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[閒聊] 自住小資邊住邊等都更, 你真的有選對嗎?

看板home-sale (房屋交易)作者 (Sea)時間1月前 (2026/07/09 16:02), 1月前編輯推噓41(42推 1噓 58→)
留言101則, 33人參與, 1月前最新討論串1/1
我一直很鼓勵沒啥後援只能靠自己的小資族, 如果目標是"在台北市近捷運處想住新大樓" 的話, 可以慎重考慮買一間老公寓自己住, 邊住邊等都更. 原因和一些初步挑選的方 式, 以前講過就不多說了. 家裡現在住的老公寓, 同意比例達標也準備掛件了. 其他老房子也都在洽談. 這篇要講的是 "不要以為你買在台北市的老公寓 = 一定能都更" 1. 台北市的老公寓, 保守的說只要是 5 層樓的老公寓八成以上 = 沒有都更機會. 為什麼沒機會? 因為這類房子都更分配回來的坪數高機率室內面積會縮水, 這會讓住戶的抗性很大. 除非未來政府修法把台北住3 從容積 225% 改成 300%. 但明明可以一開始就挑符合條件 的物件, 為什麼要讓自己處在一個等待政策修正的被動狀態? 要買台北老公寓等都更之前, 要先確認你買的物件確實可以在都更時至少一坪換回室內坪. 阿如果你說已經買了發現沒都更條件怎麼辦? 講殘酷一點的, 錢不多的小資就趕快賣掉換一間能邊住邊等的啊... 不然就接受事實一輩 子就窩在老公寓裡期盼哪天政府修法, 不然怎辦? 2. 有些人買老公寓都不會看一下周遭的地籍狀態或環境去評估到底能不能都更, 例如都 更最基本的要件是要 1000 平方公尺以上, 如果有個物件打開地籍圖一看, 扣掉旁邊無法 都更的大樓 or 條件很差的5F無法分回的公寓, 自己+周遭附近的地號加起來不到 1000 平方公尺, 這種就算你單看房子條件能分回又怎樣? 你最多只能走危老. 但問題是危老 要 100% 同意, 都更是 80%(公劃區是75%). 不只難度更高, 重點是普遍的危老基地都超小, 除了房子蓋出來只能是鳥籠很爛之外, 說 不定連坡道平面車位都搞不出來. 好不容易等到都更, 然後新房子又小規劃又爛, 那麼 自虐幹嘛? 3. 關於使用分區, 我發現有些仲介是真的不懂, 另外有少數是明明懂但他故意不講, 就 是土地使用分區的部分. 例如商3特(住3), 很多仲介都會寫它是 "商3", 然後買方不 懂, 以為這房子是商3, 容積率有 560%, 自以為算一算都更條件很好. 但事實是都更看 的是原屬分區 "住3". 這個我發現連很多屋主住一輩子自己都不知道. 以為自己家是林 志玲, 結果只是如花... 4. 你有都更條件, 不一定能拿滿容積率. 這點最常最常出現在商2~商4 的區域上. 你自 己算一算發現都更條件超好, 但臨路寬太小, 然後基地面積是屬於狹長型的根本無法做太 多多餘退縮, 導致容積受限, 要解決的方式只能跟巷子對面的公寓拉進來一起整合擴大寬 度去做退縮. (但得增加對巷一整片的住戶要去談, 難度超大幅提升) 5. 松山機場的航道上, 有限高(版上最近正在講限高議題), 然後一樣不知道仲介是笨(不 知道)還是壞(故意不講), 售屋資料寫甚麼 "黑土 / 高容積 / 土地持分大" 之類試圖使 看的人以為很有機會都更, 殊不知那區域根本蓋不高, 除非哪天松山機場搬走. 6. 有看過一些買方指定要買屋齡較新的公寓, 或是一定要 RC 之類的公寓. 說真的除非 你是要自己住公寓爽住一輩子, 否則買公寓等都更這件事通常都是屋齡越老越好, 整個區 域的屋況越爛越好. 以屋齡來看現在的法規, 63年以前的老公寓都額外有 30% 防災型容 積獎勵. 換算現在的屋齡大約要 52 年以上的才算符合. 你買沒那麼老的公寓就少 30%. 這額外給的 30%差多少? 如果土地持分 10 坪, 住3用地, 新房子一坪 130 萬, 銷坪係數抓 1.58. 這 30% 價值就 是多蓋 10.66 坪, 價值近 1400 萬. 另外就是通常屋齡太新的, 例如屋齡3x~4x的, 普遍都是 5 層樓老公寓, 這又回到問題1 土持太少, 分不回來. 今天先講這樣, 以後有機會再分享其他. 其實上述幾點普遍常見也最多自住仔踩雷的就第一點, 幻想著有機會能都更, 但實際上 機會幾乎不存在. 都更其實沒那麼難, 會覺得難的, 高機率是一開始物件就錯了. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.228.201.176 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1783584157.A.064.html
推
07/09 16:14, 1月前 , 1F
別再分享了 好物件本來就很少釋出了 別讓更多人進來搶
07/09 16:14, 1F
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07/09 16:14, 1月前 , 2F
仲仲表示不喜歡這篇
07/09 16:14, 2F
推
07/09 16:18, 1月前 , 3F
謝謝分享！
07/09 16:18, 3F
※ 編輯: s8752134 (61.228.201.176 臺灣), 07/09/2026 16:19:52
推
07/09 16:24, 1月前 , 4F
住桃園台中新大樓才舒服啊 高鐵進北市
07/09 16:24, 4F
推
07/09 16:26, 1月前 , 5F
低調一點，不然投資客都搶不到
07/09 16:26, 5F
推
07/09 16:29, 1月前 , 6F
推
07/09 16:29, 6F
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07/09 16:33, 1月前 , 7F
直接買老華廈勒?
07/09 16:33, 7F
推
07/09 16:40, 1月前 , 8F
華廈至少都六七樓以上的 更難都更
07/09 16:40, 8F
推
07/09 16:46, 1月前 , 9F
買公寓的大部分都是選點自住而已，沒有幾個在想都更的啦
07/09 16:46, 9F
推
07/09 17:38, 1月前 , 10F
會都更的商品，小資也吃不下來，平行大安路一段往左往
07/09 17:38, 10F
→
07/09 17:38, 1月前 , 11F
右找，沒4000萬找不到
07/09 17:38, 11F
推
07/09 17:41, 1月前 , 12F
左到東門，右到國父紀念館是最直覺的都更利基
07/09 17:41, 12F
推
07/09 17:42, 1月前 , 13F
高機率會都更的物件也沒很好買+1
07/09 17:42, 13F
推
07/09 17:46, 1月前 , 14F
推 一樓店面跟頂加最難談
07/09 17:46, 14F
推
07/09 17:54, 1月前 , 15F
靠北 我這個不是講五年了...
07/09 17:54, 15F
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07/09 17:54, 1月前 , 16F
卡都更位置越年輕越有機會卡到
07/09 17:54, 16F
推
07/09 18:04, 1月前 , 17F
還有北市老透天也可以看，住三巷寬不窄的4000多萬也可
07/09 18:04, 17F
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07/09 18:04, 1月前 , 18F
以買到
07/09 18:04, 18F
推
07/09 18:11, 1月前 , 19F
能都更的房子是拿來租的吧 自住痛苦
07/09 18:11, 19F
推
07/09 18:18, 1月前 , 20F
新北市區 捷運附近阿 小資唯一解
07/09 18:18, 20F
推
07/09 18:22, 1月前 , 21F
07/09 18:22, 21F
推
07/09 18:25, 1月前 , 22F
4000萬哪個小資族有這手骨啦xdddd
07/09 18:25, 22F
推
07/09 18:28, 1月前 , 23F
推細節，但真正的都更A件投客問個一round就賣掉不會上架
07/09 18:28, 23F
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07/09 18:28, 1月前 , 24F
，新手很難入場，除非有人帶QQ
07/09 18:28, 24F
推
07/09 18:58, 1月前 , 25F
真的自己做好功課 賺錢的事沒人有義務告訴你
07/09 18:58, 25F
推
07/09 19:00, 1月前 , 26F
這篇有學區需求的一定要看 年輕夫婦單住市心公寓 可以省下時
07/09 19:00, 26F
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07/09 19:00, 1月前 , 27F
間 管理費 房屋稅，這樣才存得到錢，更香的都更參照本文，機
07/09 19:00, 27F
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07/09 19:00, 1月前 , 28F
率很高 簡單說就是復興以東 信義以北 基隆路以東 市民以南之
07/09 19:00, 28F
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07/09 19:00, 1月前 , 29F
區域 全部至少住四 萬華大同就很多商業區也有住四 但學區是
07/09 19:00, 29F
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07/09 19:00, 1月前 , 30F
抗性。
07/09 19:00, 30F
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07/09 19:00, 1月前 , 31F
有預算壓力的看景美光華新村 整片住四 學區也好 離景美站又
07/09 19:00, 31F
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07/09 19:00, 1月前 , 32F
近 很香
07/09 19:00, 32F
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07/09 19:01, 1月前 , 33F
*基隆路以西
07/09 19:01, 33F
推
07/09 19:02, 1月前 , 34F
基本功課做完 就會發現台北市幾乎被卡位完了
07/09 19:02, 34F
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07/09 19:03, 1月前 , 35F
有大機會的早就被別人預訂了
07/09 19:03, 35F
推
07/09 19:04, 1月前 , 36F
不過照現在市府都更案審核速度喔.. 一半以上是幫兒子卡位
07/09 19:04, 36F
推
07/09 19:04, 1月前 , 37F
一輩子很短 確定要賭這個？ 還不如買新大樓住爽爽
07/09 19:04, 37F
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07/09 19:06, 1月前 , 38F
就算有建商想做也是優先幫有肉的案子做 建議喜歡情勒建商
07/09 19:06, 38F
還有 23 則推文
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07/09 21:59, 1月前 , 62F
寬決定的 所以萬華那一堆商三根本陷阱 西門也一堆
07/09 21:59, 62F
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07/09 23:16, 1月前 , 63F
都更潛力好的房子，現在大家拿出來賣時都知道把潛
07/09 23:16, 63F
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07/09 23:16, 1月前 , 64F
力價格給一起估進去，很難再賺到甜頭。不過這篇分
07/09 23:16, 64F
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07/09 23:16, 1月前 , 65F
享最大的好處是教人如何避雷，免得被那些一天到晚
07/09 23:16, 65F
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07/09 23:16, 1月前 , 66F
捧老公寓的洗腦，誤以為只要是公寓都很有都更潛力
07/09 23:16, 66F
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07/09 23:16, 1月前 , 67F
。老早就說過講都更台北市的五層公寓根本是屎，說
07/09 23:16, 67F
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07/09 23:16, 1月前 , 68F
不定潛力比商業區華廈還低哩 ！
07/09 23:16, 68F
推
07/10 00:00, 1月前 , 69F
五樓的公寓有一種樣態是可以買來自住的. 首先至少8米巷 樓梯
07/10 00:00, 69F
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07/10 00:00, 1月前 , 70F
夠寬 從陽台進出 這種再外掛電梯的總成本又遠低於華廈. 如果
07/10 00:00, 70F
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07/10 00:00, 1月前 , 71F
又是住四以上的容積有更香了 （一支電梯700萬 假設又有鼎加
07/10 00:00, 71F
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07/10 00:00, 1月前 , 72F
23456樓 10戶遞增去分攤政府補貼後的350萬，根本沒多少）但
07/10 00:00, 72F
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07/10 00:00, 1月前 , 73F
就是要有人熱心出來統籌就是
07/10 00:00, 73F
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07/10 00:05, 1月前 , 74F
台大後門118巷一帶 就有六米巷在外掛了
07/10 00:05, 74F
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07/10 00:05, 1月前 , 75F
下面這是在復興南附近的一個案子 六米巷 http://i.imgur.co
07/10 00:05, 75F
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07/10 00:05, 1月前 , 76F
m/WbSOQtu.jpg
07/10 00:05, 76F
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07/10 00:07, 1月前 , 77F
07/10 00:07, 77F
推
07/10 03:39, 1月前 , 78F
說的是民生社區？但聽說最近要辦了？
07/10 03:39, 78F
推
07/10 08:19, 1月前 , 79F
可以退新北都300%起跳
07/10 08:19, 79F
推
07/10 10:27, 1月前 , 80F
推優質分享
07/10 10:27, 80F
推
07/10 11:17, 1月前 , 81F
新北第一圈都是三百沒錯，但就房價不夠高，對建商誘因不足；
07/10 11:17, 81F
→
07/10 11:17, 1月前 , 82F
對買方來說，學區 醫療 交通 基礎設施差台北一截。而且實際
07/10 11:17, 82F
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07/10 11:17, 1月前 , 83F
居住的體驗，台北因開發早大部分都容積管制前蓋的，密度低
07/10 11:17, 83F
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07/10 11:18, 1月前 , 84F
住起來不阿雜。永和蘆洲這些區域 單經過就覺得擁擠到不可思
07/10 11:18, 84F
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07/10 11:18, 1月前 , 85F
議了，走路難 實務上你要找停車位也根本不可能。
07/10 11:18, 85F
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07/10 11:21, 1月前 , 86F
這種兩旁都是四層樓老房子
07/10 11:21, 86F
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07/10 11:21, 1月前 , 87F
就算有一天他變成迪化街 全區保留古蹟化 這環境 地點還是很
07/10 11:21, 87F
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07/10 11:21, 1月前 , 88F
香
07/10 11:21, 88F
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07/10 11:29, 1月前 , 89F
樓上有人提到民生社區，本來的民生社區的都市計畫 要改建一
07/10 11:29, 89F
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07/10 11:29, 1月前 , 90F
定是要整個街廓 不能單獨拆開。一個街廓四面臨路，起碼有20
07/10 11:29, 90F
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07/10 11:29, 1月前 , 91F
支樓梯160戶。如果你要都市更新就是起碼要取得80%的同意，就
07/10 11:29, 91F
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07/10 11:29, 1月前 , 92F
是要超過128戶，難度相當高。兩三個月前新修正的都市計畫，
07/10 11:29, 92F
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07/10 11:29, 1月前 , 93F
已經把這一條修正，變成1000m2以上即可。大概就是四支樓梯的
07/10 11:29, 93F
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07/10 11:29, 1月前 , 94F
八成就可以送件了
07/10 11:29, 94F
推
07/10 11:55, 1月前 , 95F
松山機場搬走的話那邊更不值錢
07/10 11:55, 95F
推
07/10 12:06, 1月前 , 96F
看縣市拆照
07/10 12:06, 96F
推
07/10 14:07, 1月前 , 97F
推 專業
07/10 14:07, 97F
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07/10 16:57, 1月前 , 98F
拿出來賣的就不可能了啦
07/10 16:57, 98F
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07/10 16:58, 1月前 , 99F
老屋主住50年 會比較不懂?
07/10 16:58, 99F
推
07/10 20:14, 1月前 , 100F
永春捷運站後巷一整片老公寓都在裝電梯
07/10 20:14, 100F
推
07/10 22:29, 1月前 , 101F
推
07/10 22:29, 101F
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