Re: [閒聊] [閒聊] 從謄本反推銀行估價，談嘉義
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小盆栽來回覆你的問題好了
我覺得問銀行最準呢！
由公證第三方來鑑價找兩到三家銀行，不要找房仲配合的，
2026你認為的買方市場，你認為的天花板搞不好是地板，當年台積電1000的時候，有多少
人認為是天花板，那現在來到1700要怎麼說？九年前一堆人就在喊少子化，所以不敢買，
後來這十年的房價漲幅又怎麼解釋？
如果用這種心態做股票，那麼結果就跟白雪公主一樣必須死，普通人喜歡把自己當神，預
測高低，猜底部fomo追高，這個種人最容易死，就跟鬼片裡面永遠有一兩個特別鐵齒的，
通常最早死而且死的非常淒慘！
不過也不是一定這樣，看你怎麼做，演戲要演全套！如果是真的很喜歡，千萬不要把這一
套拿去講給房仲屋主聽，因為厭惡指數升高，你只會買更貴，就算要便宜賣也不會賣給你
！
屋主不應該但是沒辦法，這就是人性在這麼爛的時間點，被迫賣房子有資金需求，他對自
己的無能為力已經非常生氣，你再自以為是，腦補一堆只會讓他出現反彈心理，寧願多撐
一段時間讓銀行賺點利息也不想讓你撿便宜！
就算演戲也要演的徹底一點，不管是裝小資，裝換屋有苦難言，或是裝成第一次買房的小
白，反正你要佔的便宜還要賣乖，才會得到大便宜，最怕這種自以為聰明腦補！錯過這一
間沒關係啦，但如果錯過這一次冷盤，可能要再多等好幾年台灣的景氣跟分圍其實是跟著
選舉
的，那麼就在等8年吧，等下下一次選總統！
到那時候我相信貸款成數你就不計較了因為也多存了8年前了，雖然
也多幫房東付八年房貸，
反正有便宜就撿，看銀行的鑑價，但是千萬不要自做聰明，演戲要演全套，不然感覺會被
雙巴！
小盆栽，能救一個是一個，真的不相信能買3000萬房子的人財務認知有多低，通常就聰明
反被聰明誤吧！
........................
小盆栽簽名檔
人生用特寫鏡頭看是悲劇，用長鏡頭看是喜劇！
投資理財最忌諱急躁，房地產是長期主義，
一天學會一點累積財務認知，一天靠近一點財富自由！
分享小盆栽筆記～買房和租房經典案例分享：
Q: 30歲存300萬，應買房還買股二選一？
A: 小朋友才做選擇你可以全部都要！股房資產雙引擎！
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引述《supercbd (嗯?)》之銘言：
:
: 最近在嘉義縣看一間全新電梯別墅，
: 原開價 3890 萬，近期調整為 2980 萬。
: 對非現金型買家來說，我比較在意的不是賣方降了多少，
: 而是銀行實務上，會認這間房子到什麼價位。
: 因此除了看屋，也去申請了謄本。
: 最新謄本顯示，114 年 4 月該屋的擔保債權總額為 2100 萬。
: 依一般銀行實務反推：
: 擔保債權通常約為放款本金的 1.2 倍，
: → 放款本金約 1750 萬。
: 若當初是以 8 成貸款計算，
: → 銀行當時認定的總價值約為 1750 / 0.8 2188 萬。
: 再對照 114 年附近、相近條件的新屋實價登錄，
: 多落在 2000 萬上下，
: 可以推論銀行對這間房子的「安全殘值」大約就在 2180～2200 萬。
: 若以目前開價 2980 萬成交，
: 實務上即使買方條件不錯，
: 銀行仍多半只會認 2200 萬左右的價值，
: 貸款成數在現行環境下多半是 7～8 成。
: 也就是說：
: 銀行實際撥款約 1550～1760 萬
: 超過銀行認定價值的部分，需由買方自行用現金補足
: 自備款很可能從原本預期的 600 萬，拉高到 1200 萬左右
: 用買方資金風險來看，出價大致可分為：
: 2100～2250 萬：貼近銀行安全帶，成數與流動性較佳
: 2300～2500 萬：買方自願承擔新屋溢價，成數偏保守
: 2600 萬以上：已脫離銀行安全區，接近準現金交易
: 以上僅是站在「銀行風險控管」角度的試算，
: 並非評論賣方該賣多少。
: 想請教板上：
: 實務上，大家是否也會用「擔保債權＋實價登錄」來推估銀行可接受的安全總價？
: 或是有不同的估價經驗可以分享？
: 謝謝大家
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