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[閒聊] [閒聊] 從謄本反推銀行估價，談嘉義新

看板home-sale (房屋交易)作者 (嗯?)時間1月前 (2026/01/25 10:01), 1月前編輯推噓12(14推 2噓 51→)
留言67則, 17人參與, 1月前最新討論串1/1
最近在嘉義縣看一間全新電梯別墅， 原開價 3890 萬，近期調整為 2980 萬。 對非現金型買家來說，我比較在意的不是賣方降了多少， 而是銀行實務上，會認這間房子到什麼價位。 因此除了看屋，也去申請了謄本。 最新謄本顯示，114 年 4 月該屋的擔保債權總額為 2100 萬。 依一般銀行實務反推： 擔保債權通常約為放款本金的 1.2 倍， → 放款本金約 1750 萬。 若當初是以 8 成貸款計算， → 銀行當時認定的總價值約為 1750 / 0.8 2188 萬。 再對照 114 年附近、相近條件的新屋實價登錄， 多落在 2000 萬上下， 可以推論銀行對這間房子的「安全殘值」大約就在 2180～2200 萬。 若以目前開價 2980 萬成交， 實務上即使買方條件不錯， 銀行仍多半只會認 2200 萬左右的價值， 貸款成數在現行環境下多半是 7～8 成。 也就是說： 銀行實際撥款約 1550～1760 萬 超過銀行認定價值的部分，需由買方自行用現金補足 自備款很可能從原本預期的 600 萬，拉高到 1200 萬左右 用買方資金風險來看，出價大致可分為： 2100～2250 萬：貼近銀行安全帶，成數與流動性較佳 2300～2500 萬：買方自願承擔新屋溢價，成數偏保守 2600 萬以上：已脫離銀行安全區，接近準現金交易 以上僅是站在「銀行風險控管」角度的試算， 並非評論賣方該賣多少。 想請教板上： 實務上，大家是否也會用「擔保債權＋實價登錄」來推估銀行可接受的安全總價？ 或是有不同的估價經驗可以分享？ 謝謝大家 補充一些細節 若買方選擇以 2980 萬完全不殺價成交，即買方願承擔最高風險 買方條件很好理想情況（按開價貸8成）： 自備約 600 萬，貸款 2384萬。 現實情況（按鑑價撥款，特別這間房屋一年內交易）： 銀行僅認可約 2200 萬價值，最 高 貸出 8成1760 萬，而按目前交易管制，有7成就很厲害了。 結果： 您的自備款必須補足 1220 萬（2980 萬 - 1760 萬），甚至更多。 當自備款從原本預想的 600 萬，暴增至 1200 萬或更多，是因為銀行拒絕為這 600 萬左 右 的泡沫承受風險，而讓買方去用現金買單，無論何種情況，銀行都是出1760萬左右，超過 的 溢價泡沫與銀行無關。 以「買方風險承擔」為核心考量的出價法 1. 低風險區：出價2100 萬 ～ 2250 萬，自備款450萬左右。 以貼近謄本反推價值與區域實登，只要買方自備款結構健康，通常銀行會因房子流動性高 和溢價泡沫低而願意放滿成數，核貸也順利。 2. 中風險區：2300 萬 ～ 2500 萬（溢價認同區），自備款最高需要750萬左右 。 買方認可新屋與電梯設備，願意多支付約 200-300 萬的「情緒」和「未來發展」等 溢價，但銀行不會認同，多出的自備款需自行找現金，且這部分溢價在短期內無法透過 增貸回收，成數在如今環境很可能只有7成。 3. 高風險區：2600 萬以上，自備款最少要780萬(2600*0.3)，但最常見的狀況是 (2200*0.3)+(2600-2200)=1060萬，因為這間新屋銀行認定最高擔保債權總額就是2100 萬 左右；已經遠離銀行債權安全帶，全現金買房者很適合。風險就是買入後，未來的轉手對 象通常也是全現金買房者。 謝謝大家 ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.73.83 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1769306506.A.9FC.html
推
01/25 10:12, 1月前 , 1F
把住址LINE給平常熟悉的銀行專員,他就告訴你這一間房子實
01/25 10:12, 1F
→
01/25 10:12, 1月前 , 2F
際的鑑價了啊？！你搞這麼多腦補，最後也買不到那個價錢，
01/25 10:12, 2F
→
01/25 10:12, 1月前 , 3F
根本瞎忙！
01/25 10:12, 3F
推
01/25 10:13, 1月前 , 4F
2980是他想賣你的價錢
01/25 10:13, 4F
推
01/25 10:13, 1月前 , 5F
看實價登錄比較準，銀行貸款分369等，請問你是3還是6
01/25 10:13, 5F
→
01/25 10:13, 1月前 , 6F
還是9？ 先問問自己吧！
01/25 10:13, 6F
→
01/25 10:14, 1月前 , 7F
2100是他貸款時的擔保債權
01/25 10:14, 7F
→
01/25 10:15, 1月前 , 8F
腦補太多 首先假如是掛四週轉金常常不會借滿 再來貸7成6
01/25 10:15, 8F
→
01/25 10:15, 1月前 , 9F
成也很常見 尤其是非六都
01/25 10:15, 9F
→
01/25 10:15, 1月前 , 10F
最簡單直接叫銀行房貸部門幫你跑 或是叫仲介幫你問配合
01/25 10:15, 10F
→
01/25 10:15, 1月前 , 11F
的2、3家銀行就好
01/25 10:15, 11F
推
01/25 10:20, 1月前 , 12F
不用想太多 直接說你想買多少就好..管人家入手多少
01/25 10:20, 12F
→
01/25 10:25, 1月前 , 13F
謄本這種東西有時空的因素影響，同物件都隔超過半年了。直接
01/25 10:25, 13F
→
01/25 10:25, 1月前 , 14F
看實登或問仲介代書有無合作的銀行可估
01/25 10:25, 14F
推
01/25 10:27, 1月前 , 15F
這只能推估他的成本，成交價還是取決你有多想買跟他有多
01/25 10:27, 15F
→
01/25 10:27, 1月前 , 16F
想賣
01/25 10:27, 16F
推
01/25 10:28, 1月前 , 17F
一年內交易，銀行的貸款應該跟屋主差不了太多，所以
01/25 10:28, 17F
→
01/25 10:28, 1月前 , 18F
知道他的鑑價不重要嗎？
01/25 10:28, 18F
推
01/25 10:35, 1月前 , 19F
重點是你想買多少
01/25 10:35, 19F
推
01/25 10:35, 1月前 , 20F
如果是預售屋可能會差很多啊
01/25 10:35, 20F
→
01/25 10:41, 1月前 , 21F
01/25 10:41, 21F
→
01/25 10:41, 1月前 , 22F
%88%bf%e8%bf%b7%e6%80%9d%ef%bc%9a%e4%bd%a0%e7%82%ba%e4
01/25 10:41, 22F
→
01/25 10:41, 1月前 , 23F
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01/25 10:41, 23F
→
01/25 10:41, 1月前 , 24F
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01/25 10:41, 24F
→
01/25 10:42, 1月前 , 25F
重點是你想買多少，這間房適不適合你
01/25 10:42, 25F
→
01/25 10:54, 1月前 , 26F
主要想討論，其實不是出價怎麼出比較容易成功，而是在
01/25 10:54, 26F
→
01/25 10:54, 1月前 , 27F
而是在還沒正式找銀行、也還沒丟出出價前，買方能不能
01/25 10:54, 27F
→
01/25 10:54, 1月前 , 28F
先用公開資料（謄本、實登）自行界定一個資金風險邊界。
01/25 10:54, 28F
→
01/25 10:55, 1月前 , 29F
特別現在是2026年的偏買方市場，已非2024年的追價市場了
01/25 10:55, 29F
推
01/25 11:05, 1月前 , 30F
每間銀行鑑價不一樣，直接找想貸款的銀行問最準
01/25 11:05, 30F
→
01/25 11:05, 1月前 , 31F
這是基本功課阿 同社區同地段實登拉出來看一看不就有底
01/25 11:05, 31F
→
01/25 11:05, 1月前 , 32F
了 不做功課就想買房最後也是被騙去小房間加價幫賣方付
01/25 11:05, 32F
→
01/25 11:05, 1月前 , 33F
仲介費
01/25 11:05, 33F
→
01/25 11:08, 1月前 , 34F
謄本更多的用途其實是看賣方資金成本跟推估心態
01/25 11:08, 34F
推
01/25 11:26, 1月前 , 35F
這種東西沒標準答案，每個人會差很多
01/25 11:26, 35F
推
01/25 11:34, 1月前 , 36F
房子屋主的 錢是你的 貸款銀行的 買賣談得來就談
01/25 11:34, 36F
→
01/25 11:34, 1月前 , 37F
現在屋主要價 和銀行評估能放貸的金額差很大 問題就在你
01/25 11:34, 37F
→
01/25 11:34, 1月前 , 38F
的錢不夠 再去借信貸多借錢來補 不然換一間別買
01/25 11:34, 38F
→
01/25 11:35, 1月前 , 39F
所以如果我5000萬的房子，但跟銀行借100萬，那這間房子值
01/25 11:35, 39F
→
01/25 11:35, 1月前 , 40F
多少？
01/25 11:35, 40F
※ 編輯: supercbd (27.51.73.83 臺灣), 01/25/2026 12:36:41 ※ 編輯: supercbd (220.138.126.114 臺灣), 01/25/2026 14:22:36
推
01/25 15:22, 1月前 , 41F
一年內你貸不到就是等一年 不然就是看別間。
01/25 15:22, 41F
→
01/25 15:24, 1月前 , 42F
你就算拿謄本去跟屋主說你才買多少貸不出來會有意義
01/25 15:24, 42F
→
01/25 15:24, 1月前 , 43F
嗎...
01/25 15:24, 43F
→
01/25 15:44, 1月前 , 44F
想買的人當然可以買啊！只是我把不同價位買到的狀況和
01/25 15:44, 44F
→
01/25 15:44, 1月前 , 45F
後續風險提出給非現金型買家，大家理性討論看看
01/25 15:44, 45F
→
01/25 15:48, 1月前 , 46F
貸不到就是補錢 沒有其他方法 你要用其他方式借都可
01/25 15:48, 46F
→
01/25 15:48, 1月前 , 47F
以 上面其他人都講完了
01/25 15:48, 47F
→
01/25 16:05, 1月前 , 48F
至少問過銀行貸款再評估自身能力 才出價來談是對的
01/25 16:05, 48F
推
01/25 16:12, 1月前 , 49F
我也挺好奇的，在「鑑價低於成交價」的情況下，
01/25 16:12, 49F
→
01/25 16:12, 1月前 , 50F
大家是怎麼判斷那一段差額該不該自行吸收？
01/25 16:12, 50F
→
01/25 16:33, 1月前 , 51F
拉實價登錄出來看附近行情 要不要自己決定
01/25 16:33, 51F
推
01/25 20:21, 1月前 , 52F
只有實價登錄是真的，其他都是瞎猜
01/25 20:21, 52F
→
01/25 21:06, 1月前 , 53F
實登是參考，鑑價是背書，差別只在銀行願不願意出錢替
01/25 21:06, 53F
→
01/25 21:06, 1月前 , 54F
買賣雙方的共識背書
01/25 21:06, 54F
→
01/25 23:36, 1月前 , 55F
銀行也是參考實登做出鑑價好嗎？我就有接過銀行電話
01/25 23:36, 55F
→
01/25 23:36, 1月前 , 56F
說該區農地沒有行情打來公司問的
01/25 23:36, 56F
→
01/25 23:37, 1月前 , 57F
一年內轉手就是把錢找出來有什麼好歡的 zzz
01/25 23:37, 57F
→
01/25 23:37, 1月前 , 58F
找不到錢就別買
01/25 23:37, 58F
噓
01/26 08:54, 1月前 , 59F
瞎猜
01/26 08:54, 59F
噓
01/26 09:13, 1月前 , 60F
你以為銀行鑑價不看實價登錄嗎
01/26 09:13, 60F
→
01/26 12:12, 1月前 , 61F
2000 萬上下，
01/26 12:12, 61F
→
01/26 12:12, 1月前 , 62F
我討論的是：銀行看完實登之後，願意承擔到哪個價格。
01/26 12:12, 62F
→
01/26 12:12, 1月前 , 63F
文內已經有拉同條件實登約 2000 萬上下，我討論的是：
01/26 12:12, 63F
→
01/26 12:12, 1月前 , 64F
銀行看完實登之後，願意承擔到哪個價格，謝謝
01/26 12:12, 64F
→
01/26 12:53, 1月前 , 65F
一年內就是看前一手 不夠的錢自己補
01/26 12:53, 65F
→
01/26 13:51, 1月前 , 66F
沒錯，不夠的部分就是買方自行補；我只是把補多少，其
01/26 13:51, 66F
→
01/26 13:51, 1月前 , 67F
背後代表的風險層級算清楚而已。
01/26 13:51, 67F
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