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[閒聊] 繳稅是義務~節稅是你家的事~1百多萬變3千

看板home-sale (房屋交易)作者 (賣屋貓奴才!!)時間1月前 (2026/04/19 10:27), 1月前編輯推噓18(24推 6噓 42→)
留言72則, 22人參與, 1月前最新討論串1/1
關於繼承及贈與後出售稅金細節 看這邊 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/04/blog-post_18.html 版上都有句老話~未來等繼承就好 其實很多人不知道 繼承之後如果要賣~稅金的水有多深........ 先來個本周成交分享~~~ 本周真的忙到哭北~~上週日中午 從台南搭高鐵再搭火車到台中火車站跟鄉民老客戶寫專任委託 https://meee.com.tw/Cau36JC 下午再搭高鐵到台北火車站二樓 https://meee.com.tw/Uwc2SrG https://meee.com.tw/niz0Vpe 跟今天要聊的物件 阿嬤的透天厝 跟鄉民屋主屋主簽專任委託 先說在前面 這個案子我開賣一天就收斡旋 然後就見面談賀成交了 屋主也是在PTT房屋版知道我 主動LINE我 目前住台北 一年多前長輩百年後取得這間台南約50年的透天厝 因為沒有住台南 也是閒置空屋 想說處理掉也好 LINE上面取得地址後 第一步就是調閱謄本看取得時間來算土增稅跟房地合一 因為不滿兩年 房地合一是抓成交利潤的45% 我又看到他的取得方式~繼承 仲介對物件敏感神經就拉緊了!!! 跟代書確認後 馬上請屋主回台南申請異動索引跟房屋稅籍證明 為何要這樣做呢~~~簡單來說 如果是繼承的房子 因為沒有買賣 取得的認定 政府是用房子公告現值 講白的 政府覺得你取得成本很低 不能用市價算 之後如果要用市價去賣 就是市價扣掉公告現值就是你賺的利潤...... 簡單用這間房子來說 如果以房地合一來算 房屋評定現值大約是5萬而已 老透天建物殘值太低 假如賣了700萬...............政府算你賺了695萬 然後695萬X45% 政府直接要你繳納超過300萬稅金....... 這時上一手取得時間~分水嶺105年1月1號前後取得就很重要了 105年1月1號就是房地合一實施的時間 這個房子是在民國70年取得所以可以申報舊制 土增稅房地合一跟舊制都相同金額要繳納下 房屋的部分會大不同 這件案子會有以下結果 A:房地合一 就算加總之前取得時間 105年到現在115年 扣掉公告現值後獲利約695萬 未滿10年 20% ~~~繳納約139萬 滿10年 15% ~~~繳納約104萬 B:舊制~申報所得稅 房屋評定現值 × 財政部核定所得率× 綜合所得稅率 5萬X台南平均約30%X受薪階級所得稅抓20%=3000元..... 這個可怕的是 你去申報稅務時 如果沒有主動跟稅務機關告知 他就直接用房地合一 他才不會去查你多久前取得 你怎麼報 他怎麼辦 簡單來說你沒有告知 就是要繳至少100萬 有告知..........3000元 在LINE分析這狀況後 鄉民屋主想約先在台南見個面 看個屋況 他也很老實 說他共約了三個仲介來比較~~其實這都很正常 我習慣了 但我要求 讓前兩個先談 我要當壓軸 見面時 鄉民屋主聊到~前兩個仲介都只跟他講行情....沒有提到稅的問題 而我是從看到謄本一開始就了解稅的部分 屋況現場很乾淨 也照著屋主想要賣的價格當底價跟研擬開價 陪同的家人也相談甚歡~~當晚就約隔週到台北寫專任委託 案子接回來了~~我事先在公司群組告知有這間漂亮物件 開價不用700萬 6米路 活巷 地點也好 https://meee.com.tw/qjmv6QD https://meee.com.tw/2nsweP4 https://meee.com.tw/PcBEZy4 雖然資料還沒做好 已經將房子照片先讓同事去找老客戶 因為是專任委託 公司同事就很積極 當天在沒廣告之下 光憑同事老客戶 當天就四組約在相同時間看屋 第三組看完喜歡 晚上收斡旋 隔兩天就見面談依屋主要的底價簽約了!! https://meee.com.tw/TzlYgxg <後面的紫色彩帶有我的名字~不過我沒露臉啦> 主要我有幫屋主設想兩點 見面談的重點在這裡 1.屋況~ 因是50年房子 難免有滲水等問題 我是用成交價拉高折讓方式 除了凶宅跟海砂屋等等除外 屋況不負瑕疵擔保 讓買方同意現況跟未來就算有問題都是自行處理 以後屋主可以安心在台北 不用煩惱 2.清空~ 屋主本身就不住現場了~很多雜物~也是用價金折讓方式 讓買方自行處理 屋主也不用台北台南奔波 因為買方也是內行人加上財力OK~甚至都不用貸款 屋主繼承不用塗銷 買方不用找銀行 最快半個月就交屋 連屋主都嚇到 一天就成交 效率真快~~哈哈 這個成交案例的重點 如果鄉民屋主是找前面兩位仲介 在對稅務不知情的狀況下 很可能要繳到百萬稅金......現在只要3000元 多補一點 不管是繼承還是贈與 事前找代書或專業人士評估 有時候用買賣移轉反而比繼承或贈與更省稅 行銷方式~傳統仲介就是一組一組慢慢帶 也留不住買方 也不會讓買方有購買衝動 買賣時間延長 拖越久 房子越難賣 錯過了1-2周黃金期 市場買方就會覺得賣很久 越來越賣不掉 見面談 誰說見面談只會關小房間 這個案子談10-15分鐘 討論的是屋況跟後續 價格就是屋主想賣多少就賣多少 對了 那些說不用找仲介找代書 都可以自己辦的 沒問題就沒問題~~這種稅務跟交屋過戶買賣細節跟後續處理 真的魔鬼藏在細節裡~~~ 本月第二間成交案件心得~分享給大家 以下為知識文分享 中古屋漏水處理方式 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/01/blog-post_30.html 中古屋現況交屋 vs. 驗屋真相 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/02/vs.html 看了 100 間 還買不到房？ 解密自住客 「無效看屋」陷阱 https://zeroyaking.blogspot.com/2026/02/100.html -- 感謝鄉民信賴！2025年度網路合作成交 10 間 ~ 2026再接再厲！！ 精選台南好房照片 ：https://zeroyaking.blogspot.com/ 買透天不踩雷透天 https://reurl.cc/9b8Xdj 透天格局風水解析 https://reurl.cc/eVY99W 洽詢專線：0918-300-240 │ LINE ID: zeroyaking 近 500 間好房往這裡：https://ibig.fun/eyoxO -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.47.172.84 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1776565669.A.AD7.html
推
04/19 10:33, 1月前 , 1F
我只知道最好不動產有負債 繼承比較省
04/19 10:33, 1F
→
04/19 10:33, 1月前 , 2F
負債不管怎麼樣一定高於公告市價
04/19 10:33, 2F
對！ 繼承有貸款的案子 貸款超過公告現值的部分可以列入額外負擔扣除 新制下確實可以壓低課稅所稅 但這個案子是舊制 房屋評定現值本來就極低 所以直接用舊制申報更划算 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.172.84 臺灣), 04/19/2026 10:51:45 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.172.84 臺灣), 04/19/2026 10:53:38
推
04/19 11:05, 1月前 , 3F
抱歉看不太懂，透天厝繼承時房地合一取得成本是房地合計
04/19 11:05, 3F
推
04/19 11:06, 1月前 , 4F
並非只有房屋，所以差額應該是出售總價來減房地現值，其
04/19 11:06, 4F
→
04/19 11:06, 1月前 , 5F
次如果選擇舊制，也非直接用房屋現值*地區百分比，因為
04/19 11:06, 5F
→
04/19 11:06, 1月前 , 6F
有取得成本了(繼承時的房屋現值)，所以正確作法應該是在
04/19 11:06, 6F
→
04/19 11:06, 1月前 , 7F
出售合約要分拆房屋土地價格
04/19 11:06, 7F
感謝補充！新制那段確實是簡化說法 舊制部分因為繼承沒有買賣合約 用評定現值×設算比例是財政部核定的申報方式 這個案子選舊制才是重點 ※ 編輯: zeroyaking (114.47.172.84 臺灣), 04/19/2026 11:15:41
推
04/19 11:22, 1月前 , 8F
評定現值*地區設算是在沒有取得成本的狀況下才適用，這點
04/19 11:22, 8F
→
04/19 11:22, 1月前 , 9F
是記錄在施行細則，如果有取得成本的狀況是不適用的(比如
04/19 11:22, 9F
→
04/19 11:22, 1月前 , 10F
取得時是贈與或繼承)，也許最後算出來也是繳不到，但其
04/19 11:22, 10F
→
04/19 11:22, 1月前 , 11F
實不太正確的方式
04/19 11:22, 11F
感謝糾正！你說的對 繼承有取得成本 應該核實申報而非設算 這個案子房屋評定現值極低 核實算出來結果差不多 但申報方式確實不同， 我簡化說法說不精準 感謝補充
噓
04/19 11:23, 1月前 , 12F
你這樣壓其他仲介的行為有夠噁，前面2個仲介難道不會找代
04/19 11:23, 12F
→
04/19 11:23, 1月前 , 13F
書給建議嗎？你認為簽約當下跟仲介配合的代書是白癡？
04/19 11:23, 13F
先講一句話~~那兩位仲介 知道房子地址調閱謄本時 所有權部大大的寫著繼承 自己不會 怎麼沒先問代書 前面本來就要跟屋主溝通告知 而不是前面沒講 後面沒做 事後道歉擦屁股 不然找仲介幹嘛........ 你確定前面兩個仲介跟代書會去想這件事? 屋主是跟我說 前兩位仲介是直接用房地合一算喔~~ 市場上能力不夠 被淘汰 不能成交 人家不信任也是正常的 現在反而來怪讓人信賴的仲介 好像怪怪的 而且 我可沒在屋主面前攻擊前面兩個仲介 只有問他們怎麼說 屋主還是跟我談完就給我專任~他幹嘛不就先給前面兩位 ??? 況且代書就是照標準流程辦理 這個案子簽約前 連屋主都有看到 在簽約桌上跟代書千交代萬叮嚀 還特地把異動索引傳給代書看 當時的謄本手抄本的紀錄 你不去質疑沒講到這點 可能會讓屋主損失一百多萬的仲介 來質疑我???
推
04/19 11:29, 1月前 , 14F
推分享
04/19 11:29, 14F
推
04/19 11:30, 1月前 , 15F
感謝資訊分享
04/19 11:30, 15F
→
04/19 11:31, 1月前 , 16F
客戶願意接受，就表示信任，和順序沒關係吧。
04/19 11:31, 16F
屋主信任了 一天賣掉了 賣到屋主要的底價了 結果就是100趴成功了 我敢最後跟屋主談 因為我有自信~~畢竟在板上成交那麼多間 仲介會碰到的七成以上的問題 我都應對過 就算是一般老仲介 講的都那幾套 行情要賣多少 價格太貴了 土地太小了 屋齡太老了 講一堆理由 尚未開賣之前 我在公司群組是這樣說 地段好 屋況不差 整理三樓 台南市區透天不用700萬 活巷 門前可停車 這種案子不賣 被賣掉不要哭哭 連房子自己本身價值都無法理解的仲介 沒資格專任委託 最後屋主願意信賴 成交了 那就是答案
推
04/19 11:32, 1月前 , 17F
推
04/19 11:32, 17F
※ 編輯: zeroyaking (114.47.172.84 臺灣), 04/19/2026 12:04:19
推
04/19 12:27, 1月前 , 18F
這種房地產稅務制度就是叫你各種房不要賣能擺就擺
04/19 12:27, 18F
→
04/19 12:27, 1月前 , 19F
然後租貸雙方 法律權上 問題 所以一堆人寧願擺著 過幾
04/19 12:27, 19F
→
04/19 12:27, 1月前 , 20F
年會很有趣
04/19 12:27, 20F
→
04/19 12:29, 1月前 , 21F
要直接越過這個稅制問題目前就是都更 真的逼人投資市
04/19 12:29, 21F
→
04/19 12:29, 1月前 , 22F
區老公寓勒
04/19 12:29, 22F
所以很多繼承案其實不用擺 關鍵是搞清楚是新制還是舊制 舊制的老屋稅金很輕 擺著反而在浪費時間跟成本
推
04/19 12:39, 1月前 , 23F
感謝分享
04/19 12:39, 23F
推
04/19 12:46, 1月前 , 24F
仲介懂稅的十一不到，基本都是我回去幫你問代書（
04/19 12:46, 24F
→
04/19 12:46, 1月前 , 25F
攤手）
04/19 12:46, 25F
所以至少要有敏感度 仲介強項還是售屋這塊 但稅務要有基本認知 術業有專攻 糟糕的是不懂還不問 甚至沒警覺
推
04/19 12:52, 1月前 , 26F
推 有自信讓客戶相信，能成交就是實力
04/19 12:52, 26F
推
04/19 12:58, 1月前 , 27F
感謝!學習了!手裡也有30年前取得的房子,以後會用到
04/19 12:58, 27F
→
04/19 12:58, 1月前 , 28F
很多仲仲真的連基本稅都沒做功課,嘻嘻
04/19 12:58, 28F
推
04/19 13:08, 1月前 , 29F
推個，市場冷清時有料才活得下來
04/19 13:08, 29F
推
04/19 13:43, 1月前 , 30F
推
04/19 13:43, 30F
推
04/19 14:26, 1月前 , 31F
推，懂得設算稅制、核實課稅跟房地合一稅的房仲很少見了
04/19 14:26, 31F
推
04/19 15:05, 1月前 , 32F
有點疑問，若以評定現值作為取得成本，核實認定的
04/19 15:05, 32F
→
04/19 15:06, 1月前 , 33F
方式計算下，不是以出售價格扣除評定現值、相關費用
04/19 15:06, 33F
→
04/19 15:06, 1月前 , 34F
後，再乘上房地比，得出的財產交易所得再併入個人
04/19 15:06, 34F
→
04/19 15:07, 1月前 , 35F
所得，看所得稅率在哪個級距
04/19 15:07, 35F
您說的是核實計算的方式 推計跟核實可以擇優 這個案子用推計結果更低 所以採推計
噓
04/19 15:38, 1月前 , 36F
講繼承舊制的部分講錯了
04/19 15:38, 36F
哪邊有問題 請指教~大家一起進步
→
04/19 15:39, 1月前 , 37F
房屋總價-土建公告現值 x 房地比 =報稅所得
04/19 15:39, 37F
這是核實計算的方式~推計跟核實可以擇優~此案推計結果更低所以採推計~感謝補充
推
04/19 15:40, 1月前 , 38F
學到知識了，給推
04/19 15:40, 38F
※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 04/19/2026 15:41:17
→
04/19 15:40, 1月前 , 39F
財政部公告那個是買賣再用的，繼承的取得成本就是公告
04/19 15:40, 39F
噓
04/19 15:42, 1月前 , 40F
現值
04/19 15:42, 40F
謝謝更正~繼承取得成本以繼承時公告現值認定 此案房屋評定現值約五萬元 房屋財交所得極低稅金幾乎可以忽略 結論不影響~~感謝指教
→
04/19 15:43, 1月前 , 41F
有敏感度很好，可惜你的基本認知是錯的
04/19 15:43, 41F
→
04/19 15:44, 1月前 , 42F
有影響啊!!!要用總價-繼承成本 去課稅
04/19 15:44, 42F
有扣喔～680萬×房屋比－評定現值約五萬＝房屋財交所得 再併入綜所稅 結果幾千元 結論一致 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 04/19/2026 15:46:38
→
04/19 15:46, 1月前 , 43F
賣1000萬 土地200萬 建物5萬 (1000-205)x2.5%=20萬
04/19 15:46, 43F
→
04/19 15:46, 1月前 , 44F
要去申報所得20萬
04/19 15:46, 44F
土地跟房屋是分開算的 土地走土增稅 房屋才是財交所得 兩個不能合併減喔~
→
04/19 15:47, 1月前 , 45F
請先去搞懂什麼是繼承舊制再來發文會比較好不然會鬧笑
04/19 15:47, 45F
→
04/19 15:47, 1月前 , 46F
話
04/19 15:47, 46F
土地漲價走土增稅 財交所得只算房屋比例部分 兩者分開課 不會重複 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 04/19/2026 15:49:18
噓
04/19 15:51, 1月前 , 47F
心很累 算了 你說的都對:) by你口中的代書
04/19 15:51, 47F
所得稅法第4條第1項第16款： 個人出售土地交易所得免納所得稅 土地走土增稅 房屋走財交所得稅 兩者分開課 不合併計算 代書依法申報 沒有問題 https://reurl.cc/18XXQV ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 04/19/2026 15:56:00
噓
04/19 15:55, 1月前 , 48F
你說的核實跟推計從優，這個只建立在舊制買賣上
04/19 15:55, 48F
→
04/19 15:55, 1月前 , 49F
繼承就是一慮用我說的方式
04/19 15:55, 49F
→
04/19 15:56, 1月前 , 50F
我已經遇到n個仲介誤導可以用%數乘以建物現值的被補稅
04/19 15:56, 50F
→
04/19 15:56, 1月前 , 51F
案例了
04/19 15:56, 51F
繼承舊制確實只能核實計算 推計擇優是買賣案件的選項 這點說得不夠精確 但核實算下來結果相同 房屋財交所得極低 稅金幾千元 結論不變
→
04/19 15:57, 1月前 , 52F
x房地比 就是國稅局沒有重複課到稅的依據
04/19 15:57, 52F
→
04/19 15:58, 1月前 , 53F
我講的土地公告現值要加進去，是這間房子的取得成本
04/19 15:58, 53F
噓
04/19 16:02, 1月前 , 54F
取得成本可以含土地進去，基本認知要更新一下比較好喔
04/19 16:02, 54F
房地合一可以含土地 所得稅就上面連結
推
04/19 16:46, 1月前 , 55F
簡單講他只是想表示他比前兩個多懂一些不是很正確的資訊
04/19 16:46, 55F
推
04/19 16:49, 1月前 , 56F
然後屋主聽到覺得可以省很多錢,就選他來專任賣
04/19 16:49, 56F
屋主是沒那麼膚淺跟蠻有眼光的啦 不然怎麼我接了一天就賣掉 還直接賣到他的理想價格 加上光這個本版鄉民到下周日就有五個專任委託給我了~~~ 事情沒你想的單純
→
04/19 16:50, 1月前 , 57F
反正賣掉有賺到傭金,後續要不要補稅是賣家自己的問題
04/19 16:50, 57F
推
04/19 16:56, 1月前 , 58F
賣屋會產生的所有相關稅務 屋主自己必須查清楚
04/19 16:56, 58F
→
04/19 16:57, 1月前 , 59F
土地增值稅 仲介費 代書費 財產交易所得稅
04/19 16:57, 59F
→
04/19 16:58, 1月前 , 60F
所以說屋主必須自有主見堅守價錢 不然就賠錢(少賺)囉
04/19 16:58, 60F
聽君一席話 如聽一席話 只差在廢話還是幹話
推
04/19 18:35, 1月前 , 61F
推推
04/19 18:35, 61F
→
04/19 18:36, 1月前 , 62F
這本來就是委託人自己要處理
04/19 18:36, 62F
→
04/19 18:36, 1月前 , 63F
有幫忙想已經超乎期待了
04/19 18:36, 63F
主要是知道報稅的時候要提前告知 不然報成新制 很麻煩 ※ 編輯: zeroyaking (59.127.15.17 臺灣), 04/19/2026 18:40:42
推
04/19 19:30, 1月前 , 64F
用心推
04/19 19:30, 64F
推
04/19 20:01, 1月前 , 65F
給個提醒...基本上您在前面回覆的“擇優”的部分 主
04/19 20:01, 65F
→
04/19 20:01, 1月前 , 66F
要是如果符合新舊制選擇條件 才可以擇優選新或是保持
04/19 20:01, 66F
→
04/19 20:01, 1月前 , 67F
原本使用舊制 此外舊制的核實跟推計 本身並無“擇優
04/19 20:01, 67F
→
04/19 20:01, 1月前 , 68F
”的機制歐 國稅局的原則一定都是核實 只是在核實此
04/19 20:01, 68F
→
04/19 20:01, 1月前 , 69F
方式無法執行下 為了課稅 才有推計 所以你這案子也要
04/19 20:01, 69F
→
04/19 20:01, 1月前 , 70F
注意之後幫客戶出售後的售價房地拆分比 不然很容易會
04/19 20:01, 70F
→
04/19 20:01, 1月前 , 71F
有爭議
04/19 20:01, 71F
感謝詳細說明 擇優那個說法確實不精確 核實是原則 推計是例外 這點要更正 房地拆分比的部分也會特別注意 謝謝提醒! ※ 編輯: zeroyaking (114.47.172.84 臺灣), 04/19/2026 20:14:15
推
04/19 22:45, 1月前 , 72F
推專業文
04/19 22:45, 72F
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