PTT職涯區 / home-sale (房屋交易)

[請益] 新成屋IRR高於預售屋?

看板home-sale (房屋交易)作者 (super)時間2月前 (2026/01/04 20:45), 2月前編輯推噓26(26推 0噓 116→)
留言142則, 16人參與, 2月前最新討論串1/1
本以為預售屋因為交屋前不用貸款，省去房貸利息，應該比買新成屋划算 請AI生成Excel試算後傻眼，相同六年投資期間，新成屋IRR 14.29%，預售屋15.00%， 新成屋還小勝一點，不知有沒有算錯? 預售屋假設三年蓋房，交屋後三年賣房，此時房地合一2.0扣35%。新成屋六年賣房扣20% 假設年漲幅5% 假設房貸2.2%，八成，寬限期五年，寬限期內月息29,333元 假設30坪2000萬的三房租金3萬，每年空租一個月，月均收入27,500元 每月現金流 -1,833元 未考慮重購退稅，未考慮自住6年的400萬免稅額(加上這個的話成屋有免稅額更划算) 預售屋: https://i.imgur.com/bIueroe.jpeg
新成屋: https://i.imgur.com/zLtDkJU.jpeg
Excel下載: http://bit.ly/4aCRi5Q -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.116.222.127 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1767530732.A.6E6.html
→
01/04 20:50, 2月前 , 1F
千算萬算不如政策算
01/04 20:50, 1F
推
01/04 20:51, 2月前 , 2F
因為租金
01/04 20:51, 2F
→
01/04 20:52, 2月前 , 3F
貸款是80%的總價的利息 租金是100%總價的投報
01/04 20:52, 3F
→
01/04 20:53, 2月前 , 4F
所以其實租金要超過利息很快
01/04 20:53, 4F
→
01/04 20:55, 2月前 , 5F
也可能不好賣，燒血很久
01/04 20:55, 5F
推
01/04 20:57, 2月前 , 6F
你數學沒算錯，新成屋比較高原因是有收租金+成屋後半段
01/04 20:57, 6F
→
01/04 20:57, 2月前 , 7F
是本利而預售屋還沒還本就賣掉+房地合一級距不同（這點
01/04 20:57, 7F
→
01/04 20:57, 2月前 , 8F
是主因）
01/04 20:57, 8F
推
01/04 20:59, 2月前 , 9F
現在賣房都是20稅率或自住或重購啦，35%實務意義不大。
01/04 20:59, 9F
→
01/04 20:59, 2月前 , 10F
把兩個試算都算到八年，那就是預售屋IRR高了
01/04 20:59, 10F
→
01/04 21:03, 2月前 , 11F
我按出租老屋的IRR好高
01/04 21:03, 11F
推
01/04 21:08, 2月前 , 12F
你為何持有新成屋六年但預售只算三年 光是稅率就差很
01/04 21:08, 12F
→
01/04 21:08, 2月前 , 13F
多了不是嗎
01/04 21:08, 13F
其實是想比較買房還是ETF划算，過去十年VT年均回報率11.9%， 若買房綁住資金還開槓桿五倍，沒超過2-5%不如買ETF 因此比較相同投資期間的預售屋和新成屋: 6年: 預售屋14.29% 新成屋15.00% (新成屋勝) 9年: 預售屋14.49% 新成屋13.03% (預售屋勝，因為房地合一降至20%) 若買預售屋要綁九年才能獲利了結，IRR只和新成屋差不到1%，買新成屋也不錯? 但很不直覺，直覺是預售屋更投機才對吧?
推
01/04 21:12, 2月前 , 14F
付出的資本跟總持有時間不太一樣怎麼比 預售優勢是不
01/04 21:12, 14F
→
01/04 21:12, 2月前 , 15F
繳貸款去讓房屋漲三年 但你又不算那三年效益
01/04 21:12, 15F
推
01/04 21:18, 2月前 , 16F
對你來說 簽預售三年背負的壓力難道會跟持有新成屋三
01/04 21:18, 16F
→
01/04 21:18, 2月前 , 17F
年一樣嗎 當然也要看租金是否超過利息這個平衡點 一般
01/04 21:18, 17F
→
01/04 21:18, 2月前 , 18F
新房子未必能超過利息本身
01/04 21:18, 18F
→
01/04 21:27, 2月前 , 19F
扣除台北市新房，其他區域新房租金低於利息機會高嗎？
01/04 21:27, 19F
推
01/04 21:28, 2月前 , 20F
他想要算同時間點進預售跟新成屋 如果預售一樣要拉到6
01/04 21:28, 20F
→
01/04 21:28, 2月前 , 21F
年 新成屋就9年了
01/04 21:28, 21F
上面回文更新九年IRR了
推
01/04 21:43, 2月前 , 22F
利息現在2.6%應該很多地方不到吧 如果算11個月實際收
01/04 21:43, 22F
→
01/04 21:43, 2月前 , 23F
得到的
01/04 21:43, 23F
推
01/04 21:46, 2月前 , 24F
要以市價投報率算的話 當然你買了放一陣子漲上去可能
01/04 21:46, 24F
→
01/04 21:46, 2月前 , 25F
超過 但六年租金能漲多少我很懷疑
01/04 21:46, 25F
→
01/04 21:49, 2月前 , 26F
所以我意思是很難這樣比啊 你簽預售到蓋完那幾年不用
01/04 21:49, 26F
→
01/04 21:49, 2月前 , 27F
背貸款的期權槓桿效益 在各種資產等級的人效益都不一
01/04 21:49, 27F
→
01/04 21:49, 2月前 , 28F
樣 手上有資金的可以把資金撥去固定收益放三年 機會成
01/04 21:49, 28F
→
01/04 21:49, 2月前 , 29F
本不一樣
01/04 21:49, 29F
※ 編輯: cansuper (163.116.222.127 臺灣), 01/04/2026 22:08:21
→
01/04 22:05, 2月前 , 30F
如果這陣子才買，真的應該會有點難沒錯
01/04 22:05, 30F
推
01/04 22:10, 2月前 , 31F
預售有只付10%的
01/04 22:10, 31F
※ 編輯: cansuper (163.116.222.127 臺灣), 01/04/2026 22:21:05
推
01/04 22:24, 2月前 , 32F
你可以把錢移去其他地方的機會成本 這件事，IRR邏輯本身
01/04 22:24, 32F
→
01/04 22:24, 2月前 , 33F
就有隱含這概念了。不同期投入一樣的錢 IRR不同
01/04 22:24, 33F
推
01/04 22:25, 2月前 , 34F
你假設預售要先付20%就錯了 要付滿的案子其實是少數
01/04 22:25, 34F
→
01/04 22:26, 2月前 , 35F
預售其實是5% 20倍槓桿 10%就10倍槓桿
01/04 22:26, 35F
還有 67 則推文
推
01/05 01:10, 2月前 , 103F
掛四和直債利差大概2-3%。我不認為央行會升2-3% XD
01/05 01:10, 103F
→
01/05 01:11, 2月前 , 104F
大部分的人應該沒想到台積電可以強成這樣
01/05 01:11, 104F
→
01/05 01:11, 2月前 , 105F
要早知道，就歐印了不是？
01/05 01:11, 105F
→
01/05 01:11, 2月前 , 106F
台灣不可能回到高利環境了。這是討論的大前提
01/05 01:11, 106F
→
01/05 01:11, 2月前 , 107F
K大，您說的我想大部分的人應該都是這樣想沒錯
01/05 01:11, 107F
→
01/05 01:12, 2月前 , 108F
如果大前提不存在，討論下去沒意義。因為這幾本邏輯就
01/05 01:12, 108F
→
01/05 01:12, 2月前 , 109F
不一樣
01/05 01:12, 109F
→
01/05 01:12, 2月前 , 110F
但，真實世界畢竟很難預測
01/05 01:12, 110F
→
01/05 01:13, 2月前 , 111F
是的，彼此對前提是否會改變有很大的想法差異
01/05 01:13, 111F
→
01/05 01:14, 2月前 , 112F
就如同說超額儲蓄很多的人，就用他買的股票檢視即可
01/05 01:14, 112F
推
01/05 01:14, 2月前 , 113F
那這思考邏輯，也不應該掛4 XD。就算要掛，在這種極端
01/05 01:14, 113F
→
01/05 01:14, 2月前 , 114F
保守的思維，掛4出來的資金也本來就應該丟直債，要不要
01/05 01:14, 114F
→
01/05 01:14, 2月前 , 115F
疊另談
01/05 01:14, 115F
→
01/05 01:14, 2月前 , 116F
畢竟如果當初對這預測有信心，那應該會歐印半導體
01/05 01:14, 116F
→
01/05 01:15, 2月前 , 117F
畢竟直債是風險最低的可預測收益方式
01/05 01:15, 117F
→
01/05 01:15, 2月前 , 118F
K大，我是不知道，畢竟我是都現股為主的人
01/05 01:15, 118F
→
01/05 01:15, 2月前 , 119F
扣除房貸，沒有任何的貸款
01/05 01:15, 119F
→
01/05 01:16, 2月前 , 120F
只是覺得很多事後論有點矛盾
01/05 01:16, 120F
推
01/05 01:16, 2月前 , 121F
對嘛。核心原因就這個
01/05 01:16, 121F
→
01/05 01:16, 2月前 , 122F
就覺得很無聊，兩個有點雞同鴨講。哥要睡了。
01/05 01:16, 122F
→
01/05 01:16, 2月前 , 123F
我自己是股票為主的人，所以更看的一頭霧水
01/05 01:16, 123F
→
01/05 01:17, 2月前 , 124F
K大晚安
01/05 01:17, 124F
→
01/05 01:38, 2月前 , 125F
現在不好賣
01/05 01:38, 125F
推
01/05 09:01, 2月前 , 126F
風險也不同啦，只比報酬率不比風險沒意義阿
01/05 09:01, 126F
→
01/05 09:01, 2月前 , 127F
新成屋的風險跟預售屋的風險，差很多
01/05 09:01, 127F
推
01/05 09:32, 2月前 , 128F
前三年投入的裝潢機會成本，還有管理費房屋稅有算到嗎
01/05 09:32, 128F
推
01/05 10:19, 2月前 , 129F
預售屋最大的風險是氛圍風險， 政策的風險導致於多殺多房
01/05 10:19, 129F
→
01/05 10:19, 2月前 , 130F
價波動風險 ，金融海嘯你還沒看懂嗎??? 看起來是年輕人 ，
01/05 10:19, 130F
→
01/05 10:19, 2月前 , 131F
有很多風險是Excel看不出來的
01/05 10:19, 131F
推
01/05 12:08, 2月前 , 132F
老人又出來想耍嘴皮 刷存在感啊
01/05 12:08, 132F
→
01/05 12:10, 2月前 , 133F
01/05 12:10, 133F
→
01/05 12:10, 2月前 , 134F
這我帳號啦
01/05 12:10, 134F
→
01/05 12:10, 2月前 , 135F
不信可以約六張犁派出所 賭一千萬
01/05 12:10, 135F
推
01/05 12:15, 2月前 , 136F
是三張犁 說錯 幹
01/05 12:15, 136F
推
01/05 16:06, 2月前 , 137F
預售屋的優點就三年的價差會出來 房市向上的話
01/05 16:06, 137F
→
01/05 16:07, 2月前 , 138F
但是也要擺過房地合一的時間 所以算長期投資
01/05 16:07, 138F
→
01/05 16:07, 2月前 , 139F
預售屋的風險是錢卡在裡面 如果這段時間剛好股市大噴的話...
01/05 16:07, 139F
→
01/05 16:08, 2月前 , 140F
1000萬的2成也是200萬卡在裡面出不來了
01/05 16:08, 140F
→
01/05 16:09, 2月前 , 141F
至於氛圍風險 反而倒是不存在 因為新房子永遠有年輕真好的優
01/05 16:09, 141F
→
01/05 16:09, 2月前 , 142F
勢 真的擺到虧錢 那通常是地點因素了
01/05 16:09, 142F
‣ 更多 cansuper 的文章
文章代碼(AID): #1fMc3iRc (home-sale)
home-sale 近期熱門文章
更多 近期熱門文章 >>
PTT職涯區 即時熱門文章
更多 即時熱門文章 >>
‣ 更多 cansuper 的文章
文章代碼(AID): #1fMc3iRc (home-sale)