[請益] 房貸成數最大化之評估和規劃

看板home-sale (房屋交易)作者shaquille1 (阿哲)時間2小時前 (2025/11/11 22:12)推噓3(3推 0噓 10→)

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各位前輩好目前跟家人住在新北的中古大樓，評估可能3~5年後有換屋需求，再加上工作距離的考量，目前是考慮新北一環(板橋、新店等地)的預售屋，這幾個月陸續看了幾個案子，預售3房車總價大概落在3000~4000萬左右。如假設先抓總價3800萬，目前希望貸款金額至少能貸到2500萬以上 (約6成多，當然如果能更多當然更好，只是怕收支比過不了而已...)。剩餘約1300萬自備款，目前住的新北舊屋是長輩的所以不會去動它，所以主要是靠獲利了解部分的投資部位(長投)，但也差不多到頂了，因為不想全部出清allin房子，還是想保留一些部位作為被動收入，因此目前買房前如何能讓貸款成數最大化(且合理)是我比較需要去預先規劃和審慎評估。目前房貸部份(保守抓2500萬)，我自己的初步評估如下： 1.財務狀況部分跟太太2人職業皆公職 (年齡3x) 估家庭總資產(存款 + 投資市值 - 信貸及質押) 約2600萬 (投資部位佔大部分) 以今年薪資扣繳憑單2人加起來約200萬/年(含獎金) 換算收入約16.6萬/月 2.房貸試算部分再以30年期2.6%的房貸試算結果：需支出約10~10.5萬/月 3.收支評估結果 10.5/16.6收支比約63% 有大概詢問2家銀行行員以目前銀行收支比大概是抓60~70%，所以看起來應該還算合理?! 4.家庭支出考量另外在申請貸款前(即3~5年後成屋時)也會提早先把原本用於投資的信貸和質押清償，所以負債部分可歸零，剩下就是自己的家庭生活必要支出，以今年的扣繳憑單推算3~5年後的房貸收支比是比較緊繃一些些。 (房貸佔6成，僅剩4成可供家庭生活支出用，目前估算家庭生活支出大概約5成多) 但因為薪水是用今年現況來推算未來3~5年後的收支狀況，這些年薪水還是會穩定成長，屆時收支比會比現在估算還要再低(應該會降到5x%)。當然可能實際付房貸的前2~3年一些非必要生活支出 (例如：出國、娛樂等花費)就會需要限縮，這樣家庭生活支出部分應該就沒什麼問題。 5.其他可能的重大風險 A.房貸政策再緊縮：可能就需要動用到剩餘的投資部位。 B.全球股市崩盤：目前已先執行挪出頭期款及部分工程款至定存，也許設個停損點萬一有什麼大波動就要提早出清 (把後續工程款及交屋款提早先移出來)。以上文長感謝大家耐心看完，因為是第一次買房，所以想詢問目前房貸規劃是否還算合理或是還有需要努力或調整的地方，以及是否有我沒有想到的問題或風險，希望各位可以給我一些建議和指教，謝謝大家。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.150.250.171 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1762870335.A.C46.html