Re: [新聞] 獨/房市降溫衝擊?高雄工程行遭控「積百
看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間3小時前 (2026/02/08 17:27)推噓20(20推 0噓 22→)留言42則, 18人參與討論串2/2 (看更多)
這邊講一下,中古屋跟新屋的狀況.
基本上呢,一波大漲,通常是建商是主要的"炒手"
這點應該大家都不會不清楚.
那如果原本這個地方在一個穩定盤,例如2018那種時候.
新屋在1000,15年屋在800,30年屋在700.
10:8:7...是一個經過盤整後穩定的價差.
但當這個地方丟入了台積電好了.
或是也沒有利多,單純就是一個無限QE後引發的全台大暴漲.
之後建商開始狂拉價.
你會看到.
新屋從1000拉到1500,而15年屋在900,30年屋在720.
對你會看到這種很誇張的瞬間.
尤其是大利多後一兩年.或是一個很明顯的新屋和中古屋價差極大的時候.
比例會來到.
10:6:4.8
而等到再過個可能一段時間,例如一兩年.新屋開始漲幅趨緩.
也就是新屋可能1500漲到1650....
這時候15年屋開始大補漲.
他可能900往上跳到1200..
而30年屋也開始啟動,但可能720漲到850.
這樣你會看到1650:1200:850.
10:7.2:5.1
疑,數學概念好一點的,你突然發現,當價差最大之後開始收斂.
是不是買15年屋可以賺最多....XD
然後之後可能進入冷盤...但如果交易量不向今天被冷凍,單純就是比較低.
那可能你會看到新屋價格停滯,15年屋只微漲一點,但是30年屋還在默默的漲/.
因此你看到新屋1700之後躺平.
15年屋從1200漲到1300,之後又很疲憊的爬到1350.
而30年屋850漲到1000之後又漲到1100.
也就是.
1:7.9:6.4
這時候你發現,買30年屋是不是變最好賺.
然後冷盤大家說房價要跌了,要垮了,投資客要跳樓了.
然後...
新屋繼續死在1700.
15年屋又很努力地爬到了1360.
30年屋又默默的漲到1170.
之後大家價差又回到逼近於.
10:8:7..
所以你們知道,為啥2014年的時候我都在玩中古屋.
2016的時候滿手公寓..XD
這個概念我講了非常多次.
可是不信的就是不信.
那不信你開心就好.
反正我賺我的,你爽你的..XD
而新屋很難賺是因為.
他1000漲到1700...
基本上都是"建商賣的價格"
而不是你賺到的.
也就是說例如你1500跳進去,那最後建商賣1700.
但你有本事比照建商轉手1700嗎?
那他媽我橋頭買28.x你算29...現在旁邊新案成交4x..
我他媽不就賺35%?....透過預售屋槓桿10倍來看.
我賺了三倍多...兩年....XD
哪來那麼爽,我現在估如果成屋後轉手大概在33~34...
大概要過個一兩年才會再往上拉到35以上...
(我是指如果新案一直卡在4x而沒有下一次爆發的狀況)
另外一點,建商一直拉價,利潤都進地主和建商口袋.
但反過來如果你買中古屋.
700漲到1170.
這叫做成交行情.二手市場的成交行情.
也就是你無論買多少,當行情到1100...就代表你二手市場賣1100.
例如你買900後面二手市場你賣1100...那價差就是你的利潤.當然後面要扣稅和交易成本.
因此中古屋的漲幅是你實實在在吃到嘴裡的.
而不是看著建商賣4x,就幻想自己可以賣4x自爽.
因此新案沒你想的那麼肥.
當然新案還是有好處.
你看,一個利多下來,瘋狂拉價的是建商.
所以屋齡越低,他在上漲的時程就越早.
例如你看到無限QE,就跳入市場.
我當時白天鵝還是過了半年才買...並且是路過莫名其妙刷下去.
而我買26.x
如果是無限QE立刻買,早半年可能還可以買到25.x...
然後白天鵝一直拉價,拉到35的時候.
中古屋可能才20拉到23.
因為..買白天鵝前幾個月,我才剛買一間中古屋..20.x.
並且我白天鵝預售屋轉讓,短短小幾個月就30轉掉了.
而橋頭那個也是,台積電宣布,我當個月底就去買.
然後你們也知道後來發生甚麼事情.
建商後來瘋狂拉價.
因此在初期的爆發力.
新案非常兇猛.
會有最佳的時間效益.
當然先跑會先停.
因此你們瞧不起的老公寓,爛套房...都還在大漲.
你尚風尚水完美無缺的蛋黃區新建案,會先漲不動停滯..XD
到最後大家價差比例又回到穩定盤會有的價差.
這就是中期投資最大的奧義.
一波大漲或是一個大話題.
第一時間衝新案,衝蛋黃區.
之後就進入了一路吃補漲.
從二線,從新古屋開始.
一路越買越後退.
買到三線四線五線.
買到中古屋買到老屋買到老公寓.
直到所有價格都回到穩定盤穩定價差.
就像我當年2018 2019的時候再靠杯沒東西可以買.
那是指中期投資沒東西可以買.
所有東西都落在穩定的價差上面.
幹那我賺屁.
這時候就回到蛋黃區或是話題區去買強勢產品.
因為下一個大漲,蛋黃區或是強勢產品就會第一時間衝出去.
而老屋可能還躺在那邊看戲...
對喔,再說一次,上面是指"中期投資"
他主要在賺相對價格的變化...
長期和短期的概念又不一樣.
請不要亂套.
你亂套之後問我,我都不知道該不該回答你.
因為回答你,我還要先糾正,你的投資配置布局,不是屬於這個算盤.
你拿清朝的劍去斬伊朗的革命衛隊...你看你怎麼斬,人家有長程導彈的.
你永遠都要知道,你今天的投資.在賺甚麼錢.
是賺買賣本來的市場價差波動...短期...買便宜賣貴管你甚麼屁我都敢買.
還是中期追話題或是賺補漲.
還是長期你要吃整個區域的位階提升的區域成長利潤.
你要知道你在賺甚麼東西,你才知道你要買甚麼東西.
你不要盯著區域位階上升,在那邊打買便宜的算盤.
到時候你甚麼都買不到.你強勢區要怎樣買便宜啦...誰會笨到便宜賣你?
你當然是去買那些人家瞧不起,整天說沒人要爬樓梯,沒人要住老屋的物件阿.
最好是更多屋主被詐騙到大腦混亂神經耗弱,然後把他的房子丟出來亂賣..
科科...幫我們在沒有價格成長的時候,還可以發大財.
不過當然現在是交易量大縮.
並且是"人禍"
人禍這種東西就需要人禍解.
但是人禍這種東西,你無法估算無法推導無法預測.
就像你無法預測川普一樣.
他要是哪天突然說,我們社會出大問題,經濟要受到重創.
你看會不會又變成股價大崩潰,然後現金和避險產品大暴漲.
他的一句話,市場就上蹦下跳.
但你有辦法預測他會講甚麼話嗎?
阿就沒辦法啊.
而今天台灣不動產市場也是這樣.
現在是阿龍的人禍問題.
當然阿龍應該也承擔非常龐大的壓力.
但是你無法預測或是推論,阿龍之後會怎麼做.
所以大家都只能看下去等到有變化再說.
另外.
現在冷盤交易量太低.
並且中古屋的貸款也都被掃到.
所以價差收斂效應很微弱.
造成補漲也很難賺.
所以現在適合躺平.
畢竟你的交易需要承擔成本之外.
你的交易也會影響到你的槓桿...
所以如果你急著現在明明就不好賺,硬要賺,把自己多塞入條件很差的購屋貸款.
到時候要是突然又QE,或是阿龍突然鐵頭被打爆對社會低頭解放限制.
到時候你還想加碼開槓桿,反而會被你現在這個很爛的槓桿給卡到腳.
那不就自己搬石頭砸自己的腳?
很難賺就不要賺.
人禍這種事情無法扛太久,因為干涉市場的力量永遠都會吃到反嗜...
你就等到東風來了在火力全開就好.
這段時間就繼續躺平才是王道.
現在是努力研究長生不老的時候.
把更多時間花在養身健康上面!!
而不是在很難賺的市場硬要多賺幾毛錢.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣)
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自己社區的先看.
但如果最近價格有變動但是自己社區沒有成交紀錄.
才去看附近類似的案子.
而自己社區有成交.
一律優先看自己社區.
不過要記得做樓層,景觀,私人交易等等的產生的價格變化的價格修正.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 17:37:40
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如果金融市場有想的那麼簡單.
那這世界上還有窮人嗎..XD
巴菲特也都大多沒啥賺到阿.
是不是又要嗆巴菲特老了..XD
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 18:53:28
外加低潮期你連三五年都稱不過.
那..
想想當初網路泡沫.
我表舅.
199x年股票熱得時候賺了上億.
網路泡沫後就破產...XD
阿你連三五年都無法躺平.
做甚麼投資拉...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 02/08/2026 18:55:41
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