Re: [請益] 為什麼中國房市這麼慘？

看板home-sale (房屋交易)作者ceca (生活藝術大師 N)時間16分鐘前 (2026/09/06 13:57)推噓1(1推 0噓 0→)

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不是講過太多次了. 就是真正的"蓋太多". 你看我們為啥一直不在對岸置產. (又不是沒買過...) 因為供給量之前就很奇怪. 最典型就是出租投報率和當時的房貸差異太大. 房貸之前5%的時候,很多地方出租投報率都只有1.x%. 後面降到3%,出租投報率還是低低的. 而且我講的是大都市....!!!! 中國蓋太多,不是鬼城太多. 而是全面蓋太多,鬼城只是蓋太多的某一種型態而已. 所以你怎麼會只盯著鬼城看嘞? 上海蓋太多在南邊,上海好像是北上廣深當中四周蓋太多比較輕微的. 北京東西南北都狂蓋,而蓋太多最有名的就是那個"我住在燕郊區"的燕郊. 遠一點則是廊仿. 廣州則是沿著佛山往肇慶蓋過去. 因為供給量極大,所以她的租金就是這樣提不起來. 反而有些二線三線都市,這個現象比較輕微..XD 所以這次房價下跌,它們受傷程度也沒那麼嚴重. 另外鬼城到處都是. 會講恆大海上威尼斯,惠陽,肇慶的恆大世紀夢幻城. 是因為"他們就在一線都市旁邊" 不然...海南也有鬼城阿..XD...但我們沒興趣提. 對岸那個太多是整個中國到處都在蓋. 不只是外圍,山區,荒地. 也包含城市旁邊,都市裡面. 全面狂蓋!! 那個很猛的.... --------------------------------------------- 不過要知道對岸有一個特性. 那就是持有成本比台灣還低. 等同持有房子幾乎不用成本. 這個特性是很重要的,遠不同於其他重持有成本國. 因為持有成本很低,所以你有房子空在那邊你也不會怎樣. 無論是祖產,錢太多亂買,還是買給小孩住結果小孩不住甚麼鬼. 反正丟在那邊,你認為會增值,又不用成本... 這也造成房價易漲難跌... 就算供需失衡,也會易漲難跌. 直到這個失衡大到某個程度,然後被某些事件給搓破. 例如中國房產爆掉,並不是二手市場炸掉. 他是建商倒閉!!! 建商蓋太多賣不掉,槓桿炸掉. 以及國家嚴查各種問題,政策司法壓力. 因此對岸不動產是從新屋往二手市場炸. 如果建商沒炸掉. 他這個泡沫光看二手市場..還不知道要吹多久嘞... 反觀底特律和日本. 為啥它們炸的這麼快這麼徹底. 因為稅金或是持有成本(老屋維護費用)很高. 當你房子反過來就算你貸款繳清了,1000萬的房子每年都還要你支出20萬的稅. 你自己想你受不受的了. 那如果他出租只能出租10萬,你還要島貼10萬.無論出租好不好租. 你會不會賠錢賣一賣好了... 那你反觀對岸. 2000萬的房子不用成本,你可能500萬的時候買的你也不知道現在行情多少. 就算是房貸利率5%...但因為你已經持有很久都繳光房貸了.. 所以..出租3萬塊...你只會想. "林盃500萬買,出租3萬,爽爽的...我幹嘛賣" 對阿,大多數人不會想要用2000萬市價去計算,都只用他的買價去想. 所以她們吃進去的房子就不吐出來,更不用說.. 如果現在不好賣,那...不賣又怎樣,反正不用成本. 就算租金3萬降到2萬...又怎樣,反正不用成本. 這就更不用說祖產幾個人分之類的爛帳那種. 所以低持有成本的地方都是易漲難跌. 高持有成本的地方,不動產價格波動都很大. 中國就是一個持有成本比台灣還低的地方!! 這也是為啥他供需失衡後. 我們都不敢買後. 他房價還可以繼續狂飆的原因. 但是這種供需失衡,房價狂飆的情況. 後面大多就是建商賣給投資置產的. 他租金上不去,供給量爆炸,需求大量被滿足. 也許有新的需求,但也有舊的需求被消滅,所以雖然有一定的剛性需求交易量. 但更多的是投資盤. 以及,建商賣不掉,但是丟在那邊當資產擔保,跟銀行繼續借錢來賣. 銀行不借了,就去發債. 在國內發債被阿共中央干涉. 就跑去中東和歐洲發美元公司債. 對阿,這次對岸炸掉,你不知道多少歐美中東人士買的債便芭樂債..XD 阿不多啦,一千多億美元而已... 一千多億美元而已啦. ---------------------------------------------- 最後. 對岸目前的情況就很有趣. 他房價低迷,但是似乎也沒啥繼續跌. 就躺在那邊. 主要因為對岸也有一些救市手段. 包含拉長購屋貸款年限,放寬建商的貸款年限. 或是一些刺激購屋政策. 但是他政策其實很微薄. 更像是他就讓房價不要跌就好. 而其實原理也很單純. 這次主要是因為建商倒閉. 建商倒閉的話,只有他的"成屋"才會壓到市場. 爛尾樓跟市場沒關係,那東西又不能住人... 也沒人把它弄起來可以住然後丟入市場. 目前爛尾樓都還是政府手上控管著. 因此政府只要維持二手市場穩定就好了. 而因為持有成本超低. 所以二手市場要穩定很簡單...攻心為上. 因此拉長貸款年限,放寬購屋限制(包含一線都市的限購令) 讓交易量上去一點,市場就會認為"底部到了"... 就會大幅減少那些神經緊張亂拋的投資盤繼續往下多殺多. 並且很急的投資盤,已經過了三四年了....早就死光了. 剩下的都是很可以稱得. 會倒的建商也都倒光了,成屋和芭樂債也都早早在市場反應了. 所以...攻心就可以解決房價繼續下探的問題. 你看有沒有效. 很有效. 打在點上!!.... 這操盤的人大腦極度清楚!!... 但是你也看到,對岸的不動產拯救政策也都只限於流動性提高. 因此也不是硬去拉價格往上!!.. 想當年阿扁125%房貸,大幅開放不動產槓桿,那個才會拉價格. 對岸只是降低現金流壓力..所以刺激流動性. 因此你也可以看的出來. 對岸並沒有打算讓房價漲回來.... 他只是要他卡在那邊不上不下... 因此對岸房價處於一個不漲不跌的底部狀況. 因此這時候我們聊天說怎樣怎樣就去對岸買. (我本來是要等美債哪天出掉有多錢才去買,但川普看起來目前不給我這個機會) 你看都是"買公仔" 你買公仔會期待他增值嗎? 喔很多人會..所以去買甚麼暴力熊還是甚麼鬼的...XD 好吧,你就是在投資,你不要糊弄自己說在買公仔. 我們買公仔就只是為了好看,好玩... 也就是一種花錢買爽的概念. 反正一間才幾十萬.....比買車還便宜. 但也因為買公仔,所以會挑有海景的.... 沒海景的我可不要喔...我又不是買了要住...更不是要投資. 最後要注意幾點. 有些條件看起來不錯的房子. 為啥他價格特別低. 那是因為他有管理費. 他的管理費相對於他的房價變得很高. 這個狀況我很久以前就提過. 高雄的50大樓. 為啥201x那一波大漲,50大樓都沒啥吃到. 因為他的管理費一坪100...超級高. 而他房價那時候在3~5w/p(越大越便宜) 到今天也不過剛破十萬多一點點. 這就是他管理費太高. 他特性又是商辦..商辦更強調出租投報. 你管理費那麼重,租金又不高,管理費把租金吃掉大半,投報率太爛. 所以價格起不來. 這個情況在對岸新的鬼城海景大樓很容易出現. 所以買之前要注意管理費. 這是持有成本!!...... 並且也是為啥條件不錯,但價格怎麼可以這麼低的主因. -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.35.187.97 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1788674244.A.FA9.html ※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 09/06/2026 13:58:32