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[心得] 說買不起六都大樓，買公寓的真有買過嗎？

看板home-sale (房屋交易)作者 (英文老師)時間1小時前 (2026/08/04 13:18), 編輯推噓25(29推 4噓 60→)
留言93則, 23人參與, 4分鐘前最新討論串1/1
板上有些人言之鑿鑿說買不起 六都大樓、華廈的。買公寓阿！！！ 拍寫，小弟我有買一賣一過 新北三峽中古販仔厝。 小弟家人在2005買了一間新北三峽的三樓公寓。那時候很便宜，銀行貸款成數也很高。 總價才不到300萬，坪數19坪兩房。 總共只自備了不到40萬，和仲介費契稅等裡哩 叩叩全包。剩下200多都貸款， 一個月繳7000多而已。 大概4年多就結清貸款了。 但是前兩年2024賣房就不是這樣子喔。 當時掛600多賣，掛了3個月一般約沒人理，後來打聽同事介紹，去某家地方性仲介公司改 專任。 果然成交快，過了一個多月就有人出價了。 砍了一成，大概580左右。 好吧有人買就好。 結果到了銀行鑑價買房貸款，說你這個 鑑價只有大概470幾，只能貸70%， 也就是說買方要自備250萬， 買方就以此砍價，說要再砍50，不然不買了。 當時家裡很缺錢，只好妥協最後扣一扣稅、 仲介費，總共拿不到500。 拜託！！！買舊公寓要自備起碼200、300萬台幣好嗎！！！ 還有後續裝潢，舊公寓屋齡起碼都40-50年以上，沒裝修不能住人。 一坪起碼也要留個8-10萬裝修。 裝潢加自備，起碼要300萬起跳。 如果銀行鑑價又低於預期，又要拿更多自備款。 有300萬，誰跟你買舊公寓？？！！ 如果買台北新北蛋黃區公寓，自備款只會更多。 所以舊公寓漲不起來，除非你是帥過頭， 有自己工班，專門買舊公寓改套或雅房出租。 但是這條路也越來越難走， 因為各項建築消防法規越來越嚴， 清運垃圾裝潢價格飛漲，現在已經沒人做了。 說買不起大樓買舊公寓的，真的有買賣過舊公寓嗎？！ ----- Sent from JPTT on my Xiaomi 21081111RG. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 27.51.9.3 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1785820705.A.59B.html
推
08/04 13:19, 1小時前 , 1F
我覺得這篇滿真實的，問過的老公寓貸款條件都偏爛，不是年數
08/04 13:19, 1F
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08/04 13:19, 1小時前 , 2F
低就是鑑價低
08/04 13:19, 2F
噓
08/04 13:20, 1小時前 , 3F
有人能看懂這篇在幹麻嗎？
08/04 13:20, 3F
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08/04 13:20, 1小時前 , 4F
阿不就沒錢才買舊公寓
08/04 13:20, 4F
推
08/04 13:21, 1小時前 , 5F
其實說的是對的啊 公寓台北市核心還能八成 其他地方是可
08/04 13:21, 5F
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08/04 13:21, 1小時前 , 6F
以但銀行可能要找好幾間
08/04 13:21, 6F
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08/04 13:22, 1小時前 , 7F
過來人建議，真的不要買公寓
08/04 13:22, 7F
推
08/04 13:22, 1小時前 , 8F
當初買不到300萬 掛賣開600多萬？
08/04 13:22, 8F
推
08/04 13:22, 1小時前 , 9F
按這篇說法，公寓客群要有現金且不想花溢價買(新)大樓
08/04 13:22, 9F
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08/04 13:22, 1小時前 , 10F
空空自己當初家人買不到300
08/04 13:22, 10F
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08/04 13:22, 1小時前 , 11F
然後掛賣開600多
08/04 13:22, 11F
推
08/04 13:25, 1小時前 , 12F
嗯 買公寓雖總價較低 但要自備的門檻可能比大樓高的意思 有
08/04 13:25, 12F
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08/04 13:25, 1小時前 , 13F
點道理
08/04 13:25, 13F
推
08/04 13:26, 1小時前 , 14F
這種幅度 大概就是現在買1500萬的大樓
08/04 13:26, 14F
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08/04 13:26, 1小時前 , 15F
20年後房屋老了掛賣3000多萬
08/04 13:26, 15F
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08/04 13:26, 1小時前 , 16F
非常合理 因為空空自己本身也是這樣做
08/04 13:26, 16F
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08/04 13:28, 1小時前 , 17F
話說持有了快20年 沒翻個二三倍嗎？
08/04 13:28, 17F
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08/04 13:30, 1小時前 , 18F
樓上別傻了 20年後 無法重演
08/04 13:30, 18F
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08/04 13:30, 1小時前 , 19F
08/04 13:30, 19F
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08/04 13:31, 1小時前 , 20F
窩覺得沒什摸大不了
08/04 13:31, 20F
推
08/04 13:31, 1小時前 , 21F
雙標空空：自己持有20年翻個2-3倍是考量機會成本和通膨
08/04 13:31, 21F
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08/04 13:31, 1小時前 , 22F
至於你們買房喔 那就是房蟲炒房
08/04 13:31, 22F
噓
08/04 13:32, 1小時前 , 23F
年紀的問題。年輕人貸款年限長，頭款準備少，又喜新厭
08/04 13:32, 23F
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08/04 13:32, 1小時前 , 24F
舊。
08/04 13:32, 24F
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08/04 13:32, 1小時前 , 25F
當有了年紀，資源有限下，當使用空間一樣下，選公寓。
08/04 13:32, 25F
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08/04 13:32, 1小時前 , 26F
公寓頭款多，是多比例不是現金總額。
08/04 13:32, 26F
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08/04 13:32, 1小時前 , 27F
公寓總價低很多，貸款壓力小，未來退休壓力也小。
08/04 13:32, 27F
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08/04 13:32, 1小時前 , 28F
而且蛋黃區的公寓不見得貸款成數低。我就貸過85成。
08/04 13:32, 28F
推
08/04 13:36, 1小時前 , 29F
沒錢現在買公寓還要自備500~~那就真的很痛苦了
08/04 13:36, 29F
推
08/04 13:38, 1小時前 , 30F
此一時彼一時 要是都能重演 閉著眼睛就ALL IN 加槓桿 日子要
08/04 13:38, 30F
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08/04 13:38, 1小時前 , 31F
過當然可以樂觀一點 我是沒那麼樂觀啦 要是這麼樂觀 躺著等
08/04 13:38, 31F
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08/04 13:38, 1小時前 , 32F
數錢就好了
08/04 13:38, 32F
推
08/04 13:42, 1小時前 , 33F
聽信房板歐印老公寓的 真的好慘呀
08/04 13:42, 33F
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08/04 13:47, 56分鐘前 , 34F
公寓本來就是給頭期相對夠的人買的，先苦後甘房貸壓力
08/04 13:47, 34F
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08/04 13:47, 56分鐘前 , 35F
比較輕鬆，不然一堆低自備為何都是被洗到外圍？
08/04 13:47, 35F
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08/04 13:47, 56分鐘前 , 36F
但外圍公寓沒有都更價值真的先不要
08/04 13:47, 36F
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08/04 13:50, 53分鐘前 , 37F
你說的沒錯，一方面鑑價變低，一方面整修成本提高。
08/04 13:50, 37F
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08/04 13:51, 52分鐘前 , 38F
可以不信板友，說板友都幻想，但實價就是那樣。
08/04 13:51, 38F
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08/04 13:55, 48分鐘前 , 39F
都更就是一個夢 要碰運氣 再給你50年都不見得遇得到 遇得到
08/04 13:55, 39F
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08/04 13:55, 48分鐘前 , 40F
時可能還得自掏腰包
08/04 13:55, 40F
推
08/04 13:59, 44分鐘前 , 41F
1000貸70%跟1500貸80%都是自備300萬
08/04 13:59, 41F
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08/04 13:59, 44分鐘前 , 42F
所以除非公寓單價是2/3以下 不然自備差不多
08/04 13:59, 42F
推
08/04 14:03, 40分鐘前 , 43F
所以其實公寓2025上半年YoY回跌一大波，就是因為一年前
08/04 14:03, 43F
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08/04 14:03, 40分鐘前 , 44F
同比 是新青安款項濫放期啊。濫放不只收支比濫放 連折舊
08/04 14:03, 44F
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08/04 14:03, 40分鐘前 , 45F
到爛掉的產品 幫政府衝政策業績 一樣給你40年。打回原形
08/04 14:03, 45F
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08/04 14:03, 40分鐘前 , 46F
買方自然少了一大票 價格下修
08/04 14:03, 46F
推
08/04 14:03, 40分鐘前 , 47F
公寓要挑好貨真的要很有經驗 新手還是避開好 很多普普統
08/04 14:03, 47F
→
08/04 14:03, 40分鐘前 , 48F
包裝潢後丟上來都賣超貴 銀行也不會認列裝潢 價值最主要
08/04 14:03, 48F
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08/04 14:03, 40分鐘前 , 49F
還是地點跟土地持份
08/04 14:03, 49F
噓
08/04 14:06, 37分鐘前 , 50F
用簡易裝潢就好啦
08/04 14:06, 50F
推
08/04 14:07, 36分鐘前 , 51F
公寓8成路過 加映：鑑價超過買價
08/04 14:07, 51F
推
08/04 14:08, 35分鐘前 , 52F
確實 舊公寓其實沒有想像中好賣 自住客幾乎都會往高了去
08/04 14:08, 52F
→
08/04 14:09, 34分鐘前 , 53F
推算裝潢費用 然後砍大刀 所以要賣出合理市價並不容易
08/04 14:09, 53F
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08/04 14:09, 34分鐘前 , 54F
只能說地點差異很大 各家銀行價格也會有差異
08/04 14:09, 54F
→
08/04 14:09, 34分鐘前 , 55F
我個人實際賣老公寓二樓的經驗是這樣
08/04 14:09, 55F
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08/04 14:10, 33分鐘前 , 56F
我當時想賣到實價登錄的單價 結果賣了兩年多 每個繞過房
08/04 14:10, 56F
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08/04 14:11, 32分鐘前 , 57F
仲自己找來的自住客 基本上都出芭樂價 最後成交的是房仲
08/04 14:11, 57F
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08/04 14:11, 32分鐘前 , 58F
自己買來自住兼投資 哈哈哈
08/04 14:11, 58F
推
08/04 14:18, 25分鐘前 , 59F
沒錢所以買公寓但現在貸款被嚴格控管就變成自備款不夠還
08/04 14:18, 59F
→
08/04 14:18, 25分鐘前 , 60F
是不能買
08/04 14:18, 60F
推
08/04 14:21, 22分鐘前 , 61F
新聞都說老公寓跌，但去看實價登錄，同一筆公寓不同時
08/04 14:21, 61F
→
08/04 14:21, 22分鐘前 , 62F
間成交反而都漲，超怪
08/04 14:21, 62F
推
08/04 14:22, 21分鐘前 , 63F
問一下 如果實登1500 鑑價1000 貸800 要自備700嗎？ 那不就
08/04 14:22, 63F
→
08/04 14:22, 21分鐘前 , 64F
不好買也不好賣了？
08/04 14:22, 64F
推
08/04 14:23, 20分鐘前 , 65F
其實你文章就已經點明了啊 有條件的人老公寓才會真便宜
08/04 14:23, 65F
→
08/04 14:23, 20分鐘前 , 66F
你講的只要是實際下去做買賣就會知道的事情
08/04 14:23, 66F
推
08/04 14:26, 17分鐘前 , 67F
08/04 14:26, 67F
→
08/04 14:26, 17分鐘前 , 68F
08/04 14:26, 68F
推
08/04 14:27, 16分鐘前 , 69F
地點好的公寓還是一樣漲
08/04 14:27, 69F
→
08/04 14:28, 15分鐘前 , 70F
對啊新聞每次統計公寓的數據都很奇怪，明明台北市和新
08/04 14:28, 70F
→
08/04 14:28, 15分鐘前 , 71F
北一環的公寓都還是漲的，真的自己去看實登就知道
08/04 14:28, 71F
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08/04 14:29, 14分鐘前 , 72F
三峽真的沒必要買公寓吧 跟雙北狀況有差
08/04 14:29, 72F
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08/04 14:29, 14分鐘前 , 73F
我真的隨便抓一筆公寓交易都漲不少-_-
08/04 14:29, 73F
噓
08/04 14:30, 13分鐘前 , 74F
舊公寓一坪要裝8萬?? 我以前油漆完家具擺一擺就住了
08/04 14:30, 74F
推
08/04 14:31, 12分鐘前 , 75F
對啊... 有的都上 6x 7x了 還被蓋牌 沒裝潢的大概5x
08/04 14:31, 75F
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08/04 14:32, 11分鐘前 , 76F
舊公寓自住也看過找設計師設計的 蠻有味道 但基礎加裝潢
08/04 14:32, 76F
→
08/04 14:32, 11分鐘前 , 77F
肯定超過10
08/04 14:32, 77F
推
08/04 14:33, 10分鐘前 , 78F
我2022賣葫洲站走路5分鐘的原貌公寓二樓 成交大概53萬/坪
08/04 14:33, 78F
推
08/04 14:35, 8分鐘前 , 79F
公寓有漲是因為實價看不出有沒有改裝
08/04 14:35, 79F
推
08/04 14:36, 7分鐘前 , 80F
記錯了 2023年才對
08/04 14:36, 80F
→
08/04 14:36, 7分鐘前 , 81F
公寓裝潢的水準差異可能很大 有四十年前的裝潢 有十年前
08/04 14:36, 81F
→
08/04 14:37, 6分鐘前 , 82F
的裝潢 我記得當時附近的天價就是只裝潢了十年的小坪數
08/04 14:37, 82F
→
08/04 14:37, 6分鐘前 , 83F
所以站上60萬/坪
08/04 14:37, 83F
推
08/04 14:38, 5分鐘前 , 84F
我比你早一點買房子，當時板橋大部分老公寓屋齡應該是20
08/04 14:38, 84F
→
08/04 14:38, 5分鐘前 , 85F
年，比較少見四五十年的
08/04 14:38, 85F
推
08/04 14:38, 5分鐘前 , 86F
所以要比就是附近公寓全部拉出來比
08/04 14:38, 86F
→
08/04 14:38, 5分鐘前 , 87F
你確定每個人都有辦法跟銀行談貸款？
08/04 14:38, 87F
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08/04 14:38, 5分鐘前 , 88F
從最少的看到最多的
08/04 14:38, 88F
推
08/04 14:38, 5分鐘前 , 89F
差超多的 變異性太大 用的材料 家電 也都不一樣 廢墟的現
08/04 14:38, 89F
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08/04 14:38, 5分鐘前 , 90F
在不降價是難去化
08/04 14:38, 90F
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08/04 14:39, 4分鐘前 , 91F
跟改裝無關吧！這樣每筆幾乎都漲也不合理啊 那這樣大樓
08/04 14:39, 91F
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08/04 14:39, 4分鐘前 , 92F
難道就沒改裝？
08/04 14:39, 92F
推
08/04 14:39, 4分鐘前 , 93F
這波統計就是漲大樓 跌公寓 有錢還是盡量大樓
08/04 14:39, 93F
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