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[新聞] 萬一中共打台灣，房地產鐵定崩盤？為何烏

看板home-sale (房屋交易)作者 (雄邁可)時間1天前 (2026/05/05 19:37), 編輯推噓21(26推 5噓 36→)
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萬一中共打台灣，房地產鐵定崩盤？為何烏克蘭首都房價逆勢上漲？「紅色沙灘」清單揭曉 ：這兩個地方最危險 編按：面對台海地緣政治緊張，還能買房嗎？要換美金或黃金嗎？還是應該去海外置產？現 金、土地、股票，還有價值嗎？ 別用「和平時期的邏輯」，來處理「動盪時代的財富」。經濟學博士劉玉皙的一場閉門講座 ，探討「地緣風險」時代的理財與風險管理，曾引發「跪求筆記」熱潮。 許多台灣人一面擔憂戰爭風險，一面卻持續投入房地產市場，甚至背負20至30年的房貸。這 樣的行為看似矛盾，但根據劉玉皙博士的分析，從經濟學與財務管理角度來看，這其實是「 理性的避險行為」。 為什麼戰時買房是理性的？ 劉玉皙指出，戰爭對個人資產最大的威脅是本國貨幣貶值與惡 性通貨膨脹。在這樣的極端環境下，資產分為「名目資產」（如現金、保單）與「實質資產 」（如房地產、股票、黃金）。 名目資產的價值不會隨物價調整，而房地產等實質資產的價格卻能隨著物價上漲而調升，具 有抗通膨的保值作用。 觀察烏俄戰爭經驗，烏克蘭首都基輔的房地產市場在2022年開戰後，甚至微幅上漲了7%。原 因除了房地產本身具備實質資產特性外，大量來自東部戰區的難民湧入相對安全的基輔，推 升了當地的購屋需求。 然而，劉玉皙提醒，台灣難以完全複製烏克蘭的房市經驗。因為台灣四面環海，共軍登陸地 點難以預測，無論是基隆、淡水，甚至是花蓮或台中都有可能，這導致台灣很難像烏克蘭一 樣界定明確的「大後方」。 針對部分民眾企圖購買海外房地產作為戰時避難所，劉玉皙強烈不建議。她直言，購買海外 房產並不能幫助取得居留權或加速入境。此外，跨國置產不僅容易買錯標的（例如買到美國 易受颶風侵襲的別墅區），且在美、日等國持有房產的稅金、暖氣費用與修繕成本極其高昂 ，絕非理想的避險投資。 雖然房地產與土地在戰後重建家園時具有核心的基礎價值，但民眾仍須留意房地產的「流動 性風險」。在戰時，多數人沒有閒情逸致等待房屋變現，急需資金時極難脫手。因此，房產 雖具保值優勢，民眾的理財規劃仍需留有充足的緊急預備金，以應付日常開銷與戰時維持信 用評等所需，切勿將所有資金孤注一擲於單一市場中。 在台灣，房子不只是住所，更構成了家庭財富的絕大部分。當地緣政治風險亮起紅燈，房地 產往往會面臨兩種截然不同的評價： 有人認為它是「不動產」，戰火一來就會被打爛、價值會直接歸零；有人則認為它是「實質 資產」，是應對本幣崩潰最強大的盾牌。到底哪一種觀點比較對？ 萬一中共打過來，房子價值會歸零嗎？為何欠房貸反而受益？ 局勢動盪、通膨和貨幣貶值時，名目資產將會備受衝擊。對存款人而言，資產是大幅縮水了 ，但是對欠債人來說，情況恰恰相反。 向銀行借貸的1000萬元房貸本金，已經寫在契約裡，並不會隨著通貨膨脹而自動調整。在高 通膨環境下，貸款到期時需要償還的1,000 萬元，其「實質價值」其實已大幅縮水。 換言之，你是用購買力較低的貨幣，償還當初購買力較高的債務。 如果你的房貸是固定利率，那麼，利息也不會跟著通貨膨脹率而調整，通膨再高，要還的錢 就是那個金額，不會變多。在高通膨的環境下，其實借款人是受益的。（但如果是浮動利率 的話，就要小心了。） 如今我們可以觀察到，即使面臨地緣政治風險，台灣人仍持續投入房地產市場，並透過槓桿 操作，以20~30年期的長期房貸進行購置。 這種行為乍看之下似乎不夠理性，但若從財務管理與經濟學的角度來看，其實邏輯沒有問題 。 y 因為在通膨與貨幣可能貶值的環境中，長期固定利率債務本身，正是一種對抗實質購買力下 滑的間接避險機制。 台灣買房一定賺？比較台北、新竹房價漲幅與台股報酬率 接下來看房地產。這裡使用信義房屋的房價指數，因為它採用「二手屋價格」，比新成屋更 能反映一般人的實際交易情況。 我們買房多半買新屋，但賣掉時卻是賣二手屋，所以用二手屋指數更準。 如果在2005~2025年間，不是買台股大盤，而是買房，報酬率其實沒有比較高。 台北市的房價20年間大約漲了2.5倍，而台股加權指數則上漲4~5倍，因此「買房一定賺」並 不一定成立。 台灣房價指數 從圖中可以看到，不同地區的房價漲幅差異明顯。新竹漲幅最大，與台股指數相近。原因在 於科技產業發展帶來高收入人口，使當地房市需求強勁。這也顯示，房價是由該地區的供給 和需求決定，不同地區的房價並不同步。 整體而言，房地產報酬取決於地區與標的，並非買哪裡都會賺。買錯地區、而且在錯誤時間 點售出的話，其實也有很多台灣人投資房地產虧損的例子，只是沒有被公開討論。選對地點 與物件，才有機會真正獲利。 台灣人普遍有買房子「保值、增值」的想法，之所以能獲利，第一是買對地區，第二是房地 產抗通膨，第三是因為買房時運用了「財務槓桿」（房貸），再加上「長期持有」，兩者加 乘，才創造出遠超投入成本的回報。 台灣人普遍具有高住宅自有率（約83.6%-84.5%)，平均每人居住面積約11.9坪，多數家庭擁有一套住房為主。很多人會擔心自己有房子，假 如戰爭時怎麼辦？或是擔心現在有戰爭風險，那還能不能買？ 台海戰爭，哪裡的房子最危險？全台「紅色沙灘」清單揭曉 以烏克蘭經驗來說，只要房子不在前線，基本上都還算「安全」。但台灣的狀況就不同了。 台灣是海島，若共軍真的攻擊台灣，可能的登陸點很多：基隆、淡水、八里，甚至花蓮、台 中。近期的兵推與國外軍事智庫推估，也有從台中登陸、把台灣切成兩半的劇本。 既然登陸地點充滿不確定性，台灣就不像烏克蘭那樣，能清楚區分哪裡必然是大後方、哪裡 相對安全。因此，「大量人口避難至特定城市，房價隨之上漲」的情況，未必會在台灣重演 。 但好消息是，我們不必將「全面登陸」視為戰爭的唯一想定。更優先、也更可能出現的情境 ，其實是空襲與海空封鎖；即便發生登陸，戰事也多半集中於少數被稱為「紅色沙灘」的高 風險海灘。 綜上所述，購屋時的主要重點是「避開空襲熱區」和「紅色沙灘」。與其賭哪個縣市最安全 ，不如避開軍事機場、軍用港口、大型電廠、可能登陸的海灘附近，或軍事設施周邊，安全 性相對會比較高。 「紅色沙灘」的位置，可以參考華盛頓軍事智庫「2049計畫研究所」的整理，或是國防部的 公開新聞。 例如2023年國防部例行記者會和歷年漢光演習，進行共軍登陸反制演練的「紅色沙灘」就包 括林口寶斗厝海灘、八里挖子尾沙灘、桃園海湖海灘、台南喜樹海灘、台中甲南海灘、高雄 西子灣沙灘等，但「2049計畫研究所」的整理則不只有這幾處。 從烏克蘭經驗看台灣房市：就算戰爭，房價也不會歸零 雖然台灣不一定會複製基輔的房價走勢，但回歸經濟學本質：房屋與土地是實質資產，戰後 重建一定需要房屋與土地。土地不會消失，因此仍有基本價值，即使在台灣，房地產在戰爭 中仍具備一定的抗通膨特性。 當然，極端案例也是有的，例如烏克蘭境內的馬立波、頓巴斯，因為是交戰熱區，城市被夷 為平地，房產價值在物理上幾乎歸零，也就無法交易，跌到數百美元一棟都沒有人買。 而在俄軍占領區，則出現了令人玩味的極端案例：在俄軍占領的頓內茨克，竟有房地產商居 然去蓋豪宅、拍短影音廣告，甚至請女高音去站在地基上唱歌，推銷給有錢人，把房價撐住 。 但如果以為「一旦被占領，就等於房價保證」，那就太天真了。根據新聞報導，俄羅斯總統 普丁在2025年12月簽署了一項新法律，授權俄方當局在被占領的烏克蘭領土上，可以徵用或 沒收「無主」的房產，原屋主是烏克蘭人也不一定會獲得實質補償。 這項法律讓俄軍和占領當局能夠大量掌控原屬於平民的住宅或土地，並加以安置或分配，極 大地削弱了原屋主對財產的所有權保障。 可見在投降與占領情境下，財產權的確定性有很大的變數，不能簡單等同於「戰後財產價值 上升」。 https://www.businesstoday.com.tw/article/category/192008/post/202603170039/ 心得 烏克蘭面積廣大縱深長 所以後方還有地方不會被戰火波即 台灣就慘了 這麼小塊能買在哪? 萬一拖到城鎮鎮 房屋損失只會更大 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.200.162.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1777981042.A.527.html
推
05/05 19:46, 1天前 , 1F
這個人還掛名總統府全社會防衛韌性委員會委員喔 雖不太
05/05 19:46, 1F
→
05/05 19:46, 1天前 , 2F
理解經濟系的怎麼能看待戰爭 原來是房價韌性嗎？
05/05 19:46, 2F
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05/05 19:47, 1天前 , 3F
改變20年漲2.5倍？
05/05 19:47, 3F
→
05/05 19:47, 1天前 , 4F
台北
05/05 19:47, 4F
推
05/05 19:47, 1天前 , 5F
之前ceca好像有分析過戰爭，房價會飆漲？
05/05 19:47, 5F
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05/05 19:47, 1天前 , 6F
好笑 劉教授也就把紅色沙灘列出來叫大家不要買這些地方
05/05 19:47, 6F
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05/05 19:53, 1天前 , 7F
不是房子升值，是台幣貶值
05/05 19:53, 7F
推
05/05 20:19, 23小時前 , 8F
所以投美股
05/05 20:19, 8F
→
05/05 20:20, 23小時前 , 9F
如果發生戰爭 房屋稀缺性 根本送分題
05/05 20:20, 9F
推
05/05 20:33, 23小時前 , 10F
台灣房地產 連宇宙大爆炸都只漲不跌
05/05 20:33, 10F
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05/05 20:56, 23小時前 , 11F
沒有梧棲 ， 這咖 真的是專家？
05/05 20:56, 11F
推
05/05 21:09, 22小時前 , 12F
飛彈打中平房比每日車禍機率小N倍
05/05 21:09, 12F
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05/05 21:09, 22小時前 , 13F
一般飛彈打軍事基地都不夠了
05/05 21:09, 13F
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05/05 21:12, 22小時前 , 14F
只有錢沒用。有用的都漲。
05/05 21:12, 14F
推
05/05 21:13, 22小時前 , 15F
原來萊爾中龜在為房地產下好大一盤棋 真是謝主隆恩 2027大
05/05 21:13, 15F
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05/05 21:13, 22小時前 , 16F
家一起發財！
05/05 21:13, 16F
推
05/05 21:14, 22小時前 , 17F
不要說飛彈啊 被槍砲彈藥掃到都很麻煩 沿海地區都是雷
05/05 21:14, 17F
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05/05 21:14, 22小時前 , 18F
啦
05/05 21:14, 18F
推
05/05 21:19, 22小時前 , 19F
10樓 XD
05/05 21:19, 19F
推
05/05 21:31, 22小時前 , 20F
最後三段解讀錯了 就是鼓勵烏人入籍俄國 就能保有房
05/05 21:31, 20F
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05/05 21:32, 22小時前 , 21F
產等財產 還是有財產保障
05/05 21:32, 21F
推
05/05 21:36, 22小時前 , 22F
我只想問，如果這人覺得會戰爭，資產都轉出去台灣了嗎？
05/05 21:36, 22F
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05/05 21:36, 22小時前 , 23F
沒有的話就只是在說幹話
05/05 21:36, 23F
推
05/05 21:53, 22小時前 , 24F
第一句就錯了 不會真的去打稻草人
05/05 21:53, 24F
噓
05/05 21:54, 22小時前 , 25F
交戰區房價歸零、惡性通澎造成房價上漲，想騙誰阿！
05/05 21:54, 25F
推
05/05 21:58, 21小時前 , 26F
10年前就在講中共打過來房子就沒了，10年了也還沒打過
05/05 21:58, 26F
→
05/05 21:58, 21小時前 , 27F
來，倒是房股雙漲了
05/05 21:58, 27F
推
05/05 22:02, 21小時前 , 28F
收到，10年後用兩顆滷蛋的價錢，還光我剩餘的20年房貸
05/05 22:02, 28F
推
05/05 22:18, 21小時前 , 29F
主要是台幣貶值……
05/05 22:18, 29F
推
05/05 22:33, 21小時前 , 30F
中國打過來的飛彈成本這麼高，打民房幹嘛？誤擊的就真的很衰
05/05 22:33, 30F
推
05/05 22:34, 21小時前 , 31F
營建類股破底了 彎腰撿鑽石
05/05 22:34, 31F
推
05/05 22:34, 21小時前 , 32F
就跟台灣一樣頂多三天 啪就沒了
05/05 22:34, 32F
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05/05 22:34, 21小時前 , 33F
颱風
05/05 22:34, 33F
噓
05/05 22:35, 21小時前 , 34F
放屁，李登輝時代只是中共射飛彈嚇一嚇，房地產就崩盤
05/05 22:35, 34F
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05/05 22:35, 21小時前 , 35F
了
05/05 22:35, 35F
噓
05/05 22:52, 21小時前 , 36F
。
05/05 22:52, 36F
推
05/06 00:10, 19小時前 , 37F
3萬六千的小島 可以同時炸
05/06 00:10, 37F
推
05/06 00:21, 19小時前 , 38F
wake00005你記憶有誤，李登輝那時房價幾乎完全不動，
05/06 00:21, 38F
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05/06 00:21, 19小時前 , 39F
下跌的是台股，當時台北東區有某地主大量賣房，
05/06 00:21, 39F
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05/06 00:21, 19小時前 , 40F
但立刻有人接手，根本撼不動房價。
05/06 00:21, 40F
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05/06 00:25, 19小時前 , 41F
是在SARS 前連跌好幾年，到了SARS爆發當年
05/06 00:25, 41F
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05/06 00:25, 19小時前 , 42F
到達最谷底，那個才叫崩盤，我記得這麼清楚
05/06 00:25, 42F
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05/06 00:25, 19小時前 , 43F
是因為我前一年剛剛好有買房
05/06 00:25, 43F
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05/06 01:14, 18小時前 , 44F
戰爭不會停班停課
05/06 01:14, 44F
推
05/06 02:12, 17小時前 , 45F
飛彈目標不會是民房，但是被攔截因而偏離原本飛行軌跡
05/06 02:12, 45F
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05/06 02:12, 17小時前 , 46F
的飛彈高機率會
05/06 02:12, 46F
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05/06 02:24, 17小時前 , 47F
05/06 02:24, 47F
噓
05/06 06:08, 13小時前 , 48F
別人戰爭時是忙著逃難，你是要忙著繳房貸…如果公司停擺了
05/06 06:08, 48F
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05/06 06:08, 13小時前 , 49F
能跑外送賺房貸嗎？整天幻想打仗房子不會跌，或是都跌別人
05/06 06:08, 49F
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05/06 06:08, 13小時前 , 50F
家我家不一樣？
05/06 06:08, 50F
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05/06 06:12, 13小時前 , 51F
現代戰爭哪需要全飛彈？沒看到伊朗用大量無人機攻擊一台才
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05/06 06:12, 13小時前 , 52F
幾十萬，中國更是無人機大國，要做多少有多少…杜拜都表演
05/06 06:12, 52F
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05/06 06:12, 13小時前 , 53F
給你看了，真到戰爭打起來就是固定資產先多殺多，貨幣還有
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05/06 06:12, 13小時前 , 54F
流通性不一定跌的比房地產快
05/06 06:12, 54F
推
05/06 06:27, 13小時前 , 55F
開戰可以不繳房租嗎？
05/06 06:27, 55F
噓
05/06 07:34, 12小時前 , 56F
中共如果不開戰呢？
05/06 07:34, 56F
推
05/06 08:19, 11小時前 , 57F
看杜拜比較準
05/06 08:19, 57F
推
05/06 08:33, 11小時前 , 58F
通膨會上漲 倒是沒錯
05/06 08:33, 58F
推
05/06 09:30, 10小時前 , 59F
杜拜是國際資金盤
05/06 09:30, 59F
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05/06 09:30, 10小時前 , 60F
根本不准
05/06 09:30, 60F
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05/06 09:30, 10小時前 , 61F
烏克蘭或伊朗本地盤才好參考。
05/06 09:30, 61F
推
05/06 11:01, 8小時前 , 62F
被併吞後，房子只有一定年限的使用權 ，沒有擁有權。
05/06 11:01, 62F
推
05/06 12:15, 7小時前 , 63F
持有低利房貸的房子本來就是最好的選擇
05/06 12:15, 63F
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05/06 12:15, 7小時前 , 64F
可以避險現金的購買力貶值
05/06 12:15, 64F
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05/06 12:15, 7小時前 , 65F
實際上美國人就是因為中產底層都不持有房地產
05/06 12:15, 65F
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05/06 12:15, 7小時前 , 66F
底層人才過得比台灣人還慘
05/06 12:15, 66F
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05/06 14:23, 5小時前 , 67F
你都看錯方向，還是不要說了
05/06 14:23, 67F
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