[閒聊] 台北市大規模都市更新容易可行的方式

看板home-sale (房屋交易)作者zerobx (隨意)時間58分鐘前 (2026/08/13 10:08)推噓2(2推 0噓 2→)

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台北市房子老舊土地值錢。常常聽到親朋好友，屋主地主拿土地跟建商64分55分等等，遇到容積率或是售單價不夠高就卡關卡很久。這邊想到一個可以解套讓台北市老屋換新屋，大規模都市更新的方式，讓地主比較有意願實現舊換新。這個想法是讓政府做擔保，給地主的土地做低利率長期融資蓋房，蓋房融資的貸款可以拉到50年內繳完，利率就用目前的房屋貸款利率算。這樣的話，地主的土地產生的建坪，全歸地主所有，地主再負責繳清各自借的蓋房貸款。政府就是每個地主持有新房的債權人。舉例台北市阿土伯有一個大坪數的三房兩廳老舊大公寓，持有土地有10坪。根據土地使用的容積率x 融積獎勵，假設會產生50坪建坪。根據舊有的方式，一般是50x0.2當作蓋房成本，50x (0.15 - 0.2)當作給建商做利潤等資金，地主大概會分回30 - 32.5 的建坪。假設公設33%，大概室內面積變成20坪，後面很多人就會不願意。如果增加土地使用的容積率又會有圖利的猜想。新的方式是地主把土地轉成的建坪，全歸地主所有，所以地主還是有建坪50坪，這樣室內面積就跟以前一樣，不過每個地主就要去負擔這50坪的蓋房成本，50年內繳完。需要滿足政府條件: 1. 大面積都更條件，像是基地有1000坪以上，支持政府大規模都市更新政策 2. 地主拿土地 + 老屋去換新屋這樣過去的一般土融7年，這個條件下可以放寬到50年，讓地主繳的起。蓋房成本要每坪，由社區地主自己決定，一般情況起成本20萬一坪可以賣100萬一坪。大概5倍算。阿土伯還款情況： - 成本20萬每坪，貸款1000萬，利率2.5%,每個月還款29200元 - 成本30萬每坪，貸款1500萬，利率2.5%, 每個月還款43200元 - 成本40萬每坪，貸款2000萬，利率2 5%, 每個月還款58400元阿土伯可能有錢，每個月cover快6萬蓋房貸款沒問題，可能也有問題. 有問題的話，再拿新房拿出來賣。假設50坪在蓋房期間已經切割好20坪跟30坪，沒錢的時候就把20坪房子拿出來賣。如果成本是20萬每坪的，那麼預期就可以賣100萬每坪 x 20，這樣2000萬就到手，繳蓋房貸款綽綽有餘。這樣後面還有房子住。如果連自己賣房都懶，那就直接把20坪的房子讓政府法拍， 2000x 0.8 = 1600萬也可以c over貸款，政府沒虧錢還倒賺。再加上權利變換，一樓還是一樓，高樓層選高樓層。因為又是滿足都更面積，每棟房子8 成人數同意就可以。大部分台北市屋主地主都是有土地沒錢的，後面大規模舊換新，就會有很多新房釋出拿出來賣。房仲，建商，營造廠也都賺的到錢。這樣地主應該沒什麼理由不願意了吧？ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 223.137.120.219 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1786586920.A.8E5.html ※ 編輯: zerobx (223.137.120.219 臺灣), 08/13/2026 10:11:24