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[房東] 關於租給便利商店(問題)

看板rent-exp (租屋經驗)作者 (OWWWW)時間11年前 (2015/02/09 15:53), 11年前編輯推噓5(5推 0噓 56→)
留言61則, 4人參與, 最新討論串1/1
大家好，小的第一次來到此版 最近有人來我家詢問是否能承租做OX便利商店，有做了點小研究和 一些問題 1.現在便利商店趨勢為大店面，因此他們想和我家隔壁一起承租，而 打聽到的租金為10~14萬，因此一間大致估5~7萬(我家較大)。 2.一次簽約為八年，但他們堅持不付第一個月租金，說是整修未使用 ，但這我認為不合理，想問版上有沒有經驗可以分享? 3.因為兩間一同承租，因此一定會打掉中間的牆壁，這部分在結束租 約時，復原責任算誰的? 同理，房子的裝潢，復原該怎麼算? 假如他 們把復原責任推來我們身上，可以利用這點談高價碼嗎? 4.關於租金調幅機制要如何設計?目前他們開4萬，而我想以第一年 4.5萬，每年調高5000，也可以說是幫他們分擔第一年額外費用的 壓力，調到第四年後固定 6萬，也有想過那底是 4萬了話，每年 抽他們店面營業額0.5%這有可能嗎? (已經知道不可能，謝謝各 位回覆) 5.關於稅金 現在知道有租金的所得稅，會直接扣繳，房屋稅也會變更為營業 用3%，土地就不曉得有沒有改變，而所得稅也會因為租金關係越 過下一個門檻，所得稅調升，除了這些外還有哪些要注意的嗎? 租金可以談實拿，也就是把稅的成本都轉到便利商店身上嗎? 6.關於談判技巧 有沒有那些條件是能拿來談的籌碼我爸是說直接跟他說死就是要5萬 可是我認為不只這價值，像有些人說親自調查附近消費狀況、人流等 ，這些我覺得不可行，因為他已經開在我家對面三年了，有沒有談判 經驗能分享呢。謝謝 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.160.221.109 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1423468405.A.6F0.html ※ 編輯: k1992313 (1.160.221.109), 02/09/2015 15:54:25 ※ 編輯: k1992313 (1.160.221.109), 02/09/2015 15:55:04
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第一個月裝潢期不收租金正常 只是水電最好要談好
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之前沒談好變成第一個月房客裝潢水電變我們自己繳
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房客雖然有用水電 但一開始沒談好 事後房客也不會主動
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繳
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抽
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抽他們店面營業額0.5% 根本不合理吧 我覺得你們好像把
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好處都想太好
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如果你們條件限制比較多 對方也會另找地點
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還有租金漲價機制還第一次看到這樣的詞語
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若我是租店面的我不會想租 寧可找租金固定的
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另外租金價值根本不是你認為的最好要打聽
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也聽過別人說你們租金很便宜行情不是那個價
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但重點是租的人都覺得貴阿 還是建議問附近行情先
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抽0.5%真是好笑
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老實講屋主通常都覺得自己房屋價值高 但等出租成功才
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知道
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我看過一個例子是全家小七兩對面 小七搬走後
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全家搬到小七原本的店面 後來全家原本租的地方租很久
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都租不出去
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謝謝樓上，看來0.5%真的太異想天開了
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可是租金要一約舊千八年固定租金嗎?
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約就
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而且這種出租不可能會完全復原 所以你們自己也要思考
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※ 編輯: k1992313 (1.160.221.109), 02/09/2015 16:27:15
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其實簽八年算非常久 我覺得你們自己也可以評估
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建議找鄰居商量 才不會三方談不攏
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說不定鄰居家小租金想要更多也不一定
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關於漲價這問題應該說是不想承擔因房租漲而損失的利潤
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風險，上回推錯
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有點像是流動性的問題，綁了八年，相對流動性減少
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※ 編輯: k1992313 (1.160.221.109), 02/09/2015 16:32:11
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請問g大有復原談判的例子嗎?
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通常都是房東自己看房客生意好才漲
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其實租十年有人完全沒漲的很多 也有突然漲房客就搬走
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你們應該是要跟鄰居商量 至少我印象我看到的全家是沒復
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原
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因為鄰居說不定願意拿八年所賺租金來補牆
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說到底還是先跟鄰居商量再跟租客談
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OK，謝謝g大，等等繼續研究看把復原算在租金裡的損益
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推
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我覺得你多找幾個認識的人談談，不要想佔對方便宜就好
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房仲業會願意透漏資訊給我們嗎?
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畢竟我身邊目前想不到有誰認識這塊的
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推
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2. 整修期間收不收租金是看雙方意願的，只是大概對方是連
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鎖超商所以總公司有一些堅持也說不定(?) 我老闆有租過裝潢
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期間租金較便宜但還是有收租金的客戶，所以這種事情應該沒
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有一概而論的。
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推
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4.租金調幅機制其實也是看雙方意願啊，但其實有做裝潢下去
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了一次簽長約我個人認為對房客的是滿好的，因為物價在漲
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但是房租卡在合約關係不漲其實房東也會不甘心啊。這部分
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應該是看你們的意願，可以寫在合約裡面講好租金雙方同意無
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問題就好，但個人不建議每年調整租金，純粹個人看法。
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推
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5.租金當然可以談實拿，就好像妳去買東西的時候喜歡廠商一
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次報all in價格直接告訴你要付多少錢還是喜歡細目列清楚
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那些是稅那些是實際買價一樣吧，看你的未來房客喜歡怎麼
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跟你做生意就是。順道一提，所得稅可以請對方公司在匯款
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時直接代扣所得稅吧然後開扣繳憑單給你呦。然後想把稅金
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或者可能有的二代健保轉嫁給對方也不是不行，端看談判技
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巧跟對方是否願意啊，兩方都願意了就寫在合約裡即可
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推
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6.至於談判技巧，就看你們主要是誰去談，最好窗口單一，
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我覺得倒是沒有什麼固定的談判技巧，只有你們自己人能不
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能底線一致就是。我以前碰過房東跟房東太太口徑不一的，
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那這樣房客自然會想找好商量的人啊。
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Ok,謝謝Athen大
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