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[請益] 房貸成數最大化之評估和規劃

看板home-sale (房屋交易)作者 (阿哲)時間4月前 (2025/11/11 22:12), 4月前編輯推噓14(14推 0噓 36→)
留言50則, 15人參與, 4月前最新討論串1/1
各位前輩好 目前跟家人住在新北的中古大樓， 評估可能3~5年後有換屋需求， 再加上工作距離的考量， 目前是考慮新北一環(板橋、新店等地)的預售屋， 這幾個月陸續看了幾個案子， 預售3房車總價大概落在3000~4000萬左右。 如假設先抓總價3800萬， 目前希望貸款金額至少能貸到2500萬以上 (約6成多，當然如果能更多當然更好，只是怕收支比過不了而已...)。 剩餘約1300萬自備款， 目前住的新北舊屋是長輩的所以不會去動它， 所以主要是靠獲利了解部分的投資部位(長投)， 但也差不多到頂了， 因為不想全部出清allin房子， 還是想保留一些部位作為被動收入， 因此目前買房前如何能讓貸款成數最大化(且合理)是我比較需要去預先規劃和審慎評估。 目前房貸部份(保守抓2500萬)，我自己的初步評估如下： 1.財務狀況部分 跟太太2人職業皆公職 (年齡3x) 估家庭總資產(存款 + 投資市值 - 信貸及質押) 約2600萬 (投資部位佔大部分) 以今年薪資扣繳憑單2人加起來約200萬/年(含獎金) 換算收入約16.6萬/月 2.房貸試算部分 再以30年期2.6%的房貸試算結果：需支出約10~10.5萬/月 3.收支評估結果 10.5/16.6收支比約63% 有大概詢問2家銀行行員以目前銀行收支比大概是抓60~70%， 所以看起來應該還算合理?! 4.家庭支出考量 另外在申請貸款前(即3~5年後成屋時)也會提早先把原本用於投資的信貸和質押清償， 所以負債部分可歸零， 剩下就是自己的家庭生活必要支出， 以今年的扣繳憑單推算3~5年後的房貸收支比是比較緊繃一些些。 (房貸佔6成，僅剩4成可供家庭生活支出用，目前估算家庭生活支出大概約5成多) 但因為薪水是用今年現況來推算未來3~5年後的收支狀況， 這些年薪水還是會穩定成長， 屆時收支比會比現在估算還要再低(應該會降到5x%)。 當然可能實際付房貸的前2~3年一些非必要生活支出 (例如：出國、娛樂等花費)就會需要限縮，這樣家庭生活支出部分應該就沒什麼問題。 5.其他可能的重大風險 A.房貸政策再緊縮：可能就需要動用到剩餘的投資部位。 B.全球股市崩盤：目前已先執行挪出頭期款及部分工程款至定存， 也許設個停損點萬一有什麼大波動就要提早出清 (把後續工程款及交屋款提早先移出來)。 以上文長感謝大家耐心看完， 因為是第一次買房， 所以想詢問目前房貸規劃是否還算合理或是還有需要努力或調整的地方， 以及是否有我沒有想到的問題或風險， 希望各位可以給我一些建議和指教，謝謝大家。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.150.250.171 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1762870335.A.C46.html
推
11/11 22:30, 4月前 , 1F
你有把每月管理費算下去嗎? 另外我是你 我不太會把獎
11/11 22:30, 1F
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11/11 22:30, 4月前 , 2F
金 也列入 你如果都用樂觀算法 含年終的算入年收 那
11/11 22:30, 2F
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11/11 22:31, 4月前 , 3F
你能保證之後每年都有這麼嗎? 我當初買房
11/11 22:31, 3F
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11/11 22:31, 4月前 , 4F
是把投資全部出清 然後轉入買房的部分 先讓貸款好過
11/11 22:31, 4F
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11/11 22:32, 4月前 , 5F
ㄟ 好像也沒出清 但出了九成多 也差不多了 之後就
11/11 22:32, 5F
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11/11 22:32, 4月前 , 6F
慢慢補回來投資部位而已 但這是我的作法 僅供參考
11/11 22:32, 6F
我的EXCEL支出表中確實少列了新屋管理費支出(只列了目前舊屋)，感謝提醒，另獎金部 分如下面F大所說，公職就錢少獎金少但幾乎每年都是固定的XD 所以我才納入年收計算， 感謝soul大的建議和分享
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11/11 22:44, 4月前 , 7F
不太理解 你說股票轉入買房 是指換成現金？ 可是銀行不也
11/11 22:44, 7F
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11/11 22:44, 4月前 , 8F
認列集保帳戶的股票市值嗎？
11/11 22:44, 8F
對，股票要提早先出清部分換成現金，這樣才可以支付預售屋的頭期款及工程款。
推
11/11 22:48, 4月前 , 9F
公職人員的年終什麼的都固定的吧？不用擔心會沒有
11/11 22:48, 9F
推
11/11 22:52, 4月前 , 10F
先把頭期跟部分工程款挪去定存是對的，你的規劃是用薪水
11/11 22:52, 10F
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11/11 22:52, 4月前 , 11F
還房貸，公職沒有失業問題。投資的部分如果是放市值型ETF
11/11 22:52, 11F
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11/11 22:52, 4月前 , 12F
，牛市多出來的部分貼補家用，熊市也不怕房貸繳不出來，
11/11 22:52, 12F
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11/11 22:52, 4月前 , 13F
股神只會比你更慘XD
11/11 22:52, 13F
目前作法確實如zpf大所言，投資部位可能會大部分轉入較保守的台股市值型ETF或是複委 託買海外的世界型ETF，依照設定的位階分批布局。
推
11/12 00:19, 4月前 , 14F
錢先移出來是對的，股市最近的狀況非常不明朗，隨便一個二
11/12 00:19, 14F
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11/12 00:19, 4月前 , 15F
代健保突然殺出來，大家急著抽出錢，兵敗如山倒，你可能會
11/12 00:19, 15F
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11/12 00:19, 4月前 , 16F
來不及跑！前面訂預售屋，後面錢又卡在股市，嘎不過來通常
11/12 00:19, 16F
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11/12 00:19, 4月前 , 17F
就是這種劇本，不過你們夫妻都是公務員，應該不會這樣鋌
11/12 00:19, 17F
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11/12 00:19, 4月前 , 18F
而走險，再來就是總價的問題了，因為收支比是不是還是有點
11/12 00:19, 18F
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11/12 00:19, 4月前 , 19F
硬，一定要這麼高總？不過這種有關生活成本的問題，可能
11/12 00:19, 19F
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11/12 00:19, 4月前 , 20F
不能問網友，還是要問問你們自己！如果平常有習慣在做帳，
11/12 00:19, 20F
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11/12 00:19, 4月前 , 21F
每個月固定的開始應該是可以抓得很明確，如果沒辦法的話，
11/12 00:19, 21F
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11/12 00:19, 4月前 , 22F
建議還是保守看待，接下來是選舉年，會有越來越多的變數，
11/12 00:19, 22F
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11/12 00:19, 4月前 , 23F
以上建議僅供參考！
11/12 00:19, 23F
確實如果總價能挑低一些就不用煩惱那麼多，生活成本這部分我們會再好好檢視，因同時 也有保留一部份的投資部位(其中包含每年的股利收入)，如果真的生活上有受影響大概就 是逐年在出清一些股票來因應，感謝P大的提醒和建議。
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11/12 00:37, 4月前 , 24F
公職為什麼不考慮台銀40年，2.185%的房貸？
11/12 00:37, 24F
之前房貸收支之亂好像就是台銀的規則非常嚴格，所以做功課時就沒有特別諮詢台銀，感 謝ptt大分享，有機會我也跟台銀行員了解看看。
推
11/12 08:48, 4月前 , 25F
這支出比很重 你想想看兩個人剩6萬
11/12 08:48, 25F
感謝D大提醒，因主要是詢問房貸最大化，生活支出部分就沒特別詳述，除了剩餘6萬/月外， 這幾年生活開銷也有大部分是靠投資部位的被動收入(股利)來支應，選擇標的都是權值型 且連續2~30年以上皆有發放股利穩定配息的。
推
11/12 09:11, 4月前 , 26F
會過，沒有壓力，因為你還可以認列資產
11/12 09:11, 26F
謝謝K大，我也是想說抓保守一點就單純用薪資扣繳憑單來估房貸收支，投資部位就先不 納入，但洽詢銀行有說股票部分是可以認列但就是各家銀行規則和比例會有不同，所以就 保守些抓薪資部分比較明確的地方來討論。
推
11/12 09:20, 4月前 , 27F
應該要用台銀公教來算，利率低很多
11/12 09:20, 27F
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11/12 09:30, 4月前 , 28F
很厲害，公職三十歲資產累計到26M了，祝買到好房
11/12 09:30, 28F
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11/12 10:35, 4月前 , 29F
然後樓主可以申請築巢優利貸
11/12 10:35, 29F
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11/12 10:35, 4月前 , 30F
就是樓上p大說的那個
11/12 10:35, 30F
感謝Y大，沒有沒有，其實我回過頭看這些年的投資之路，一開始年輕時也是跌跌撞撞連 滾帶爬，是大概近5年才開始穩定慢慢成長，當然最大主因還是因為碰上這1~2年的AI熱潮 ，所以真的是有些運氣，讓我可以有一些底氣和勇氣開始看房~(另外其實我3X是已經快碰 40了~XD)，我也會找時間再去找台銀行員諮詢看看，再次感謝。
推
11/12 10:40, 4月前 , 31F
公教首購不是利率會更低嗎？我猜可以貸款到2500，
11/12 10:40, 31F
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11/12 10:40, 4月前 , 32F
如果這樣的話，一個月不到10萬，一人一般擔保就可
11/12 10:40, 32F
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11/12 10:40, 4月前 , 33F
以～不過千萬不要找台銀，台銀額度很慘
11/12 10:40, 33F
推
11/12 10:42, 4月前 , 34F
不過你是不是沒有考慮到裝潢的費用，應該也要幾百
11/12 10:42, 34F
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11/12 10:42, 4月前 , 35F
萬吧～
11/12 10:42, 35F
感謝CUTE大提醒和建議，有的，裝潢支出預抓200萬我在自己的EXCEL評估表有抓在最後要 付尾款的地方，因為文章是諮詢房貸部份就沒特別說明，另外一開始也是因為台銀限制多 所以先問了其他幾間，但說明公教身分目前大概最低就是2.6%，說是政策問題利率一直上 調，所以才先用2.6%來估算。
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11/12 10:43, 4月前 , 36F
現在公教貸款台銀承作，117年才有可能換家
11/12 10:43, 36F
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11/12 10:44, 4月前 , 37F
樓主買預售不著急的話看要不要等117再申貸XD
11/12 10:44, 37F
目前看的預售建案最快也要3年後了，那應該是一定在117年後才會進行申貸，希望到時候 狀況可以有一些改善，不然首購自住且名下無房還要擔心貸款成數貸不到也是心累~
推
11/12 12:22, 4月前 , 38F
記得算一下預售屋的房屋稅和管理費 會比你想的貴一點
11/12 12:22, 38F
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11/12 12:22, 4月前 , 39F
其他我覺得有一點點靠邊緣但應該算得過 不至於貸不到
11/12 12:22, 39F
感謝Kris大說明，上面大大也有提到我確實excel表少了新屋的房屋稅跟管理費了，目前 已經加上列入評估，感謝提醒。
推
11/12 14:12, 4月前 , 40F
16.6, 築巢40/2.185可以貸到1800, (5.6+4)*1.7=16.32
11/12 14:12, 40F
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11/12 14:13, 4月前 , 41F
自己抓收支比吧, 我覺得是緊繃
11/12 14:13, 41F
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11/12 14:14, 4月前 , 42F
不夠的總價, 就是賣股票用現金頂上去
11/12 14:14, 42F
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11/12 14:15, 4月前 , 43F
2000+貸1800, 應該沒問題
11/12 14:15, 43F
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11/12 14:16, 4月前 , 44F
但40年的前提是名下無自用住宅, so名下有房的話, 再想想
11/12 14:16, 44F
謝謝AMD大建議和說明，我們目前名下皆無房且為首購，可否再細問一下，有爬文台銀收 支比計算方式比較不同應該就是您上面計算這樣，也就是說如果要用築巢方案最多大概就 是1800萬，那剩餘700萬部分是可以再另外用台銀其他一般房貸補嗎?! 還是基本上台銀計 算我的家庭收支最多上限就是1800萬了?! 因為如果是這樣好像找民間銀行對我是比較有 優勢的，民間銀行收支計算比較寬容，變成貸款總額會差異蠻大的，雖然利率還是會高一 些也許就2.6%起跳。 ※ 編輯: shaquille1 (61.222.158.103 臺灣), 11/12/2025 15:04:52 ※ 編輯: shaquille1 (61.222.158.103 臺灣), 11/12/2025 15:13:52 ※ 編輯: shaquille1 (61.222.158.103 臺灣), 11/12/2025 15:26:15
推
11/12 23:14, 4月前 , 45F
找台銀正解 公教最大優勢 而且是市面上僅剩的85/40/5了
11/12 23:14, 45F
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11/12 23:14, 4月前 , 46F
我們家年薪與你差不多 但你跟太太很厲害能累積那麼多資
11/12 23:14, 46F
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11/12 23:14, 4月前 , 47F
產 小弟自嘆不如
11/12 23:14, 47F
推
11/12 23:16, 4月前 , 48F
最近有跟台銀接觸過 如果是這樣的年薪 可能差不多3000萬
11/12 23:16, 48F
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11/12 23:16, 4月前 , 49F
並需要一位當保人 其他要看資產認列了
11/12 23:16, 49F
推
11/13 03:35, 4月前 , 50F
強
11/13 03:35, 50F
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