[新聞] 設籍兒子名下滿6年 老父賣房傻眼：400萬免稅額沒了
設籍兒子名下滿6年 老父賣房傻眼：400萬免稅額沒了
2025-05-02 11:37 經濟日報／ 記者胡順惠 ／台北即時報導
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房市示意圖。聯合報系資料照片
自從2016年房地合一稅制上路後，針對不動產交易課徵的稅率分為45%、35%、20%及15%等
級，若符合特定自住要件，則可享有400萬元免稅額與10%的優惠稅率，因此成為節稅布局
的重要關鍵。不過，專家提醒，若適用條件未能完整符合，須再重新等候六年後，才有機
會適用，可別因為一個小疏失而喪失自住節稅權益。
正業地政士所長鄭文在分享，近期有個個案來找他，以下簡稱為阿明（化名），阿明的房
子無出租或營業使用，且確實作為自住使用，但疏忽了一件事，當初設籍人為當時13歲的
未成年子女，待設籍滿六年後，子女已19歲（滿18歲成年），不符「未成年子女設籍」的
適用要件。
最終，阿明這戶房屋只能重新以所有權人或其配偶為設籍人，再次計算六年，才能取得免
稅及稅率優惠，導致錯失時機，影響出售規劃。
鄭文在說明，根據《所得稅法》第4條之5規定，個人出售自住房屋與土地若符合以下條件
，可享400萬元免稅額及適用10%稅率：一、納稅義務人或其配偶、未成年子女於交易標的
辦竣戶籍登記，且連續持有並實際居住達六年；二、該期間不得有出租、營業或作業使用
情形；三、六年內未曾適用本項免稅規定。
鄭文在提醒，另外還有一種常見情形，家長未在不動產設籍，僅有未成年子女（如11歲）
單獨設籍，雖持續設籍六年，至第八年擬出售時，設籍人已成年，同樣喪失自住優惠的資
格，僅能適用20%稅率，增加稅賦負擔。
為避免子女成年後不符資格導致無法適用自住房地合一稅優惠，鄭文在建議，最妥當作法
仍是由房屋所有權人本人或其配偶擔任設籍人，確保條件符合。
若因持有多戶無法即時設籍，鄭文在說，父母應在子女成年前完成戶籍遷入，確保優惠資
格「無縫接軌」，以爭取最大稅務效益。
https://udn.com/news/story/7243/8712666?from=udn-catelistnews_ch2
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