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[請益] 小房蟲的換屋規劃（北投石牌/新竹）

看板home-sale (房屋交易)作者 (我只能跟你說未必)時間1天前 (2026/01/06 16:10), 編輯推噓36(37推 1噓 58→)
留言96則, 20人參與, 1天前最新討論串1/1
背景與目標 夫妻皆 40 歲左右，家庭年收約460，有兩個小孩。目前核心目標是 2029 年順利入 住北投預售屋 Y（三房平車、北投捷運站旁、4000 萬，已付 600 萬）。扣除固定開銷 與原生家庭扶養費後，目前月餘約 16 萬。 資產與負債現況 1. 石牌老公寓（老公名下） - 屋齡4x年 / 4樓之4 / 權狀18坪 / 商三地目 / 捷運石牌站走路 3 分鐘 - 目前增貸餘額 400 萬 - 優點：生活機能佳、附近有發展潛力，捨不得賣 2. 北投預售屋 Y (老公名下) - 三房平車、北投捷運站旁、4000 萬，已付 600 萬 3. 新竹資產（老婆名下） - 新屋 A：三房平車，去年 12 月交屋，貸 1000 萬，5 年寬限期，利率2.x - 預售屋 B：三房平車，預計今年交屋，房價 1800 萬，已付 180 萬工程款（可轉約) 4. 流動資金：夫妻合計股票+現金約 950 萬。 面臨難題 由於目前信用管制與房市冷淡，我們擔心新竹預售屋 B 交屋時貸款成數被砍（可能 僅剩 5 成），這會瞬間抽乾我們 500-600 萬的現金。 若這筆錢被卡死，等到 2028-2029 年 北投預售屋 Y 要交屋時，若管制未鬆綁，我 們可能被迫要賣掉石牌公寓來補頭期款。 目前策略與困惑 我們已經委託房仲平轉新竹 A 或 B，希望能減壓，但目前市況較慢。 1. 該不該為了保住石牌公寓，乾脆新竹 B 認賠殺出（如賠掉部分工程款）以換取現金流 安全？ 2. 還是應該硬扛 B 下來，等幾年再賣？（如果沒賣掉，北投預售屋Y的頭期就賣石牌公 寓來付） 3. 是否有其他資產調度方式可以度過這段期間？ 第一次投資房市就遇到重拳，自認是「低階房蟲」沒算好政策風險。希望能聽聽版上高手 對於這種「資產重組」的建議，萬分感謝。 文章有點長，感謝看完 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.116.222.114 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1767687020.A.216.html
推
01/06 16:12, 1天前 , 1F
開放酸酸進攻
01/06 16:12, 1F
→
01/06 16:14, 1天前 , 2F
你月餘16*2-3年交屋抽什麼抽乾啦
01/06 16:14, 2F
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01/06 16:15, 1天前 , 3F
再不然就隔壁股票質押拿出錢
01/06 16:15, 3F
推
01/06 16:17, 1天前 , 4F
石牌公寓不用想了
01/06 16:17, 4F
推
01/06 16:18, 1天前 , 5F
不要著急，你有看西卡四月的預言嗎? 找我ID底下的文章看一
01/06 16:18, 5F
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01/06 16:18, 1天前 , 6F
下，他的預言 已實現一半，剩下另外一半，剛好回答你這一
01/06 16:18, 6F
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01/06 16:18, 1天前 , 7F
篇
01/06 16:18, 7F
推
01/06 16:21, 1天前 , 8F
如果新竹便宜我可以買 站內我
01/06 16:21, 8F
推
01/06 16:23, 1天前 , 9F
新竹 1800 應該是竹東 之類的吧 非新竹市/竹北
01/06 16:23, 9F
推
01/06 16:23, 1天前 , 10F
我覺得奇怪的是老公名下有房，為什麼老婆去年12月還可
01/06 16:23, 10F
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01/06 16:23, 1天前 , 11F
以有五年寬限期這麼好(又不能使用新青安)
01/06 16:23, 11F
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01/06 16:24, 1天前 , 12F
石牌老公寓增貸是掛四 400萬 應該不會影響到預售屋成數吧
01/06 16:24, 12F
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01/06 16:25, 1天前 , 13F
如果是掛四 應該不會影響到老婆的寬限期 有房無貸
01/06 16:25, 13F
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01/06 16:25, 1天前 , 14F
果然 夫妻 合計四間 買好買滿才是中產的王道
01/06 16:25, 14F
推
01/06 16:25, 1天前 , 15F
會吧？貸款能力就是審現金流，掛四會減少現金流
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推
01/06 16:27, 1天前 , 16F
年收460應該是不擔心...
01/06 16:27, 16F
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01/06 16:28, 1天前 , 17F
@planta謝謝，我會去找來看看
01/06 16:28, 17F
推
01/06 16:28, 1天前 , 18F
有房無貸不是就是不能有寬限期?
01/06 16:28, 18F
推
01/06 16:29, 1天前 , 19F
台積電剛1700然後你要平轉新竹房？哩洗勒
01/06 16:29, 19F
推
01/06 16:30, 1天前 , 20F
他覺得新竹房子會跌阿
01/06 16:30, 20F
推
01/06 16:31, 1天前 , 21F
也買太多間了..佩服
01/06 16:31, 21F
推
01/06 16:32, 1天前 , 22F
有可能留新竹AB 後續湊到錢，石牌公寓老公賣老婆嗎？ 這
01/06 16:32, 22F
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01/06 16:32, 1天前 , 23F
樣石牌預售交屋時老公只有一戶 能掛一
01/06 16:32, 23F
推
01/06 16:32, 1天前 , 24F
我覺得你先不用太擔心，去看一下接下來的趨勢，把幾個方
01/06 16:32, 24F
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01/06 16:32, 1天前 , 25F
案在紙上梳理一下 ，答案應該就會浮現了， 事緩則圓。
01/06 16:32, 25F
推
01/06 16:33, 1天前 , 26F
新竹B應該是要掛老公那可以避掉，掛你這邊不行
01/06 16:33, 26F
→
01/06 16:34, 1天前 , 27F
新竹A貸款條件真不錯
01/06 16:34, 27F
推
01/06 16:35, 1天前 , 28F
欸不對啊 你石牌公寓只有增貸 那沒什麼差啊根本不用處理
01/06 16:35, 28F
推
01/06 16:35, 1天前 , 29F
高雄王講的筆記我是放在推文喔，你要翻一下，今天新聞那篇
01/06 16:35, 29F
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01/06 16:35, 1天前 , 30F
， 因為不想太高調感謝，怕害了他
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01/06 16:36, 1天前 , 31F
不過你要有心理準備無法貸款
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01/06 16:37, 1天前 , 32F
我手上那幾間已經放棄申請房貸
01/06 16:37, 32F
推
01/06 16:38, 1天前 , 33F
新竹B掛你老公那邊可以避，但三年後北投交屋之前一
01/06 16:38, 33F
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01/06 16:38, 1天前 , 34F
年就要處理掉
01/06 16:38, 34F
推
01/06 16:38, 1天前 , 35F
你老公寓的掛一應該早就還完，這應該是轉增貸，那你就去
01/06 16:38, 35F
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01/06 16:38, 1天前 , 36F
找不看理財房貸的銀行，原則上都是民營的，很多是不看這
01/06 16:38, 36F
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01/06 16:38, 1天前 , 37F
個的 ，而且你是商業用地， 然後現金到1000，放到大樹當VI
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01/06 16:38, 1天前 , 38F
P，三個月一切好談，不能說太明， 最近好像有調整到300。
01/06 16:38, 38F
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01/06 16:38, 1天前 , 39F
最後一招就是離婚， 但是我不教這個
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01/06 16:39, 1天前 , 40F
只能說限制貸款懲罰結婚，難怪少子化
01/06 16:39, 40F
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01/06 16:40, 1天前 , 41F
都比買台南穩啦隨便出
01/06 16:40, 41F
推
01/06 16:40, 1天前 , 42F
不然4000只能貸2000，然後台北市豪宅線我記得是4000
01/06 16:40, 42F
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01/06 16:40, 1天前 , 43F
萬，有沒有升降我不知道，自己可能要小心一下
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01/06 16:41, 1天前 , 44F
新竹A是湖口，新竹B是寶山
01/06 16:41, 44F
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01/06 16:41, 1天前 , 45F
可能因為老婆年收也不錯，所以貸款條件蠻好的
01/06 16:41, 45F
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01/06 16:42, 1天前 , 46F
比硬買台北好多了 拍謝不知道是不是幻想仔
01/06 16:42, 46F
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01/06 16:43, 1天前 , 47F
對了不管如何比沒有專科去診所領低薪的強多了哈哈
01/06 16:43, 47F
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01/06 16:43, 1天前 , 48F
可惜了 不是新竹東北區或竹北市
01/06 16:43, 48F
推
01/06 16:44, 1天前 , 49F
b掛老公名下，至少還有時間好好考慮，要不要平轉賣掉
01/06 16:44, 49F
推
01/06 16:44, 1天前 , 50F
更新一下，剛剛查，4000萬是雙北以外，台北市是7000
01/06 16:44, 50F
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01/06 16:44, 1天前 , 51F
萬，所以應該不會踩到
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01/06 16:45, 1天前 , 52F
新竹的點放掉吧，如果已經平轉，都沒什麼消息的話。
01/06 16:45, 52F
推
01/06 16:46, 1天前 , 53F
台北市豪宅線是7千萬，是新竹才4千
01/06 16:46, 53F
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01/06 16:46, 1天前 , 54F
然後ID自己鑑別一下，買不起北市自住4千萬的，內容要
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01/06 16:46, 1天前 , 55F
稍微判斷。
01/06 16:46, 55F
推
01/06 16:47, 1天前 , 56F
你們一年能存快200萬，距離北投交屋還有2.3年有什麼好擔
01/06 16:47, 56F
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01/06 16:47, 1天前 , 57F
心的嗎
01/06 16:47, 57F
推
01/06 16:50, 1天前 , 58F
這北投預售看起來是揚昇雅韻
01/06 16:50, 58F
推
01/06 16:50, 1天前 , 59F
單價-5%就賣掉了
01/06 16:50, 59F
推
01/06 16:52, 1天前 , 60F
話說 可轉約的優先處理有賺錢稅後比較好
01/06 16:52, 60F
→
01/06 16:54, 1天前 , 61F
A B一起掛賣 看誰先達標 就先處理一間就好
01/06 16:54, 61F
推
01/06 16:55, 1天前 , 62F
如果真的要放手，我應該會斷頭預售屋而不是賣掉 石牌老家
01/06 16:55, 62F
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01/06 16:55, 1天前 , 63F
，台北市還是比較有價值， 還有你要考慮的是貸款完以後的
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01/06 16:55, 1天前 , 64F
月付款金流，壓力會不會很大， 如果那時候貸款限，但是新
01/06 16:55, 64F
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01/06 16:55, 1天前 , 65F
竹還是很多人搶著要，搞不好你還有機會協商頭期款賠的金額
01/06 16:55, 65F
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01/06 16:55, 1天前 , 66F
。
01/06 16:55, 66F
推
01/06 16:55, 1天前 , 67F
一看就知道 B賣掉繳最少稅
01/06 16:55, 67F
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01/06 16:56, 1天前 , 68F
而且你的B是可以轉約的
01/06 16:56, 68F
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01/06 16:56, 1天前 , 69F
可轉約是賺錢 不是斷頭
01/06 16:56, 69F
→
01/06 16:56, 1天前 , 70F
隨便看就知道了
01/06 16:56, 70F
推
01/06 16:57, 1天前 , 71F
如果是我會割B 預售，預售好處理，如果是平轉應該還是有
01/06 16:57, 71F
→
01/06 16:57, 1天前 , 72F
市場。
01/06 16:57, 72F
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01/06 16:57, 1天前 , 73F
目前大家預估鬆綁的時間應該會在2027到2028，如果你是2028
01/06 16:57, 73F
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01/06 16:57, 1天前 , 74F
到2029才要交屋應該還好， 我猜北投這一間是要自住的。
01/06 16:57, 74F
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01/06 16:57, 1天前 , 75F
根本不會平轉
01/06 16:57, 75F
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01/06 16:58, 1天前 , 76F
你們在說什麼
01/06 16:58, 76F
→
01/06 16:58, 1天前 , 77F
對啊我之前轉約還賺錢， 可惜後面大家都賺不到這種錢了
01/06 16:58, 77F
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01/06 16:58, 1天前 , 78F
可轉約的基本上都是獲利
01/06 16:58, 78F
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01/06 16:58, 1天前 , 79F
如果高雄王的預言真的成真的話，你這就是虛驚一場啦
01/06 16:58, 79F
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01/06 16:59, 1天前 , 80F
賣A45% 賣B 35%
01/06 16:59, 80F
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01/06 16:59, 1天前 , 81F
北投要自住沒錯，媽媽也有年紀了，還是需要電梯
01/06 16:59, 81F
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01/06 17:00, 1天前 , 82F
新竹B平轉幾個月都沒有消息，所以才想著下一步
01/06 17:00, 82F
推
01/06 17:02, 1天前 , 83F
全部品牌的仲介都委託了嗎
01/06 17:02, 83F
→
01/06 17:02, 1天前 , 84F
你上面叫叫仲介打合約平轉嗎
01/06 17:02, 84F
推
01/06 17:03, 1天前 , 85F
新竹很冷，還買湖口跟寶山，真的是很冷。
01/06 17:03, 85F
推
01/06 17:03, 1天前 , 86F
直接開價寫合約價不二價嗎
01/06 17:03, 86F
→
01/06 17:04, 1天前 , 87F
確實我們只給一家房仲賣，應該多試試其它家
01/06 17:04, 87F
噓
01/06 17:04, 1天前 , 88F
88囉
01/06 17:04, 88F
推
01/06 17:05, 1天前 , 89F
你如果真平轉 直接貼板上大概很快就消失了
01/06 17:05, 89F
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01/06 17:05, 1天前 , 90F
到底在講什麼
01/06 17:05, 90F
推
01/06 17:08, 1天前 , 91F
我猜是2023Q1以前的合約
01/06 17:08, 91F
推
01/06 17:12, 1天前 , 92F
那時候才能買的才能平轉阿
01/06 17:12, 92F
推
01/06 17:13, 1天前 , 93F
多找幾個仲介簽約 然後告訴你之前的仲介說你會發給所
01/06 17:13, 93F
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01/06 17:13, 1天前 , 94F
有附近的房仲合約 就這樣
01/06 17:13, 94F
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01/06 17:20, 1天前 , 95F
對啊 我看不太懂 2028交屋還那麼久 妳月餘16萬省一省還
01/06 17:20, 95F
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01/06 17:20, 1天前 , 96F
能更多吧
01/06 17:20, 96F
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