[請益] 關於「住商混合」大樓都更/危老重建
各位前輩~
屋主持有為一樓，建坪約30 ;
都更後一樓面積會縮小，建商提供二樓作為補償 ;一、二樓間有內梯互通。
關於此都更案，不知各位前輩是否有類似經驗可提供分享或建議~謝謝~
建商提供三個選擇方案
1）.保留店面、自己管理
分兩層樓：一樓樓高4公尺、二樓樓高約3.4公尺（原挑高格局拆分）
室內面積與現況大致相同
一樓有獨立出入口，不與樓上共用公設，公設比約20~25%（樓上約35%）
需自行承擔招租、維修、管理費風險（目前不少店面因電商衝擊而難出租）
2）.保留店面、回租給建商指定企業（銀行）
該企業原本店面需求大，後改為想直接承租銀行使用的空間
目前已有約5、6戶選擇回租
租期預估約15年長約，
建商/企業負責代為出租、支付維修與管理費
附加條件：若日後要出售，該企業要求「優先承購權」
好處：長約穩定、免管理維修煩惱、店面資產保值好賣
3）.往上換成商辦樓層
適合不想被店面綁住、或有分產需求的住戶（例如想留給兩個孩子各一戶）
換算「係數」住宅與商辦不同（住宅造價較高，係數較優）
目前估價師抓的換算係數約1.2~1.3倍（估價偏保守）
商辦樓層可自行選擇自管或回租
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