[心得] 汐止畢業文

看板home-sale (房屋交易)作者vacuousmoon (DD)時間8小時前 (2025/05/12 23:24)推噓26(26推 0噓 13→)

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個人背景台南人北漂八年，前三年住台北信義，後五年住汐止，內科工作，現職年薪大概百萬初，目前開車上下班，家裡無後援，也沒有兩老需要照顧。買房動機本身並沒有剛性需求，如果有的話也不用考慮市場狀況了，代表時間到了就是該選一間價格可負擔，屋況地點可接受的房子，只能說生不逢時。原本預計明年底才要買房，大概是在不影響現有投資部位的狀況下，能夠存到頭期款的時間。鍵盤看過淡海新市鎮，蒙R波 A7，如果純自住偏好有管理有車位的電梯大樓，實際去過淡海周遭，環境真的好，也有輕軌可搭，但通勤時間是硬傷，開車的話未來淡北道路完工可能可以節省更多時間。淡江大橋雖然接國一高架，但每次開車聽到從西邊來的車流速度對我大概沒什麼幫助，只好安慰自己用時間換金錢吧，沒想到年後在租屋處附近看到還不錯的物件，離傳說中的汐止捷運也近。希望不要又只是動工典禮，私心覺得是自住投資皆宜的地點，算一算投資部位賣掉勉強湊得到頭期款，配合政府新青安德政，自付額也過得去，於是從鍵盤賞屋進化到實體看房，開始了看房之旅。開始看房第一次約看蠻緊張的，完全不知道要看什麼，只知道看房屋格局，其他注意事項如管理費，公設維護，管委會財務狀況等都是房仲有講才想到。有了第一次經驗大概知道有哪些事情要注意後，後續看了汐止伯爵山莊，總價一千內的大概也只剩下最山上那幾個社區，其中有一戶讓人很心動，景觀真的很好可以看見101，屋況也維持的不錯，如果不是交通硬傷可能就下斡旋了，個人比較偏好郊區安靜的地方，基本上開車上下班所以有沒有大眾運輸其實沒差，但如果未來女友來住可能就比較麻煩。也看了其他兩間附近的公寓，屋主說是要接家人來住，但家人嫌太麻煩就沒搬了，感覺就是投資客的房屋，看實價也沒有多便宜，基本上開價地點跟屋況買到撞到，實在想不透為什麼會買在那。如果自住自己爽就算了，投資地點很重要吧？那邊除了滿滿的綠意也不會有其他建設了，當然沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格，這次看完後反而開始思考自己買房的初衷是什麼。老實說現在租的房子並沒有不好，房租也便宜，如果以附近的價格，想要買到相同的生活品質，勢必會壓縮其他金錢的運用空間，深深感受到什麼叫看得上的買不起，看得起的不想買。如果硬要買房要馬犧牲時間通勤，要馬犧牲金流省時間，後續排列了自己的需求，空間地點有無管理車位等等，最後還是跟房仲決定在租屋處附近尋找物件，只是預算稍微提高了一點。前後又看了水泥花園，預算勉強到達，好處是基本上買完即可入住，公設條件都是我想要，可惜看的兩間一間空間小還又多隔間，另外一間面向不佳，夏季免費粉塵吃到飽，因緣際會下有看到一間已售出高樓層面向格局都很喜歡的，難怪會被秒殺。再來是前段二樓老公寓，屋主有稍微整理，有些地方用木板做裝潢，所以看不到牆面狀況，一樓天花板鋼筋外露，考量屋況以及格局就暫時放置Play了，不然以五樓公寓建地比小於三來說真的優。如果單純投資大概會買來租人，當然汐止要加速都更可能要學大直或三重旁邊有新建案幫忙才有辦法。中段的電梯大樓，也是預算內一房一廳，但缺點沒有陽台，沒有天然瓦斯，洗衣服沒得晾太麻煩，雖然可以用洗脫烘解決，但少了陽台好像哪裡怪怪的，也無法想像空間要怎麼規劃。學校對面的新古屋，印象很深刻，面大馬路跟學校，可以想像那個車流聲跟其他噪音，但最為驚悚的是一坪一百的管理費，然後垃圾代收還要用專用垃圾袋，看房的時候也沒看到警衛，運動房放個三台機器交代一下，基本上也是屬於買到撞到型。看房中間也有考慮過買孤島花園預售轉約，研究後發現自備款要更多直接放棄。後段則看了印象中常上新聞的電梯大樓，優點是含車位，且電梯直達，空間除了夾層稍微矮了一點，規劃上也沒有什麼浪費，只是裝潢不喜歡可能要重新處理又是一筆，感覺會爆預算，且客廳開窗可以清楚聽見北二高的車流聲，跟前段的夾層屋相比又大了些，如果單純小家庭自住的話我可能就選這邊了，缺點走路到火車站以及未來的捷運站可能會有點遠。後續又回去看前段電梯大樓第二間小套房，說實在汐止真的很多這種4米2挑高的建物，對於身高高的人來說實在是很痛苦，走在上層都覺得自己在當車媒，在那量頭部離天花板有幾個指頭寬，個人觀感這間格局比起第一次看的房更差，夾層用好用滿，導致空間壓縮感更重，私心希望至少有個小小的挑高客廳吧？夾層重新施作也怕怕的，於是就放棄了。出價後續進行了第一次出價，第一次看的那間小套房，看實價登錄社區最高70/坪開了71/坪，結果屋主想要77/坪賣，也許聽到我的報價森七七，考量到銀行鑑價不到，需要準備更多自備款的狀況只好放棄了，不然以地點來說真的是很好，離未來雙捷運近，台鐵汐科站也近，樓下也有公車站，如果以後想要走路到捷運站大概只剩下前段可以選了。其實還有些投資客裝潢的公寓買了直接入住沒煩惱，但偏偏公寓坪數對我來說都太大，而且位在四五樓，對我來說只是住更大的房子而已，搬過幾次行李箱，公寓四五樓真的累。最後很幸運的在附近找到小兩房的二樓公寓，一樣在前段，且有社區管理。雖然原始格局沒有到非常好，但透過裝潢還是可以接受，腦海中也大概浮現出室內想要的樣子，於是進行了第二次出價，價格以就近一年附近公寓實登平均。其實有耳聞屋主可以接受的價格，也去附近常去的店家跟老闆開槓打聽相關情報，因為屋況還有地方需要處理比較好貸款，所以個人開價在扣掉相關工程，也簽了斡旋單，房仲也很積極幫忙跟屋主聯絡，最後電話談定成交在屋主原本預計的價格，而屋況修繕的部分由屋主負擔，隔天就簽約了。所以也沒有體驗到斡旋小房間來回議價的情境，不過一樣有進去小房間就是，順便多吃了一餐麥當勞，老實說能以40/坪左右開頭的價格買到有管理的老公寓，而且離火車站及未來捷運站走路也只要十分鐘的狀況，沒什麼好挑惕的，對我來說已經是心目中的A案了。當然後續還需要裝潢費用，但已經滿足一開始自己預設的條件，在我可以負擔的金流卻又不影響生活的預算下，去購買能留給自己最多時間而且最多幸福感的地方。小插曲原本想說新青安穩穩的，送貸時間剛好是板上沸沸揚揚討論收支比的時間，本來想應該不會那麼倒霉吧，結果第一次聯絡說因為我還有信貸跟信用卡分期付款的關係只能核貸65成，其實本身工作也有配合的銀行可以貸到八成，但看在利率的份上只好降槓桿了，也剛好股市一部分的部位躲過這次股災，最莫名其妙的應該是信用卡分期，明明只剩下一兩期的牌照稅分期，卻還是需要手動停止分期才能貸到八成，也只能乖乖照做。心得老實說看新聞什麼房價跌房價漲其實沒什麼幫助，實際去走一遍才會知道，每個地點每個物件都不同，看大趨勢去判斷房價其實很雞肋，地點好的地方終究有他的價值，保值性也高，地點不好的地方就算金錢氾濫漲上來，後續開始緊縮只會變得流動性困難，或者價格回復原狀而已，當然地點好不好這件事有可能因為政府政策而變化，但大方向交通機能，生活機能，工作機會等等，這些即使要變化也需要數十年才有辦法，有些物件就是賣一間少一間，例如捷運宅，高鐵宅，我想板上高手都已經講到爛掉了，這些建設已經落地了，不太可能遷移地點吧，頂多再多設站而已，準備卡位宜蘭屏東高鐵宅了嗎？有些地方退休再買也可以，反正物件抗性在那邊，沒有必要急著去。在房版潛水快五年了，看各路大神的發文真的學到很多東西，不管是好的或是壞的都有執得思考的點。最後謝謝各位房版大大，要來補修裝潢了。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 211.76.67.192 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1747063440.A.D3C.html

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lucky466

05/12 23:28, 8小時前 , 1^F

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shter

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shter

05/12 23:30, 8小時前 , 3^F

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