[閒聊] 賣屋的屋主也是要做功課...

看板home-sale (房屋交易)作者zeroyaking (賣屋貓奴才!!)時間1天前 (2026/05/05 08:14)推噓32(46推 14噓 246→)

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真的快笑死昨天傍晚打好這篇想說今天要分享到版上就有人早上貼專任違約被告的新聞.....只能說剛剛好跟要說的內容完全符合圖文詳細版連結在這 : https://zeroyaking.blogspot.com/2026/05/blog-post.html 你是哪種屋主？ 1.在591跟各家平台1掛了自售接了十幾通電話沒有一通是真買方全是仲介有人假裝買方假裝看屋有人詢問探你底價有人直接要你給委託 2.廣告半天好不容易來了一組看屋買方在你家裡走來走去說採光不好格局奇怪裝潢老舊樓層不對東嫌西賢你氣得牙癢癢但還得點頭賠笑因為你不知道他到底是買方還是假買方到底是在挑剔還是故意在議價 3.或是你受不了了給仲介委託了等了一兩個個月仲介終於打來回報了你以為有好消息結果說：你房子都沒人看要降價喔! 如果你有以上任何一種感受這篇文章是寫給你的 <一> 自售的如意算盤~~~為了解釋清楚用1000萬來舉例很多屋主決定自售理由很單純~要省仲介費我們把數字攤開來看房子售價1000萬仲介服務費通常為賣方百分之4 買方百分之2 也就是賣方服務費40萬買方服務費20萬合計60萬如果最後成交價1000萬這四十萬是另外支付的屋主扣除服務費拿到手是960萬屋主自售的如意算盤是：我自己賣~省下40萬不就多賺40萬嗎? 但這個算法有個可能沒想過的漏洞~你省下的那40萬不會乖乖待在你口袋裡買方也知道你沒有仲介處理他坐下來第一句話就是：你自售省了仲介費，可以便宜一點嗎？你省的那40萬很可能只是只是在決定這筆錢是給仲介還是讓給買方從來就不是你能多賺的更現實的問題是~~ 有沒有把握在沒有買方來源行銷資源沒有篩選機制沒有談判支援的情況下一個人確定能守住1000萬的成交價常常看到很多自售屋主最後的結果~~960萬守都守不住。 <二> 自售的現實~~沒有人告訴有多耗精神跟時間數字的問題還只是開始自售還有另一道關必須自己處理房子剛掛出去大部分找上門的幾乎全是仲介他們有各種問法有人假裝買方來看屋有的假裝出價來探底價有人說你房子有問題來施壓有人開口就要你給委託光是應付這些電話訊息整天沒完沒了真正的買方來了帶看時間喬半天帶看自己來買方嘴巴超臭屋內嫌東嫌西挑三揀四是正常的問題是你能接受嗎？你有辦法在被嫌的當下保持冷靜同時還要判斷對方是真的在挑剔還是真的誠意買方嗎？談判談價格的時候更難對面坐的可能是經驗豐富的投資客要抄便宜或是帶著自己仲介一起來出謀劃策的買方一個人對有準備的對手談判桌上的籌碼從一開始就不對等買賣合約斡旋要約書瑕疵擔保交屋條件履約保證每個環節都有眉角還環環相扣就算你找了雙代書雙方還是彼此不相信彼此一個不小心價金出入過戶流程契約只要出了問題省下來的40萬可能一毛都不剩還要賠上後續的糾紛與時間。 <三> 自售物件真的比較便宜嗎這裡有一個真相值得讓屋主和買方都看清楚買方看到自售物件心裡通常會想：沒仲介費應該可以便宜買方但屋主自售的售價那40萬他早就加進去了~他不打算便宜給你自己賺居多可以想想拼命幫他帶看跑腿處理所有瑣碎事務的仲介都不願意付服務費屋主跟買方非親非故素昧平生屋主為何要把仲介費40萬便宜給你再來有些買方自作聰明想說跳過仲介找屋主想說省20萬服務費但他坐下來會不會有有另一個念頭：屋主也省了40萬賣方服務費他憑什麼自己賺？便宜我一點不是很合理嗎？屋主以為賺了40萬買方盯著的是60萬兩個人都想要這筆費用最後看誰更會談判沒有仲介在中間素人對素人確定你是贏的那個嗎？還有更荒謬的有些自售屋主嘴巴上說：我賣你行情價，你買方還省了二十萬服務費聽起來很佛心但他心裡盤算的是把屋主仲介費40萬先賺到再把買方省下來的20萬加價上去自售的真實目標是把那60萬全部放自己口袋~還覺得自售屋主很佛心? <四> 找仲介是對的~但不是隨便找決定找仲介是正確的方向畢竟讓專業的來但找錯人比自售更慘很多屋主的選仲介方式是誰先打來就給誰或是哪家估價高就給誰老實講啦~買一支手機都會看評鑑看開箱影片比較規格找一個要幫你賣人生最大資產的人怎麼可以隨便找了以後再來說不認真不努力專任沒有用建議你找3-4個仲介來討論認真面試他們可以問這幾個問題已經看過我的房子覺得優勢跟可賣點是什麼? 認為這間房子的目標客群是主打哪一種人你會怎麼找到這些客戶打算用什麼方式行銷這間房子？帶看有什麼策略可以讓買方會想要主動談價格? 聽答案的時候要注意如果仲介說~我們公司客戶很多 ~我會努力推~等等空話這不是答案這其實是廢話這種好聽話每個仲介都會講然後接了委託後又跟一開始完全不一樣真正在準備的仲介回答會是具體的是會準備的到房子優勢在哪裡哪一類買方最可能成交他打算怎麼去觸及這群客戶讓你聽完會有一種:對，他真的有認真在考慮這些點的感覺這才是你要委託的仲介另外還有一個關鍵問題一定要問：目前的理想價格跟市況比較怎麼樣? 如果只是想騙委託的仲介這時候會說:可以可以不貴很快就賣掉後先把委託簽下來之後再狂丟買方說太貴等幹話真正在認真做事的仲介會給一個誠實的市場成交價格區間就算答案可能不是你屋主想聽的也會溝通清楚這種人才值得你把房子交給他寧願前面先討論而不是接了委託後冷凍冷藏再來損房子 <五> 簽了專任委託之後~觀察才要開始找到合適的仲介簽了專任委託不是就放手不管了一兩週內有沒有主動回報？不一定要有顯著成果但應該告訴這段時間多少詢問帶了幾組看屋市場反應如何下一步打算怎麼做哪怕這週一組都沒有他也應該回報: 這陣子市場沒反應可以互相來討論看看有沒有其他方式可以嘗試而不是坐著等死沒有客人不是問題沒有溝通沒有想法只會要你降價才是問題市場本來就有高低起伏冷有時候需要時間醞釀也很很正常如果回報永遠只有一件事：降價降價降價! 那他不是在賣房是在等屋主先妥協是沒辦法而逃避責任的做法等到續約的時候就不需要客氣了 <六> 有人出價就勇敢出來見面談很多屋主收到出價消息第一個反應是：仲介去談就好談好再告訴結果其實屋主可以主動一點當仲介說買方出價可以直接說：可以安排我們見個面討論屋況等細節嗎? 見面不等於妥協不需要急著讓價可以單純來了解對方買方看到屋主本人願意坐下來會知道是認真的談判態度會更明確仲介看到屋主積極參與也知道這個案子值得全力去推還可以透過見面了解買方的真實狀況為什麼想買資金準備到哪裡時間點怎麼安排這些情報在談判時可以得到更大優勢見面沒有任何損失見面之後談成了呢？化被動等消息為主動坐上談判桌這種心態轉換蠻多屋主從來沒想過 <七> 給仲介時間其實沒有損失找到了你認為合適談得來也覺得可以信任的仲介不要小氣給他一個完整專任的機會人是互相的你相信別人對方也會相信你可以先給專任委託1-2個月讓他去嘗試沒有賣掉不需要付出任何費用沒有成交不需要支出服務費你的損失是零你給的是時間換來的是一個你認真挑選過的人全力投入認真挑了人給了時間也站出來見面談能做的都做了剩下的交給他當然如果服務不好或是沒有回報進度委託時間到也能找其他仲介處理進可攻退可守 <八> 服務費不是成本~是投資很多人以為省了服務費就是賺到了但現實往往是反過來的價格的高低從來不是由有沒有仲介決定的端看的是哪一方的仲介能力有能力的仲介賣方這邊能把價格拉高買方那邊能把價格談低這個能力的價值談出的價差常常遠超過服務費省服務費省的是小錢找錯人或自己來損失的才是大錢其實這件事可以很簡單前面說了這麼多最後給一個最簡單的思考方式屋主只需要想清楚一件事：不含仲介費最後要拿回多少錢？剩下的讓仲介去處理買方只需要想清楚一件事：最多願意付多少錢內含服務費？剩下的讓仲介去想辦法不用自己算服務費多少錢幾趴不用煩惱怎麼跟對方周旋不用擔心合約哪裡有問題這些本來就是仲介該處理部分事情簡單化反而得到最大的效益複雜的事情交給專業的人處理要守住自己的底線就好 <九>處理案子時仲介站哪一邊很多人問我做仲介這麼久是站在屋主那邊還是買方那一邊我的答案很誠實：誰委託我誰給我服務費我就站誰那邊跟我同一陣線的屋主跟買方我會把所有能用的資源跟經驗竭盡全力上去處理到底但如果你站在對立面那當然不好意思啦.... 賣房這件事最終你要做的只有一個選擇事前審核交給一個親自面試過觀察過決定信任的人全權信任會帶來更好的圓滿結果其他文章分享買屋初心者第一課下斡旋前要知道的事斡旋、謄本、見面談 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/03/blog-post_12.html 謄本上的他項權利銀行、融資公司、錢莊放款差在哪裡 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/03/blog-post_11.html 第二戶從5成變6成——門剛開一條縫，你要進去還是繼續等？ https://zeroyaking.blogspot.com/2026/03/56.html -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！精選台南好房照片：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.47.174.104 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1777940086.A.876.html

推

qkla

05/05 08:16, 1天前 , 1^F

05/05 08:16, 1^F

謝謝你我已經在板上成交100多間專任了!!

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xxio

05/05 08:20, 1天前 , 2^F

05/05 08:20, 2^F

四月就專任版上鄉民兩間成交這種文章沒有很難有經驗就寫得出來月初台南成大旁的東寧大地專任委託第三天成交鄉民買方月中安平運河旁安北路透天專任委託第一天就賣掉台北鄉民屋主謝謝您給我宣傳的機會

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CMCC

05/05 08:22, 1天前 , 3^F

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推

tim110224

05/05 08:24, 1天前 , 4^F

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我前幾年體力好拼命衝成交完就出國玩半個月以上現在身體出了問題才會想用腦子的知識跟經驗來分享跟我聯繫過的鄉民都知道我一周有三天下午是要到診所報到的

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ChikanDesu

05/05 08:25, 1天前 , 5^F

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ChikanDesu

05/05 08:25, 1天前 , 6^F

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ChikanDesu

05/05 08:25, 1天前 , 7^F

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ChikanDesu

05/05 08:25, 1天前 , 8^F

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是的會擔心就短期看表現等於表現好給他續表現不好就換今天不是客人多寡出價與否是要看仲介到底有沒有做事情不然講難聽一點啦........一般約丟一堆石沉大海回報寥寥無幾每個仲介都不在乎有比較好嗎..... 你短約反而仲介會在意我有時間但不多要快點處理

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ChikanDesu

05/05 08:27, 1天前 , 9^F

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ChikanDesu

05/05 08:27, 1天前 , 10^F

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所以我特地打了這篇工具要仔細挑選不是隨便拿了把爛刀再來說刀子都不好我等等要從市區到善化處理一個案子上周高雄鄉民屋主專任委託他就是遇到爛的文案爛拍得醜帶看不認真因為人情壓力給他一年半專任中間有客戶出價格也不積極終於受不了來找我了 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:29:52 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.174.104 臺灣), 05/05/2026 08:31:37

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supereva

05/05 08:37, 1天前 , 11^F

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supereva

05/05 08:37, 1天前 , 12^F

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推

zzxzero

05/05 08:38, 1天前 , 13^F

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