟著通膨走
預售這玩意可以賣三~四年，只要房子蓋好前有接近完銷
銷售的任務就算圓滿達成了，不是一定都要力求短期完銷
有資本的建商甚至不需要大量周轉，反而還希望銷售期拉長
讓自己可以慢慢根據市場狀況調整價格
以免自己少賺XD
順帶一提
為什麼74外熱鬧地段沒提到大里
因為我認為大里真的是偏特殊的市場
登陽閱涵45坪以上的偏大坪數，單價竟然還賣比40坪機捷還貴？
這結果銷量是還可以？！
真心佩服大里人的財力和在地認同度
(我認為非大里人很少會跳進去買大里)
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.200.89.61 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1730969884.A.DC6.html
※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 11/07/2024 17:09:47
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如果你是說1328那間兩房，你這個算法是不行的
上面寫權狀35坪這100%是含車位而且是平車的價格
大致來算他應該是
26房屋坪和9坪車位坪
1330-130車位=1200
1200/26坪=46.1
他應該已經把價格拉到46萬，而不是40以下
就算你說車位行情現在是200好了他單價也是43.5萬
發哥本來就不貴，不覺得這價格有什麼撐不住或破壞行情的跡象
※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 11/07/2024 17:17:12
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兩案鎖定的客群和定位可能有差，我真的太佩服大里人了
至於優付我覺得還好啦
富宇出來的時候我剛好介紹一個朋友去買上清宇兩房，他當時也是買48~49忘了
反正接近50
結果現在三房也已經50幾在賣
我認為現在兩房開到60真的是行情到了
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大大滿精闢的的
這我也覺得可以再觀察，但中古本來就因為多了仲介費這個便因
會有一定程度的調整彈性，有非常明顯的漲跌幅才比較好看出來
※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 11/07/2024 17:35:54
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我覺得還好，發哥一直以來就是這樣，而這也是我不喜歡買發哥投資的原因
已成屋的博克萊、博識也是一樣的結果
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我個人認為機捷投資客多的這個前提是有錯誤的
機捷釋出的成屋並沒有很多，這邊的房仲一直都很缺房賣
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很多在成屋前就轉約轉掉了，機捷的案子有一大半是在可以轉約時蓋好的
那沒轉的就是長住、後面接手轉約案或成屋案的幾乎都是自住客居多投資客比較少
我認同有機捷投資客阿因為我自己就是，但我現在也還住在這XD
要我個人認為發哥的案子不管是哪一區都是是投資客比例極高的案子
只是自己沒有感受到機捷特區這邊有投資客比例有比其他地區多的跡象
(比較對象如14期、水湳、太平等)
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這價格版上一堆大大會願意馬上付錢買XD
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我認為應該要把這區位定位為接手機捷、太平新光的首購重劃區
(因為其他近台中舊市區重劃不具備首購性質)
因為首購重劃一定有市場，所以是看好的
比較近的首購重劃，高鐵特區地剩太少了、機捷逐漸不便宜、太平新光也快蓋滿
單元13還要太久
只是在定位為首購區的同時他又低密度，這樣應該很難有什麼快速堆疊以及價格優勢？
因為我自己不覺得他定位不是首購，不然會撞13期
我胡謅一通啦，還是看真的開始配地後狀況如何XD
※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 11/07/2024 18:26:58
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就
便宜XD
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中古屋不熟但
看南區或許有機會，但中山苑、鳳止高梧這種特別好點的應該會接近50
靠忠明南路一點應該可以40幾
※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 11/07/2024 18:35:20
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超級未來！
惠宇沒有啥好分析的吧就一定會賣很順阿
70幾肯定穩穩的
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我覺得育堂是有機會挑戰3000以下，也可能是我自己的錯誤期待
南悅北屯案我自己很喜歡，但論品牌力應該也沒有特別好？
我自己覺得他地點相對又弱一點
不過會特別提育堂只是因為我有跟這一案的人聊到
南悅的人單純沒有聊到而已XD
※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 11/07/2024 18:42:53
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所以我覺得他們價差應該會做出來，另一方面順天評數應該又大了一些
差那個4~5坪再乘上單價其實滿有感的
※ 編輯: ttyy (223.200.89.61 臺灣), 11/07/2024 18:45:54
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